Смена арендатора в договоре аренды нежилого помещения

Энциклопедия решений. Изменение сторон в договоре аренды

Изменение сторон в договоре аренды

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст. 387 ГК РФ).

Внимание

Положение п. 1 ст. 617 ГК РФ не распространяется на договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в отношении которого стороны хотя и достигли соглашения по всем его существенным условиям и исполняли договорные обязательства, но который не был зарегистрирован в установленном порядке (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, за исключением изменения в договоре сведений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя.

Факт замены стороны в договоре может быть зафиксирован в дополнительном соглашении к договору. При этом, если договор аренды подлежит государственной регистрации, то регистрации подлежит и дополнительное соглашение к нему (ст. 164 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступившего в силу с 01.09.2013), п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

По общему правилу арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (п. 2 ст. 615 ГК РФ). ГК РФ допускает перемену лиц на стороне арендатора без согласия арендодателя в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

На случай смерти гражданина, арендующего движимое имущество, указанное специальное правило не распространяется, но положение ст. 418 ГК РФ действует в полном объеме. Однако в договоре аренды, арендатором по которому выступает гражданин, в целях защиты интересов именно наследников арендатора, целесообразно указать, что смерть арендатора не является основанием для изменения условий или расторжения договора.

Ликвидация юридического лица (арендатора или арендодателя) в соответствии со ст. 61 ГК РФ влечет за собой прекращение договора аренды (ст. 419 ГК РФ). Напротив, при реорганизации юридического лица, в силу универсального правопреемства (ст.ст. 58, 387 ГК РФ) договор аренды действие прекращать не должен.

В связи с этим отметим также правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 11408/10. Как указал ВАС РФ, в соответствии со ст.ст. 61 – 63 ГК РФ при ликвидации юридического лица право собственности на его имущество переходит к другим лицам (если последнее продается, когда недостаточно средств, чтобы удовлетворить требования кредиторов) либо к учредителям (участникам). В этом случае на основании п. 1 ст. 617 ГК РФ обременение в виде аренды сохраняется. Вступая в арендные отношения с государственным, муниципальным учреждением или унитарным предприятием, за которым арендуемое имущество было закреплено на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, арендатор вправе рассчитывать на сохранение за ним права аренды, как и в случае установления арендных отношений с иным юридическим лицом, основанным на частном капитале.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Комментарий к ст. 617 ГК РФ

1. В соответствии с п. 1 коммент. ст. перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, например, в случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Тем самым данное правило подчеркивает свойство следования, присущее праву аренды.

Читайте также:
Договор на утепление фасада образец

С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. в изъятие из общих правил п. 2 ст. 388, п. 1 ст. 391 ГК не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение.

2. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды – перенайма (см. коммент. к ст. 615 ГК). В порядке исключения перемена лиц на стороне арендатора возможна и без согласия арендодателя. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 коммент. ст.).

На первый взгляд, само по себе наличие нормы о передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора в п. 2 коммент. ст. и отсутствие аналогичного правила в отношении иных случаев универсального правопреемства может толковаться как квалифицированное умолчание законодателя. Однако правильнее распространить этот принцип как на случай смерти гражданина-арендатора по договору аренды движимого имущества (основания для этого дает ст. 418 ГК), так и на иные случаи универсального правопреемства, в частности реорганизацию организации-арендатора, связанную с ее прекращением.

Судебная практика по статье 617 ГК РФ

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения.
Исходя из изложенных норм, общество указывает на наличие у Управления Росреестра обязанности по внесению в ЕГРН записи об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды в пользу общества.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 217, 294, 295, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества” (далее – Закон о приватизации), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, пунктом 3.1 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 N 540-ПП, и исходили из того, что факт согласия Департамента на совершение сделки ГУП “РЭМ” по отчуждению спорного объекта недвижимого имущества является реализацией права собственника имущества и само по себе оспариваемое распоряжение Департамента о согласовании унитарному предприятию совершения сделки по продаже нежилого здания не нарушает прав и законных интересов заявителя как арендатора спорного здания.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Общества, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовались статьями 424, 452, 606, 614, 617, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 “Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении”, и исходили из того, что поскольку Общество (арендатор) своими конклюдентными действиями по внесению на протяжении нескольких лет до прекращения договора аренды арендной платы за пользование нежилым помещением в размере, указанном в дополнительном соглашении к договору аренды, фактически согласовало изменение арендной платы, спорная денежная сумма не может быть признана неосновательным обогащением ответчиков.

Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 15, 393, 606, 614, 616, 617, 622, 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств”, исследовав и оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды нежилых помещений, заключенный арендодателем (компания) с предпринимателем (арендатор), и договор субаренды истца с ответчиком, учитывая расторжение договора субаренды в связи с отказом ответчика от договора, что установлено по делу N А41-4017/18, пришли к выводу о недоказанности причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением у истца убытков, отсутствии вины ответчика в причинении ущерба истцу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований Департамента, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовался статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 450, 453, 610, 617, 621, 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 21, 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, разъяснениями, приведенными в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, и исходил из следующего: односторонний отказ Департамента от договора аренды земельного участка, заключенного с Умаровым Р.Н., был направлен последнему по истечении десяти месяцев с момента смерти гражданина; доказательства отсутствия наследников арендатора, равно как и направления им соответствующего уведомления об отказе от договора аренды данного земельного участка заявителем не представлены; поскольку Департамент с заявлением на регистрацию прекращения права аренды не представил все необходимые документы, у Управления Росреестра отсутствовали законные основания для государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка по спорному договору.

Читайте также:
Как составить договор найма жилого помещения образец

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 12, 195, 196, 200, 301, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона от 06.07.1999 N 191-КЗ “О порядке передачи объектов государственной собственности Краснодарского края в муниципальную собственность и приема объектов муниципальной собственности в государственную собственность Краснодарского края”, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского Кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды.
После вступления в законную силу с 01.01.2016 Закона Республики Карелия от 29.12.2015 N 1980-ЗРК “О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия” спорный договор сохранил свое действие, и полномочия арендодателя по этому договору перешли от администрации Петрозаводского городского округа к новому лицу – Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

При рассмотрении настоящего спора суды руководствовались статьями 606, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2016 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, приняли во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А45-28607/2017.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 12, 304, 606, 610, 617, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.33, 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ “Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации”, разъяснениями, приведенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 8, 12, 166, 167, 168, 246, 307, 333, 421, 431, 610, 617, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 31 и 32 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, пунктах 71, 73, 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств”, пришли к выводу об обоснованности первоначального иска в части взыскания с предпринимателя 756 845 руб. 81 коп. долга и 105 381 руб. 55 коп. пеней и об отсутствии оснований для удовлетворения встречного требования.

Отказывая в удовлетворении заявления, суды руководствовались положениями статей 198, 201 АПК РФ, статей 217, 294, 295, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества” (далее – Закон о приватизации), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, Положением об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 N 540-ПП (далее – Положение N 540-ПП), и исходили из отсутствия установленной законом совокупности условий, необходимой для признания оспариваемого распоряжения N 5129 недействительным.

Читайте также:
Договор безвозмездного пользования жилым помещением подводные камни

Аналитика Публикации

Спорные вопросы государственной регистрации изменения договора аренды

Екатерина Иванушкина, Старший юрист Практики “Недвижимость. Земля. Строительство”

Настоящая статья посвящена отдельным вопросам государственной регистрации изменения договора аренды, в отношении которых подходы судов развивались и менялись на протяжении достаточно продолжительного периода времени. Рассмотрение данных подходов в их развитии позволит сформировать более точное понимание существующих тенденций в судебной практике.

Подходы судов к вопросу об обязательности государственной регистрации изменений в договор аренды и о последствиях не совершения такой регистрации

Согласно одной из позиций, государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде, например, соглашения об изменении срока или об изменении объекта аренды. При этом соглашения, не изменяющие содержания регистрационной записи, например, об изменении порядка уплаты компенсации за неотделимые улучшения, не требуют государственной регистрации (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.11.2016 по делу № А35-7371/2015; Постановление ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу № А57-22497/2009).

Согласно противоположной позиции, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему, как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 11680/08 по делу № А70-2321/10-2007; Постановление Президиума ВАС РФ то 05.02.2013 № 11241/12; Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.2017 по делу № А51-17551/2016).

Рассмотрим последствия не совершения регистрации изменений в договор аренды.

Достаточно длительный период времени суды придерживались мнения о том, что отсутствие регистрации дополнительного соглашения к договору аренды влечет незаключенность такого дополнительного соглашения. Применяя такой подход, суды приходили к выводу, что не прошедшее государственную регистрацию дополнительное соглашение не порождает прав и обязанностей для сторон договора аренды.

Данный подход создавал возможность для стороны договора аренды злоупотреблять своими правами. Так, например, если арендатор не желал исполнять условия подписанного им, но не зарегистрированного дополнительного соглашения об увеличении арендной платы, он мог отказаться от его исполнения, заявив о незаключенности такого соглашения (Пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2007 по делу № А19-25747/06).

Однако уже в 2011 году Высший Арбитражный Суд РФ указал в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон независимо от нарушения требования к регистрации данного соглашения.

При этом ВАС РФ отметил, что права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Данная мысль была подтверждена также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Таким образом, согласно актуальной судебной практике, незарегистрированные изменения в договор аренды влекут возникновение прав и обязанностей для сторон сделки в момент заключения или фактического исполнения соответствующего дополнительного соглашения.

Следуя вышеуказанному подходу, суды, например, отклоняют доводы стороны о том, что повышение арендной платы, осуществленное путем заключения сторонами дополнительного соглашения, не подлежит применению, поскольку соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Однако необходимо учитывать, что если в дополнительном соглашении установлено, что оно вступает в силу (начинает действовать) только с момента его государственной регистрации, то данное соглашение не будет порождать правовые последствия для его сторон до осуществления такой регистрации (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.02.2018 по делу № А70-6861/2017).

В то же время для третьих лиц незарегистрированные дополнительные соглашения не являются заключенными в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ.

Так, например, Арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 12.12.2017 по делу № А05-3316/2016 признал, что поскольку дополнительные соглашения, изменяющие размер арендной платы, не были зарегистрированы, то предусмотренные в них условия не могут быть противопоставлены третьим лицам, в частности, конкурсным кредиторам в деле о банкротстве.

Одностороннее изменение размера арендной платы

Условия о возможности одностороннего изменения арендной платы включается в договоры аренды достаточно часто. Такой односторонний порядок распространен, например, в договорах аренды государственного или муниципального имущества. В данном случае, в договоре, как правило, предусматривается, что об изменении арендной платы арендодатель информирует арендатора путем направления письменного уведомления.

Согласно сформированной на настоящей момент позиции судов, одностороннее изменение арендной платы следует толковать не как изменение договора аренды, а как реализацию арендатором одного из условий ранее зарегистрированного договора аренды. А поскольку реализация условия об одностороннем пересмотре арендной платы не изменяет договора аренды, то, следовательно, подписание дополнительного соглашения об изменении арендной платы и его государственная регистрация не требуются (Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2015 № 310-ЭС14-6794 по делу № А62-8257/2012; Определение Верховного Суда РФ от 22.08.2016 № 308-ЭС16-9526 по делу № А53-21597/2015; Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 № 310-ЭС16-19880 по делу № А62-9551/2015).

Читайте также:
Как заполняется трудовой договор образец

Необходимо, однако, учитывать ряд требований к изложению условий об одностороннем изменении размера арендной платы, соблюдение которых необходимо для признания судом данного порядка согласованным (реализация которого не требует заключения дополнительного соглашения и осуществления государственной регистрации изменений в договор аренды):

  • В договоре аренды должно быть прямо прописано право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Условие о том, что стороны согласуют изменение размера арендной платы при наступлении определенных событий, не признается судами условием, наделяющим сторону договора правом требовать внесения таких изменений или вносить их в одностороннем порядке.

  • В договоре аренды необходимо предусмотреть периодичность одностороннего изменения арендной платы; размер, на который она может быть изменена, или порядок его определения; а также условия для такого одностороннего изменения.

Так, например, если право на одностороннее изменение размера арендной платы возникает в связи с изменением арендной ставки, устанавливаемой нормативным актом соответствующего уполномоченного органа, то необходимо прямо указать об этом в договоре аренды.

Вопросы регистрации изменений, вносимых в договор аренды, при переходе прав и обязанностей по такому договору в порядке правопреемства в результате реорганизации юридического лица

В части регистрации изменений в договор при переходе прав и обязанностей по данному договору в результате реорганизации юридического лица можно выделить два вопроса:

Требуется ли регистрация обременения правом аренды в пользу юридического лица, ставшего стороной договора аренды в результате реорганизации прежней стороны договора.

Достаточно ли для регистрации изменений представить документы, подтверждающие реорганизацию прежней стороны договора аренды и возникновение ее правопреемника, или необходимо заключать соответствующее дополнительное соглашение.

По первому вопросу Верховный суд РФ выразил свое мнение в Определении от 25.07.2017 № 304-ЭС17-3429 по делу № А70-5203/2016, отменив акты судов нижестоящих инстанций, обязавших арендатора, ставшего правопреемником по договору аренды в результате реорганизации, зарегистрировать обременение объекта недвижимости правом аренды данного юридического лица. Суд также отразил в Определении, что возложение указанной обязанности на арендатора повлекло для него возникновение убытков в размере свыше 20 000 000 рублей, образовавшихся в результате уплаты пошлины.

Необходимо отметить, что по второму вопросу об обязательности заключения и предоставления для регистрации дополнительного соглашения о замене стороны договора аренды, в судебной практике нет единства мнений.

Так, например, Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 18.01.2017 по делу № А68-3677/2016 признал отказ Росреестра в регистрации изменений в договор аренды земельных участков, связанных с заменой арендатора на его правопреемника, возникшего в результате реорганизации прежнего арендатора, законным. Суд указал, что поскольку заявителем не было представлено дополнительное соглашение о внесении соответствующих изменений в договор аренды, то у Росреестра не было оснований для регистрации таких изменений.

Вместе с тем, существует и противоположная судебная практика.

Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.04.2017 по делу № А60-34773/2016 указано, что при реорганизации юридического лица в форме присоединения, а также при смене фирменного наименования юридического лица заключение дополнительных соглашений к договору аренды не требуется. При этом суд подкрепляет свою позицию ссылкой на пункт 12 «Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2016)», утвержденного Президиумом ВС РФ от 19.10.2016. В связи с этим суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации изменений в части наименования арендатора по причине непредставления дополнительного соглашения к договору аренды.

Регистрация дополнительного соглашения после истечения срока аренды и (или) срока действия договора аренды

Остановимся на вопросе о правомерности регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, если на момент обращения с соответствующим заявлением срок аренды и (или) срок действия договора истек.

По мнению Росреестра, регистрация изменений к договору аренды в данном случае является неправомерной. Суды, однако, придерживаются противоположной позиции, согласно которой истечение указанного в договоре срока само по себе не является препятствием для государственной регистрации представленного дополнительного соглашения, поскольку из положений статей 450, 452, 610, 621 Гражданского кодекса РФ не следует невозможность изменения по соглашению сторон условий договора аренды, возобновленного по истечении определенного с нем срока (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2017 по делу № А56-52192/2016; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2017 по делу № А21-5227/2016).

Таким образом, с учетом рассмотренных в настоящей статье вопросов, рекомендуем сторонам договора аренды при принятии решения касательно регистрации изменений договора аренды учитывать описанные выше подходы судов.

Арендатору: когда можно изменить договор аренды, чтобы платить меньше

Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.

Читайте также:
Договор аренды автотранспорта у юридического лица

Проблема в том, что изменить условия аренды без согласия арендодателя нельзя. Коронавирусные льготы для пострадавшего бизнеса — не в счёт. Да и они кончились в 2020 году.

Если арендодатель готов войти в положение и уступить — вам повезло. Скачайте допсоглашение к договору аренды из последнего раздела статьи, заполните и подпишите вместе с арендодателем. Больше ничего не надо.

Без согласия арендодателя снизить расходы можно, если польза от помещения снизилась, и это нельзя было просчитать. Арендатору придётся объяснять причины или идти судиться.

Когда можно требовать снижения арендной платы

Размер платы за помещение записан в договор аренды. Часто при долгосрочной аренде сразу прописывают повышение из года в год. Арендатор не может по своему желанию снизить ставку. Даже когда бизнес в помещении идёт плохо и платить нечем.

Однако у арендатора есть право потребовать скидку, если условия в помещении стали хуже, и он не виноват. И только если обещанные арендодателем условия попали в договор. Правило — из ч. 1 ст. 612 и ч. 4 ст. 614 ГК РФ.

К примеру, предприниматель добилась снижения платы за помещение под СТО. В помещении на четыре месяца пропала вода из-за прорыва трубопровода. За коммунальные ресурсы отвечал собственник — в договоре аренды был такой пункт. От помещения без воды стало меньше толку — дело № А65-23261/2019.

А вот если изменились условия, которые арендодатель не обещал, права на скидку у арендатора нет. Стройка под окнами, низкая проходимость торгового центра и мини-зоопарк по соседству — не повод для скидки, если таких пунктов не было в договоре аренды.

Банк требовал у арендодателя снизить арендную ставку за квадратный метр офиса формата стрит-ретейл. На проспекте рядом с офисом изменился режим движения машин и парковки. Из-за хаотичной парковки клиенты стали реже заходить в офис банка. Но собственник офиса и не обещал свободное пространство перед входом. Поэтому банк проиграл — дело № А40-225602/16.

Насколько можно снизить арендную плату — в законах не написано. Размер скидки обсуждают. Хорошо, когда арендатор покажет свои расходы. Например, чек на покупку бойлера и квитанции за электричество, если в помещении под парикмахерскую пропала горячая вода.

Когда арендатор может отказаться от части помещения

Обычно чем больше комнат и квадратов по договору, тем больше арендная плата. Если отказаться от части помещения, плату логично пересчитать.

Ужаться в площади просто потому, что она не приносит доход, нельзя без согласия арендодателя. Избыток квадратов — это просчёт арендатора. Или тот самый предпринимательский риск.

Но есть два случая из разряда «жизнь к такому не готовила», когда арендатор может потребовать от арендодателя переподписать договор.

Арендодатель существенно нарушил договор — ч. 2 ст. 450 ГК РФ

К примеру, предприниматель снял две комнаты под учебные классы. В одной комнате не было дверей. Арендодатель обещал завтра же поставить дверь — это записали в акт приёмки. Потом снова завтра. В общем, дверь так и не сделали. Класс нельзя закрывать на время занятий. От такой комнаты арендатор может отказаться.

Обстоятельства существенно изменились — ч. 4 ст. 451 ГК РФ

Тут должно произойти что-то выходящее за пределы обычного предпринимательского риска. Это нельзя было просчитать при выборе помещения. И теперь аренда стала бесполезной или вообще убыточной.

Например, помещение взяли на пять лет под детский учебный центр. Через два года поменялся закон, и санпины к детским заведениям ужесточили. Теперь некоторые комнаты не подходят под классы. От них можно отказаться.

Ещё договор переподписывают при форс-мажоре. Там свои правила, мы говорили о них в отдельной статье.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как оформить изменения к договору аренды

Изменения к договору оформляют по правилам из ст. 452, 453 ГК РФ.

Арендатор направляет арендодателю письмо с предложением изменить договор. Пишет причину, какой пункт заменить и с какой даты работать по-новому. К письму прикладывает проект допсоглашения.

Отправить письмо принципиально. Оно засчитается за досудебные переговоры, если решитесь судиться. Без письма суд не примет иск.

Письмо лучше отправить сразу двумя способами. Электронной почтой — чтобы его быстрее прочитали. И обычной почтой на юридический адрес арендодателя из договора аренды — так нужно отправлять официальные сообщения контрагентам по ст. 165.1 ГК РФ.

Если арендатор согласен на изменение после устных переговоров, письмо посылать не надо. Просто встретьтесь и подпишите допсоглашение по шаблону ниже.

На ответ у арендодателя есть 30 дней. Но можно поставить свой срок. В нашем примере это 7 дней. Так ситуация разрешится быстрее.

Если арендодатель согласен на предложение, подписывают допсоглашение.

Читайте также:
Расторжение кредитного договора по инициативе должника

❗ Пока не подписали допсоглашение, арендатор платит по-старому, даже если арендатор сказал «По рукам!». На устные договоры рассчитывать не стоит. Арендодатель может передумать, а потом легко взыскать долг по прежней ставке, такое бывает.

Если договор регистрировали в Росреестре, допсоглашение тоже несут на регистрацию.

Новые условия действуют после подписания допсоглашения или с даты, которую стороны указали в нём.

Арендная плата за прошедшие месяцы не пересчитывается. Даже если по факту какой-то промежуток времени арендатор работал в убыток. Но если все согласны, в допсоглашении можно пересчитать плату и за прошедшее время тоже.

Если арендодатель отказался или многозначительно молчит, можно идти в суд. Ввязываться в судебный процесс имеет смысл, когда договор аренды заключили на несколько лет. Либо попробовать отказаться от всего помещения целиком и расторгнуть договор аренды.

Статья актуальна на 02.04.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Здание продано: последствия для арендатора

Далеко не все организации могут себе позволить собственное помещение, поэтому большинство компаний вынуждены арендовать офисы. Договоры аренды при этом, как правило, заключаются на длительный срок. И не исключено, что во время его действия собственник помещения решит его продать. Что ждет в таком случае арендатора?

Договор остается в силе

Сразу скажем, что ситуацию со сменой собственника законодатели не оставили без внимания. Так, в Гражданском кодексе есть статья 617, в которой сказано, что при смене собственника имущества договор аренды не прекращается и не изменяется.

Другими словами, если собственник помещения принял решение его продать, договор аренды продолжает действовать без каких-либо изменений и после реализации здания. Это означает, что стороны не должны будут заключать новый договор о сохранении условий прежнего соглашения. Единственное, что можно подкорректировать в таком случае – данные об арендодателе (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС от 11 января 2002 г . № 66).

Названные нормы Гражданского кодекса свидетельствуют о том, что происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно – арендодателя. Причем в кодексе на это есть прямое указание, то есть, налицо перемена лиц в обязательстве на основании буквы закона (ст. 382, ст. 387 ГК).

Но на этом ясность заканчивается и начинаются вопросы. Предположим, что по договору оплата аренды происходит до десятого числа месяца, следующего за отчетным. Кому арендатор должен перечислить арендную плату, скажем, за июль, если с 1 августа здание принадлежит другому собственнику?

Нельзя однозначно сказать и кто вправе получить деньги в счет долгов, возникших до продажи имущества? Четкого ответа на эти вопросы не дает ни законодательство, ни судебная практика.

Так, с одной стороны, как уже отмечалось, при смене собственника помещения происходит перемена лиц в обязательстве аренды. Однако у нового владельца право получать арендную плату возникает только в тот момент, когда он становится стороной договора аренды. А это может произойти не раньше, чем у него появится право собственности на здание. Ведь только владелец вправе получать плату за сданное в аренду имущество.

Это наталкивает на вывод о том, что при продаже здания у нового собственника есть права только на «будущие» обязательства арендного договора. А вот требовать долги, возникшие до даты перехода права собственности, может только предыдущий владелец.

С другой стороны, вместе с правом собственности на помещение к покупателю переходит и право требовать от арендатора исполнить обязанности по договору аренды, в том числе и за предыдущие периоды. Такой вывод следует из судебной практики. Например, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22 июля 2004 г . по делу № Ф04-5323/2004(А70-3366-8) судьи указали, что у нового собственника есть право требовать от арендатора произвести ремонт помещения. Причем тот факт, что обязанность отремонтировать офис возникла еще до продажи здания, не играет никакой роли.

Логично предположить, что если покупатель может требовать проведения ремонта за прошлые периоды, то он вправе требовать и уплаты задолженности за пользование помещением. Тогда можно говорить, что с переходом права собственности передаются все права, а не только те, которые возникнут в будущем, поскольку подобная ситуация полностью подпадает под понятие «переход прав кредитора к другому лицу на основании закона» (ст. 387 ГК).

Как решить проблему?

Как видим, законодательного выхода из сложившейся ситуации нет. Мы рекомендуем при купле-продаже недвижимости предусмотреть данные вопросы в договоре. Особенно это важно для покупателя, так как поможет ему избежать напрасных споров с арендатором по поводу взыскания долга. Сделать это можно двумя способами. Во-первых, сумму дебиторской задолженности включить в стоимость здания, указав ее размер отдельной строкой. А во-вторых, можно сделать специальную оговорку о том, что право требования существующей задолженности принадлежит продавцу помещения. Есть шанс исправить ситуацию и после заключения договора купли-продажи здания. Для этого нужно заключить отдельное соглашение на уступку права требования долга.

Читайте также:
Типовой договор купли продажи транспортного средства

Ну а как же быть арендатору в сложившейся ситуации? Кому перечислять деньги за аренду? На наш взгляд, съемщик является должником прежнего собственника в том случае, если новый владелец не предъявил специальных документов. В них должно быть прямо сказано, что новое лицо вправе требовать погашения прежних долгов. Если надлежащих документов нет, то на стороне арендатора будет правило пункта 1 статьи 385 Гражданского кодекса. Оно гласит, что если у должника нет доказательств того, что право требования долга перешло к новому кредитору, то первый обязан перечислять деньги прежнему владельцу.

Попутно заметим, что при таком подходе новый арендодатель не сможет расторгнуть прежний договор аренды из-за того, что арендная плата не внесена. Дело в том, что в Гражданском кодексе предусмотрена специальная процедура по досрочному расторжению договора аренды, но сделать это можно только в судебном порядке. Если же у арендатора будет документ, подтверждающий внесение арендной платы предыдущему владельцу, суд вряд ли удовлетворит требования нового собственника о расторжении договора. В худшем случае арбитры признают оплату аренды необоснованным обогащением нового владельца. А значит, деньги нужно будет вернуть арендодателю, который впоследствии перечислит их уже новому собственнику.

Налоги не терпят неопределенности

Не менее запутанная ситуация возникает и с налогами. Дело в том, что сумму арендной платы можно отнести к расходам на основании договора и документов, подтверждающих перечисление денег. При условии, что выплаты направлены лицу, которое фактически уже не является арендодателем, возможны проблемы с признанием расходов. Подстраховаться в таком случае можно, затребовав у прежнего собственника копию договора купли-продажи здания. И если в нем ни слова не говорится о передаче права требования задолженности, то этот документ будет обосновывать перечисление денег прежнему собственнику. Кроме того, можно попросить старого арендодателя выставить счет на сумму задолженности. Этот документ также подтвердит обоснованность расходов по арендной плате.

Может привести к проблемам и перечисление текущей арендной платы новому собственнику, если соответствующие изменения не внесены в договор аренды. В таком случае опять получится, что деньги перечисляются не тому лицу, которое указано в договоре в качестве арендодателя. Выйти из создавшегося положения также поможет копия договора купли-продажи здания либо копия свидетельства о праве собственности нового владельца. У него необходимо потребовать указанные документы. В некоторых случаях можно попросить нового собственника написать письмо в адрес арендатора, в котором уведомить об изменении стороны в договоре. Но лучше все же своевременно внести изменения в договор аренды, указав в нем в качестве арендодателя нового собственника помещения.

Аналогично решаются и вопросы с вычетом НДС. Здесь проблемы могут возникнуть потому, что счет-фактура будет выставлен не тем лицом, которое указано в качестве арендодателя в договоре. Так что копии договора купли-продажи здания и свидетельства о праве собственности на него пригодятся и на этот раз. Перечисленные документы обоснуют расхождения в сведениях.

А. Смирнов, юрист, для «Федерального агентства финансовой информации»

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

Полная информация о правилах учета и налогах для бухгалтера.
Только конкретный алгоритм действий, примеры из практики и советы экспертов.
Ничего лишнего. Всегда актуальная информация.

Имеет ли право новый арендодатель требовать заключения договора аренды на новых условиях?

В. А. Лексина
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Вопрос

Заключен договор аренды склада. В период действия договора аренды сменился собственник склада. Письменно (на бумаге) новый собственник нас не уведомлял об этом, только по электронной почте были пересланы сканы выписок из реестра, подтверждающие право собственности.

Новый собственник хочет изменить условия договора аренды, а мы не хотим этого. При этом договором предусмотрено, что смена собственника объекта не является основанием для прекращения настоящего договора.

Какие законодательные нормы регулируют данную ситуацию? Каким образом нам оплачивать аренду, если новый собственник уклоняется от подписания дополнительного соглашения к текущему договору о смене арендодателя и требует подписать новый договор на своих условиях? Если новый собственник ограничит нам доступ в склад и будет удерживать наше имущество, каковы должны быть наши действия?

Ответ

Данную ситуацию регулирует ст. 617 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что смена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В создавшейся ситуации вам необходимо своевременно оплачивать аренду, предусмотренную действующим договором, на расчетный счет нового собственника, независимо от того, что новый собственник уклоняется от подписания доп. соглашения к текущему договору. Это следует из ст. 309 Гражданского кодекса РФ, предписывающей, что обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Вы вправе не подписывать новый договор на условиях нового собственника и до окончания срока действующего договора исполнять только его условия. Новый собственник не вправе понудить вас подписать новый договор. Это запрещено ст. 421 ГК РФ.

Если новый собственник ограничит вам доступ в склад и будет удерживать ваше имущество, вы вправе обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании принадлежащим вам имуществом либо об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301, ст. 302 ГК РФ) в зависимости от складывающейся ситуации, о возмещении ущерба, причиненного незаконными действиями арендодателя. Целесообразно письменно предупредить арендодателя о том, что вы готовы это сделать.

Читайте также:
Договор подряда с бригадой строителей образец

В рамках договора аренды удержание имущества может применяться только с целью стимулирования должника для оплаты просроченной арендной платы. Это следует из положений статей 359 и 614 ГК РФ.

Обоснование

Как установлено ст. 617 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Однако все не так однозначно.

К новому собственнику по договору аренды переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя. Это означает, что новый арендодатель вправе в порядке, установленном условиями договора аренды и нормами ГК РФ, инициировать изменение и расторжение договора аренды.

То есть сама по себе смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, но новый собственник не может быть ограничен в праве изменить условия договора и прекратить его в дальнейшем в порядке, установленном законом и/или самим договором

Например, в соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Согласование в договоре оснований для такого отказа не требуется.

Кроме того, как предусмотрено п.3 ст.614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если в договоре предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы и не установлены ограничения такого изменения (не определено, из каких показателей должен исходить арендодатель при изменении размера арендной платы), то, в частности, при смене собственника арендованного имущества может сложиться такая ситуация: новый собственник – арендодатель сможет увеличить размер арендной платы по своему усмотрению и арендатор будет обязан вносить ее в измененном размере.

Либо наоборот может возникнуть выгодная для арендатора ситуация, в которой изначально арендодатель являлся плательщиком НДС и в договоре размер арендной платы был согласован с учетом налога, а в случае смены собственника арендованного имущества, если новый собственник, в отличие от предыдущего, не является плательщиком НДС, то арендатор может инициировать уменьшение арендной платы на сумму налога.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.

Это значит, что если договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение условий договора в одностороннем порядке, то изменить договор стороны вправе только на основании достигнутого соглашения. В ином случае придется обратиться в суд.

Как установлено п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Что касается удержания имущества арендатора, то арендодатель не вправе делать это без законного на то основания. В соответствии со ст. 329 ГК РФ удержание вещи должника является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесение которой установлены договором.

Основания удержания имущества закреплены в ст. 359 ГК РФ.

Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (ст. 359 ГК РФ).

Читайте также:
Существенные условия договора цессии между юридическими лицами

Таким образом, в рамках договора аренды удержание имущества может применяться только с целью стимулирования должника оплатить просроченную арендную плату.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ ).

В. А. Лексина
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Договор аренды нежилой недвижимости

Образец договора в 2021 году

Бланк договора аренды недвижимости

Образец договора, подготовленный специалистами сервиса.

Инструкция по составлению договора

Договор аренды нежилой недвижимости в обязательном порядке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность соглашения.

А если договор заключен на срок более года, то она также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Содержание договора аренды состоит из совокупности всех его условий, которые обычно объединяют в разделы. Рассмотрим основные разделы договора аренды нежилой недвижимости.

Преамбула

В преамбуле указываем дату и место заключения соглашения, и реквизиты сторон:

  • Для юридического лица в шапке необходимо прописать наименование организации и лицо, которое будет действовать от имени организации.
  • Для ИП указываем ФИО, ОГРНИП и дату регистрации. Для физического лица укажите фамилию, имя и отчество, а также паспортные данные и адрес регистрации.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги. Арендодатель — это собственник имущества или лицо, уполномоченное на это собственником.

Поэтому перед заключением соглашения нужно проверить полномочия стороны на подписание договора аренды:

  • Запросите данные из ЕГРН, чтобы узнать кто является собственником недвижимости.
  • Если от имени организации документ подписывает руководитель, его полномочия подтверждаются данными из выписки ЕГРЮЛ.
  • Если подписант — доверенное лицо, то нужно запросить доверенность и проверить не истек ли её срок и предусмотрены ли в ней соответствующие полномочия.

Внимание! Доверенность от имени арендодателя должна быть нотариально удостоверена.

Обоснование: п. 1 ст. 185.1 ГК РФ предусматривает, что нотариально должна быть удостоверена доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами. А так как права на недвижимость зарегистрированы в Росреестре, то требование о нотариальной доверенности относится также к представителю арендодателя, который распоряжается правом собственности, предоставив в аренду недвижимое имущество.

Предмет договора

Предмет — существенное условие договора аренды. Если невозможно будет точно идентифицировать объект нежилой недвижимости, то соглашение могут признать незаключенным.

Чтобы этого не случилось нужно указать следующие признаки предмета договора:

  • Точный адрес объекта недвижимости. Если в аренду передается не всё здание, то прописывайте детальные элементы адреса такие как: номер этажа, офиса, помещения, комнаты и т.д.
  • Площадь объекта. Когда в аренду передается только часть единого объекта, то нелишним будет также приложить подробный план и заштриховать на нём ту конкретную площадь, которая передается по договору аренды.
  • Документы, дающие право сдавать имущество в аренду. Укажите на каком основании арендодателю принадлежит право собственности, а также номер и дату регистрации данного права в Росреестре.
  • Назначение сдаваемого нежилого помещения: для офиса, производства, под склад, магазин и т.д.

Срок договора

Можно указать конкретный срок или заключить соглашение на неопределённый срок.

Но в таком случае возникает вопрос: нужно ли регистрировать бессрочный договор аренды. В Информационном письме ВАС РФ от 11.02.2002 №59 указывается, что государственная регистрация обязательна только для срочных договоров.

Если в соглашении не указан определенный срок, то расторгнуть его по закону может любая из сторон, предупредив при этом вторую сторону. Предупредить нужно за 3 месяца, хотя можно указать и иной срок.

Чаще всего стороны предпочитают заключать соглашения на срок не превышающий одного года, чтобы избежать регистрации в Росреестре. Указывают обычно срок в 11 месяцев или 360 дней.

Но в этом случае возникает опасность отказа второй стороны продлить соглашение после его истечения. Поэтому можно предусмотреть преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок.

Пользование арендованным имуществом

  • Обязанность арендатора пользоваться имуществом с соблюдением условий, указанных в договоре (конкретные правила пользования имуществом можно прописать в разделе обязанностей арендатора).
  • График доступа в арендованные объекты недвижимости. Можно прописать конкретные дни и часы доступа, либо дать отсылку на график работы всего здания (чаще всего используется для торговых центров и режимных предприятий).
  • Возможность арендатору установить собственную вывеску, рекламу по согласованию с Арендодателем. Стоимость размещения можно включить в арендную плату.
  • На какую из сторон возлагается обязанность по содержанию прилегающей к объекту аренды территории, а также по организации и оплате вывоза мусора.

Права и обязанности арендодателя

Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать арендуемое имущество. Стороны договора аренды могут осуществить передачу объекта аренды как по передаточному акту, так и по иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Читайте также:
Составить брачный договор между супругами образец

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт, также в соглашении можно предусмотреть его обязанность по произведению текущего ремонта.

Пропишите в этом разделе всё то, чем арендодатель обязан обеспечить арендуемые помещения: водоснабжение, электричество, теплоснабжение, телефонная связь и т.д.

Также укажите на обязанность арендодателя предоставлять по требованию арендатора необходимые ему документы (надлежащим образом заверенные копии документов), которые относятся к арендуемым помещениям. Эти документы могут потребоваться арендатору для предоставления в различные государственные органы для получения разрешений, лицензий и т.д.

Права и обязанности арендатора

Одной из главных обязанностей арендатора является оплата в срок арендных платежей и соблюдение правил пользования помещением.

С учётом интересов арендодателя в сохранении имущества в надлежащем виде, в договоре также указывают ряд следующих обязанностей:

  • Устранять неисправности и ущерб, причиненный объекту аренды, если этот ущерб произошел по вине арендатора.
  • Незамедлительно уведомлять арендодателя о наступлении аварийных ситуаций.
  • Соблюдать технику безопасности, противопожарные и санитарные правила и т.д.

Среди прав арендатора можно указать возможность передачи недвижимости в субаренду без согласия собственника или только с его письменного согласия.

Арендатор вправе произвести улучшения имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые, произведенные с согласия арендодателя, подлежат компенсации арендатору, если иное не указать в соглашении.

Платежи и расчеты по договору

Договор аренды недвижимости без указания стоимости арендных платежей является незаключенным. Поэтому сторонам просто необходимо прописать величину арендной платы.

Стороны могут предусмотреть самые разные варианты оплаты, её формы, а также порядок внесения. Наиболее распространенными на практике условиями являются следующие:

  • Арендатор вносит оплату в денежной форме не позднее определенного числа месяца. Также нужно указать, что платежи, которые не входят в арендную плату, арендатор обязан оплачивать на основании выставленного арендодателем счёта.
  • Размер оплаты обычно привязывают к площади передаваемого помещения, то есть устанавливают стоимость оплаты за один квадратный метр, а общую сумму рассчитывают исходя из площади арендуемого объекта.
  • Помимо оплаты за помещения, в арендную плату можно также включить и стоимость коммунальных услуг, уборки помещений, охранных услуг, телефонной связи и т.д.
  • Оплата производится в форме безналичных платежей на расчетный счет арендодателя, намного реже выбирают оплату наличными.
  • Можно предусмотреть наличие страхового депозита, то есть обязанность арендатора оплатить гарантийный платеж в размере определенного количества арендных плат, который покрывает возможный ущерб помещению и погашение задолженности, а при отсутствии таковых при расторжении договора (окончании его срока) — засчитывается за последние месяцы аренды или подлежит возврату.

Ответственность сторон

Стороны могут установить размер ответственности как арендатора, так и арендодателя за нарушение обязательств по договору.

Не имеет смысла устанавливать слишком большой размер неустойки, поскольку в случае судебного разбирательства он, скорее всего, будет уменьшен. Оптимальный размер неустойки варьируется от 0, 1% до 1%.

В договоре целесообразно отметить, что обязанность по выплате санкций возникает только при наличии письменного требования, т.к. стороны могут и отказаться от того, чтобы им выплачивали неустойку.

Порядок расторжения договора

Возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении аренды, заключенной на неопределенный срок.

В отношении же срочного договора аренды односторонний отказ нормами гражданского законодательства не предусмотрен, но стороны могут прописать право одностороннего расторжения в тексте соглашения. Причем таким правом можно наделить как одну, так и обе стороны.

Также расторжение возможно в судебном порядке по требованию одной из сторон. В договоре фиксируется ряд наиболее существенных нарушений со стороны арендатора (просрочка оплаты, неоднократное нарушение правил пользования помещением, ухудшение имущества и т.д.) и устанавливают, что в таком случае арендодатель имеет право требовать расторжения соглашения. Встречные условия о расторжении возможны и при наличии нарушений арендодателя. Например, он не предоставляет недвижимое имущество или предоставленным объектом невозможно пользоваться и т.д.

Порядок разрешения споров

В данном разделе необходимо выбрать степень важности претензионного порядка разрешения спора, а также выбрать подсудность данного договора.

Претензионный порядок разрешения спора — это стадия досудебного разрешения спора, т. е. когда стороны пытаются решить возникший спор без обращения в суд. Вы можете включить условия, которые будут запрещать сторонам договора обращаться в суд в случае, если не был соблюден претензионный порядок.

Подсудность — это место разрешения судебного спора. По закону судебный спор разрешается по месту нахождения/жительства ответчика, но стороны договора могут выбрать конкретное место разрешения спора.

Но если спор будет не о взыскании арендной платы, а о расторжении договора и об истребовании имущества, то суд может отказаться принимать заявление (или передать дело в другой суд) на том основании, что споры о правах на недвижимое имущество рассматриваются судом по месту нахождения недвижимости.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: