Предварительный договор купли продажи квартиры ГК РФ

Зачем нужен предварительный договор, и какие ошибки допускают при его заключении

Этот инструмент очень популярен в сделках с недвижимостью и у риелторов. Но на самом деле у предварительного договора очень широкое применение. Его можно заключить перед любой сделкой. Неважно покупаете машину, акции или даже сдаёте в аренду недвижимость.

Юристы регулярно сталкиваюсь с предварительным договором, причём с предварительным договором уже заключёнными, и часто видят в них ошибки. Иногда эти ошибки приводят к миллионам потерям. Далее кратко разберём, что такое предварительный договор, когда он нужен, когда не нужен, и какие ошибки допускаются при его заключении или исполнении.

В чём суть этого инструмента? Допустим, два лица собираются и подписывают договор о том, что они в будущем обязательно заключат какой-то договор. Допустим, это договор купли-продажи квартиры. Если по основному договору купли-продажи покупатель должен был передать 7 000 000 рублей, а продавец должен был бы передать права на квартиру, то по предварительному договору покупатель и продавец, к примеру, до 31 декабря должны подписать такой договор купли-продажи. В нём нет обязанности передать деньги, нет обязанности передать квартиру, есть обязанность до определённого момента подписать бумаги. Вот в этом суть предварительного договора (ст. 429 ГК РФ).

В нём обязательно прописываются, конечно, на каких условиях будет подписываться основной договор купли-продажи в будущем. Но на момент подписания предварительного договора, основного договора купли-продажи ещё нет, он только будет. Если же кто-то начнёт уклоняться от подписания основного договора, то есть исполнения обязанности по предварительному договору, допустим, продавец скажет: «я не буду продавать тебе квартиру, я передумал», то покупатель может в этом случае обратиться в суд и через суд заключить основной договор.

Как это будет юридически выглядеть? Судья выносит решение, в котором прописаны условия основного договора купли-продажи. И с момента вступления этого решения суда в силу будет считаться, что продавец и покупатель подписали между собой договор. Это будет документом (основанием) для перехода права собственности на квартиру. Продавцу фактически здесь не нужно заставлять ставить подпись на договоре. Причём, если у сторон были какие-то мелкие условия, о которых они изначально не могли договориться, то эти условия в этой ситуации пропишет суд. Конечно, он будет ориентироваться на ключевые положения предварительного договора, но если чего-то в нём не будет, то он эти условия восполнит сам по своему внутреннему убеждению. Поэтому здесь сразу дадим рекомендацию, что если вы заключаете предварительный договор, то максимально подробно в нём прописывайте условия основного договора. Чем меньше пропишите условий, тем больше потом за вас будет додумывать судья.

Предварительный договор это способ для сторон будущей сделки подтвердить серьёзность своих намерений, то есть намерений вступить в сделку. Очень часто когда заключается предварительный договор, одна сторона даёт другой стороне задаток. Что такое задаток? Допустим, покупатель даёт продавцу 100 000 рублей в качестве задатка. И если вдруг 31 декабря они не заключают основной договор, то продавец оставляет задаток у себя. Это если покупатель уклонялся от заключения договора. Но если от заключения договора уклоняется продавец, то он должен вернуть покупателю этот задаток, например в двойном размере, то есть 200 000 рублей.

Предварительный договор с задатком — это способ гарантировать, что одна сторона будет вступать в сделку, а если она вдруг не вступит в сделку, то вторая сторона возьмёт соответствующую компенсацию.

На самом деле, если погрузиться в юридические детали, то предварительный договор, как инструмент особо не нужен. Если его, конечно, не требуют банки. Почему не нужен? Потому что вместо предварительного договора стороны могут сразу подписать договор купли-продажи, но указать в нём, что мы вносим деньги и передаём квартиру не сейчас, а, допустим, через девять месяцев. Через девять месяцев один другому вносит 7 000 000 рублей, а другой передаёт квартиру по акту. И дальше стороны идут в Росреестр для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Договора купли-продажи в этом случае будет достаточно.

Эти же самые обязанности (оплатить или передать квартиру) также можно обеспечить обеспечительным платежом (ст. 381.1. ГК РФ). Покупатель, который будет покупать квартиру может внести 100 000 руб. Или продавец, который обязуется продать квартиру, может гарантировать выплату своих 100 000 рублей в случае если сделка сорвется по его вине. Если кто-то откажется от исполнения своей обязанности, то эта сумма останется у другой стороны. Но в этом случае, если продавец не захочет продавать квартиру, то покупатель сможет взять свои 7 000 000, внести их на депозит нотариуса (с этого момента будет считаться, что он исполнил свои обязанности по договору), и обратиться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру. Но многое конечно зависит от условий договора.

По предварительному договору так сделать, кстати, нельзя. Если кто-то нарушает предварительный договор, то суд всего лишь может признать основной договор заключённым. Ведь в суд обращаются не для того, чтобы признать право собственности на квартиру, а для того, чтобы заключить договор. И получается, что заключение основного договора сразу, даже более эффективный инструмент, чем заключение предварительного договора. Даже в том случае, если бы у продавца (который должен передать квартиру), ещё бы не было прав собственности на эту квартиру, всё равно договора купли-продажи можно подписать в отношении объекта, которого ещё не существует, или права по которому не переданы продавцу.

Но всё равно в России будут продолжать подписывать предварительные договоры, они никуда не денутся. Ведь зачастую сторонам просто спокойнее подписывать именно предварительные договоры, поскольку они не всегда имеют возможность выполнить свои обязательства. Если одна сторона не может пока заплатить другой стороне, то ей предпочтительнее подписать предварительный договор, чем основной. А стороне, которая ещё пока не может получить встречное исполнение от другой (получить оплату), также спокойнее подписать предварительный договор.

Типичные ошибки, которые сегодня допускаются при заключении и исполнении предварительных договоров

  • Первая ошибка: не направление стороной требования о заключении основного договора.

В предварительном договоре всегда есть срок, до которого должен быть подписан основной договор. Если этот срок точно не указан, то считается, что основной должен быть подписан в течение года с момента заключения предварительного договора. Если стороны не подписывают основной договор, то одна из сторон предварительного договора в течение шести месяцев с окончания этого срока может обратиться в суд с требованием о заключении основного договора.

Но в чём здесь проблема? Если суд при анализе обстоятельств дела увидит, что ни одна из сторон до истечения срока не направляла другой стороне какие-то предложения заключить основной договор, он может констатировать, что и первая, и вторая сторона просто утратили интерес к заключению основного договора. И в этом случае, стороне которая обратилась в суд просто-напросто откажут в иске.

Читайте также:
Существенные условия агентского договора ГК РФ

В чём заключается ошибка сторон предварительного договора? В том, что до истечения этого срока не происходит каких-либо волеизъявлений, направлений оферты. Обязательно направляйте другой стороне какие-то предложения или просьбы встретиться и заключить основной договор. Причём направляйте их обязательно письменно, чтобы в будущем, это можно было подтвердить. Не нужно записывать телефонные разговоры. Не нужно собирать такие доказательства, которые вы потом просто не сможете представить в суд или как-то идентифицировать. В идеале другой стороне предварительного договора вообще направить заказное ценное письмо с описью вложения. Это будет одним из лучших доказательств того, что вы не утратили интерес в заключении основного договора.

  • Вторая ошибка: недостаточно подробно прописываются условия основного договора в предварительном договоре.

Напомним, что в предварительном договоре не просто обязуемся заключить какой-то договор, но и прописываем на каких условиях должны его заключить. Не всегда это должны быть все условия основного договора (желательно, но не обязательно). Ключевые условия договора точно должны быть в него включены.

О чём говорим? О том, что в предварительном договоре должны прописать, что передаёте по этому договору, сколько это будет стоить, в какие сроки передаёте. Все эти существенные вещи обязательно нужно прописать. Если объектом основного договора выступает квартира, то обязательно опишите эту квартиру подробно, с технической точки зрения. Укажите кадастровый номер, этаж квартиры, точный адрес квартиры, укажите площадь по документам. Все цифры и точные данные, которые вы имеете из документов на квартиру, обязательно пропишите в предварительном договоре.

  • Третья ошибка: если вносится задаток, стороны не указывают, что это задаток.

Если вы по предварительному договору вносите задаток (те же самые 100 000 рублей), то обязательно в договоре пропишите, что эти 100 000 рублей вносятся именно как задаток. Если вы слово «задаток» не укажите, то эти 100 000 будут вноситься просто как аванс. Что это значит? Это значит, что если кто-то не исполнит предварительный договор, то механизм возврата в двойном размере (удержания суммы задатка) не сработает.

  • Четвёртая ошибка: задатком не обеспечивается обязанность заключить договор в будущем.

Обеспечивать задатком нужно именно обязанность заключить в будущем основной договор (ст. 380 ГК РФ). Не обязанность передать квартиру или передать деньги за квартиру, а именно обязанность заключить договор в будущем. Обязанности передать квартиру и обязанности выплатить деньги на момент заключения предварительного договора ещё нет, так как не заключён основной договор.

Что ещё хотелось бы сказать про задаток? Если вы используете этот инструмент, то указывайте на его использование не только в расписке, по которой вы передаёте задаток, но и в самом предварительном договоре. У вас должна быть некоторая связка между деньгами, которые вы вносите и заключённым договором. Конечно, если вдруг вы не прописали это по какой-то причине или забыли, то суд, скорее всего, установит эту связку. Но зачем вам лишний раз рисковать, создавать в этом аспекте какую-то неопределенность, то укажите, что задаток вносите и в предварительный договор, и в самой расписке.

  • Пятая ошибка: отсутствие нотариального удостоверения предварительного договора, когда нотариальная форма обязательна для основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Если у вас основная сделка, допустим, купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор о заключении купли-продажи также подлежит нотариальному удостоверению. Если вы нотариально не удостоверите такой предварительный договор, то он будет считаться ничтожным и не будет порождать каких-то правовых последствий.

Нотариальному удостоверению подлежат, например, сделки с долями в недвижимости. Если вы, скажем, продаёте квартиру не целиком, а только какую-то долю в ней. Также нотариальному удостоверению подлежат все сделки с недвижимостью, которые заключаются несовершеннолетними. К примеру, если ребёнок кому-то продаёт квартиру или долю в ней, то такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. И, соответственно, предварительный договор о заключении такой сделки также будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению. Кстати, если вы заключаете сделку с несовершеннолетним, то не забывайте, что практически всегда требуется ещё согласие (одобрение) органов опеки и попечительства.

  • Шестая ошибка: отказ от получения нотариального согласия супруга (супруги) продавца недвижимости.

Если вы заключаете предварительный договор, скажем, на покупку квартиры или другой недвижимости, а продавец состоит в браке, то обязательно на этом этапе (на этапе заключения предварительного договора) возьмите нотариальное согласие супруги. Но нотариальное согласие супруги не на заключение предварительного договора, и даже не на заключение основного договора по предварительному, а на продажу квартиры. Почему это важно? Потому что, если продавец вашей квартиры будет уклоняться от заключения основного договора и вы пойдёте в суд за его заключением и нотариального согласия супруги на этом этапе не будет, и даже если вы выиграете суд по основному договору, то всё равно не сможете получить право собственность на квартиру. Так как на стадии предварительного договора вы не приняли мер и не взяли нотариальное согласие супруги.

  • Седьмая ошибка: не нужно называть предварительным договором то, что им фактически не является.

Если вы заключаете предварительный договор и по нему, как покупатель, допустим, вносите несколько миллионов рублей в качестве оплаты за квартиру, то это уже не предварительный договор, а это уже основной договор купли-продажи. И грамотный судья обязательно такой предварительный договор переквалифицирует в основной договор. Почему не нужно допускать эту ошибку? Потому что на стадии подготовки к судебному разбирательству у вас будет выбор, а какое требование вам заявлять. «У меня вроде написано, что заключён предварительный договор, я по-хорошему должен заявить требование о понуждении к заключению основного договора». Но если это основной договор купли-продажи, то вы должны заявлять требования о понуждении к исполнению обязательств, то есть о передаче вам уже квартиры, а не о заключении основного договора. По предварительному договору не надо вносить какие-то крупные авансы. Если вы хотите внести уже аванс за квартиру, то сразу заключайте основной договор.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем нужен, как его заключить и расторгнуть

Перед сделкой с недвижимостью часто подписывают предварительный договор купли-продажи. Это документ, в котором стороны подтверждают свое намерение заключить основной договор. По нему нельзя перерегистрировать право собственности, но можно заставить совершить сделку или выплатить штраф, если вторая сторона нарушит оговоренные условия.

Разбираемся, в чем заключается суть предварительного договора купли-продажи, зачем его оформляют, что в нем пишут и в каких случаях расторгают.

Предварительный договор подтверждает намерения сторон заключить сделку. Фото: zen.yandex.ru

ПДКП — что это за договор?

Преддоговор на куплю-продажу дома или квартиры — это документ, который составляют, чтобы официально подтвердить намерение сторон заключить сделку. Продавец подтверждает, что он намерен продать жилье, а покупатель — что собирается приобрести его. Кроме основного намерения, в документе прописывают условия, при которых сделка будет заключена.

Предварительный договор не фиксирует перехода права собственности от продавца к покупателю. Для этих целей заключают договор купли-продажи квартиры или дома.

Обязательно ли заключать предварительный договор?

ПДКП — это промежуточный документ, который оформляют после достижения согласия в цене и других особенностях сделки, но еще до сделки.

Читайте также:
Максимальный срок договора аренды нежилого помещения

Закон не обязывает стороны заключать предварительный договор. Сделку можно провести независимо от того, был ПДКП или нет. Но в большинстве случаев его оформляют, чтобы получить подтверждение намерений другой стороны и обезопасить себя от возможных финансовых потерь.

Чаще всего от ПДКП отказываются в срочных сделках, когда у продавца готовы все документы, а у покупателя есть необходимая сумма для перевода или передачи ее продавцу.

Что входит в предварительный договор

Раньше закон требовал, чтобы в ПДКП прописывали все условия, которые будут указаны в основном договоре купли-продажи. Но с 2015 года в документ включают любые данные, которые стороны хотят отразить. Основные из них: предмет договора, обязанности сторон, цена и порядок расчета, сроки проведения основной сделки, ответственность продавца и покупателя.

Предмет договора

Это объект, который продается и после заключения сделки переходит в собственность покупателя. Недвижимость описывают так, чтобы ее можно было легко идентифицировать: указывают кадастровый номер, адрес, площадь. Информацию берут из выписки из ЕГРН или смотрят на сайте Росреестра.

Для строящихся домов указывают тип объекта, ориентировочную площадь и кадастровый номер участка, на котором возводят здание.

Расчеты сторон

Указывать, как и сколько денег покупатель передаст продавцу, в ПДКП не обязательно. Но лучше прописать сумму и то, каким образом продавец ее получит – наличными, банковским переводом, после наступления каких условий. При необходимости дополнительно отражают возможность изменения суммы, которая будет передана покупателем за недвижимость, и условия, при которых она может измениться.

В предварительном договоре прописывают возможность изменения стоимости объекта при заключении основного договора. Фото: journal.tinkoff.ru

Дополнительно в ПДКП указывают сумму и способ передачи задатка, если он предусмотрен в сделке.

Если проводится оплата по предварительному договору в форме задатка, пишут расписку. Если деньги будут переведены на банковский счет, расписку можно не писать. Но при переводе денег в назначении платежа указывают, что это задаток, пишут номер ПДКП и дату его заключения.

Сроки заключения сделки или срок действия ПДКП

Срок действия предварительного договора купли-продажи квартиры указывать не обязательно. Чаще в ПДКП пишут, в течение какого срока стороны намерены заключить договор.

Если срок действия договора не указан, документ автоматически считается действующим в течение 1 года. После окончания срока он перестает действовать независимо от того, был заключен основной договор или нет.

Ответственность сторон

Важно предусмотреть ответственность за отказ полностью или частично выполнять условия заключенного договора. В договоре прописывают, что может быть, если сделка сорвется по вине одной из сторон:

  • принудительное заключение договора через суд;
  • возмещение расходов, которые одна из сторон понесла по причине срыва сроков сделки другой стороной;
  • возмещение расходов, которые одна сторона понесла из-за невыполнения условий ПДКП другой стороной;
  • выплата штрафа за срыв сделки. Часто штраф в таких случаях привязывают к сумме задатка.

В пункт об ответственности также включают информацию о том, в каком виде будет передано жилье. Обычно это указывают, чтобы продавец не получил объект в состоянии худшем, чем он был перед заключением ПДКП. При необходимости указывают технику, вещи, предметы, которые продавец намерен оставить в доме или квартире.

Чтобы защитить права покупателя, лучше указать данные об отсутствии обременений. В договоре прописывают, что на недвижимости отсутствуют обременения и не наложены запреты на совершение сделки.

В ПДКП лучше указать информацию о прописанных или их отсутствии. Фото: journal.tinkoff.ru

Нужно ли заверять предварительный договор у нотариуса?

В обычных случаях предварительный договор не нужно заверять у нотариуса. К нотариусу идут в случае:

  • если основной договор стороны будут тоже подписывать у нотариуса. Например, это может быть сделка, в которой в качестве продавца недвижимости или доли в ней выступает несовершеннолетний;
  • если продавец или покупатель хотят добровольно заверить документ у нотариуса.

Нужно ли регистрировать предварительный договор?

Регистрировать предварительный договор не нужно. На необходимость этого не влияет вид недвижимости, которая продается, тип сделки, количество ее участников и то, будут ли заверять документ у нотариуса.

Регистрируют уже основной договор купли-продажи, по результатам исполнения условий которого недвижимость переходит в собственность покупателя.

Виды ПДКП

Утвержденной классификации, по которым можно разделить предварительные договоры, нет. Их различают по характеру сделки: выделяют ПДКП в обычных сделках, при оформлении ипотечного кредита на покупку дома или квартиры, при покупке новостройки и при продаже жилья, на которое нужно получить разрешение органа опеки.

Предварительный договор при покупке жилья в ипотеку

Когда покупатель обращается в банк для оформления ипотеки, финансовая организация рассматривает и предодобряет кредит на определенных условиях. Но для приема окончательного решения банку нужно получить полную информацию о том, как будет проходить сделка, на каких условиях. Поэтому часто банки просят заключить и предоставить предварительный договор. В предварительном договоре обязательно прописывают, что часть или полная стоимость жилья будет оплачена кредитными средствами.

Если предварительный договор составляют по требованию банковской организации, документ оформляют и подписывают в трех экземплярах, один из которых предоставляют банку.

Банки не всегда одобряют заявку на ипотечный кредит. В случае если финансовая организация отказывает, сделка может не состояться. Чтобы покупатель не платил штраф за отказ третьей стороны, такой случай прописывают в предварительном договоре. Обычно указывают, что в случае отказа банка покупатель ответственности не несет. Если ипотеку не одобряют, предварительный договор аннулируется, а задаток, если его передавали, возвращают покупателю.

Если не предоставить ПДКП, банк может отказать в кредите на покупку жилья. Фото: ipotekalive.ru

Часто банки просят, чтобы предварительный договор был заключен в единой форме, которую они одобрили. Так финансовая организация будет уверена, что предусмотрены все существенные условия будущей сделки.

Предварительный договор покупки квартиры в новостройке

Если квартиру покупают у застройщика, намерение о заключении основной сделки не прописывают в предварительном договоре. В таких случаях оформляют договор долевого участия в строительстве. По его положениям будущий собственник вкладывает средства в строительство объекта. После завершения строительства он получает квартиру на условиях, прописанных в ДДУ.

Предварительный договор тоже можно заключить, но это делают только после того, как компания уже сдала объект в эксплуатацию и оформила на себя право собственности.

Если для покупки объекта в строящемся многоквартирном доме берут ипотеку, банку предоставляют не ПДКП, а договор долевого участия, заключенного с застройщиком.

Читайте также:
Двойной договор купли продажи автомобиля

Предварительный договор для органа опеки

Иногда собственники не могут продать дом или квартиру только по своей воле — для совершения сделки они должны получить одобрение у государственных органов. Один из таких случаев — продажа недвижимости, собственник которой несовершеннолетний. При этом не имеет значения — ребенок единственный владелец недвижимости или ему принадлежит доля.

Предварительный договор для сделки с участием несовершеннолетних заключают не только для подтверждения своих намерений. Это документ, который нужно предоставить органу опеки. Если продают один объект, собственник которого не достиг совершеннолетия, то родители или его представители должны вместо него купить другой, где ребенку будет выделена аналогичная доля. Когда жилье приобретают не сразу, то денежные средства за долю ребенка должны быть переведены на его счет.

Если после изучения предварительного договора специалисты органа опеки уверены, что права ребенка не будут нарушены, они дают согласие на сделку. Без согласия органа опеки нельзя перерегистрировать право собственности в Росреестре.

ПДКП предоставляют в орган опеки, чтобы получить разрешение на продажу объекта с несовершеннолетним собственником. Фото: zakonportal.ru

Ошибки и нюансы при составлении ПДКП

При составлении договора часто допускают такие ошибки:

  • не пишут цену квартиры или дома. Такую информацию указывать не обязательно. Но если цены не будет, и в отношении нее возникнет спор при заключении основного договора, стоимость объекта установит суд;
  • не указывают сумму или способ передачи задатка, не прописывают, как поступить с задатком при срыве сделки по вине одной из сторон. При возникновении споров по таким вопросам приходится договариваться или обращаться в суд;
  • не указывают условия, при наступлении которых договор может быть расторгнут без штрафа. Например, это форс-мажоры или невозможность заключить сделку из-за отказа банка в предоставлении кредита, органа опеки в совершении сделки;
  • указывают по обоюдной договоренности слишком большую сумму, которая передается продавцу при заключении ПДКП. В таких ситуациях предварительный договор могут признать основным, по которому может быть зарегистрировано право собственности покупателя.

Риски при заключении ПДКП

Продажа квартиры при оформлении предварительного договора купли-продажи сопряжена с рисками. Несмотря на подписание ПДКП, указание в нем условий и особенностей будущей сделки, стороны не могут полностью обезопасить себя. К возможным рискам относят: отсутствие гарантии заключения сделки, признание договора недействительным, потерю задатка, покупку объекта с обременением, подписание ПДКП с мошенником.

Отсутствие гарантии заключения сделки

Поскольку ПДКП только подтверждает намерения сторон, сделка может не состояться. Бывает, что при отказе одной стороны вторая настаивает на заключении сделки, но чтобы защитить свои права, нужно идти в суд. В большинстве случаев до суда не доходит — рассмотрение дела связано с судебными издержками и занимает много времени.

Признание предварительного договора недействительным

Это может случиться из-за того, что:

  • не соблюдена форма предварительного договора или условия его заключения. Например, ПДКП не подписан у нотариуса, хотя по условиям сделки это нужно было сделать;
  • не отражена основная информация, необходимые для заключения сделки. Например, в договоре не написан адрес, кадастровый номер объекта и другие данные, без которых нельзя идентифицировать жилье.

Если по ПДКП нельзя идентифицировать объект, документ могут признать недействительным. Фото: vk.com

Заключение договора с мошенником

Бывает, что покупатель заключает договор с мошенником, который подписал несколько ПДКП в отношении одного объекта. Предварительные договоры нигде не регистрируются, поэтому нельзя проверить — подписывал ли продавец еще такой документ, но с другими лицами.

Чаще всего мошеннические схемы организуют с оформлением задатка, который потом тяжело вернуть. Для исключения таких рисков покупатель может потребовать, чтобы в предварительный договор включили информацию о том, что продавцом больше не заключались основные или предварительные договоры. Если условия договора будут нарушены, кроме возврата задатка в двойном размере можно получить дополнительную компенсацию.

Потеря задатка или аванса

Несмотря на прописанные штрафные санкции, продавец может отказаться от заключения сделки и пропасть, или заявить, что он потратил переданную сумму и не может ее отдать назад. Чтобы защитить свои права, покупателю нужно идти в суд.

Риск приобретения объекта с обременением

Иногда недобросовестные продавцы скрывают, что на квартиру наложено обременение и заключают предварительный договор, потом еще получают задаток. Обременение не мешает заключить и основной договор, но сделку не зарегистрируют в Росреестре.

Чтобы исключить такие риски, нужно попросить продавца предоставить свежую выписку из ЕГРН и прописать в договоре, что на квартиру не наложено обременение.

Еще продавец перед сделкой может сдать квартиру в аренду, о чем покупатель тоже не узнает — если срок действия договора аренды не превышает 1 года, его не нужно регистрировать в Росреестре. По закону за арендаторами сохраняется право пользоваться жильем по заключенному договору, даже если у недвижимости изменился собственник. Поэтому есть риск купить квартиру, в которой по договору аренды имеет право жить другой человек. Для исключения таких рисков лучше дополнительно прописать, что объект не предоставляется третьим лицам по договору аренды или найма.

Как поступают, если одна из сторон не выполняет условия заключенного договора

Если одна из сторон не выполняет условия договора, вторая имеет право потребовать их соблюдения. Если в досудебном порядке нельзя урегулировать конфликт, обращаются в суд. Суд может обязать:

  • заключить сделку, если одна из сторон отказывается покупать или продавать квартиру без веских оснований;
  • вернуть задаток или выплатить его в двойном размере в зависимости от того, по чьей вине была расторгнута сделка;
  • выплатить компенсацию за непредвиденные расходы одной стороны, если они возникли по вине другой;
  • выплатить штраф и пеню за нарушение условий договора. Сумма штрафа и величина пени будут зависеть от положений ПДКП.

Если вторая сторона отказывается заключать сделку, можно принудить ее через суд. Фото: moydolg.com

Основания для расторжения или прекращения действия предварительного договора

Документ прекращает действовать в таких случаях:

  • истек срок заключения сделки, прописанный в предварительном договоре, если основной договор не был заключен;
  • прошел год с момента подписания предварительного договора, если срок его действия не был указан;
  • между сторонами был заключен основной договор — предварительный в таком случае расторгается;
  • возникли обстоятельства, которые мешают заключению сделки;
  • одна из сторон заявила о желании расторгнуть договор;
  • продавец и покупатель решили расторгнуть договор по обоюдному согласию.

Расторжение предварительного договора из-за непреодолимых обстоятельств

Договор расторгают, если его заключению препятствуют такие обстоятельства:

  • банк не одобряет выдачу ипотечного кредита на покупку недвижимости;
  • орган опеки не дает разрешение на сделку;
  • проведение сделки займет много времени. Например, банк готов одобрить ипотечный кредит, но только после того, как будет узаконена перепланировка квартиры. Если оформление документов займет больше времени, чем стороны отвели на заключение сделки, ПДКП может быть расторгнут;
  • возникли другие непреодолимые обстоятельства, мешающие сделке, на которые стороны не могут повлиять.
Читайте также:
Переоформление квартиры по договору дарения между родственниками

Особенности расторжения предварительного договора по желанию одной или обеих сторон

При расторжении предварительного договора в одностороннем порядке одна из сторон направляет второй письменное уведомление. Но инициатор расторжения должен выплатить штраф и пеню в размере, предусмотренным ПДКП. Исключениями будут отдельные случаи, прописанные в договоре — отказ в предоставлении ипотеки банком, в заключении сделки органом опеки.

Если в счет оплаты стоимости квартиры был передан задаток, то:

  • при расторжении сделки по вине продавца задаток возвращают в двойном размере;
  • при расторжении сделки по вине покупателя задаток не возвращают.

Не обязательно в случае одностороннего расторжения сделки продавец или покупатель лишатся суммы задатка. Если стороны смогут договориться, продавец просто возвращает задаток покупателю.

Если одна из сторон или обе стороны решают не заключать основную сделку, лучше составить соглашение о расторжении предварительного договора. Так подтверждают отсутствие взаимных претензий. Если соглашения не будет, любая сторона может обратиться в суд и потребовать компенсацию за срыв сделки другой стороной или предъявить другие претензии.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР N ____

“__”__________ ____ г.

________________, далее именуем__ “Сторона – 1”, в лице ________________, действующ___ на основании _____________, с одной стороны, и гражданин(ка) _____________________, далее именуем__ “Сторона – 2”, с другой стороны, вместе именуемые “Стороны”, заключили следующий договор:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры (далее – “основной договор”), расположенной по адресу: __________________, общей площадью ______ кв. м (далее именуемой “жилое помещение”), по которому Сторона – 1 будет выступать Продавцом, а Сторона – 2 – Покупателем помещения на условиях, предусмотренных настоящим договором.

1.2. Указанное в п. 1.1 настоящего договора жилое помещение принадлежит Стороне – 1 на основании ___________________________.

На момент заключения настоящего договора Сторона – 1 осуществляет оформление своего права собственности на жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. По предварительной договоренности между Сторонами стоимость жилого помещения, которое Сторона – 1 намеревается продать по основному договору Стороне – 2, а Сторона – 2 намеревается его купить, определена Сторонами в размере ____________ условных единиц.

Одна условная единица эквивалентна одному доллару США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Оплата производится в рублях.

2.2. В основу взаимных расчетов Сторон будет положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате Стороной – 2 ____% от стоимости жилого помещения при подписании предварительного договора.

2.3. Оплата стоимости жилого помещения будет производиться путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Стороны – 1 в порядке и в сроки, определенные настоящим и основным договорами.

2.4. При заключении Сторонами основного договора денежные средства, перечисленные соответствии с п. 2.2 настоящего договора Стороной – 2, засчитывается в счет оплаты стоимости жилого помещения. Оставшаяся часть стоимости жилого помещения перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Сторона – 1 обязуется:

3.1.1. Заключить основной договор купли-продажи квартиры в соответствии с п. 1.1. настоящего договора.

3.1.2. Совершить все необходимые действия для оформления своего права собственности на жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора, в соответствии с действующим законодательством РФ.

3.1.3.Подготовить иные документы для заключения основного договора.

3.2. Сторона – 2 обязуется:

3.2.1. Заключить основной договор купли-продажи квартиры в соответствии с п. 1.1. настоящего договора.

3.2.2. В течение __________ со дня заключения настоящего договора перечислить на расчетный счет Стороны – 1 денежную сумму,являющуюся предварительной оплатой, оговоренной в п. 2.2. настоящего договора. Данная денежная сумма эквивалентна ___________________ условным единицам, в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

В случае несвоевременной оплаты Сторона – 2 выплачивает Стороне – 1 пени в размере ___% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

4. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН

4.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи жилого помещения (основного договора), который будет заключен в последующем.

4.2. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее ______ дней со дня получения Стороной – 1 свидетельства о регистрации ее права собственности на жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора. До указанной даты Сторона – 1 обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении указанного в п. 1.1 настоящего договора жилого помещения.

4.3. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

4.4. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки.

4.5. Сторона – 1 в течение всего времени регистрации права собственности уведомляет Сторону – 2 о производимых действиях и их результатах.

4.6. В случае, если в течение _____________ со дня подписания настоящего договора по вине Стороны – 1 не будет в установленном законом порядке оформлено право собственности Стороны – 1 на жилое помещение, Сторона – 2 приобретает право на отказ от договора и возврат всех внесенных сумм.

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны – 2, Сторона – 1 не возвращает денежные средства, указанные в подп. 3.2.2 настоящего договора.

5.2. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны – 1, она должна будет вернуть Стороне – 2 уплаченные в соответствии с подп. 3.2.2 настоящего договора денежные средства в течение двух банковских дней со дня истечения срока, указанного в п. 4.2 настоящего договора.

5.3. В случае отказа регистрирующего органа в регистрации договора купли-продажи жилого помещения (основного договора) Сторона – 2 вправе требовать расторжения договора и возврата денежных средств, указанных в подп. 3.2.2 настоящего договора, а Сторона – 1 обязана расторгнуть договор и вернуть Стороне – 2 денежные средства, указанные в подп. 3.2.2 настоящего договора, в течение ____ банковских дней с момента предъявления Стороной – 2 такого требования.

5.4. Право собственности на помещение перейдет к Стороне – 2 с момента государственной регистрации перехода права собственности в Главном управлении федеральной регистрационной службы по _________________. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет Сторона – 2.

5.5. Сторона – 1 со дня внесения предоплаты предоставляет Стороне – 2 право пользоваться жилым помещением и право производить в нем улучшения с согласия Стороны – 1.

В случае отказа Стороны – 2 от заключения договора по п. 4.6 настоящего договора, при незаключении основного договора по п. 5.1 или п. 5.2 настоящего договора, а также при отказе регистрирующего органа в регистрации основного договора по п. 5.3 настоящего договора Сторона – 2 обязана освободить жилое помещение на следующий день, соответственно, после заявления Стороной – 2 отказа от заключения договора по п. 4.6 настоящего договора, после истечения срока, указанного в п. 4.2 настоящего договора, или после получения любой из Сторон отказа регистрирующего органа в регистрации основного договора по п. 5.3 настоящего договора.

Читайте также:
Нужно ли регистрировать договор найма жилого помещения

5.6. Договор купли-продажи жилого помещения (основной договор) будет оформлен на имя лица по указанию Стороны – 2.

5.7. В случае продажи жилого помещения лицам, не указанным п. 5.6, Сторона – 1 возвращает Стороне – 2 внесенную оплату (подп. 3.2.2).

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

6.2. При возникновении разногласии Стороны будут стараться их разрешить путем переговоров, в противном случае разногласия разрешаются в суде.

6.3. Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

6.4. Сторона-1 гарантирует, что до заключения настоящего договора помещение никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением не состоит, не имеет каких-либо обременений.

6.5. Договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

7. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Сторона – 1: _______________________________________________

р/с N __________ в ____________________, к/с ___________________,

Сторона – 2: _______________________________________________,

Сторона – 1: Сторона – 2:

Предварительный договор является организационным. Он призван фиксировать намерение сторон совершить сделку в будущем. В случае, если речь идёт о жилой недвижимости, то предварительный договор всегда заключается в письменной форме, поскольку только письменную форму могут иметь основные договоры этого вида. Смысл заключения предварительной сделки возникает тогда, когда стороны уже обговорили все детали и пришли к соглашению о цене, но пока ещё существуют какие-то препятствия, которые нужно устранить до совершения основной сделки. К примеру, у покупателя ещё нет всей суммы, временно невозможно оформить нужные документы, в квартире проводится ремонт или существуют какие-то другие причины для того, чтобы сделку купли-продажи нельзя было заключить и зарегистрировать сразу.

Правовое регулирование предварительной сделки проходит на базе двух основных нормативных актов — ст. 429 ГК РФ, которая устанавливает положения о том, что такое предварительный договор, и ст. 558 ГК РФ, определяющей особенности продажи жилой недвижимости. К существу сделки могут иметь отношения и другие статьи § 7 ГК РФ, регламентирующие продажу недвижимости. Довольно часто стороны пытаются обеспечить предварительную сделку. Основной формой осуществления этого становится передача задатка, поэтому вступают в силу и положения ст. 380 ГК РФ. В любом случае на основании предварительного договора невозможно произвести отчуждение квартиры. Покупатель получает лишь право требовать, чтобы продавец исполнял свои обязанности по предварительному договору, которые сводятся к заключению основной сделки, и понуждать его к этому в судебном порядке.

Содержание предварительного договора

Субъектами договора являются лица, совершающие сделку. Они приводятся в начальной части договора, с указанием того, кто является продавцом, а кто — покупателем. Если это физические лица, то достаточно имён и фамилий, а если какое-то лицо выступает в качестве юридического, то нужно указать полные реквизиты.

С предметом всё несколько сложнее, чем если бы заключался непосредственно договор-купли продажи. В таком случае указывался бы сам объект недвижимости. Предварительный же договор фиксирует намерение сторон совершить сделку, которая порождает обязательство продавца передать недвижимость покупателю, а у покупателя — оплатить покупку своевременно. Поэтому в предварительном договоре отмечается, что стороны подготовились к заключению в будущем сделки купли-продажи жилой недвижимости. После чего объект описывается так, как если бы заключался основной договор. Необходимо указать полный адрес квартиры, этаж, привести выписку из кадастрового паспорта, которую можно использовать в качестве приложения к договору.

В некоторых случаях описывается причина, из-за которой невозможна основная сделка. К примеру, приводятся сведения о том, что сторона ожидает поступления средств из какого-то источника или проводит оформление права собственника.

Едва ли не самым важным при заключении предварительного договора является раздел о цене. Дело в том, что это условие, которого может вообще отсутствовать в основном договоре, и это не делает сделку недействительной. В таком случае взаиморасчеты могут произойти на базе оценки рыночной стоимости, а справедливую цену укажут эксперты — независимые оценщики. Стороны могут обратиться к ним сами или это произойдёт по решению суда. При заключении предварительного договора обычно какая-то часть суммы покупателем уже перечисляется. Здесь очень важно оформить это в соответствии со своими намерениями.

Перечисляемая в предварительный период сумма может трактоваться в качестве аванса или задатка. Это довольно сходные явления, но всё же обладающие разным функционалом. В равной степени — аванс и задаток перечисляются в счет исполнения обязательств по основной сделке, которая будет заключена в будущем. Для того чтобы отразить это в предварительном договоре нужно ввести в него раздел о задатке или добавить соответствующие пункты к разделу о цене.

В таком случае так и нужно написать, что обеспечением исполнения покупателем обязательств по договору является задаток. После этого сделать прямую ссылку на статью кодекса, так и отметив, что задаток предусматривается ст. 380 ГК РФ. После этого может идти фраза о том, что в случае невыполнения обязательств покупателем задаток продавцом не возвращается. Если же договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, то он должен вернуть задаток другой стороне в двойном размере и уплатить какой-то штраф, к примеру, 3% от цены договора. В конце нужно привести данные о сроке, в который должна произойти оплата.

Не обеспечив предварительный договор задатком или не отразив это юридически грамотно, покупатель получает существенные риски:

  • произведённый им авансовый платёж, если такой будет иметь место, не получит той обеспечительной функции, которую от него обычно ждут;
  • не получится добиться компенсации за уклонение стороной от выполнения её обязательств по заключению основного договора.

Всё это относится к условиям необязательного характера, которые могут быть, а могут и не быть. В принципе, если у покупателя ещё нет денег, но есть желание зафиксировать намерение, поскольку обе стороны заинтересованы в том, чтобы основная сделка в конце концов состоялась, то заключить предварительную можно и без любых платежей. Правда, хоть она и будет иметь юридическую силу, но тогда принудить какую-то из сторон к заключению основного договора будет гораздо труднее.

Кроме этого в предварительном договоре имеет смысл указать на:

  • обстоятельства, при которых основной договор будет считаться исполненным;
  • всё то, что находится в жилом помещении — отделка, средства связи, кондиционирования воздуха, газовые приборы, сантехника и подобное;
  • гарантию продавца на свободу недвижимости от прав на неё со стороны третьих лиц;
  • сторону, которая будет нести расходы, связанные с государственной регистрацией и оплатой нотариальных услуг, если будет принято решение о нотариальном удостоверении сделки;
  • срок заключения основного договора;
  • ответственность стороны, которая станет уклоняться от заключения основного договора;
  • момент прекращения обязательств по предварительному договору.
Читайте также:
Где регистрируется договор аренды нежилого помещения

Приводятся и данные о том, что подтверждает право собственности продавца на недвижимость, которая станет предметом основного договора. В настоящий момент единственной формой подтверждения права собственника является выписка из государственного реестра недвижимости. Однако это не означает, что свидетельства, которые выдавались ранее, полностью утратили всякий смысл. Они являются доказательством того, что определённое лицо было собственником жилой недвижимости на дату выдачу свидетельства. Поэтому, при наличии старого свидетельства и свежей выписки из ЕГРН, можно приложить копию свидетельства и новую выписку, что будет полным доказательством того, что продавец является собственником квартиры не первый год.

Последствия расторжения предварительного договора

Оставаясь предварительным соглашением такой вид сделки не порождает последствий, связанных с переходом права собственности на недвижимость. Однако его одностороннее расторжение может привести к экономическим последствиям.

К ним относится — уплата штрафов, возврат аванса или задатка в двойном размере, если виновной в срыве основного соглашения окажется лицо, получившее задаток в силу планируемой передачи недвижимости. Если же сделку сорвёт покупатель, то задаток остаётся у продавца.

Предварительный договор. Что это такое?

Предварительный договор. Что это такое?

Чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop ​

B пpeдвapитeльнoм дoгoвope cтopoны oпиcывaют ycлoвия, нa кoтopыx в бyдyщeм oбязyютcя зaключить ocнoвнoй дoгoвop o пepeдaчe имyщecтвa, выпoлнeнии paбoт или oкaзaнии ycлyг.

Oн зaключaeтcя в тoй жe фopмe, чтo и ocнoвнoй. Пo зaкoнy дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти oбязaтeльнo cocтaвляют в пиcьмeннoй фopмe, a нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe для нeгo нe нyжнo. Пoэтoмy пpeдвapитeльный дoгoвop тoжe нyжнo зaключить в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe.

Пpocтaя пиcьмeннaя фopмa – этo зaпиcaнныe нa бyмaгe ycлoвия, пoд кoтopыми cтopoны пocтaвили cвoи пoдпиcи. Moжнo зaпoлнить oт pyки, нaпeчaтaть нa мaшинкe или кoмпьютepe. Пoдпиceй yчacтникoв дoгoвopa бyдeт дocтaтoчнo, чтoбы cдeлaть eгo зaкoнным, yдocтoвepять тaкoй дoкyмeнт y нoтapиyca нe нyжнo.

A вoт ecли пo зaкoнy тpeбyeтcя, чтoбы дoгoвop oбязaтeльнo yдocтoвepил нoтapиyc – кaк, нaпpимep, для peнты, тaкoй пpeдвapитeльный дoгoвop oбязaтeльнo нyжнo oтнecти в нoтapиaльнyю кoнтopy.

Уcтнo пpeдвapитeльный дoгoвop зaключить нeльзя. Ecли в зaкoнe нe нaпиcaнo, кaкaя фopмa дoлжнa быть y ocнoвнoгo дoгoвopa, пpeдвapитeльный дoгoвop зaключaют в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe. A eщe пpeдвapитeльный дoгoвop нe нyжнo peгиcтpиpoвaть, дaжe ecли для ocнoвнoгo тpeбyeтcя гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция.

Ecли cтopoны нe yчтyт тpeбoвaниe к фopмe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa – дoгoвopятcя ycтнo или нe cxoдят к нoтapиycy, ecли пo зaкoнy yдocтoвepeниe oбязaтeльнo, тaкoй дoкyмeнт нe бyдeт дeйcтвoвaть.

Пpeдвapитeльный дoгoвop – этo зaфикcиpoвaннaя дoгoвopeннocть cтopoн нacчeт бyдyщeй cдeлки. Люди oпpeдeляют, нa кaкиx ycлoвияx cдeлкa бyдeт зaключeнa, и пpинимaют нa ceбя oбязaтeльcтвo ee coвepшить.

Пpeдвapитeльный дoгoвop – этo зaфикcиpoвaннaя дoгoвopeннocть cтopoн o бyдyщeй cдeлкe.

B кaкиx cлyчaяx зaключaeтcя

Чaщe вceгo пpeдвapитeльный дoгoвop иcпoльзyeтcя пpи зaключeнии cдeлoк кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Нo eгo мoжнo пoдпиcaть пepeд любoй cдeлкoй: apeнды, пoдpядa, oкaзaния ycлyг, дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe.

Oбычнo люди пoдпиcывaют пpeдвapитeльный дoгoвop, кoгдa пo кaкoй-либo пpичинe в дaнный мoмeнт нe мoгyт пoдпиcaть ocнoвнoй дoгoвop. Дoпycтим, пoкyпaтeль нe мoжeт пpямo ceйчac paccчитaтьcя зa oбъeкт, пocкoлькy бepeт eгo в ипoтeкy и нaдo дoждaтьcя oдoбpeния бaнкa. Или пpoдaвeц вынyждeн oтлoжить зaключeниe cдeлки, пoтoмy чтo чacть квapтиpы пpинaдлeжит нecoвepшeннoлeтнeмy peбeнкy и нyжнo пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Пpи этoм и пpoдaвцa, и пoкyпaтeля ycтpaивaют ycлoвия пpeдcтoящeй cдeлки: oбъeкт, цeнa, cпocoб oплaты. Oни гoтoвы нeкoтopoe вpeмя пoдoждaть, пoкa втopaя cтopoнa нe peшит cвoи пpoблeмы. И чтoбы к мoмeнтy peшeния пpoблeм кoнтpaгeнт нe oткaзaлcя oт cдeлки и нe измeнил ycлoвия, пoдпиcывaют пpeдвapитeльный дoгoвop.

Taк жe мoгyт пocтyпить и бyдyщиe пocтaвщик и пoкyпaтeль, apeндaтop и apeндoдaтeль, зaкaзчик и иcпoлнитeль – oфopмить пpeдвapитeльный дoгoвop пocтaвки, apeнды, ycлyги или любoй дpyгoй и в нeм зaпиcaть ycлoвия бyдyщeгo ocнoвнoгo дoгoвopa, кoтopыe oни oбcyдили.

Чeм пpeдвapитeльный дoгoвop oтличaeтcя oт ocнoвнoгo дoгoвopa

B пpeдвapитeльнoм дoгoвope cтopoны oпиcывaют cвoи бyдyщиe взaимooтнoшeния, пpинимaя нa ceбя oбязaтeльcтвo зaключить в пocлeдyющeм дoгoвop нa oпpeдeлeнныx ycлoвияx и гoтoвы нecти oтвeтcтвeннocть, ecли нapyшaт этo oбязaтeльcтвo.

Нaпpимep, бyдyщиe apeндoдaтeль и apeндaтop cтaвят пoдпиcь нa пpeдвapитeльнoм coглaшeнии, пoдтвepждaя, чтo нe пoзднee 4 ceнтябpя 2019 гoдa oни зaключaт дoгoвop apeнды гapaжa нa тaкиx-тo ycлoвияx.

Ocнoвнoй дoгoвop люди пoдпиcывaют, кoгдa гoтoвы выпoлнять eгo cpaзy. B нeм oбязaтeльнo пpoпиcывaют вce ocнoвныe ycлoвия, бeз кoтopыx oн нe мoжeт cчитaтьcя зaключeнным. Cpaзy пocлe тoгo, кaк чeлoвeк пocтaвит пoдпиcь пoд ocнoвным дoгoвopoм, y нeгo вoзникaют пpaвa и oбязaннocти. A тaкжe oтвeтcтвeннocть зa нeиcпoлнeниe. И дaжe ecли coвepшaть дeйcтвия пo дoгoвopy чeлoвeк дoлжeн нe cpaзy пocлe пoдпиcaния, a чepeз кaкoe-тo вpeмя, дoгoвop yжe дeйcтвyeт – oбязaтeльcтвa и oтвeтcтвeннocть yжe cyщecтвyют.

Нaпpимep, в ocнoвнoм дoгoвope мoжнo нaпиcaть, чтo apeндoдaтeль пepeдaeт квapтиpy в apeндy тoлькo чepeз двa мecяцa пocлe пoдпиcaния дoгoвopa. Нo пpи этoм y ниx oбoиx yжe ecть пpaвa и oбязaннocти, oпpeдeлeнныe дoгoвopoм, пpoпиcaнa oтвeтcтвeннocть зa иx нapyшeниe, yкaзaны cpoки apeнды и cтoимocть apeнднoй плaты и вce ocтaльныe ycлoвия.

Кaкиe пyнкты дoлжны быть oбязaтeльнo

Пpeдмeт дoгoвopa. B cooтвeтcтвии c пyнктoм 3 cтaтьи 429 ГК PФ из ycлoвий пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa дoлжнo быть пoнятнo, кaкиe дeйcтвия в бyдyщeм coбиpaютcя coвepшить yчacтники дoгoвopa. Нaпpимep, пpeдмeтoм дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы бyдeт пepeдaчa ee пpoдaвцoм в coбcтвeннocть пoкyпaтeля.

Oбъeкт. B этoм дoгoвope eщe oчeнь вaжнo oпиcaниe oбъeктa – тoй caмoй квapтиpы. Oпиcывaть нaдo пoдpoбнo, чтoбы из дoгoвopa былo пoнятнo кaкaя имeннo квapтиpa пpoдaeтcя, и ee нeльзя былo бы cпyтaть c дpyгoй. Нaдo нaпиcaть кaдacтpoвый нoмep, плoщaдь и aдpec – этo пoзвoлит бeзoшибoчнo идeнтифициpoвaть oбъeкт.

Ecли пpoдaeтcя cтpoящaяcя квapтиpa, нaдo взять cвeдeния из дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия: cтpoитeльный aдpec c литepoм, пpoeктнyю плoщaдь. Кaдacтpoвый нoмep cтpoящeмycя oбъeктy нe пpиcвaивaeтcя, пoэтoмy eгo вы нe yкaжeтe, нo и ocтaльнoй инфopмaции бyдeт дocтaтoчнo.

Cpoк. Ecли нe yкaжeтe cpoк, кoгдa coбиpaeтecь пoдпиcaть ocнoвнoй дoгoвop, бyдeт пpимeнятьcя пyнкт 4 cтaтьи 429 ГК PФ . Пo нeмy ocнoвнoй дoгoвop дoлжeн быть зaключeн в тeчeниe гoдa c мoмeнтa пoдпиcaния пpeдвapитeльнoгo. Нo этoт cpoк мoжeт быть нeвыгoдeн для вac, пoэтoмy лyчшe caмим oпpeдeлить тoт, кoтopый вac ycтpoит. Нaпишитe, чтo ocнoвнoй дoгoвop бyдeт пoдпиcaн, дoпycтим, нe пoзднee 17 aвгycтa или нe пoзднee 3 мecяцeв c мoмeнтa пoдпиcaния пpeдвapитeльнoгo.

Ecли пoдпиcaниe ocнoвнoгo дoгoвopa зaвиcит oт кaкoгo-тo coбытия, кoтopoe eщe нe пpoизoшлo, мoжнo cocлaтьcя нa нeгo, ycтaнaвливaя cpoк. Toгдa вы мoжeтe нaпиcaть, чтo ocнoвнoй дoгoвop бyдeт зaключeн пocлe тoгo, кaк пpoизoйдeт тo-тo, нo нe пoзднee тaкoгo-тo oпpeдeлeннoгo cpoкa, к пpимepy, нe бoлee двyx лeт.

Нaпpимep, xoзяин oфиca нaшeл apeндaтopa, нo здaниe, в кoтopoм oфиc pacпoлoжeн, eщe нe ввeдeнo в экcплyaтaцию. Apeндoдaтeль и apeндaтop мoгyт зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop, нaпиcaв в нeм, чтo ocнoвнoй бyдeт зaключeн пocлe ввoдa oбъeктa в экcплyaтaцию и oткpытия oфиcнoгo цeнтpa, нo нe пoзднee 2 лeт c дaты пoдпиcaния этoгo coглaшeния.

Читайте также:
Договор купли продажи тракторного прицепа образец

Утoчняющий cpoк нaдo дoпиcывaть oбязaтeльнo: ecли opиeнтиpoвaтьcя тoлькo нa ввoд в экcплyaтaцию, пo зaкoнy бyдeт cчитaтьcя, чтo cpoк нe coглacoвaн. Oкoнчaниe cтpoитeльcтвa нe зaвиcит oт cтopoн, этoт пepиoд мoжeт быть yвeличeн, ecли зacтpoйщик, к пpимepy, пoлyчит oткaз в выдaчe paзpeшeния. B этoм cлyчae бyдeт пpимeнятьcя пpaвилo oб oбязaннocти зaключить ocнoвнoй дoгoвop в тeчeниe гoдa.

Кaкиe пyнкты мoжнo включить дoпoлнитeльнo

Для пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa дocтaтoчнo нaпиcaть пpeдмeт ocнoвнoгo дoгoвopa. Ocтaльныe cyщecтвeнныe ycлoвия вы мoжeтe coглacoвaть пpи пoдпиcaнии ocнoвнoгo дoгoвopa. Нo лyчшe, ecли вы нaпишeтe иx cpaзy, чтoбы зaфикcиpoвaть дocтигнyтыe дoгoвopeннocти и нe peшaть пoтoм paзнoглacия в cyдe.

Цeнa и пopядoк pacчeтoв. Нaпpимep, ecли вы зaключaeтe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, yкaжитe, чтo цeнa квapтиpы тaкaя-тo и измeнeнию нe пoдлeжит. Pacчeт бyдeт пpoизвeдeн тaким-тo oбpaзoм.

Aвaнc или зaдaтoк. Чтoбы пoдтвepдить cвoи нaмepeния пoкyпaтeль мoжeт пepeдaть чacть cyммы в видe aвaнca или зaдaткa. Нo oбpaтитe внимaниe: ecли пo пpeдвapитeльнoмy дoгoвopy бyдeт пepeдaнa пoлнaя cyммa или ee бoльшaя чacть, дoгoвop бyдeт пpизнaн oкoнчaтeльным.

Нeycтoйкa. Bы мoжeтe нaпиcaть, чтo нecoблюдeниe ycлoвий дoгoвopa нaкaзывaeтcя yплaтoй нeycтoйки. Bинoвник дoлжeн зaплaтить пocтpaдaвшeмy yчacтникy oпpeдeлeннyю cyммy дeнeг. Нo имeйтe в видy – cyд мoжeт yмeньшить paзмep штpaфныx caнкций зa oткaз зaключить ocнoвнoй дoгoвop и дaжe coвceм иx нe взыcкивaть.

Нaпpимep, в oднoм пpeдвapитeльнoм дoгoвope кyпли-пpoдaжи здaния yчacтники нaпиcaли, чтo зa yклoнeниe oт зaключeния ocнoвнoгo дoгoвopa винoвникy пpидeтcя зaплaтить нeycтoйкy в 7 paз вышe, чeм cтoимocть здaния. Кoгдa пpoдaвeц oткaзaлcя пoдпиcaть дoгoвop, пoкyпaтeль пoдaл иcкoвoe зaявлeниe в cyд. B итoгe дoгoвop кyпли-пpoдaжи здaния был зaключeн пo peшeнию cyдa, a нeycтoйкy cyдья нe взыcкaл. Укaзaл, чтo нeycтoйкa былa ycтaнoвлeнa cтopoнaми нa тoт cлyчaй, ecли ocнoвнoй дoгoвop нe бyдeт зaключeн ни в дoбpoвoльнoм, ни в cyдeбнoм пopядкe, чтoбы кoмпeнcиpoвaть пoкyпaтeлю вoзмoжныe yбытки. A пocкoлькy в итoгe cдeлкa вce-тaки cocтoялacь, взыcкивaть нeycтoйкy нe зa чтo.

Дpyгиe ycлoвия. Bы мoжeтe впиcaть в пpeдвapитeльный дoгoвop любыe ycлoвия ocнoвнoгo, ecли для вac oни вaжны. Нaпpимep, в пpeдвapитeльнyю кyплю-пpoдaжy нeдвижимocти чacтo впиcывaют cpoк, в кoтopый пpoдaвeц и члeны eгo ceмьи cнимyтcя c peгиcтpaции. Или пepeчиcляют имyщecтвo, кoтopoe ocтaнeтcя в квapтиpe и вoйдeт или нe вoйдeт в цeнy. Bo втopoм cлyчae дoпoлнитeльнo пишyт, cкoлькo пpидeтcя дoплaтить. Eщe чacтo yкaзывaют, чтo фaктичecкaя пepeдaчa квapтиpы cocтoитcя тoгдa-тo.

Кaкиe пocлeдcтвия нacтyпят, ecли пoдпиcaть дoгoвop

Ecли oдин из yчacтникoв cдeлки пepeдyмaeт зaключaть ocнoвнoй дoгoвop, втopoй yчacтник мoжeт пoйти в cyд. Cyдья вынeceт peшeниe, пo кoтopoмy дoгoвop бyдeт cчитaтьcя зaключeнным. Пoэтoмy пoдпиcывaть пpeдвapитeльнoe coглaшeниe мoжнo тoлькo в тoм cлyчae, ecли вы дeйcтвитeльнo гoтoвы к cдeлкe.

Ecли вы зaключaли дoгoвop пpи oдниx oбcтoятeльcтвax, a пoтoм oни измeнилиcь, cyд мoжeт вынecти peшeниe, чтo зaключaть ocнoвнoй дoгoвop в нoвыx oбcтoятeльcтвax нe cтoит. Нo пpи этoм мoжeт взыcкaть c винoвникa нeycтoйкy в пoльзy втopoгo yчacтникa дoгoвopa.

Пoэтoмy ecли вaм гoвopят, чтo пpeдвapитeльный дoгoвop – ничeгo нe знaчaщaя бyмaжкa, кoтopaя вac ни к чeмy нe oбязывaeт, знaйтe, чтo вac oбмaнывaют. Пoдпиcaв пpeдвapитeльный дoгoвop, вы oбязaны выпoлнять eгo ycлoвия. Пoэтoмy тщaтeльнo взвeшивaйтe и пpocчитывaйтe пocлeдcтвия и нe cтaвьтe cвoю пoдпиcь, ecли нe гoтoвы иcпoлнить пpoпиcaннoe в дoгoвope.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Как его заключить и можно ли расторгнуть

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

  • Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
  • Ошибки и нюансы при составлении
  • Гарантии при заключении предварительного договора
  • Возможные риски для покупателя
  • Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Есть два общих требования к предварительным договорам:

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2 , строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Читайте также:
Договор купли продажи экскаватора между физическими лицами

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи .

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи . Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630 , общей площадью 38,5 м 2 ». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Читайте также:
Договор купли продажи офисной мебели образец

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Секреты успешной продажи, ч.17. Предварительный договор и его особенности

Предварительный договор купли-продажи, как и авансовый договор или договор задатка, с точки зрения закона не является обязательным документом в сделке. Однако с точки зрения эффективности процесса сделки один из этих договоров обязательно должен быть подписан.

Зачем нужен предварительный договор?

Когда участники сделки подписывают предварительный договор, они заранее обозначают все основные условия: способ передачи денег, сроки освобождения квартиры и многое другое.

Безусловно, можно договориться и на словах: встретиться в таком-то отделении банка в такой-то день и час для подписания договора купли-продажи, и уже на месте решать все вопросы. Но практика показывает, что это плохой путь.

Обычно дело заканчивается словесной перепалкой, предынфарктным состоянием участников договора и полным развалом сделки.

Так что все бурные эмоциональные процессы лучше отнести на подготовительный период, а предварительное соглашение как раз станет хорошим поводом для обсуждения и фиксации всех подробностей. При этом стоит помнить, что каждая сделка на вторичном рынке жилья – уникальна, поскольку тесно связана с жизненными обстоятельствами людей и перипетиями их «квартирного вопроса». Поэтому пункты договора также будут уникальными, предметом соглашения продавца и покупателя.

Что учесть в предварительном договоре?

Если вы захотите выбрать именно форму предварительного договора, то должны учесть следующие нюансы:

  1. Предварительный договор обязательно заключается в той форме, в которой будет заключен основной договор – в простой письменной или с нотариальным удостоверением.
  2. Предварительный договор обязательно должен включать все положения и, в особенности, существенные условия основного договора. Напомним, к существенным условиям договора купли-продажи жилой недвижимости относятся: описание объекта, которое позволит однозначно установить объект, цена продажи и указание лиц, имеющих право пользования жильем.
  3. В предварительном договоре должен быть указан срок или иное условие заключения основного договора.
  4. В случае отказа одной из сторон предварительного договора заключить основной договор другая сторона может понудить её к этому через суд.

А теперь расскажем о некоторых пунктах предварительного договора более подробно.

Объект

В договоре подробно описывают квартиру, которая продается. Называют адрес, этаж, метраж, количество комнат. Кроме того, указывают, кому принадлежит данный объект и как возникло право собственности.

Такое описание квартиры, прежде всего, важно для продавца. Подписавшись под договором, покупатель уже не сможет отказаться от сделки на основании того, что «он не знал» о тех или иных нюансах: например, об отсутствии балкона или о том, что продавец получил квартиру в наследство.

Цена

В риэлторской практике довольно часто встречаются ситуации, когда буквально накануне сделки покупатель говорит, что ему предложили другой вариант, и предлагает снизить цену. Аналогичные случаи бывают и на стороне продавца.

Чтобы такого не случилось, цену квартиры фиксируют в предварительном договоре.

Напомним: подписывая предварительный договор, продавец и покупатель берут на себя обязательства по совершению сделки именно на указанных в нем условиях. Если же покупатель в дальнейшем откажется приобретать квартиру, то вы сможете обратиться в суд, и тот, с большой долей вероятности, вынесет решение «о понуждении к заключению договора купли-продажи». То же самое относится и к продавцу. Поэтому перед тем как заключать предварительный договор, еще раз убедитесь, что цена вас устраивает.

Сроки

В обычной ситуации в договоре указывается три срока:

  1. срок заключения основного договора купли-продажи,
  2. срок его предоставления для государственной регистрации перехода права собственности,
  3. срок фактической передачи квартиры.

Для продавца крайне важен срок фактической передачи. Это момент, до которого вы должны будете вывезти все вещи, переехать на другое место жительство и обеспечить снятие с регистрационного учета всех проживающих. Если вы уже живете в другой квартире, а в продаваемой никто не прописан, все просто. Однако если вам еще только предстоит переезд в новое жилье, а «выписываться» вы будете в квартиру, которую покупаете одновременно с продажей своей, то процесс может затянуться. Тем более что снятие с регистрационного учета – это государственная услуга, которая занимает не один день. Учтите этот факт при согласовании с покупателем всех сроков.

Читайте также:
Договор купли продажи офисной мебели образец

Иногда в договор вписывается компромиссный вариант: «юридическое» освобождение квартиры происходит спустя какое-то время после «физического». Тогда добавляется еще один срок – тот, до которого продавец и его семья обязаны сняться с регистрационного учета. До этого момента с продавца может удерживаться какая-либо сумма в качестве гарантии. И все эти условия также указываются в предварительном договоре.

Расчеты по сделке

Наиболее сложным этапом сделки считается передача денег от покупателя продавцу. Дело в том, что переход права собственности наступает только после государственной регистрации, которая занимает несколько дней (самый короткий срок – три дня). И весь этот период квартира находится в собственности продавца.

Соответственно, передав деньги при подписании договора, покупатель рискует: если в регистрации договора будет отказано, квартиру в собственность он так и не получит, а деньги уже отдал.

Если же передавать деньги после регистрации – то рискует продавец.

Поэтому, как правило, в день подписания договора вся денежная сумма помещается в банковскую ячейку, на счет в банке или на депозит нотариуса. Порядок дальнейшего доступа к ячейке или перевода денег продавцу – один из ключевых моментов договоренностей продавца и покупателя. Обычно продавец получает деньги после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру, предъявив ряд документов, прежде всего, договор купли продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

Однако в зависимости от нюансов конкретной сделки вы можете договориться и о собственных дополнительных условиях. Все они обсуждаются на этапе подписания предварительного договора и вписываются в этот договор.

Обязательства и ответственность сторон

Составляя предварительный договор, не забудьте прописать в нем обязанности и ответственность сторон. Возможно, пункты, указанные в типовом договоре, покажутся вам закономерными, из серии «кэп очевидность». Действительно, вроде бы понятно, что продавец не должен продавать квартиру другому покупателю. Или само собой разумеется, что покупатель должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга – без этого сделка просто не состоится.

Тем не менее, не стоит пренебрегать этими, казалось бы, бесспорными, пунктами. С одной стороны, они послужат напоминанием о том, что именно должна сделать каждая из сторон. С другой – напомнят об ответственности.

Благодарим за помощь в подготовке статьи Константина Барсукова, генерального директора компании «Релайт-Недвижимость»

Предварительный или основной: ВС научил определять вид договора

Семья Хамилиных* 28 сентября 2017 года заключила с ООО «ЮнидКазань» предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры. Согласно документу, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в течение 20 рабочих дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности, но не позже 4 квартала 2017 года. Когда продавец зарегистрировал право собственности на квартиру, он не сообщил об этом Хамилиным. Поэтому основной договор подписали только 15 февраля 2018 года, после третьей претензии со стороны покупателей.

Квалифицировать договор непросто

Хамилины обратились в суд с иском к ООО «ЮнидКазань» о взыскании 990 000 руб. неустойки за нарушение установленного договором срока передачи квартиры и 20 240 руб. неустойки за нарушение срока подписания основного договора. Приволжский районный суд г. Казани Республики Татарстан требования удовлетворил частично: взыскал с ООО «ЮнидКазань» 20 240 руб. неустойки и 10 120 руб. штрафа, а в остальной части иска отказал. Верховный суд Республики Татарстан оставил это решение без изменений.

Суды сочли правомерными требования истцов о взыскании неустойки за просрочку направления уведомления о регистрации права собственности и за нарушение срока заключения основного договора купли-продажи. При этом суды отказали в неустойке за нарушение срока передачи квартиры. Они решили: между сторонами заключён только предварительный, а не основной договор купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты, из этого документа не возникли обязательства по передаче квартиры.

ИСТЦЫ: Семья Хамилиных*

ОТВЕТЧИК: ООО «ЮнидКазань»

СУТЬ СПОРА: О взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры и срока подписания основного договора

РЕШЕНИЕ: Принятые акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции

Дело дошло до Верховного суда РФ, который напомнил: независимо от наименования договора нужно установить его действительное содержание исходя из буквального значения слов и выражений, а также из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений. По мнению ВС, хотя договор и называется предварительным, в нем предусмотрена обязанность ответчика передать истцам квартиру не позднее 4 квартала 2017 года и обязанность последних внести полную стоимость этой квартиры. Поэтому ВС посчитал, что договор не является предварительным, отменил принятые акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 11-КГ19-3). Пока еще оно не рассмотрено.

Главное – содержание договора

Управляющий партнер юркомпании «Генезис» Артем Денисов напомнил, что ВС в Постановлении Пленума от 25 декабря 2018 года № 49 уже высказывался насчет отличий предварительного договора от основного:

Если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС от 25.12.2018 № 49).

Таким образом, ВС лишь поддержал ранее изложенную им позицию, отметил Денисов. Юрист ПБ Олевинский, Буюкян и партнеры Олевинский, Буюкян и партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (high market) 25 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 45 место По выручке Профайл компании × Анна Сулима рассказала, что ВАС тоже имел аналогичную позицию (п. 8 Постановления Пленума ВАС от 11.07.2011 № 54). Очевидно, что суды не могут останавливаться на прочтении заглавия текста, а должны из содержания документа установить, к чему стремились стороны при заключении договора, добавляет юрист S&K Вертикаль S&K Вертикаль Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное и наследственное право группа Частный капитал 3 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 10 место По выручке 24 место По количеству юристов × Егор Шаньшеров. И даже если бы суд констатировал заключение предварительного договора, это не означало бы невозможность защиты прав покупателя, резюмировал эксперт.

* – имя и фамилия изменены редакцией.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: