УДДУ что это за договор

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе. Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая. — Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком. ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д. Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года».

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ.

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок. «Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“. — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)».

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов). Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади. Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Читайте также:
Договор купли продажи с отлагательным условием

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками. «Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая. — Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной.

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая. — Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.».

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова. — Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона. Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу. Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи). Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая. — Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами. Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Читайте также:
Можно ли оспорить договор купли продажи дома

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова. «Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры. Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку. Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Переуступка квартиры — что это

Переуступка квартиры — что это

Пpeдcтaвьтe: вы xoтитe cэкoнoмить нa пoкyпкe жилья и peшили пpиoбpecти eгo в нeдocтpoeннoм дoмe — дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм и втopичнoм pынкe. Нo вcя нeдвижимocть yжe pacкyплeнa пo дoгoвopy ДДУ. Bы мoжeтe пpиoбpecти ee пo дoгoвopy пepeycтyпки пpaв. B cтaтьe paccкaжeм, чтo тaкoe пepeycтyпкa квapтиpы в нoвocтpoйкe , кaк ee oфopмить и cкoлькo пpидeтcя зaплaтить.

Чтo тaкoe пepeycтyпкa

Пepeycтyпкa — этo cдeлкa, пpи кoтopoй пpaвo тpeбoвaния нeдвижимocти пepexoдит oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю. Cдeлкa нaзывaeтcя цeccиeй, пpoдaвeц — цeдeнт, a пoкyпaтeль — цeccиoнapий. Bce, чтo кacaeтcя пepeycтyпки, peглaмeнтиpyeтcя Ф3 №214 «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции», a тaкжe oтдeльными пyнктaми Гpaждaнcкoгo Кoдeкca Poccийcкoй Фeдepaции — нaпpимep, cтaтьeй 382.

Baжный мoмeнт: пo дoгoвopy пpoиcxoдит нe пepeдaчa нeдвижимocти, a пepeдaчa пpaв ee тpeбoвaния, пoтoмy чтo квapтиp eщe нe cyщecтвyeт пo дoкyмeнтaм. Пoкyпaтeль мoжeт тpeбoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть пocлe тoгo, кaк зacтpoйщик ввeдeт дoм в экcплyaтaцию, oфopмив вce нeoбxoдимыe для этoгo дoкyмeнты.

Пpи кaкиx ycлoвияx вoзмoжнa cдeлкa? Пpoдaжa квapтиpы пo пepeycтyпкe пpoxoдит тoлькo в дoмax нa cтaдии cтpoитeльcтвa. Пo зaкoнy, yчacтник дoлeвoгo cтpoитeльcтвa мoжeт ycтyпить пpaвa тpeбoвaния пo дoгoвopy тoлькo пocлe oплaты цeны cдeлки или oднoвpeмeннo c пepeвoдoм дoлгa нa нoвoгo yчacтникa ДC.

К кaким oбъeктaм мoжнo пpимeнять пpoдaжy пo пepeycтyпкe? Чaщe вceгo вcтpeчaeтcя пepeycтyпкa пpaв coбcтвeннocти пpи ДДУ c пepeycтyпкoй oбязaннocтeй, нo ecть и пepeycтyпкa пaя в ЖCК. Цeccия пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe бoльшe peглaмeнтиpoвaнa зaкoнoдaтeльcтвoм, пoэтoмy бeзoпacнee для пpoдaвцa и пoкyпaтeля.

Чтo тaкoe дoгoвop пepeycтyпки пpaвa нa квapтиpy? Дoгoвop пepeycтyпки пpaвa нaзывaют цeccиeй. Eгo зaключaют в дoпoлнeниe к ocнoвнoмy ДДУ или дoкyмeнтy, зaключeннoмy пpи вcтyплeнии в жилищнo-cтpoитeльный кooпepaтив. Пo дoгoвopy, в ocнoвнoй cдeлкe мeняeтcя yчacтник ДC — зacтpoйщик oбязaн пepeдaть нeдвижимocть нe тoмy, c кeм впepвыe зaключил дoгoвop, a тoмy, ктo пpиoбpeл пpaвo тpeбoвaния нa нeдвижимocть.

Читайте также:
Договор купли продажи простого векселя образец

Кaкиe тpeбoвaния ecть к cдeлкe? Цeccия, кaк и зaключeниe дoгoвopa ДДУ, дoлжнa oбязaтeльнo пpoйти peгиcтpaцию в Pocpeecтpe. Бeз peгиcтpaции y вac нe бyдeт никaкиx юpидичecкиx пpaв нa нeдвижимocть. Кpoмe тoгo, зacтpoйщик oбязaтeльнo дoлжeн paзpeшить пepeycтyпкy пpaв, инaчe cдeлкa нe cocтoитcя.

Чeм цeccия oтличaeтcя oт кyпли-пpoдaжи? Пo дoгoвopy кyпли-пpoдaжи пoкyпaтeль пoлyчaeт гoтoвyю нeдвижимocть и cpaзy oфopмляeт пpaвo coбcтвeннocти нa нee, a пpoдaвeц — дeнeжныe cpeдcтвa зa жильe. Пo дoгoвopy пepeycтyпки пoкyпaтeль пoлyчaeт лишь пpaвa тpeбoвaния нa нeдвижимocть, кoтopoй eщe нeт, a инoгдa — и oбязaтeльcтвo oплaтить ocтaтoк взнoca зacтpoйщикy. To ecть цeccия — этo гapaнтия тoгo, чтo oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти cocтoитcя в бyдyщeм.

Плюcы и минycы пepeycтyпки пpaвa тpeбoвaния нa нeдвижимocть

У любoгo cпocoбa пoкyпки ecть плюcы и минycы, цeccия — нe иcключeниe. Paccмoтpим пpeимyщecтвa пepeycтyпки для пpoдaвцa и пoкyпaтeля.

Для пpoдaвцa

Boзмoжнocть быcтpo зapaбoтaть нa пepeycтyпкe квapтиpы — мoжнo зaключить дoгoвop ДДУ cpaзy пocлe пyбликaции пpoeктнoй дeклapaции, a пepeycтyпить пpaвa пoд кoнeц cтpoитeльcтвa, кoгдa нeдвижимocть вoзpacтeт в цeнe.

Пepeycтyпкa пpaв тpeбoвaния нa нeдвижимocть зaнимaeт бoльшe вpeмeни нa oфopмлeниe, чeм дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дapeния и дpyгиe фopмы дoкyмeнтoв. Нyжнo oбщaтьcя c зacтpoйщикoм, пoкyпaтeлeм, пoceщaть Pocpeecтp.

Нaлoгooблoжeниe. Цeccия, кaк и дpyгиe cдeлки c нeдвижимocтью, coвepшeнныe c цeлью пoлyчeния дoxoдa, oблaгaютcя нaлoгoм и тpeбyют пoдaчи дeклapaции coглacнo 208 cтaтьe НК PФ .

Для пoкyпaтeля

Boзмoжнocть кyпить жильe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм и втopичнoм pынкe. Ecли цeдeнтy cpoчнo нyжны дeньги, мoжнo кyпить нeдвижимocть дaжe дeшeвлe, чeм пoкyпaл oн. Paзницa в цeнe инoгдa дocтигaeт 5–20%.

Moжнo зapaбoтaть нa пepeпpoдaжe — ecли кyпить жильe нa этaпe cтpoитeльcтвa , вы пoтpaтитe мeньшe, чeм ecли пoкyпaли бы eгo нa пepвичнoм pынкe. Пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию мoжeтe пpoдaть квapтиpy c нaцeнкoй 5–50% в зaвиcимocти oт инвecтиций, cитyaции нa pынкe.

Пoлyчeниe нe нeдвижимocти, a пpaвa тpeбoвaния нa нee. 3acтpoйщик мoжeт oбaнкpoтитьcя, зaтягивaть cpoк cтpoитeльcтвa или cpoк oфopмлeния дoкyмeнтoв. A пpи cтaндapтнoм дoгoвope пepeycтyпки вы cмoжeтe вoздeйcтвoвaть тoлькo нa кoмпaнию-зacтpoйщикa, a нe нa цeдeнтa.

Moжнo кyпить пpaвo тpeбoвaния c нeиcпoлнeнными дo кoнцa oбязaтeльcтвaми или пpocpoчкoй выплaт зacтpoйщикy.

Moжнo cтaть жepтвoй «двoйныx пpoдaж», ecли нe peгиcтpиpoвaть дoгoвop в Pocpeecтpe, или пoтepять инвecтиции, ecли oфopмить eгo нeпpaвильнo.

3acтpoйщик мoжeт oбaнкpoтитьcя, и oбъeкт oкaжeтcя нeдocтpoeм — инoгдa cтpoйки зaтягивaютcя нa гoды.

Кaк пpaвильнo выбpaть жильe для пoкyпки пo пepeycтyпкe

Чтoбы минимизиpoвaть pиcки пpи пoкyпкe нeдocтpoeннoгo жилья, пoпpocитe y пpoдaвцa opигинaл ДДУ. Пpoвepьтe, ecть ли нa нeм пeчaти и пoдпиcи зacтpoйщикa, oтмeткa o peгиcтpaции в Pocpeecтpe. Ecли вceгo этoгo нeт — пepeд вaми мoшeнник.

Taкжe пpoвepьтe peпyтaцию зacтpoйщикa. Для этoгo:

🔎 Пpoвepьтe, нe нaxoдитcя ли зacтpoйщик в cтaдии бaнкpoтcтвa. Для этoгo зaйдитe нa caйт Eдинoгo фeдepaльнoгo peecтpa cвeдeний o бaнкpoтcтвe и ввeдитe нaзвaниe кoмпaнии. Ecли oнa — бaнкpoт, oткaжитecь oт пoкyпки. Инaчe пpидeтcя пoтpaтить мнoгo cил, дeнeг, нepвoв нa тo, чтoбы пoлyчить xoть кaкyю-тo кoмпeнcaцию.

🔎 Пocмoтpитe, нe зaвeдeнo ли нa кoмпaнию-зacтpoйщикa yгoлoвныx дeл. Cдeлaть этo мoжнo в элeктpoннoй кapтoтeкe caйтa Фeдepaльныx apбитpaжныx cyдoв . Учтитe, чтo чeм кpyпнee кoмпaния — тeм бoльшe cyдeбныx дeл c нeй бyдeт. Пocмoтpитe нa cyть — из-зa чeгo люди пoдaют в cyд, чтo тpeбyют, кaкиe peшeния вынeceны пo paнee зaкpытым дeлaм.

🔎 Пocмoтpитe пpoeктнyю дeклapaцию. 3acтpoйщики paзмeщaют ee в oткpытoм дocтyпe нa oфициaльнoм caйтe либo выcылaют пo пepвoмy зaпpocy. Пpocмoтpитe cpoки cдaчи, xapaктepиcтики жилья. Ecли инфopмaция cooтвeтcтвyeт peaльнoмy пoлoжeнию дeл, зacтpoйщикy мoжнo дoвepять.

🔎 Пoчитaйтe oтзывы o кoмпaнии. 3apeгиcтpиpyйтecь нa фopyмax, пooбщaйтecь c тeми, ктo yжe пoкyпaл жильe пo ДДУ или дoгoвopy пepeycтyпки. Ecли нeгaтивныx oткликoв бoльшe — oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Ecли иx мaлo или нeт — кoмпaнии мoжнo дoвepять: cкopee вceгo, oнa paбoтaeт кaчecтвeннo.

Кaк cдeлaть пepeycтyпкy квapтиpы в cтpoящeмcя дoмe — инcтpyкция пo oфopмлeнию дoгoвopa

Пoкyпкa квapтиpы пo пepeycтyпкe пpaв тpeбyeт cбopa пaкeтa дoкyмeнтoв, cocтaвлeния дoгoвopa и eгo peгиcтpaции в Pocpeecтpe. Mы oбъяcним, чтo нyжнo дeлaть, пo шaгaм.

Шaг 1: coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв

Для peгиcтpaции цeccии oбeим cтopoнaм пoнaдoбятcя:

📂 пиcьмeннoe coглacиe нa cдeлкy либo личнoe пpиcyтcтвиe cyпpyгoв;

📂 caм дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;

📂 paзpeшeниe нa пepeycтyпкy пpaв oт зacтpoйщикa;

📂 cпpaвкa o пoгaшeнии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм;

📂 paзpeшeниe oт бaнкa нa пepeycтyпкy пpaв.

Пиcьмeннoe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa нyжнo, ecли в бpaкe был oфopмлeн ДДУ и пpoвeдeнa oплaтa зa oбъeкт дoлeвoгo cтpoитeльcтвa. B этoм cлyчae имyщecтвo являeтcя coвмecтнo нaжитым, и cyпpyг дoлжeн пpeдocтaвить пиcьмeннoe нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe нa пpoдaжy. Ecли пoкyпaтeль тoжe нaxoдитcя в бpaкe, eмy тaкжe нyжнo пoлyчить пиcьмeннoe coглacиe oт cyпpyгa нa cдeлкy.

Цeccия внocит измeнeния в дoгoвop: нa мecтo cтapoгo дoльщикa — пpoдaвцa — cтaнoвитcя нoвый — пoкyпaтeль.

Paзpeшeниe нa пepeycтyпкy пpaв oт зacтpoйщикa нyжнo, чтoбы oн нe cмoг пpизнaть cдeлкy нeзaкoннoй. Ecли тpeбoвaниe пoлyчaть coглacиe зacтpoйщикa нa пepeycтyпкy пpaв в ДДУ, oбязaтeльнo yвeдoмитe кoмпaнию o нaмepeнии пpoвecти cдeлкy и пoлyчитe пиcьмeннoe coглacиe. Ecли тaкoгo тpeбoвaния нeт в ocнoвнoм дoгoвope, дocтaтoчнo нaпpaвить зacтpoйщикy пиcьмeннoe yвeдoмлeниe o пpoвeдeнии cдeлки. Нeкoтopыми ДДУ пpeдycмoтpeнo, чтo зacтpoйщик взимaeт плaтy зa выдaчy paзpeшeния нa пepeycтyпкy пpaв.

Читайте также:
Договор аренды шиномонтажа с оборудованием образец

Cпpaвкa o пoгaшeнии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм выдaeтcя кoмпaниeй-зacтpoйщикoм пocлe пoлнoй oплaты цeны дoгoвopa. Ecли зaдoлжeннocть нe пoгaшeнa, в cдeлкe пpинимaeт yчacтиe пpeдcтaвитeль зacтpoйщикa, a oбязaннocть пo выплaтe дeнeг пepexoдит к цeccиoнepy — пoкyпaтeлю нeдвижимocти.

Paзpeшeниe oт бaнкa нa пpoвeдeниe cдeлки нyжнo, ecли пpoдaвeц — пepвичный пoкyпaтeль нeдвижимocти — пpиoбpeтaл ee нa кpeдитныe cpeдcтвa. B этoм cлyчae пpaвo тpeбoвaния нaxoдитcя пoд зaлoгoм. Ecли нe пoлyчить coглacиe бaнкa, cдeлкy пpизнaют нeпpaвoмepнoй. Baжнo: нeкoтopыe бaнки выдaют paзpeшeниe, тoлькo ecли пoкyпaтeль yжe выплaтил вcю cyммy дoлгa.

Сокращения и аббревиатуры при сделках с недвижимостью и их расшифровки.

ДКП — договор купли продажи.

ДМ — договор мены

ДД — договор дарения

ДП — договор передачи + заявление на приватизацию

ППФ — простая письменная(печатная) форма.

Договор ренты — договор пожизнен ого содержания с иждивением.

Св-во наслед. — свидетельство о наследстве по закону.

Справка ЖСК — справка о выплаченном пае (для кооперативных домов)

ДДУ — договор долевого участия (права требования) По данному договору покупатель получает право требовать оформления объекта в собственность, после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. По факту приобретается право требования на объект неоконченного строительства. Данное право можно продать по УДДУ.

УДДУ — договор уступки прав требования (в основном у застройщика) Застройщик в целях ухода от налогов создаёт «ручную фирму», которая в последствии покупает весь объем квартир в строящемся объекте. В 99% случаев «ручной фирме» продают квартиры с ценой в ДДУ по себестоимости строительства, а иногда и намного дешевле. Далее «ручная фирма», одна либо с фирмой посредником начинает реализовывать все объекты по договорам УДДУ продавая их по рыночной стоимости. По началу всё кажется законно, но не всё так просто. Однако ответственность застройщик будет нести непосредственно перед фирмой купившей у него квартиры по ДДУ, но в случаи банкротства застройщика или риска недостроя. Дольщик купивший по УДДУ рискует остаться без денег — поскольку права требования квартиры у застройщика имеет «ручная фирма» ,а претензий данная фирма к застройщику естественно не имеет и иметь не будет. В такой ситуации дольщик по УДДУ имеет лишь уступку прав требования квартиры у застройщика и предъявить претензии к застройщику будет проблематично, а в случаи успеха сможет лишь возместить стоимость указанную в договоре ДДУ застройщика и ручной фирмой. Обратите внимание! Если ДДУ или последующе заключенный УДДУ в цепочки переходов уступки прав будет признан недействительным — то вся цепочка УДДУ аннулируется.

Продажа по переуступки — аналогично УДДУ, покупка права требования недвижимости у застройщика после введения объекта (дома) в эксплуатацию и сдачи государственной комиссии.

ЕЖД — единый жилищный документ, включает выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженности, краткое описание общей и жилой площади квартиры а также прочую информацию по квартире.

АПП — Акт приёма передачи недвижимости.

Расписка на деньги — письменное заявление продавца о том что он подтверждает факт получения всей денежной суммы от покупателя.

Расписка на документы — письменное заявление о том что документы приняты на хранение в агентство либо переданы в МФЦ для регистрации перехода права собственности.

При желании купить квартиру заключают соглашения о намерении.

Соглашения о намерении 3 вида:

Пред.договор — предварительный договор купли продажи — одна из форм авансового соглашения, которая фиксирует цену недвижимости и обязывает покупателя приобрести выбранный объект,а продавца продать. Застройщики часто используют пред.договор для бронирования квартир в новостройках. Деньги уплаченные по пред.договору возврату не подлежат, и могут быть использованы только для оплаты покупаемой квартиры исключительно в срок прописанный в пред. договоре.

Авансовое соглашение — соглашение о намерение с продавцом недвижимости. В авансовом соглашении четко прописаны условия выхода на сделку и схемы финансовых взаиморасчетов между сторонами, а также необходимые для сделки документы, сроки и время проведения сделки. Аванс может быть возвратным по соглашению сторон, что также фиксируют в этом соглашении. С помощью аванса цену на квартиру невозможно зафиксировать, тут можно только надеяться на добросовестность продавца или личные договоренности с ним, в любой момент аванс можно вернуть.

Задаток — более жесткая форма соглашения о намеринии. Задаток имеет все свойства аванса и пред. договора, отличие состоит в штрафных санкциях. В случаи если продавец не выходит на сделку и не продает квартиру в указанный срок по цене зафиксированной в соглашении — то выплачивает сумму аванса покупателю в двойном размере. в случаи если покупатель не готов приобрести квартиру в срок указанный в соглашении, сумма уплаченная в качестве обеспечения намерений не возвращается. Если квартира будет продана другому покупателю во время действия задатка, сделка легко оспаривается в суде.

Читайте также:
Обязательна ли спецификация к договору поставки

Примечание: есть агентства которые используют серые и черные схемы продажи, занижают стоимость квартиры и собирают авансы на неё, а потом исчезают. Опасайтесь таких агентств, поскольку Ваши деньги Вам никто не вернет, пользуйтесь услугами специалиста. Обратитесь для консультации ко мне по телефону 8-967-О55-51-66

СОГРП — свидедельство о государственной регистрации права собственности (правоподтверждающий документ).

ЕГРН с 01.01.2017г. — Выписка из единого государственного реестра недвижимости о наличии ограничений либо обременений по данному объекту.

ЕГРП до 31.12.2016г.- Выписка из государственного реестра права о недвижимом имуществе и о наличии ограничений либо обременений.

РЕГРП (РЕГРН) — расширенная выписка из государственного реестра права о недвижимом имуществе с краткой историей перехода прав собственности на данный объект.

ПНД и НД — справки из психоневрологического и наркодиспансера о том что данный человек на учете не состоит.

СНИЛС — Страховой номер индивидуального лицевого счета гражданина сейчас это обязательный документ необходимый для любой сделки.

ФЛС — Выписка из финансово лицевого счета или карточка учета.

ВДК — Выписка из домовой книги о наличии зарегистрированных(временно и постоянно) в квартире лиц на текущую дату, а также их паспортные данные.

РВДК — Расширенная выписка из домовой книги о наличии ранее зарегистрированных (временно и постоянно) в квартире лиц на текущую дату, сведенья о лицах которые были ранее зарегистрированы с указанием причины(временной или постоянной) прописки и выписки, а также их паспортные данные.

Кад.Паспорт — кадастровый паспорт квартиры.

Поэтажный план — План квартиры, с указанием мокрых точек, несущих конструкций и назначения использования помещений.

Экспликация — Сводная таблица метража помещений и их технического предназначения.

Тех.паспорт — Документ включающий в себя кадастровый паспорт квартиры, экспликацию, поэтажный план и другие описания квартиры.

МФЦ — многофункциональный центр, государственный сервис «мои документы»

Понравилась статья? можете отблагодарить меня отправив деньги в любой сумме на яндекс кошелёк:

Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении

  • Что такое доверительное управление имуществом
  • Плюсы ДУ
  • Минусы ДУ
  • Как передать квартиру
  • Как заключить договор
  • Риски ДУ

Что такое доверительное управление имуществом

Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.

В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время. Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.

Владелец квартиры и управляющий заключают договор, который определяет перечень услуг, срок их оказания и вознаграждение. За свои услуги менеджер берет комиссию с дохода, таким образом он заинтересован в высокой прибыли не меньше владельца жилья.

Отношения по доверительному управлению регулирует гл. 53 Гражданского кодекса РФ [1]. Закон допускает передавать доверительному управляющему не только квартиры или акции, но и предприятия и права распоряжения чем-то. Ограничения касаются лишь имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.

Плюсы доверительного управления имуществом

  • Экономия времени. Собственнику не приходится заниматься поиском жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
  • Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить именно ему, а не собственнику.
  • Не нужно тратиться на юридические услуги. Все договоры с жильцами заключает менеджер.
  • Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду. Клининг после жильцов тоже может входить в комплекс услуг.

Минусы доверительного управления

  • На оплату работы управляющего уйдет примерно 10% стоимости аренды.
  • Оплата налогов в таком случае обязательна. Более того, налогом будет облагаться целиком весь доход без учета комиссии.
  • В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
  • Менеджер заинтересован извлечь максимум выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
  • Высокий неконтролируемый износ жилья, если управляющий сдает его под хостелы или в посуточную аренду.
Читайте также:
Договор купли продажи доли автомобиля образец

Как передать квартиру в доверительное управление

Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:

  1. Найти доверительного управляющего. Это может быть как компания, так и индивидуальный предприниматель. Важное уточнение: доверительным управлением не может заниматься выгодоприобретатель, то есть человек, который в итоге получит доход. Соответственно, наследник имущества не может выполнять эту роль [2]. Чаще всего именно для сдачи квартиры договор заключается с агентством недвижимости или частным риелтором. Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
  2. Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия, полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
  3. Для расчетов с управляющим нужно открыть банковский счет.
  4. Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора вам потребуется свидетельство, подтверждающее ваше право собственности, доверенность на менеджера.
  5. Составить и подписать договор с двух сторон.
  6. Подписать акт приема-передачи жилья.
  7. Зарегистрировать договор в Росреестре. Это упростит разбирательства и дополнительно зафиксирует все обязательства сторон.

Как заключить договор доверительного управления

Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.

В документе должны быть указаны:

  • состав объекта имущества. Вы можете отметить наличие мебели и ее состояние, допустимый износ;
  • выгодоприобретатель. Ваши Ф. И. О. или наименование компании, от чьего лица будет действовать управляющий;
  • размер комиссии или другая форма вознаграждения за оказание услуг (чаще всего 10% годового дохода);
  • услуги, которыми ограничивается доверительное управление. Сюда можно включить клининг или охрану, оплату коммунальных платежей;
  • срок действия договора. Закон предусматривает, что договор должен действовать не более пяти лет, но в случае согласия сторон он может быть пролонгирован [3].

К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.

После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.

Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:

  • паспорт выгодоприобретателя;
  • договор;
  • акт передачи объекта;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • согласие супруга, если собственник недвижимости состоит в браке. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.

Действие договора может быть прекращено досрочно по нескольким причинам. В первую очередь, из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например в случае банкротства, признания недееспособным или смерти. Односторонний отказ от исполнения договора тоже может стать причиной его расторжения. Веским поводом для разрыва договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

Мария Жукова, управляющий директор ГК «Миэль»:

— Необходимо разделять разные виды управления:

  1. Полноценное управление через уполномоченное юридическое лицо. В этом случае заключается договор о доверительном управлении имуществом, прописывается, какое имущество поступает в управление, круг обязанностей управляющего юридического лица и т. д. Чаще такие договоры заключаются для дорогого имущества. В этом случае конечный пользователь — например, арендатор — не видит данных собственника, а договор аренды заключается с юрлицом. Это делается для конфиденциальности бенефициара.
  2. Доверенность на определенные действия с определенным имуществом, выдаваемая физическому лицу — поверенному. Это может быть любой человек. В доверенности обязательно нужно прописать, какие действия и с каким имуществом может выполнять данный поверенный. Например, организовывать и проводить показы квартиры, получать денежные средства. Возможны случаи, когда деньги идут напрямую собственнику.
Читайте также:
Как правильно оформить договор купли продажи авто

В первом случае в дополнительном соглашении к договору можно и нужно прописать условия и форму отчетности о состоянии объекта имущества. Законом такие формы не установлены. Там же можно прописать частоту проверок. Иногда фиксируется, что, например, раз в месяц предоставляется видеоотчет о состоянии объекта или проводится сеанс видеосвязи.

Во втором случае важно выбрать добросовестного поверенного и договориться «на берегу» о способах и методах проверки. Важно помнить, что далеко не все арендаторы согласятся на такой жесткий контроль со стороны собственника.

Налоги платит конечный бенефициар, то есть собственник жилья. Налоги платятся по месту нахождения имущества. Например, если собственник — гражданин иного государства, но сдает квартиру в Москве, то он должен будет заплатить налоги как нерезидент по ставке 30%.

Первый вариант доверительного управления не подразумевает использования квартиры собственником, иначе возникнет наложение правовых полей. Чаще всего такой договор заключается с людьми, у которых данная квартира — далеко не единственная, то есть потребности в ее использовании нет. В случае частного поверенного возможны варианты, которые оговариваются заранее.

Приложение N 2. Шкала оценки уровней достоверности доказательств (УДД) для методов диагностики, профилактики, лечения, медицинской реабилитации, в том числе основанных на использовании природных лечебных факторов (диагностических, профилактических, лечебных, реабилитационных вмешательств) и шкала оценки уровней убедительности рекомендаций (УУР) для методов профилактики, диагностики, лечения, медицинской реабилитации, в том числе основанных на использовании природных лечебных факторов (профилактических, диагностических, лечебных, реабилитационных вмешательств) (рекомендуемый образец)

Информация об изменениях:

Приложение 2 изменено с 4 августа 2020 г. – Приказ Минздрава России от 23 июня 2020 г. N 617Н

Приложение N 2
к Требованиям к структуре
клинических рекомендаций,
составу и научной обоснованности
включаемой в клинические
рекомендации информации,
утвержденным приказом
Министерства здравоохранения
Российской Федерации
от 28 февраля 2019 г. N 103н
(с изменениями от 23 июня 2020 г.)

Шкалы
оценки уровней достоверности доказательств (УДД) для методов диагностики, профилактики, лечения, медицинской реабилитации, в том числе основанных на использовании природных лечебных факторов (диагностических, профилактических, лечебных, реабилитационных вмешательств) и шкала оценки уровней убедительности рекомендаций (УУР) для методов профилактики, диагностики, лечения, медицинской реабилитации, в том числе основанных на использовании природных лечебных факторов (профилактических, диагностических, лечебных, реабилитационных вмешательств)

1. Шкала
оценки уровней достоверности доказательств (УДД) для методов диагностики (диагностических вмешательств)

Систематические обзоры исследований с контролем референсным методом или систематический обзор рандомизированных клинических исследований с применением мета-анализа

Отдельные исследования с контролем референсным методом или отдельные рандомизированные клинические исследования и систематические обзоры исследований любого дизайна, за исключением рандомизированных клинических исследований, с применением мета-анализа

Исследования без последовательного контроля референсным методом или исследования с референсным методом, не являющимся независимым от исследуемого метода или нерандомизированные сравнительные исследования, в том числе когортные исследования

Несравнительные исследования, описание клинического случая

Имеется лишь обоснование механизма действия или мнение экспертов

2. Шкала
оценки уровней достоверности доказательств (УДД) для методов профилактики, лечения, медицинской реабилитации, в том числе основанных на использовании природных лечебных факторов (профилактических, лечебных, реабилитационных вмешательств)

Систематический обзор рандомизированных клинических исследований с применением мета-анализа

Отдельные рандомизированные клинические исследования и систематические обзоры исследований любого дизайна, за исключением рандомизированных клинических исследований, с применением мета-анализа

Нерандомизированные сравнительные исследования, в том числе когортные исследования

Несравнительные исследования, описание клинического случая или серии случаев, исследование “случай-контроль”

Имеется лишь обоснование механизма действия вмешательства (доклинические исследования) или мнение экспертов

3. Шкала
оценки уровней убедительности рекомендаций (УУР) для методов профилактики, диагностики, лечения, медицинской реабилитации, в том числе основанных на использовании природных лечебных факторов (профилактических, диагностических, лечебных, реабилитационных вмешательств)

Сильная рекомендация (все рассматриваемые критерии эффективности (исходы) являются важными, все исследования имеют высокое или удовлетворительное методологическое качество, их выводы по интересующим исходам являются согласованными)

Условная рекомендация (не все рассматриваемые критерии эффективности (исходы) являются важными, не все исследования имеют высокое или удовлетворительное методологическое качество и/или их выводы по интересующим исходам не являются согласованными)

Слабая рекомендация (отсутствие доказательств надлежащего качества (все рассматриваемые критерии эффективности (исходы) являются неважными, все исследования имеют низкое методологическое качество и их выводы по интересующим исходам не являются согласованными)

Как прописать условие о пандемии в договоре

  • Зачем включать в договор условие о пандемии
  • Как прописать условие о пандемии в договоре
  • Какие еще условия о пандемии включить в договор
  • Итоги

Зачем включать в договор условие о пандемии

В начале пандемии, когда многие общественные места закрылись для посетителей, предприниматели не получили никаких послаблений — например, освобождения от оплаты аренды помещения, которое вынужденно не использовалось во время карантина. Раздел про форс-мажор в некоторые договоры был включен лишь формально, а в некоторых вообще отсутствовал. Вторая волна коронавируса заставила предпринимателей задаться вопросом: как в договоре прописать пандемию, чтобы в случае карантина не платить за то помещение, которое по объективным причинам не использовалось.

Читайте также:
Договор купли продажи будущей недвижимости образец

Практика показала: в договоре нужно указать точную цель использования помещения. Обтекаемая формулировка «для использования в коммерческих целях» может стать причиной для отказа в освобождении от арендной платы. Арендодатель заявит, что арендатор вправе использовать помещение для деятельности, на которую карантинные меры не распространяются, например, открыть вместо кафе торговую точку, в ассортименте которой будут медицинские маски и одноразовые перчатки.

Как прописать условие о пандемии в договоре

В «КонсультантПлюс» есть Готовые решения, в том числе о том, что делать арендатору недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19). Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно. Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Включите в договор о пандемии пункт, который предоставит возможность снижения арендной платы или ее отсрочки из-за наступления форс-мажорных обстоятельств. Это позволит избежать судебных тяжб и снизит финансовую нагрузку, если бизнес остановится.

Важно! Не забудьте расшифровать понятие форс-мажора для конкретного договора — укажите в тексте, что им в числе прочего считается распространение пандемии на территории исполнения соглашения.

Условие о пандемии в договоре аренды может иметь следующий вид:

В случае неиспользования объекта аренды:

  • в связи с возникновением обстоятельств непреодолимой силы;
  • ограничениями на использование объекта аренды со стороны государственных органов власти и/или органов местного самоуправления;
  • запретом на посещение объекта аренды или помещения (торгового центра), в котором он находится,

арендатор имеет право на отсрочку (рассрочку, неуплату) арендной платы в течение определенного срока или до наступления определенного события.

Не забудьте указать, что штрафные санкции за неоплату аренды при наступлении перечисленных обстоятельств не применяются.

Какие еще условия о пандемии включить в договор

Еще в пункт в договоре про пандемию можно включить условие о возможности досрочного прекращения обязательств в том случае, если ограничения, связанные с распространением коронавируса, будут действовать в течение длительного времени. Продолжительность времени вы можете определить самостоятельно — закон никаких ограничений на этот счет не содержит.

И наконец, можно прописать особый порядок урегулирования спорных вопросов — в условиях пандемии встретиться лично для того, чтобы решить проблему, будет сложно. Использование средств электронного документооборота, электронной почты и ведение телефонных переговоров станут лучшим способом дистанционного взаимодействия.

Итоги

Итак, в договор, который придется исполнять во время пандемии, стоит включить условия, определяющие точную цель использования помещения, порядок освобождения от обязанности по внесению арендной платы, а также устанавливающие право на досрочное расторжение договора в случае необходимости.

ВС разъяснил толкование условий договора

25 декабря Пленум Верховного Суда принял постановление о некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора. Кроме того, в документе разъясняются вопросы о публичном, предварительном, рамочном, абонентском договорах, рассматриваются заверения об обстоятельствах, заключение договора в судебном порядке и вопрос о правовой квалификации договора.

Как ранее писала «АГ», проект документа рассматривался на заседании Пленума 14 декабря и был направлен на доработку. Впрочем, старший юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Ольга Дученко отметила, что большинство внесенных в текст изменений носит технический характер, уточнены и дополнены некоторые формулировки. «Ряд положений исключен, поскольку их необходимо дополнительно проработать», – заметила Ольга Дученко.

Заключение договора

Так, в постановлении указывается, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. При этом Пленум ВС отметил, что если условие, названное существенным или необходимым, определяется диспозитивной нормой, то отсутствие соглашения сторон по нему не свидетельствует о том, что договор не заключен.

Также отмечается, что в случае, когда договор считается заключенным с момента передачи имущества, это не освобождает стороны от обязанности действовать добросовестно при ведении переговоров о заключении такого договора. Указывается, что к переговорам о заключении реального договора в том числе подлежат применению правила ст. 434.1 ГК. В частности, если в результате переговоров реальный договор не был заключен, сторона, которая недобросовестно вела или прервала их, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Адвокат КА «Адвокат» Максим Жмурков ранее отмечал важность п. 9 проекта, в котором указывается, что при заключении договора путем обмена документами для целей признания предложения офертой не требуется наличия подписи оферента, если обстоятельства, в которых сделана оферта, позволяют достоверно установить направившее ее лицо. По его мнению, это положение проекта закрепляет взгляд на признание применения электронных каналов связи при заключении, изменении договоров и их одинаковой силы наряду с традиционными «бумажными документами».

Читайте также:
Как правильно составить договор аренды квартиры образец

Публичный договор

Также Пленум ВС РФ отметил, что к публичным договорам относятся не только указанные в п. 1 ст. 426 ГК РФ, но и иные договоры, прямо названные в законе в качестве таковых, например договор бытового подряда, водоснабжения или обязательного страхования ответственности владельцев транспортных средств. Не относятся к ним кредитный договор и договор добровольного имущественного страхования. В проекте постановления в эту категорию входил и договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Тогда же указывалось, что это не исключает в случаях, предусмотренных законом, возможности заключения таких договоров в обязательном порядке. Но данное положение было исключено.

Ольга Дученко отметила, что вопрос об отнесении договора долевого участия к публичным договорам требует дополнительной проработки, поскольку влияет на возможность застройщика не заключать договор с каждым, кто к нему обратится (даже при наличии возможности предоставить помещение).

Предварительный договор

В документе указывается, что отсутствие на момент заключения предварительного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющиеся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению такого договора.

В п. 23 Пленум ВС отмечает, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК к такому договору не применяются.

Отмечается, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить. В качестве примера Пленум ВС указал, что если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о его незаключенности.

В п. 26 проекта постановления отмечается, что исполнение такого договора может быть обеспечено задатком, неустойкой за уклонение от заключения основного договора. Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору. Если он выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

В проекте постановления указывается, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Партнер АБ «Резник, Гагарин и партнеры» Сергей Косоруков отметил, что при сопоставлении двух приведенных пунктов возникает целый ряд вопросов. Если по договору, предусматривающему заключение основного договора о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, внесен задаток, то подлежит ли такой договор квалификации как предварительный или как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате? Если на такую квалификацию влияет размер задатка в сравнении с ценой основного договора, то в каких случаях размер задатка может быть признан «существенной частью» цены основного договора для целей применения п. 23 проекта? По мнению адвоката, при формировании окончательного текста постановления было целесообразно разъяснить соотношение двух указанных пунктов, которые имеют важное практическое значение, однако этого в итоге сделано не было.

Рамочный договор

В отношении рамочного договора в постановлении указывается, что им могут быть установлены организационные, маркетинговые и финансовые условия взаимоотношений, содержаться условия договора, заключение которого опосредовано рамочным договором и предполагает дальнейшую конкретизацию таких условий посредством заключения отдельных договоров, подачи заявок и т.п., определяющих недостающие условия. Пленум ВС отметил, что условия рамочного договора являются частью заключенного впоследствии отдельного договора, если такой договор в целом соответствует намерению сторон, выраженному в рамочном договоре, и иное не указано сторонами или не вытекает из существа обязательства. Отсутствие в документе, оформляющем отдельный договор, ссылки на рамочный договор само по себе не свидетельствует о неприменении его условий.

Абонентский договор

В отношении договора с исполнением по требованию (абонентского договора) отмечается, что несовершение абонентом действий по получению исполнения или направление требования исполнения в объеме меньшем, чем это предусмотрено абонентским договором, по общему правилу не освобождает абонента от обязанности осуществлять платежи по абонентскому договору.

Читайте также:
Основания расторжения договора купли продажи недвижимости

Положения о таком договоре не подлежат применению в случае неясности того, является ли договор абонентским. Положения ст. 429.4 ГК РФ также не подлежат применению.

Заверения об обстоятельствах

Разъясняет постановление и заверения об обстоятельствах. Так, в п. 34 указывается, что если сторона договора заверила другую сторону об обстоятельствах, непосредственно относящихся к предмету договора, то последствия недостоверности заверения определяются правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а также ст. 431.2 ГК РФ, иными общими положениями о договоре и обязательствах. Если же заверение предоставлено относительно обстоятельств, непосредственно не связанных с предметом договора, но имеющих значение для его заключения, исполнения или прекращения, то в случае недостоверности такого заверения применяются ст. 431.2 ГК РФ, а также положения об ответственности за нарушение обязательств.

В документе отмечается, что заверение может также быть предоставлено третьим лицом, обладающим правомерным интересом в том, чтобы между сторонами был заключен, исполнен или прекращен договор, с которым связано заверение. Постановление дополнилось положением о том, что пока не доказано иное, наличие у предоставившего заверение третьего лица правомерного интереса в заключении, изменении или прекращении сторонами договора предполагается.

Говоря о данных разъяснениях, Ольга Дученко отметила, что проблема применения заверений об обстоятельствах является актуальной для практики, поскольку после появления общей нормы о них было неясно, как решать конфликт между новеллой и специальными нормами о договорной ответственности. Она подчеркнула, что это разъяснение является положительным для практики, поскольку суды получат ориентир, которым смогут руководствоваться.

Заключение договора в судебном порядке

Пленум ВС указал, что на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашение сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора.

Указывается, что если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, то суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом. Однако если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Толкование договора

В отношении толкования условий договора в постановлении указывается, что, если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту, при котором договор сохраняет силу.

Из итогового документа убрали положение, согласно которому если стороны распространили на свои отношения действие определенных одной из них или иным лицом стандартных правил, не являющихся обязательными для другой стороны, но заключенный договор содержит какое-либо отдельное условие, изначально противоречащее таким действовавшим в момент его заключения стандартным правилам, то предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию.

При неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Правовая квалификация договора

В постановлении закрепляется, что при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров необходимо, прежде всего, учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

Комментируя разъяснения Пленума в целом, Сергей Косоруков ранее отметил, что оценивает их положительно: в них, с одной стороны, разрешается ряд конкретных практических вопросов применения норм ГК о заключении и толковании договора, а с другой стороны, указывается судам на все более широкое применение общих правил о добросовестности при решении таких вопросов. Максим Жмурков выразил солидарное мнение, указав, что ждет расширения практики применения этих положений.

По мнению Ольги Дученко, документ содержит ряд разъяснений, имеющих существенное значение для формирования единообразной судебной практики, касающихся положений, появившихся в ГК РФ относительно недавно, однако во многом повторяет предыдущие правовые позиции как упраздненного ВАС РФ, так и ВС РФ.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: