Существенные условия предварительного договора купли продажи недвижимости

Зачем нужен предварительный договор, и какие ошибки допускают при его заключении

Этот инструмент очень популярен в сделках с недвижимостью и у риелторов. Но на самом деле у предварительного договора очень широкое применение. Его можно заключить перед любой сделкой. Неважно покупаете машину, акции или даже сдаёте в аренду недвижимость.

Юристы регулярно сталкиваюсь с предварительным договором, причём с предварительным договором уже заключёнными, и часто видят в них ошибки. Иногда эти ошибки приводят к миллионам потерям. Далее кратко разберём, что такое предварительный договор, когда он нужен, когда не нужен, и какие ошибки допускаются при его заключении или исполнении.

В чём суть этого инструмента? Допустим, два лица собираются и подписывают договор о том, что они в будущем обязательно заключат какой-то договор. Допустим, это договор купли-продажи квартиры. Если по основному договору купли-продажи покупатель должен был передать 7 000 000 рублей, а продавец должен был бы передать права на квартиру, то по предварительному договору покупатель и продавец, к примеру, до 31 декабря должны подписать такой договор купли-продажи. В нём нет обязанности передать деньги, нет обязанности передать квартиру, есть обязанность до определённого момента подписать бумаги. Вот в этом суть предварительного договора (ст. 429 ГК РФ).

В нём обязательно прописываются, конечно, на каких условиях будет подписываться основной договор купли-продажи в будущем. Но на момент подписания предварительного договора, основного договора купли-продажи ещё нет, он только будет. Если же кто-то начнёт уклоняться от подписания основного договора, то есть исполнения обязанности по предварительному договору, допустим, продавец скажет: «я не буду продавать тебе квартиру, я передумал», то покупатель может в этом случае обратиться в суд и через суд заключить основной договор.

Как это будет юридически выглядеть? Судья выносит решение, в котором прописаны условия основного договора купли-продажи. И с момента вступления этого решения суда в силу будет считаться, что продавец и покупатель подписали между собой договор. Это будет документом (основанием) для перехода права собственности на квартиру. Продавцу фактически здесь не нужно заставлять ставить подпись на договоре. Причём, если у сторон были какие-то мелкие условия, о которых они изначально не могли договориться, то эти условия в этой ситуации пропишет суд. Конечно, он будет ориентироваться на ключевые положения предварительного договора, но если чего-то в нём не будет, то он эти условия восполнит сам по своему внутреннему убеждению. Поэтому здесь сразу дадим рекомендацию, что если вы заключаете предварительный договор, то максимально подробно в нём прописывайте условия основного договора. Чем меньше пропишите условий, тем больше потом за вас будет додумывать судья.

Предварительный договор это способ для сторон будущей сделки подтвердить серьёзность своих намерений, то есть намерений вступить в сделку. Очень часто когда заключается предварительный договор, одна сторона даёт другой стороне задаток. Что такое задаток? Допустим, покупатель даёт продавцу 100 000 рублей в качестве задатка. И если вдруг 31 декабря они не заключают основной договор, то продавец оставляет задаток у себя. Это если покупатель уклонялся от заключения договора. Но если от заключения договора уклоняется продавец, то он должен вернуть покупателю этот задаток, например в двойном размере, то есть 200 000 рублей.

Предварительный договор с задатком — это способ гарантировать, что одна сторона будет вступать в сделку, а если она вдруг не вступит в сделку, то вторая сторона возьмёт соответствующую компенсацию.

На самом деле, если погрузиться в юридические детали, то предварительный договор, как инструмент особо не нужен. Если его, конечно, не требуют банки. Почему не нужен? Потому что вместо предварительного договора стороны могут сразу подписать договор купли-продажи, но указать в нём, что мы вносим деньги и передаём квартиру не сейчас, а, допустим, через девять месяцев. Через девять месяцев один другому вносит 7 000 000 рублей, а другой передаёт квартиру по акту. И дальше стороны идут в Росреестр для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Договора купли-продажи в этом случае будет достаточно.

Эти же самые обязанности (оплатить или передать квартиру) также можно обеспечить обеспечительным платежом (ст. 381.1. ГК РФ). Покупатель, который будет покупать квартиру может внести 100 000 руб. Или продавец, который обязуется продать квартиру, может гарантировать выплату своих 100 000 рублей в случае если сделка сорвется по его вине. Если кто-то откажется от исполнения своей обязанности, то эта сумма останется у другой стороны. Но в этом случае, если продавец не захочет продавать квартиру, то покупатель сможет взять свои 7 000 000, внести их на депозит нотариуса (с этого момента будет считаться, что он исполнил свои обязанности по договору), и обратиться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру. Но многое конечно зависит от условий договора.

По предварительному договору так сделать, кстати, нельзя. Если кто-то нарушает предварительный договор, то суд всего лишь может признать основной договор заключённым. Ведь в суд обращаются не для того, чтобы признать право собственности на квартиру, а для того, чтобы заключить договор. И получается, что заключение основного договора сразу, даже более эффективный инструмент, чем заключение предварительного договора. Даже в том случае, если бы у продавца (который должен передать квартиру), ещё бы не было прав собственности на эту квартиру, всё равно договора купли-продажи можно подписать в отношении объекта, которого ещё не существует, или права по которому не переданы продавцу.

Но всё равно в России будут продолжать подписывать предварительные договоры, они никуда не денутся. Ведь зачастую сторонам просто спокойнее подписывать именно предварительные договоры, поскольку они не всегда имеют возможность выполнить свои обязательства. Если одна сторона не может пока заплатить другой стороне, то ей предпочтительнее подписать предварительный договор, чем основной. А стороне, которая ещё пока не может получить встречное исполнение от другой (получить оплату), также спокойнее подписать предварительный договор.

Типичные ошибки, которые сегодня допускаются при заключении и исполнении предварительных договоров

  • Первая ошибка: не направление стороной требования о заключении основного договора.

В предварительном договоре всегда есть срок, до которого должен быть подписан основной договор. Если этот срок точно не указан, то считается, что основной должен быть подписан в течение года с момента заключения предварительного договора. Если стороны не подписывают основной договор, то одна из сторон предварительного договора в течение шести месяцев с окончания этого срока может обратиться в суд с требованием о заключении основного договора.

Но в чём здесь проблема? Если суд при анализе обстоятельств дела увидит, что ни одна из сторон до истечения срока не направляла другой стороне какие-то предложения заключить основной договор, он может констатировать, что и первая, и вторая сторона просто утратили интерес к заключению основного договора. И в этом случае, стороне которая обратилась в суд просто-напросто откажут в иске.

В чём заключается ошибка сторон предварительного договора? В том, что до истечения этого срока не происходит каких-либо волеизъявлений, направлений оферты. Обязательно направляйте другой стороне какие-то предложения или просьбы встретиться и заключить основной договор. Причём направляйте их обязательно письменно, чтобы в будущем, это можно было подтвердить. Не нужно записывать телефонные разговоры. Не нужно собирать такие доказательства, которые вы потом просто не сможете представить в суд или как-то идентифицировать. В идеале другой стороне предварительного договора вообще направить заказное ценное письмо с описью вложения. Это будет одним из лучших доказательств того, что вы не утратили интерес в заключении основного договора.

  • Вторая ошибка: недостаточно подробно прописываются условия основного договора в предварительном договоре.
Читайте также:
Договор купли продажи ипотечной квартиры образец

Напомним, что в предварительном договоре не просто обязуемся заключить какой-то договор, но и прописываем на каких условиях должны его заключить. Не всегда это должны быть все условия основного договора (желательно, но не обязательно). Ключевые условия договора точно должны быть в него включены.

О чём говорим? О том, что в предварительном договоре должны прописать, что передаёте по этому договору, сколько это будет стоить, в какие сроки передаёте. Все эти существенные вещи обязательно нужно прописать. Если объектом основного договора выступает квартира, то обязательно опишите эту квартиру подробно, с технической точки зрения. Укажите кадастровый номер, этаж квартиры, точный адрес квартиры, укажите площадь по документам. Все цифры и точные данные, которые вы имеете из документов на квартиру, обязательно пропишите в предварительном договоре.

  • Третья ошибка: если вносится задаток, стороны не указывают, что это задаток.

Если вы по предварительному договору вносите задаток (те же самые 100 000 рублей), то обязательно в договоре пропишите, что эти 100 000 рублей вносятся именно как задаток. Если вы слово «задаток» не укажите, то эти 100 000 будут вноситься просто как аванс. Что это значит? Это значит, что если кто-то не исполнит предварительный договор, то механизм возврата в двойном размере (удержания суммы задатка) не сработает.

  • Четвёртая ошибка: задатком не обеспечивается обязанность заключить договор в будущем.

Обеспечивать задатком нужно именно обязанность заключить в будущем основной договор (ст. 380 ГК РФ). Не обязанность передать квартиру или передать деньги за квартиру, а именно обязанность заключить договор в будущем. Обязанности передать квартиру и обязанности выплатить деньги на момент заключения предварительного договора ещё нет, так как не заключён основной договор.

Что ещё хотелось бы сказать про задаток? Если вы используете этот инструмент, то указывайте на его использование не только в расписке, по которой вы передаёте задаток, но и в самом предварительном договоре. У вас должна быть некоторая связка между деньгами, которые вы вносите и заключённым договором. Конечно, если вдруг вы не прописали это по какой-то причине или забыли, то суд, скорее всего, установит эту связку. Но зачем вам лишний раз рисковать, создавать в этом аспекте какую-то неопределенность, то укажите, что задаток вносите и в предварительный договор, и в самой расписке.

  • Пятая ошибка: отсутствие нотариального удостоверения предварительного договора, когда нотариальная форма обязательна для основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Если у вас основная сделка, допустим, купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор о заключении купли-продажи также подлежит нотариальному удостоверению. Если вы нотариально не удостоверите такой предварительный договор, то он будет считаться ничтожным и не будет порождать каких-то правовых последствий.

Нотариальному удостоверению подлежат, например, сделки с долями в недвижимости. Если вы, скажем, продаёте квартиру не целиком, а только какую-то долю в ней. Также нотариальному удостоверению подлежат все сделки с недвижимостью, которые заключаются несовершеннолетними. К примеру, если ребёнок кому-то продаёт квартиру или долю в ней, то такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. И, соответственно, предварительный договор о заключении такой сделки также будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению. Кстати, если вы заключаете сделку с несовершеннолетним, то не забывайте, что практически всегда требуется ещё согласие (одобрение) органов опеки и попечительства.

  • Шестая ошибка: отказ от получения нотариального согласия супруга (супруги) продавца недвижимости.

Если вы заключаете предварительный договор, скажем, на покупку квартиры или другой недвижимости, а продавец состоит в браке, то обязательно на этом этапе (на этапе заключения предварительного договора) возьмите нотариальное согласие супруги. Но нотариальное согласие супруги не на заключение предварительного договора, и даже не на заключение основного договора по предварительному, а на продажу квартиры. Почему это важно? Потому что, если продавец вашей квартиры будет уклоняться от заключения основного договора и вы пойдёте в суд за его заключением и нотариального согласия супруги на этом этапе не будет, и даже если вы выиграете суд по основному договору, то всё равно не сможете получить право собственность на квартиру. Так как на стадии предварительного договора вы не приняли мер и не взяли нотариальное согласие супруги.

  • Седьмая ошибка: не нужно называть предварительным договором то, что им фактически не является.

Если вы заключаете предварительный договор и по нему, как покупатель, допустим, вносите несколько миллионов рублей в качестве оплаты за квартиру, то это уже не предварительный договор, а это уже основной договор купли-продажи. И грамотный судья обязательно такой предварительный договор переквалифицирует в основной договор. Почему не нужно допускать эту ошибку? Потому что на стадии подготовки к судебному разбирательству у вас будет выбор, а какое требование вам заявлять. «У меня вроде написано, что заключён предварительный договор, я по-хорошему должен заявить требование о понуждении к заключению основного договора». Но если это основной договор купли-продажи, то вы должны заявлять требования о понуждении к исполнению обязательств, то есть о передаче вам уже квартиры, а не о заключении основного договора. По предварительному договору не надо вносить какие-то крупные авансы. Если вы хотите внести уже аванс за квартиру, то сразу заключайте основной договор.

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Комментарий к ст. 429 ГК РФ

1. Весьма часто в практической деятельности субъекты оборота заинтересованы в том, чтобы обеспечить для себя в будущем определенные гарантии, необходимые для стабильной деятельности. С тем чтобы такие гарантии имели юридическую силу, законодатель в качестве одного из инструментов обеспечения будущих интересов заинтересованных лиц предусмотрел так называемые предварительные договоры. Под предварительным договором понимается такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Читайте также:
Договор купли продажи гаража без документов

2. Предварительный договор должен быть заключен в той же форме, который установлен для основного договора. В том случае, если для основного договора нет особых предписаний о его форме, предварительный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этих правил влечет ничтожность предварительного договора. Если в законодательстве установлено требование о составлении договора в виде единого документа (например, для купли-продажи недвижимости), то это требование распространяется и на предварительный договор о купле-продаже недвижимости.

В законодательстве отсутствуют требования о государственной регистрации предварительных договоров. В связи с этим в судебной практике возник вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации. Высший Арбитражный Суд РФ в одной из своих рекомендаций дает отрицательный ответ на этот вопрос (см. письмо ВАС N 59).

3. С заключением предварительного договора у сторон возникает только одно право и только одна обязанность – заключить основной договор. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги и проч.

4. Содержание предварительного договора составляют те условия, которые позволяют определить его предмет и иные существенные условия основного договора. В том случае, если эти требования не соблюдаются, предварительный договор считается незаключенным.

5. В том случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другой стороне предоставлено право обратиться в суд с исковым требованием о понуждении к заключению договора. Помимо того, она вправе потребовать возместить причиненные этим убытки, а также неустойку, если требование о неустойке было включено в условия предварительного договора.

6. В предварительном договоре должен быть указан срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор. Если стороны не определили этого срока, то основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. В случае если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора.

Если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен или любая из сторон не направит другой стороне предложения заключить договор, то обязанности, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.

Судебная практика по статье 429 ГК РФ

Принимая обжалуемое постановление, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 404, 405, 421, 429, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 “О последствиях расторжения договора”, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, отменил решение в части первоначального иска и привел новую резолютивную часть.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как указано в пункте 6 статьи 429 названного кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Прекращая производство по апелляционной жалобе заявителя, суд руководствовался статьями 42, 65, 150, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 352, 353, 429, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что обжалуемое решение принято по спору, в котором заявитель не участвовал, и не устанавливает его права относительно предмета спора и не возлагает на него какие-либо обязанности.

Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций, оценили по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовались статьями 165.1, 429, 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и исходили из следующего: в период действия предварительного договора (до 01.06.2018) по независящим от предпринимателя (арендодателя) причинам к нему не перешло право собственности на помещение (предмет будущей аренды), с моментом государственной регистрации которого связано подписание основного договора аренды; поскольку предварительный договор прекратил свое действие, надлежащих доказательств обращения Общества (арендатора) в адрес арендодателя до 01.06.2018 с предложением заключить основной договор, равно как и доказательств уклонения арендодателя от заключения основного договора в материалы дела не представлено, не имеется оснований для признания основного договора заключенным на условиях, предусмотренных предварительным договором; Общество избрало ненадлежащий способ защиты, поскольку не заявило об уточнении требований на основании статьей 429 и 445 ГК РФ.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 209, 218, 223, 429, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 36, 59, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав”, установив, что в отношении спорного имущества заключено несколько договоров купли-продажи, пришли к выводу о наличии оснований для признания за предпринимателем права собственности на указанное в иске имущество.

Оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, исследовав фактические обстоятельства дела и отказывая в иске, суды руководствовались статьями 160, 162, 167, 168, 330, 331, 429, 429.1, 434, 506 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств”.

Удовлетворяя исковые требования Общества, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовались статьями 8, 307, 309, 310, 329, 330, 333, 421, 429, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями, приведенными в пунктах 73, 75, 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств”, и исходили из следующего: заключенным сторонами предварительным договором от 20.05.2016 аренды нежилого помещения обусловлено возникновение у сторон обязанности по заключению основного договора аренды части здания в установленный срок и предусмотрена ответственность предпринимателя – арендодателя за уклонение или отказ от заключения основного договора; после создания и введения в гражданский оборот объекта аренды предприниматель отказался от заключения основного договора аренды помещения с Обществом и заключил договор аренды того же помещения с иным юридическим лицом; предприниматель не представил доказательств, подтверждающих неисполнение им предварительного договора по вине Общества либо уклонения последнего от принятого обязательства; за отказ от заключения основного договора предприниматель должен уплатить Обществу, как добросовестной стороне, 1 000 000 руб. штрафа, начисленного в соответствии с пунктом 4.2 предварительного договора; оснований для применения статьи 333 ГК РФ и снижения штрафных санкций не установлено.

Читайте также:
Стандартный договор купли продажи автомобиля

В обоснование доводов жалобы заявитель, ссылаясь на пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), указывает, что ответчик уклонился от заключения основного договора, в связи с чем с него подлежат взысканию штрафные санкции.
В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 8, 166, 167, 168, 295, 299, 421, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” и Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ “О государственных и муниципальных унитарных предприятиях”, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, исходил из того, что соглашение о намерениях является ничтожной сделкой, поскольку заключено без установленной процедуры для заключения подобного рода соглашений, нарушает публичные интересы на эффективное управление и распоряжение муниципальной собственностью. Также суд отметил, что общество пользовалось спорным имуществом, осуществляло оплату за такое пользование, на неравнозначность встречных предоставлений не ссылалось, в связи с чем требования о применении последствий недействительности сделки не подлежит удовлетворению.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем нужен, как его заключить и расторгнуть

Перед сделкой с недвижимостью часто подписывают предварительный договор купли-продажи. Это документ, в котором стороны подтверждают свое намерение заключить основной договор. По нему нельзя перерегистрировать право собственности, но можно заставить совершить сделку или выплатить штраф, если вторая сторона нарушит оговоренные условия.

Разбираемся, в чем заключается суть предварительного договора купли-продажи, зачем его оформляют, что в нем пишут и в каких случаях расторгают.

Предварительный договор подтверждает намерения сторон заключить сделку. Фото: zen.yandex.ru

ПДКП — что это за договор?

Преддоговор на куплю-продажу дома или квартиры — это документ, который составляют, чтобы официально подтвердить намерение сторон заключить сделку. Продавец подтверждает, что он намерен продать жилье, а покупатель — что собирается приобрести его. Кроме основного намерения, в документе прописывают условия, при которых сделка будет заключена.

Предварительный договор не фиксирует перехода права собственности от продавца к покупателю. Для этих целей заключают договор купли-продажи квартиры или дома.

Обязательно ли заключать предварительный договор?

ПДКП — это промежуточный документ, который оформляют после достижения согласия в цене и других особенностях сделки, но еще до сделки.

Закон не обязывает стороны заключать предварительный договор. Сделку можно провести независимо от того, был ПДКП или нет. Но в большинстве случаев его оформляют, чтобы получить подтверждение намерений другой стороны и обезопасить себя от возможных финансовых потерь.

Чаще всего от ПДКП отказываются в срочных сделках, когда у продавца готовы все документы, а у покупателя есть необходимая сумма для перевода или передачи ее продавцу.

Что входит в предварительный договор

Раньше закон требовал, чтобы в ПДКП прописывали все условия, которые будут указаны в основном договоре купли-продажи. Но с 2015 года в документ включают любые данные, которые стороны хотят отразить. Основные из них: предмет договора, обязанности сторон, цена и порядок расчета, сроки проведения основной сделки, ответственность продавца и покупателя.

Предмет договора

Это объект, который продается и после заключения сделки переходит в собственность покупателя. Недвижимость описывают так, чтобы ее можно было легко идентифицировать: указывают кадастровый номер, адрес, площадь. Информацию берут из выписки из ЕГРН или смотрят на сайте Росреестра.

Для строящихся домов указывают тип объекта, ориентировочную площадь и кадастровый номер участка, на котором возводят здание.

Расчеты сторон

Указывать, как и сколько денег покупатель передаст продавцу, в ПДКП не обязательно. Но лучше прописать сумму и то, каким образом продавец ее получит – наличными, банковским переводом, после наступления каких условий. При необходимости дополнительно отражают возможность изменения суммы, которая будет передана покупателем за недвижимость, и условия, при которых она может измениться.

В предварительном договоре прописывают возможность изменения стоимости объекта при заключении основного договора. Фото: journal.tinkoff.ru

Дополнительно в ПДКП указывают сумму и способ передачи задатка, если он предусмотрен в сделке.

Если проводится оплата по предварительному договору в форме задатка, пишут расписку. Если деньги будут переведены на банковский счет, расписку можно не писать. Но при переводе денег в назначении платежа указывают, что это задаток, пишут номер ПДКП и дату его заключения.

Сроки заключения сделки или срок действия ПДКП

Срок действия предварительного договора купли-продажи квартиры указывать не обязательно. Чаще в ПДКП пишут, в течение какого срока стороны намерены заключить договор.

Если срок действия договора не указан, документ автоматически считается действующим в течение 1 года. После окончания срока он перестает действовать независимо от того, был заключен основной договор или нет.

Ответственность сторон

Важно предусмотреть ответственность за отказ полностью или частично выполнять условия заключенного договора. В договоре прописывают, что может быть, если сделка сорвется по вине одной из сторон:

  • принудительное заключение договора через суд;
  • возмещение расходов, которые одна из сторон понесла по причине срыва сроков сделки другой стороной;
  • возмещение расходов, которые одна сторона понесла из-за невыполнения условий ПДКП другой стороной;
  • выплата штрафа за срыв сделки. Часто штраф в таких случаях привязывают к сумме задатка.

В пункт об ответственности также включают информацию о том, в каком виде будет передано жилье. Обычно это указывают, чтобы продавец не получил объект в состоянии худшем, чем он был перед заключением ПДКП. При необходимости указывают технику, вещи, предметы, которые продавец намерен оставить в доме или квартире.

Чтобы защитить права покупателя, лучше указать данные об отсутствии обременений. В договоре прописывают, что на недвижимости отсутствуют обременения и не наложены запреты на совершение сделки.

В ПДКП лучше указать информацию о прописанных или их отсутствии. Фото: journal.tinkoff.ru

Нужно ли заверять предварительный договор у нотариуса?

В обычных случаях предварительный договор не нужно заверять у нотариуса. К нотариусу идут в случае:

  • если основной договор стороны будут тоже подписывать у нотариуса. Например, это может быть сделка, в которой в качестве продавца недвижимости или доли в ней выступает несовершеннолетний;
  • если продавец или покупатель хотят добровольно заверить документ у нотариуса.

Нужно ли регистрировать предварительный договор?

Регистрировать предварительный договор не нужно. На необходимость этого не влияет вид недвижимости, которая продается, тип сделки, количество ее участников и то, будут ли заверять документ у нотариуса.

Читайте также:
Где зарегистрировать договор дарения квартиры

Регистрируют уже основной договор купли-продажи, по результатам исполнения условий которого недвижимость переходит в собственность покупателя.

Виды ПДКП

Утвержденной классификации, по которым можно разделить предварительные договоры, нет. Их различают по характеру сделки: выделяют ПДКП в обычных сделках, при оформлении ипотечного кредита на покупку дома или квартиры, при покупке новостройки и при продаже жилья, на которое нужно получить разрешение органа опеки.

Предварительный договор при покупке жилья в ипотеку

Когда покупатель обращается в банк для оформления ипотеки, финансовая организация рассматривает и предодобряет кредит на определенных условиях. Но для приема окончательного решения банку нужно получить полную информацию о том, как будет проходить сделка, на каких условиях. Поэтому часто банки просят заключить и предоставить предварительный договор. В предварительном договоре обязательно прописывают, что часть или полная стоимость жилья будет оплачена кредитными средствами.

Если предварительный договор составляют по требованию банковской организации, документ оформляют и подписывают в трех экземплярах, один из которых предоставляют банку.

Банки не всегда одобряют заявку на ипотечный кредит. В случае если финансовая организация отказывает, сделка может не состояться. Чтобы покупатель не платил штраф за отказ третьей стороны, такой случай прописывают в предварительном договоре. Обычно указывают, что в случае отказа банка покупатель ответственности не несет. Если ипотеку не одобряют, предварительный договор аннулируется, а задаток, если его передавали, возвращают покупателю.

Если не предоставить ПДКП, банк может отказать в кредите на покупку жилья. Фото: ipotekalive.ru

Часто банки просят, чтобы предварительный договор был заключен в единой форме, которую они одобрили. Так финансовая организация будет уверена, что предусмотрены все существенные условия будущей сделки.

Предварительный договор покупки квартиры в новостройке

Если квартиру покупают у застройщика, намерение о заключении основной сделки не прописывают в предварительном договоре. В таких случаях оформляют договор долевого участия в строительстве. По его положениям будущий собственник вкладывает средства в строительство объекта. После завершения строительства он получает квартиру на условиях, прописанных в ДДУ.

Предварительный договор тоже можно заключить, но это делают только после того, как компания уже сдала объект в эксплуатацию и оформила на себя право собственности.

Если для покупки объекта в строящемся многоквартирном доме берут ипотеку, банку предоставляют не ПДКП, а договор долевого участия, заключенного с застройщиком.

Предварительный договор для органа опеки

Иногда собственники не могут продать дом или квартиру только по своей воле — для совершения сделки они должны получить одобрение у государственных органов. Один из таких случаев — продажа недвижимости, собственник которой несовершеннолетний. При этом не имеет значения — ребенок единственный владелец недвижимости или ему принадлежит доля.

Предварительный договор для сделки с участием несовершеннолетних заключают не только для подтверждения своих намерений. Это документ, который нужно предоставить органу опеки. Если продают один объект, собственник которого не достиг совершеннолетия, то родители или его представители должны вместо него купить другой, где ребенку будет выделена аналогичная доля. Когда жилье приобретают не сразу, то денежные средства за долю ребенка должны быть переведены на его счет.

Если после изучения предварительного договора специалисты органа опеки уверены, что права ребенка не будут нарушены, они дают согласие на сделку. Без согласия органа опеки нельзя перерегистрировать право собственности в Росреестре.

ПДКП предоставляют в орган опеки, чтобы получить разрешение на продажу объекта с несовершеннолетним собственником. Фото: zakonportal.ru

Ошибки и нюансы при составлении ПДКП

При составлении договора часто допускают такие ошибки:

  • не пишут цену квартиры или дома. Такую информацию указывать не обязательно. Но если цены не будет, и в отношении нее возникнет спор при заключении основного договора, стоимость объекта установит суд;
  • не указывают сумму или способ передачи задатка, не прописывают, как поступить с задатком при срыве сделки по вине одной из сторон. При возникновении споров по таким вопросам приходится договариваться или обращаться в суд;
  • не указывают условия, при наступлении которых договор может быть расторгнут без штрафа. Например, это форс-мажоры или невозможность заключить сделку из-за отказа банка в предоставлении кредита, органа опеки в совершении сделки;
  • указывают по обоюдной договоренности слишком большую сумму, которая передается продавцу при заключении ПДКП. В таких ситуациях предварительный договор могут признать основным, по которому может быть зарегистрировано право собственности покупателя.

Риски при заключении ПДКП

Продажа квартиры при оформлении предварительного договора купли-продажи сопряжена с рисками. Несмотря на подписание ПДКП, указание в нем условий и особенностей будущей сделки, стороны не могут полностью обезопасить себя. К возможным рискам относят: отсутствие гарантии заключения сделки, признание договора недействительным, потерю задатка, покупку объекта с обременением, подписание ПДКП с мошенником.

Отсутствие гарантии заключения сделки

Поскольку ПДКП только подтверждает намерения сторон, сделка может не состояться. Бывает, что при отказе одной стороны вторая настаивает на заключении сделки, но чтобы защитить свои права, нужно идти в суд. В большинстве случаев до суда не доходит — рассмотрение дела связано с судебными издержками и занимает много времени.

Признание предварительного договора недействительным

Это может случиться из-за того, что:

  • не соблюдена форма предварительного договора или условия его заключения. Например, ПДКП не подписан у нотариуса, хотя по условиям сделки это нужно было сделать;
  • не отражена основная информация, необходимые для заключения сделки. Например, в договоре не написан адрес, кадастровый номер объекта и другие данные, без которых нельзя идентифицировать жилье.

Если по ПДКП нельзя идентифицировать объект, документ могут признать недействительным. Фото: vk.com

Заключение договора с мошенником

Бывает, что покупатель заключает договор с мошенником, который подписал несколько ПДКП в отношении одного объекта. Предварительные договоры нигде не регистрируются, поэтому нельзя проверить — подписывал ли продавец еще такой документ, но с другими лицами.

Чаще всего мошеннические схемы организуют с оформлением задатка, который потом тяжело вернуть. Для исключения таких рисков покупатель может потребовать, чтобы в предварительный договор включили информацию о том, что продавцом больше не заключались основные или предварительные договоры. Если условия договора будут нарушены, кроме возврата задатка в двойном размере можно получить дополнительную компенсацию.

Потеря задатка или аванса

Несмотря на прописанные штрафные санкции, продавец может отказаться от заключения сделки и пропасть, или заявить, что он потратил переданную сумму и не может ее отдать назад. Чтобы защитить свои права, покупателю нужно идти в суд.

Риск приобретения объекта с обременением

Иногда недобросовестные продавцы скрывают, что на квартиру наложено обременение и заключают предварительный договор, потом еще получают задаток. Обременение не мешает заключить и основной договор, но сделку не зарегистрируют в Росреестре.

Чтобы исключить такие риски, нужно попросить продавца предоставить свежую выписку из ЕГРН и прописать в договоре, что на квартиру не наложено обременение.

Еще продавец перед сделкой может сдать квартиру в аренду, о чем покупатель тоже не узнает — если срок действия договора аренды не превышает 1 года, его не нужно регистрировать в Росреестре. По закону за арендаторами сохраняется право пользоваться жильем по заключенному договору, даже если у недвижимости изменился собственник. Поэтому есть риск купить квартиру, в которой по договору аренды имеет право жить другой человек. Для исключения таких рисков лучше дополнительно прописать, что объект не предоставляется третьим лицам по договору аренды или найма.

Как поступают, если одна из сторон не выполняет условия заключенного договора

Если одна из сторон не выполняет условия договора, вторая имеет право потребовать их соблюдения. Если в досудебном порядке нельзя урегулировать конфликт, обращаются в суд. Суд может обязать:

Читайте также:
Договор цессии между юридическими лицами налоговые последствия

  • заключить сделку, если одна из сторон отказывается покупать или продавать квартиру без веских оснований;
  • вернуть задаток или выплатить его в двойном размере в зависимости от того, по чьей вине была расторгнута сделка;
  • выплатить компенсацию за непредвиденные расходы одной стороны, если они возникли по вине другой;
  • выплатить штраф и пеню за нарушение условий договора. Сумма штрафа и величина пени будут зависеть от положений ПДКП.

Если вторая сторона отказывается заключать сделку, можно принудить ее через суд. Фото: moydolg.com

Основания для расторжения или прекращения действия предварительного договора

Документ прекращает действовать в таких случаях:

  • истек срок заключения сделки, прописанный в предварительном договоре, если основной договор не был заключен;
  • прошел год с момента подписания предварительного договора, если срок его действия не был указан;
  • между сторонами был заключен основной договор — предварительный в таком случае расторгается;
  • возникли обстоятельства, которые мешают заключению сделки;
  • одна из сторон заявила о желании расторгнуть договор;
  • продавец и покупатель решили расторгнуть договор по обоюдному согласию.

Расторжение предварительного договора из-за непреодолимых обстоятельств

Договор расторгают, если его заключению препятствуют такие обстоятельства:

  • банк не одобряет выдачу ипотечного кредита на покупку недвижимости;
  • орган опеки не дает разрешение на сделку;
  • проведение сделки займет много времени. Например, банк готов одобрить ипотечный кредит, но только после того, как будет узаконена перепланировка квартиры. Если оформление документов займет больше времени, чем стороны отвели на заключение сделки, ПДКП может быть расторгнут;
  • возникли другие непреодолимые обстоятельства, мешающие сделке, на которые стороны не могут повлиять.

Особенности расторжения предварительного договора по желанию одной или обеих сторон

При расторжении предварительного договора в одностороннем порядке одна из сторон направляет второй письменное уведомление. Но инициатор расторжения должен выплатить штраф и пеню в размере, предусмотренным ПДКП. Исключениями будут отдельные случаи, прописанные в договоре — отказ в предоставлении ипотеки банком, в заключении сделки органом опеки.

Если в счет оплаты стоимости квартиры был передан задаток, то:

  • при расторжении сделки по вине продавца задаток возвращают в двойном размере;
  • при расторжении сделки по вине покупателя задаток не возвращают.

Не обязательно в случае одностороннего расторжения сделки продавец или покупатель лишатся суммы задатка. Если стороны смогут договориться, продавец просто возвращает задаток покупателю.

Если одна из сторон или обе стороны решают не заключать основную сделку, лучше составить соглашение о расторжении предварительного договора. Так подтверждают отсутствие взаимных претензий. Если соглашения не будет, любая сторона может обратиться в суд и потребовать компенсацию за срыв сделки другой стороной или предъявить другие претензии.

Секреты успешной продажи, ч.17. Предварительный договор и его особенности

Предварительный договор купли-продажи, как и авансовый договор или договор задатка, с точки зрения закона не является обязательным документом в сделке. Однако с точки зрения эффективности процесса сделки один из этих договоров обязательно должен быть подписан.

Зачем нужен предварительный договор?

Когда участники сделки подписывают предварительный договор, они заранее обозначают все основные условия: способ передачи денег, сроки освобождения квартиры и многое другое.

Безусловно, можно договориться и на словах: встретиться в таком-то отделении банка в такой-то день и час для подписания договора купли-продажи, и уже на месте решать все вопросы. Но практика показывает, что это плохой путь.

Обычно дело заканчивается словесной перепалкой, предынфарктным состоянием участников договора и полным развалом сделки.

Так что все бурные эмоциональные процессы лучше отнести на подготовительный период, а предварительное соглашение как раз станет хорошим поводом для обсуждения и фиксации всех подробностей. При этом стоит помнить, что каждая сделка на вторичном рынке жилья – уникальна, поскольку тесно связана с жизненными обстоятельствами людей и перипетиями их «квартирного вопроса». Поэтому пункты договора также будут уникальными, предметом соглашения продавца и покупателя.

Что учесть в предварительном договоре?

Если вы захотите выбрать именно форму предварительного договора, то должны учесть следующие нюансы:

  1. Предварительный договор обязательно заключается в той форме, в которой будет заключен основной договор – в простой письменной или с нотариальным удостоверением.
  2. Предварительный договор обязательно должен включать все положения и, в особенности, существенные условия основного договора. Напомним, к существенным условиям договора купли-продажи жилой недвижимости относятся: описание объекта, которое позволит однозначно установить объект, цена продажи и указание лиц, имеющих право пользования жильем.
  3. В предварительном договоре должен быть указан срок или иное условие заключения основного договора.
  4. В случае отказа одной из сторон предварительного договора заключить основной договор другая сторона может понудить её к этому через суд.

А теперь расскажем о некоторых пунктах предварительного договора более подробно.

Объект

В договоре подробно описывают квартиру, которая продается. Называют адрес, этаж, метраж, количество комнат. Кроме того, указывают, кому принадлежит данный объект и как возникло право собственности.

Такое описание квартиры, прежде всего, важно для продавца. Подписавшись под договором, покупатель уже не сможет отказаться от сделки на основании того, что «он не знал» о тех или иных нюансах: например, об отсутствии балкона или о том, что продавец получил квартиру в наследство.

Цена

В риэлторской практике довольно часто встречаются ситуации, когда буквально накануне сделки покупатель говорит, что ему предложили другой вариант, и предлагает снизить цену. Аналогичные случаи бывают и на стороне продавца.

Чтобы такого не случилось, цену квартиры фиксируют в предварительном договоре.

Напомним: подписывая предварительный договор, продавец и покупатель берут на себя обязательства по совершению сделки именно на указанных в нем условиях. Если же покупатель в дальнейшем откажется приобретать квартиру, то вы сможете обратиться в суд, и тот, с большой долей вероятности, вынесет решение «о понуждении к заключению договора купли-продажи». То же самое относится и к продавцу. Поэтому перед тем как заключать предварительный договор, еще раз убедитесь, что цена вас устраивает.

Сроки

В обычной ситуации в договоре указывается три срока:

  1. срок заключения основного договора купли-продажи,
  2. срок его предоставления для государственной регистрации перехода права собственности,
  3. срок фактической передачи квартиры.

Для продавца крайне важен срок фактической передачи. Это момент, до которого вы должны будете вывезти все вещи, переехать на другое место жительство и обеспечить снятие с регистрационного учета всех проживающих. Если вы уже живете в другой квартире, а в продаваемой никто не прописан, все просто. Однако если вам еще только предстоит переезд в новое жилье, а «выписываться» вы будете в квартиру, которую покупаете одновременно с продажей своей, то процесс может затянуться. Тем более что снятие с регистрационного учета – это государственная услуга, которая занимает не один день. Учтите этот факт при согласовании с покупателем всех сроков.

Иногда в договор вписывается компромиссный вариант: «юридическое» освобождение квартиры происходит спустя какое-то время после «физического». Тогда добавляется еще один срок – тот, до которого продавец и его семья обязаны сняться с регистрационного учета. До этого момента с продавца может удерживаться какая-либо сумма в качестве гарантии. И все эти условия также указываются в предварительном договоре.

Расчеты по сделке

Наиболее сложным этапом сделки считается передача денег от покупателя продавцу. Дело в том, что переход права собственности наступает только после государственной регистрации, которая занимает несколько дней (самый короткий срок – три дня). И весь этот период квартира находится в собственности продавца.

Соответственно, передав деньги при подписании договора, покупатель рискует: если в регистрации договора будет отказано, квартиру в собственность он так и не получит, а деньги уже отдал.

Читайте также:
Договор купли продажи товарно материальных ценностей образец

Если же передавать деньги после регистрации – то рискует продавец.

Поэтому, как правило, в день подписания договора вся денежная сумма помещается в банковскую ячейку, на счет в банке или на депозит нотариуса. Порядок дальнейшего доступа к ячейке или перевода денег продавцу – один из ключевых моментов договоренностей продавца и покупателя. Обычно продавец получает деньги после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру, предъявив ряд документов, прежде всего, договор купли продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

Однако в зависимости от нюансов конкретной сделки вы можете договориться и о собственных дополнительных условиях. Все они обсуждаются на этапе подписания предварительного договора и вписываются в этот договор.

Обязательства и ответственность сторон

Составляя предварительный договор, не забудьте прописать в нем обязанности и ответственность сторон. Возможно, пункты, указанные в типовом договоре, покажутся вам закономерными, из серии «кэп очевидность». Действительно, вроде бы понятно, что продавец не должен продавать квартиру другому покупателю. Или само собой разумеется, что покупатель должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга – без этого сделка просто не состоится.

Тем не менее, не стоит пренебрегать этими, казалось бы, бесспорными, пунктами. С одной стороны, они послужат напоминанием о том, что именно должна сделать каждая из сторон. С другой – напомнят об ответственности.

Благодарим за помощь в подготовке статьи Константина Барсукова, генерального директора компании «Релайт-Недвижимость»

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Как его заключить и можно ли расторгнуть

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

  • Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
  • Ошибки и нюансы при составлении
  • Гарантии при заключении предварительного договора
  • Возможные риски для покупателя
  • Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Есть два общих требования к предварительным договорам:

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2 , строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи .

Читайте также:
Срок заключения договора ГПХ с физическим лицом

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи . Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630 , общей площадью 38,5 м 2 ». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.
Читайте также:
Договор безвозмездного пользования автомобилем между юридическими лицами

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Покупка жилья сопровождается оформлением ряда документов. Часть из них обязательна, например, непосредственно купчая, без которой не произойдет смены собственника. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не относится к числу требуемых законодательно бумаг, но часто упрощает и упорядочивает заключение сделки, защищая интересы подписывающих его сторон. Что это, как оформляется и какие обязанности предусматривает — читайте далее в статье.

Для чего нужен ПДКП и чем отличается от обычного договора

Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи. Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно. То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.

С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости. К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства. А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.

Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.

Виды ПДКП

Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.

Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.

Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.

Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.

Нюансы оформления

Законодательство определяет единственное существенное условие предварительного договора, без которого он не будет иметь силы, — это предмет соглашения. Все остальные сведения вносятся по желанию сторон. Раньше обязательным пунктом была стоимость недвижимости, но с 2015 года цену сделки можно не прописывать.

В предмете договора указывают полное описание недвижимости, по которой проходит сделка, — оно должно позволять точно установить объект. Для этого уточняют адрес, этаж, метраж, количество помещений и собственников. Также вписывают кадастровый номер и на каком основании возникло право собственности у продавца.

Несмотря на то, что обязательный пункт всего один, предварительный договор позволяет зафиксировать разные условия и защитить интересы продавца и покупателя. Теперь подробнее о том, что нужно учитывать при оформлении ПДКП.

Форма предварительного договора. Она должна совпадать с формой самого договора — обычный письменный вариант или с удостоверением от нотариуса. Заверить документ нотариально обязательно только в некоторых случаях, например, при продаже доли в недвижимости.

Сумма сделки. Чтобы избежать споров по поводу стоимости жилплощади при заключении основного договора, в ПДКП стоит включить цену квартиры и обозначить сумму, которая передается в качестве задатка или аванса.

Сроки. Четко прописанная дата заключения основного договора поможет не затягивать сделку; если факт купли-продажи зависит от личных факторов одной из сторон, вместо срока можно указать эти обстоятельства.

Штрафы. В случае отказа одной из сторон от исполнения обязательств по преддоговору, будет полезно прописать в нем штрафные санкции и расписать, у кого и в каком размере остается аванс или задаток. Обычно аванс просто возвращается покупателю, с задатком ситуация другая: при отказе продавца он возвращается покупателю в двойном размере; при отказе покупателя — остается у продавца.

Интересы третьих лиц. Иногда при сделке с недвижимостью затрагиваются интересы третьих лиц, которые могут иметь право на собственность или на пользование квартирой. Покупателю бывает непросто выяснить достоверную информацию такого характера, поэтому в преддоговоре лучше указать, что продавец обязан предоставить жилье, которое свободно от подобных притязаний. Этот момент актуален на вторичном рынке.

Срок освобождения жилья. Помимо времени заключения основного договора в ПДКП полезно обозначить даты фактической передачи помещения и снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц. Переезд, как и выписка и из жилья, занимает не один день, поэтому важно продумать эти условия.

Порядок расчетов. Заключение ПДКП не предусматривает передачи полной суммы за недвижимость и даже большей ее части — с юридической точки зрения это нарушение и предварительный договор могут признать основным. Тем не менее, порядок расчета между продавцом и покупателем нужно зафиксировать.

Жизненные ситуации бывают разные, поэтому стоит отразить форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к расторжению договора по инициативе одной из сторон без штрафных санкций и судебных разбирательств.

Риски

Предварительный договор — это фиксация намерения двух сторон провести сделку по купли-продаже недвижимости. При этом гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю он не может. Его заключение все равно не является бессмысленным — при подписанным ПДКП принудить стороны исполнить договоренности может суд. Задаток или аванс без ПДКП такого права не дает.

Часто покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому оформление предварительного договора позволяет через суд заставить продавца продать недвижимость на зафиксированных условиях. Не всем хочется тратить на разбирательства время, но знать о такой возможности стоит.

Предварительный договор может быть аннулирован, если при его заключении были нарушены требования законодательства: нет нотариального удостоверения ПДКП или невозможно точно интерпретировать объект недвижимости, по которому проводится сделка. В последнем случае необязательно прописывать полный адрес — хватит кадастрового номера.

Из-за того, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией — двойной продажей. Если квартира уйдет другим, аванс или задаток будет возвращен, но время упущено. Можно подать в суд и потребовать компенсацию, а можно в самом преддоговоре прописать обязанности продавца и штрафы за такую ситуацию.

Так как заключение ПДКП не означает передачу прав собственности, покупатель рискует потерять деньги, которые он передал в качестве аванса или задатка. Логичный выход — подать на недобросовестного продавца в суд.

С деньгами связан еще один важный момент — полный расчет по сделке. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в Росреестре. Это занимает несколько дней, к тому же по каким-то причинам может прийти отказ, а деньги уже переданы продавцу. Чтобы избежать подобной ситуации, можно хранить деньги в банковской ячейке или провести безналичный расчет с условием, что банк переведет сумму только после подтверждения, что договор зарегистрирован.

Читайте также:
Предварительный договор купли продажи автомобиля с задатком

Помимо перечисленных ситуация покупатель рискует стать владельцем недвижимости с обременением — договором ренты или аренды жилья. Также обременением считается ипотека или другой залог жилья и арест. Узнать об этом можно, заказав выписку в Росреестре. Она включает основные виды обременения, но сдача квартиры в найм на срок менее года не подлежит регистрации, при этом при смене собственника за арендаторами сохраняется право пользования квартирой.

Основания для расторжения

Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:

  • у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
  • если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
  • если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
  • если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
  • когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.

Возможны другие ситуации, но без веской причины расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке невозможно. Чтобы максимально упростить возможную процедуру расторжения и сохранить время и нервы, все потенциальные ситуации лучше прописать в ПДКП, расписав штрафы и компенсации.

Так как покупатель выступает менее защищенным, в предварительном договоре стоит акцентировать внимание на расторжении ПДКП без штрафных санкций в ситуациях, которые от него не зависят. Это может быть отказ банка в предоставлении ипотеки, необходимость получения дополнительных документов (узаконивание перепланировки или разрешение органов опеки) или невозможность покупки из-за ошибки в документах или отсутствии разрешений, а также обнаружение обременения по квартире.

Предварительный договор — не обязательный документ с точки зрения законодательства и не дает гарантирует покупку квартиры. При этом он способен защитить интересы покупателя и продавца, если обговорить и прописать условия сделки максимально подробно и четко. Если остались вопросы или сомнения — специалисты АН «Трансферт» объяснят, что дает предварительный договор купли-продажи. Обращайтесь!

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

Нередко перед составлением основного договора в рамках сделки стороны подписывают предварительный.

Что это за документ, в чем его необходимость и преимущество, в каких случаях он обязателен и для каких целей нужен? Об этом расскажем в нашей статье.

Что такое предварительный договор, для чего он заключается, и в какой форме?

Заключая предварительный договор, будущий продавец квартиры и ее покупатель обязуются, что сделка купли-продажи состоится в оговоренные сроки и на определенных условиях. Если срок не указывается, то основной документ может быть заключен в течение года.

Стороны вправе защитить свои интересы полученным предварительно задатком.

Предварительный договор купли-продажи квартиры имеет юридическую силу, только если он оформлен в письменном виде.

Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры

От правильности его составления зависит, состоится ли в конечном итоге сделка по продаже жилья или сорвется. Чтобы оградить себя от негативных последствий, желательно своевременно проконсультироваться у юриста. Тем, кто решается самостоятельно составить столь сложный документ, следует знать, что предварительный договор, помимо данных, присущих любому соглашению, должен содержать иную информацию:

  • обязательство одного лица передать другому в собственность конкретную квартиру и обязательство второго лица принять за установленную плату данное жилье на определенных условиях;
  • подтверждение прав на осуществление планируемой сделки (в том числе данного доверенностью);
  • сведения о государственной регистрации квартиры;
  • информация о возможном авансе;
  • цена сделки купли-продажи, возможность (или невозможность) и условия изменения данной цены;
  • время, форма и способ оплаты (может быть несколько вариантов);
  • порядок передачи недвижимости, необходимость составлять соответствующий акт;
  • подтверждение собственника недвижимости (его доверенного лица) об отсутствие обременений на нее.

Неисполнение условий предварительного договора

Разрешение споров между сторонами происходит в судебном порядке. Причиной возникновения конфликтов может стать неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры. Так, например, если нет согласия по поводу условий основного документа, суд установит их своим решением.

Если одна из сторон противится заключению основного договора, вторая может потребовать его подписания в порядке понуждения (сделать это необходимо в течение полугода с момента нарушения обязательства)

Составление искового заявления стоит доверить специалисту. Какие условия суд укажет в своем решении, каков размер причиненных истцу убытков взыщут с ответчика, будет ли начислена неустойка, зависит именно от профессионализма сопровождающего дело юриста.

При неисполнении обязательства заключения основного договора и отсутствия требования об этом заинтересованной стороны, обязательства, которые предусматривал предварительный документ, будут прекращены.

Обязательность заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Заключение предварительных договоров — дело, как правило, добровольное. Такая форма закрепления договоренностей применяется в основном, когда сумма планируемой сделки достаточно высока. Приобретение жилья требует значительных трат, продажа влечет немало рисков. Обе стороны сделки, особенно если они юридически подкованы, стараются максимально защитить свою позицию и выйти с минимальными негативными последствиями из ситуаций срыва сделки или спора. Именно поэтому основным договорам по купле-продажи квартир предшествуют предварительные.

В некоторых случаях потенциальные участники купли-продажи вынуждены заключать их и даже афишировать это сторонним лицам, вне зависимости от собственного желания. Это касается сделок с участием недвижимости несовершеннолетних, а также сделок при ипотеке.

Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

Сделки купли-продажи недвижимости должны регистрироваться в Росреестре. В ситуациях, когда квартира (ее доля) принадлежит ребенку, при оформлении потребуется разрешение от органов опеки.

Свое согласие данная служба дает только после тщательного изучения предварительного договора купли-продажи

Делается это для того, чтобы при любом развитии взаимоотношений между покупателем и продавцом квартиры интересы несовершеннолетнего были максимально защищены. Чтобы не получить отказ по намечающейся сделке, следует учитывать следующие моменты:

  • ребенок не должен остаться без собственной недвижимости, а в новом жилье ему полагается не меньшая площадь, чем была ранее (исключения из правила рассматриваются опекой индивидуально в каждом конкретном случае);
  • денежные средства от продажи квартиры (если сразу не приобретается иная недвижимость) должны поступить на расчетный счет ребенка.

Приобретение жилплощади за счет средств материнского капитала не требует согласования с органами опеки.

У госоргана могут возникнуть вопросы по отдельным условиям предварительного договора, и срок рассмотрения документа может существенно затянуться. Это приведет к возможному срыву сделки или претензиям со стороны ее участников. Чтобы этого не случилось, в опеку следует обращаться с грамотно составленным, учитывающим нюансы ситуации соглашением и с полным пакетом сопутствующих документов.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Кредитные учреждения при выделении денежных средств на ипотеку требуют заключения предварительного договора купли-продажи. Это своеобразный гарант того, что выдаваемые в кредит деньги пойдут именно на приобретение недвижимости. Кроме того, банк устанавливает неустойку на случай, если сделка не состоится.

Удобен предварительный договор и для продавца, так как он получает уверенность в том, что денежные средства будут внесены в срок и в полном объеме, если банк одобрит сделку

Для покупателя недвижимости заключение предварительного документа — необходимость. Он имеет некоторые отличия от обычных соглашений и должен содержать информацию:

  • о соотношении платы за квартиру за счет личных средств покупателя и за счет привлеченных банковских средств;
  • о сроке передачи помещения покупателю после оплаты первоначального взноса.
Читайте также:
Договор купли продажи ипотечной квартиры образец

Как правило, финансовые организации имеют готовые образцынужных им предварительных договоров купли-продажи недвижимости, хотя и не все настаивают на применении таких шаблонов.

Если заемные средства необходимы для приобретения жилья в новостройке, банк потребует не предварительный договор купли-продажи (так как по факту жилье еще не построено), а ДДУ с застройщиком.

Резюме

Не подписывайте никаких документов, пока не проконсультируетесь с юристом. Сделки с недвижимостью дороги сами по себе, но становятся значительно дороже в случае ошибок, тем более когда в них участвует банк.

Получить помощь специалистов, оценить грамотность составленного предварительного договора вы можете на нашем сайте. Мы готовы вас проконсультировать в режиме онлайн либо по указанным номерам телефонов.

Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Комментарии

Господа, добрый день!

Подскажите, пожалуйста, как можно себя обезопасить если мне предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с компанией ЗАО ПИК-Регион, (квартира пока не в ее собственности) , затем договор купли-продажи не понятно с кем, затем отдельно договор возмездного оказания услуг по регистрации квартиры с ОАО ГК ПИК. При этом сумму я должна внести до определенной даты, а дата заселения не указана вовсе. Или категорически нельзя связываться с подобными вещами. Заранее спасибо!

  • ПДКП_до_БТИ_50проц_оплата.pdf

При этом сумму я должна внести до определенной даты, а дата заселения не указана вовсе.
Четверикова Леся

Уже настораживает такое положение договора. Деньги, значит, сразу (и за то, что не принадлежит ещё), а всё остальное — неизвестно когда?

. Или категорически нельзя связываться с подобными вещами.
Четверикова Леся

Скажу так: не рекомендовала бы Вам заключать подобную сделку. Очень легко потерять деньги безвозвратно.

Конечно, для полноценной консультации надо документы все смотреть.

Однако, могу Вам сказать одно:

1. Наличие предварительного договора купли-продажи, исходя их которого можно определить предмет договора (а именно квартиру по конкретному, хотя бы строительному адресу), указание в предварительном договоре сроков для заключения основного договора купли-продажи.

2. наличие доказательств оплаты по предварительному договору купли-продажи

Все это может (и будет) являться основанием для признания за Вами права собственности на квартиру, даже если не будет заключен основной договор купли-продажи кваритры (если, конечно, она будет построена и дом введен в эксплуатацию).

Со сроком как раз не очень ясно. Написано “в течение 45 раб.дней после перехода права собственности Продавцу”. Продавец говорит, что в ГК РФ указывается макс. срок 1 год между заключением предварительного договора и договора купли-продажи.

В договорах ДДУ указан срок заселения 30.06.15.

Но дом уже построен. И ДДУ уже не заключают.

Продавец говорит, что устраняются недоделки и ключи готовы дать до перехода права собственности Продавцу.

У меня подруга год назад покупала по аналогичной схеме, но с ипотекой без проблем.

Но время-то сейчас какое!

Хотелось бы понять, чем можно себя обезопасить.

Еще раз спасибо!

  • ПДКП_до_БТИ_50проц_оплата.pdf

Добрый день. Предварительный договор купли-продажи это довольно распространенный способ привлечения денежных средств Застройщиком.
По такому договору Застройщик обязан заключить с Вами основной договор купли-продажи, но не передать саму квартиру.
Не рекомендую связываться с этой компанией. Сколько уже обманутых дольщиком потеряли свои деньги на подобных кривых схемах уже не счесть.
Рекомендую ориентироваться на Застройщиков, которые работают по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

ДДУ уже не актуально, т.к. дом уже построен и приказ о введении в эксплуатацию от 31.12.2014. я видела.

Еще раз спасибо!

Я бы добавил в п.2.3.данного предварительного договора предельную дату заключения основного договора. Формулировка например такая:
«Договор купли-продажи Квартиры оформляется Сторонами в срок не позднее
45 (Сорока пяти) рабочих дней с момента получения свидетельства о регистрации
права собственности Продавца на Квартиру и только при условии полной оплаты
Покупателем стоимости Квартиры, но в любом случае не позднее 01.12.2015 года. ». В противном случае пункт 6.2 предварительного договора об ответственности Продавца мне представляется достаточно неопределенным, т.к. не понятно с какой даты наступает просрочка.
Совет: максимально подробно изучите данного застройщика, почитайте отзывы.
Если компания нарушит свои обязательства, то дело может растянуться на годы.

Я просто не очень понимаю, как именно изучить данного застройщика и как понять, кого изучать в данный момент на этапе ввода в эксплуатацию.

У меня нет опыта подобного рода.

Ввод в эксплуатацию дома еще не гарантия того, что квартира в доме скоро будет передана Вам. После ввода в эксплуатацию Застройщик продолжает нести значительные расходы.
Почитайте в интернете, были ли у данного Застройщика проблемы с просрочкой передачи квартир.

Продавец говорит, что в ГК РФ указывается макс. срок 1 год между заключением предварительного договора и договора купли-продажи.
Четверикова Леся

Это правда. Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Со сроком как раз не очень ясно. Написано «в течение 45 раб.дней после перехода права собственности Продавцу
Четверикова Леся

В данном случае можно считать, что срок не определен, я полагаю. Поэтому — максимум через год после заключения предварительного договора ПИК должен заключить с Вами основной договор.

Если ПИК этого не делает, а Вы оплатили полностью цену квартиры, предусмотренную предварительным договором, то это безусловное нарушение положений предварительного договора и, как я писал выше, при таких обстоятельствах можно признать Ваше право собственности на квартиру (имеется судебная практика), даже если застройщик обанкротится.

В любом случае, даже если обязательства по предварительному договору будут признаны прекращенными, или Вы не захотите получать право собственности на квартиру, то деньги, которые Вы заплатите по предварительному договору купли-продажи можно вернуть как неосновательное обогащение в порядке ст. 1102 ГК РФ (практически 100 % основание для иска в суд и его удовлетворения). Однако, в отличие от признания права собственности, ситуация может осложниться, если в отношении застройщика будет возбуждено дело о банкротстве.

ГК ПИК — известный застройщик, который на рынке уже очень давно. Каких-либо громких историй об обмане дольщиков или покупателей я не слышал.

Я не могу дать Вам совет, заключать сделку или нет, потому что с любым застройщиком, даже самым крупным и известным, могут быть неприятности, как бы идеально не был составлен договор. Покупка квартиры — ответственный и сложный шаг, который, безусловно, подразумевает определенные риски и возможные финансовые потери. И в данном случае решать только Вам, юрист может лишь дать адекватную правовую справку и обозначить возможные варианты развития событий в том или ином случае.

Могу уверенно сказать, что у Вас есть право требовать признания права собственности на квартиру на основании предварительного договора. Или, на крайний случай, можно требовать возврата денег, которые Вы заплатили, в случае отказа в предоставлении квартиры.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: