Предварительный договор купли продажи акций

Предварительный договор купли-продажи акций между физическими лицами

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР N ____ купли-продажи акций между физическими лицами

Гражданин Российской Федерации ________________, паспорт ____________, выдан __________________, проживающий по адресу: __________________, именуем__ в дальнейшем “Продавец”, с одной стороны, и Гражданин Российской Федерации _________________, паспорт ____________, выдан __________________, проживающий по адресу: __________________, именуем__ в дальнейшем “Покупатель”, с другой стороны, заключили настоящий предварительный Договор:

1. ПРЕДМЕТ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

1.1. Стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи (далее по тексту – “Основной договор”) акций, указанных в п. 1.2 настоящего Договора (далее по тексту – “акции”), по которому Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель принимает акции и уплачивает за них денежную сумму (цену) в размере, порядке и на условиях, установленных Основным договором.

1.2. Продавец обязуется передать в порядке и на условиях, определенных в Основном договоре, в собственность Покупателю следующие ценные бумаги:

Вид ценных бумаг: __________________________________ акции.

Форма выпуска: ___________________________________________.

Адрес Эмитента: __________________________________________.

Номинальная стоимость: ______ (_____________) рублей за одну акцию.

Количество: ______ (_____________) штук.

1.3. Право собственности Продавца на акции подтверждается выпиской из реестра акционеров Эмитента N ___ от “___”_________ ____ г.

1.5. Продавец обязуется до заключения и исполнения обязательств по Основному договору не совершать с другими лицами сделок в отношении акций.

1.6. Продавец обязуется подписать передаточное распоряжение на отчуждение акций, указанных в п. 1.2 настоящего Договора, в момент подписания Основного договора для регистрации указанной сделки в системе ведения реестра акционеров.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. Стоимость акций Стороны определяют в размере _____ (__________) рублей за каждую акцию.

2.2. Общая цена Основного договора составит _____ (__________) рублей.

2.3. Цена Основного договора подлежит уплате Покупателем в течение ________ дней с даты заключения Основного договора.

3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

3.1. Настоящий Договор является предварительным и содержит основные условия Договора купли-продажи акций (Основного договора), который будет заключен в последующем.

3.2. Стороны обязуются заключить Основной договор не позднее “___”__________ ____ г.

3.3. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в установленном порядке в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.

3.4. При заключении Основного договора по вине какой-либо из Сторон позднее срока, указанного в п. 3.2 настоящего Договора, с виновной Стороны взыскиваются убытки.

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

4.2. Договор может быть расторгнут досрочно по письменному соглашению Сторон, а также по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Односторонний отказ от исполнения обязательств по настоящему Договору не допускается.

4.4. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора акции оплачены полностью, не проданы, не заложены, в споре и под запрещением не состоят, не имеют каких-либо обременений.

4.5. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

4.6. Все изменения и дополнения к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью и действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны каждой из Сторон.

4.7. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

5. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

В случае когда предметом договора являются акции закрытого акционерного общества, необходимо иметь в виду, что его акционеры пользуются преимущественным правом приобретения акций, продаваемых другими акционерами этого общества, по цене предложения третьему лицу пропорционально количеству акций, принадлежащих каждому из них, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления данного права. Уставом закрытого общества также может быть предусмотрено преимущественное право приобретения обществом акций, продаваемых его акционерами, если акционеры не использовали свое преимущественное право приобретения акций (абз. 4 п. 3 ст. 7 Федерального закона “Об акционерных обществах”).

Предварительный договор купли-продажи акций открытого акционерного общества между физическими лицами

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР N ____ купли-продажи акций открытого акционерного общества между физическими лицами

Гражданин Российской Федерации ________________, паспорт ____________, выдан __________________, зарегистрированный по адресу: __________________, именуем__ в дальнейшем “Продавец”, с одной стороны, и гражданин Российской Федерации _________________, паспорт ____________, выдан __________________, зарегистрированный по адресу: __________________, именуем__ в дальнейшем “Покупатель”, с другой стороны, заключили настоящий предварительный Договор:

1. ПРЕДМЕТ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА 1

1.1. Стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи (далее по тексту – “Основной договор”) акций, указанных в п. 1.2 настоящего Договора (далее по тексту – “акции”), по которому Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель принимает акции и уплачивает за них денежную сумму (цену) в размере, порядке и на условиях, установленных Основным договором.

Читайте также:
Договор ГПХ с юристом образец

1.2. Продавец обязуется передать в порядке и на условиях, определенных в Основном договоре, в собственность Покупателю следующие ценные бумаги:

Вид ценных бумаг: __________________________________ акции.

Форма выпуска: ___________________________________________.

Эмитент: _____________________________________________ 1 .

Адрес Эмитента: __________________________________________.

Номинальная стоимость: ______ (_____________) рублей за одну акцию.

Количество: ______ (_____________) штук.

1.3. Право собственности Продавца на акции подтверждается выпиской из реестра акционеров Эмитента N ___ от “___”_________ ____ г.

1.5. Продавец обязуется до заключения и исполнения обязательств по Основному договору не совершать с другими лицами сделок в отношении акций.

1.6. Продавец обязуется подписать передаточное распоряжение на отчуждение акций, указанных в п. 1.2 настоящего Договора, в момент подписания Основного договора для регистрации указанной сделки в системе ведения реестра акционеров.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. Стоимость акций Стороны определяют в размере _____ (__________) рублей за каждую акцию.

2.2. Общая цена Основного договора составит _____ (__________) рублей.

2.3. Цена Основного договора подлежит уплате Покупателем в течение ________ дней с даты заключения Основного договора.

3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

3.1. Настоящий Договор является предварительным и содержит основные условия Договора купли-продажи акций (Основного договора), который должен быть заключен не позднее “__” ________ _____г.

3.2. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в установленном порядке в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.

3.3. При заключении Основного договора по вине какой-либо из Сторон позднее срока, указанного в п. 3.2 настоящего Договора, с виновной Стороны взыскиваются убытки в размере_______.

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 2

4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

4.2. Договор может быть расторгнут досрочно по письменному соглашению Сторон, а также по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Односторонний отказ от исполнения обязательств по настоящему Договору не допускается.

4.4. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора акции оплачены полностью, не проданы, не заложены, в споре и под запрещением не состоят, не имеют каких-либо обременений.

4.5. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

4.6. Все изменения и дополнения к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью и действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны каждой из Сторон.

4.7. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

5. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

1 Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ).

Существенными условиями договора являются условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ). Условие договора купли-продажи товара считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 465 Гражданского кодекса РФ если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным. Количество товара предусматривается в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении, либо в договоре может быть установлен порядок его определения.

2 Наряду с условием о предмете договора, а также условиями, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, существенными условиями договора являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, стороны вправе определить для себя любое условие в качестве существенного, при несогласованности которого договор не может считаться заключенным.

Предварительный договор купли-продажи акций между физическими лицами

Образец документа:

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР N ____ купли-продажи акций между физическими лицами

Гражданин Российской Федерации ________________, паспорт ____________, выдан __________________, проживающий по адресу: __________________, именуем__ в дальнейшем “Продавец”, с одной стороны, и Гражданин Российской Федерации _________________, паспорт ____________, выдан __________________, проживающий по адресу: __________________, именуем__ в дальнейшем “Покупатель”, с другой стороны, заключили настоящий предварительный Договор:

1. ПРЕДМЕТ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

1.1. Стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи (далее по тексту – “Основной договор”) акций, указанных в п. 1.2 настоящего Договора (далее по тексту – “акции”), по которому Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель принимает акции и уплачивает за них денежную сумму (цену) в размере, порядке и на условиях, установленных Основным договором.

Читайте также:
Как правильно продлить срочный трудовой договор

1.2. Продавец обязуется передать в порядке и на условиях, определенных в Основном договоре, в собственность Покупателю следующие ценные бумаги:

Вид ценных бумаг: __________________________________ акции.

Форма выпуска: ___________________________________________.

Адрес Эмитента: __________________________________________.

Номинальная стоимость: ______ (_____________) рублей за одну акцию.

Количество: ______ (_____________) штук.

1.3. Право собственности Продавца на акции подтверждается выпиской из реестра акционеров Эмитента N ___ от “___”_________ ____ г.

1.5. Продавец обязуется до заключения и исполнения обязательств по Основному договору не совершать с другими лицами сделок в отношении акций.

1.6. Продавец обязуется подписать передаточное распоряжение на отчуждение акций, указанных в п. 1.2 настоящего Договора, в момент подписания Основного договора для регистрации указанной сделки в системе ведения реестра акционеров.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. Стоимость акций Стороны определяют в размере _____ (__________) рублей за каждую акцию.

2.2. Общая цена Основного договора составит _____ (__________) рублей.

2.3. Цена Основного договора подлежит уплате Покупателем в течение ________ дней с даты заключения Основного договора.

3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

3.1. Настоящий Договор является предварительным и содержит основные условия Договора купли-продажи акций (Основного договора), который будет заключен в последующем.

3.2. Стороны обязуются заключить Основной договор не позднее “___”__________ ____ г.

3.3. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в установленном порядке в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.

3.4. При заключении Основного договора по вине какой-либо из Сторон позднее срока, указанного в п. 3.2 настоящего Договора, с виновной Стороны взыскиваются убытки.

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

4.2. Договор может быть расторгнут досрочно по письменному соглашению Сторон, а также по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Односторонний отказ от исполнения обязательств по настоящему Договору не допускается.

4.4. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора акции оплачены полностью, не проданы, не заложены, в споре и под запрещением не состоят, не имеют каких-либо обременений.

4.5. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

4.6. Все изменения и дополнения к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью и действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны каждой из Сторон.

4.7. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

5. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

В случае когда предметом договора являются акции закрытого акционерного общества, необходимо иметь в виду, что его акционеры пользуются преимущественным правом приобретения акций, продаваемых другими акционерами этого общества, по цене предложения третьему лицу пропорционально количеству акций, принадлежащих каждому из них, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления данного права. Уставом закрытого общества также может быть предусмотрено преимущественное право приобретения обществом акций, продаваемых его акционерами, если акционеры не использовали свое преимущественное право приобретения акций (абз. 4 п. 3 ст. 7 Федерального закона “Об акционерных обществах”).

Энциклопедия решений. Договор купли-продажи акций

Договор купли-продажи акций

Акции как один из видов ценных бумаг являются объектом гражданских прав (ст. ст. 128, п. 2 ст. 142 ГК РФ) и могут свободно отчуждаться, в том числе, по договору купли-продажи. Акционеры вправе отчуждать принадлежащие им акции без согласия других акционеров и общества, кроме случаев, предусмотренных законом в отношении непубличных акционерных обществ (абзац четвертый п. 1 ст. 2 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ “Об акционерных обществах”, далее – Закон об АО).

Согласно п. 2 ст. 454 ГК РФ к купле-продаже ценных бумаг применяются общие положения о купле-продаже товаров (параграф 1 главы 30 ГК РФ), но приоритет имеют специальные правила, установленные отраслевым законодательством (Закон об АО, Федеральный закон от 22.04.1996 N 39-ФЗ “О рынке ценных бумаг” (далее – Закон о рынке ценных бумаг), Федеральный закон от 05.03.1999 N 46-ФЗ “О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг”).

Все акции акционерных обществ являются именными ценными бумагами и по общему правилу выпускаются в бездокументарной форме (часть первая ст. 16 Закона о рынке ценных бумаг).

Читайте также:
Условия расторжения договора аренды нежилого помещения

Совершение сделок, влекущих за собой переход прав собственности на эмиссионные ценные бумаги (обращение эмиссионных ценных бумаг), допускается после государственной регистрации их выпуска (дополнительного выпуска) или присвоения их выпуску (дополнительному выпуску) идентификационного номера, если иное не предусмотрено Законом о рынке ценных бумаг.

Переход прав собственности на эмиссионные ценные бумаги запрещается до их полной оплаты, а в случае, если процедура эмиссии ценных бумаг предусматривает государственную регистрацию отчета об итогах их выпуска (дополнительного выпуска), – также до государственной регистрации указанного отчета (п. 1 ст. 27.6 Закона о рынке ценных бумаг).

Отчуждение акций по гражданско-правовому договору, в том числе по договору купли-продажи, до выполнения названных выше условий, в силу ст. 168 ГК РФ будет являться недействительной сделкой*(1).

Форма договора купли-продажи акций

Договор купли-продажи акций, как правило, заключается в простой письменной форме (п. 1 ст. 161 ГК РФ). Договор купли-продажи акций не требует государственной регистрации. Нотариальное удостоверение такого договора необязательно, но может быть осуществлено по желанию сторон (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Существенные условия договора купли-продажи акций

Для договора купли-продажи акций закон не устанавливает иных существенных условий, кроме условия о предмете, которое является существенным для любого гражданско-правового договора (ст. 455 ГК РФ). При отсутствии этого условия договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). С учетом правил п. 2 ст. 454 и п. 3 ст. 455 ГК РФ для согласования предмета договора купли-продажи необходимо индивидуализировать продаваемые акции, а также определить их количество. С этой целью в договоре купли-продажи, помимо количества акций, которые являются предметом договора, целесообразно указать наименование акционерного общества – эмитента, категорию акций (обыкновенные, привилегированные), тип (для привилегированных акций), номинальную стоимость, государственный регистрационный номер выпуска.

Цена не является существенным условием договора купли-продажи акций. При отсутствии в нем условия о цене она определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ (по ценам, которые при сравнимых обстоятельствах взимаются за аналогичные товары) (ст. 485 ГК РФ). Тем не менее, в передаточном распоряжении цена сделки должна быть указана даже при отсутствии ее в договоре (пп. 3.4.2 п. 3.4 Положения о ведении реестра).

Существенными будут также являться условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Права на акции переходят к их приобретателю с момента внесения приходной записи по его лицевому счету в реестре владельцев ценных бумаг либо, в случае учета прав на акции у депозитария, с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя (ст. 29 Закона о рынке ценных бумаг).

Если права на акции учитываются записями по лицевым счетам в реестре владельцев ценных бумаг, продавец акций предоставляет держателю реестра (регистратору) передаточное распоряжение, которое является основанием для списания акций с лицевого счета продавца и зачисления их на лицевой счет покупателя (п. 1 ст. 149.2 ГК РФ, п.п. 3.9, 3.10 Порядка открытия и ведения держателями реестров владельцев ценных бумаг лицевых и иных счетов (утвержден приказом ФСФР России от 30.07.2013 N 13-65/пз-н), пп. 7.3.1 п. 7.3 Положения о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг (утверждено постановлением ФКЦБ России от 02.10.1997 N 27). Передаточное распоряжение составляется на основании договора купли-продажи акций, однако сам договор регистратору предоставлять не обязательно.

Если права на акции учитываются у депозитария, для перехода прав к приобретателю акций клиент (депонент) предоставляет депозитарию поручение, отвечающее требованиям, предусмотренным в депозитарном договоре (п. 5.2 Положения о депозитарной деятельности в Российской Федерации, утвержденного постановлением ФКЦБ России от 16.10.1997 N 36).

Особенности купли-продажи акций

В публичном акционерном обществе акционеры не обладают преимущественным правом приобретения акций, отчуждаемых акционером. Также не допускается включать в устав такого общества положения о необходимости получить согласие других акционеров или любых иных лиц на отчуждение акционером принадлежащих ему акций (п. 5 ст. 97 ГК РФ). В непубличном обществе его устав может предусматривать преимущественное право приобретения его акционерами акций, отчуждаемых по возмездным сделкам другими акционерами, а также может предусматривать необходимость получения согласия акционеров на отчуждение акций третьим лицам (см. п. 3 и 5 ст. 7 Закона об АО).

Следует отметить, что если стороной по сделке является юридическое лицо и сделка с акциями является крупной сделкой либо сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, она должна быть совершена с согласия (одобрения) уполномоченного органа юридического лица, которое предоставляется в порядке, предусмотренном законом, в частности, – применительно к хозяйственным обществам – ст.ст. 79, 83 Закона об АО, ст.ст. 45, 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”.

Читайте также:
Каковы обязательные требования для заключения договора аренды

Также необходимо учитывать, что в некоторых случаях на совершение сделки по приобретению акций коммерческих организаций требуется предварительное согласие антимонопольного органа (ст. 28 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”).

*(1) Судебная практика в настоящее время исходит из того, что сделки, совершенные в нарушение явно выраженного запрета, установленного законом, являются ничтожными как посягающие на публичные интересы, если законом не установлены иные последствия их совершения (см. п.п. 74, 75 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Как оформить сделку купли-продажи акций

Отметим основные вехи сделки покупки акций. Фокус сделана на непубличных акционерных обществах. О разнице между публичными и непубличными обществами мы писали чуть ранее.

Что учесть при продаже акций третьему лицу?

Важно знать положения устава общества о продаже акций третьим лицам (не акционерам), поскольку может потребоваться предложить остальным акционерам и обществу купить акции (преимущественное право) или получить согласие всех акционеров на продажу акций третьим лицам. Всё это нужно сделать до сделки.

Это необходимо сделать, если устав непубличного АО предусматривает:

  • преимущественное право акционеров и (или) общества на приобретение акций (п. 3 ст. 7 Закона об АО);
  • необходимость получения согласия акционеров на отчуждение акций третьим лицам (п. 5 ст. 7 Закона об АО).

Несоблюдение преимущественного права покупки может повлечь за собой требование акционеров или самого общества о переводе на них прав и обязанностей по договору купли-продажи (п. 4 ст. 7 Закона об АО).

Нарушение правил о согласии на отчуждение акций третьим лицам может повлечь признание сделки по отчуждению акций недействительной (п. 5 ст. 7 Закона об АО).

Акции можно продавать только после того, как наступит одно из событий: а) истекут срок на ответ остальных акционеров, и вы не получите такой ответ; б) остальные акционеры откажутся от своего преимущественного права или в) одобрят отчуждение акций третьему лицу.

Как составить договор купли-продажи акций?

Договор купли-продажи можно не составлять. Для передачи акций покупателю достаточно составить распоряжение о совершении операции (или поручение депозитарию, если учет прав ведет депозитарий), на основании которого регистратор (депозитарий) вносит запись в реестр акционеров.

Однако стоит сказать, что заключить договор купли-продажи акций всё-таки стоит. Это поможет избежать споров в будущем, и при наличии бумаг шансы отстоять свои интересы повышаются.

Какие положения включаются в договор купли-продажи акций?

К договору купли-продажи акций применяются общие положения о договоре купли-продажи. Условие о предмете является существенным для договора купли-продажи акций. То есть нужно указать наименование и количество акций.

Наименование акций включает в себя:

  • вид, категория (тип) акций;
  • государственный регистрационный номер (идентификационный номер) выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных акций;
  • полное наименование эмитента.

Стоит также указать ОГРН и адрес эмитента, так как может быть несколько АО, имеющих одинаковое наименование.

Дополнительно можно включить сведения о реестродержателе, т.е. о лице, ведущем реестр владельцев ценных бумаг АО.

Количество акций указывается в штуках, потому что так осуществляется их учет регистратором.

Пример формулировки предмета договора:

Продавец обязуется передать Покупателю обыкновенные бездокументарные акции Акционерного общества «Название» (ОГРН, адрес места нахождения) в количестве 1 000 (одна тысяча) акций, номинальной стоимостью за одну акцию 1 (один) руб. Государственный регистрационный номер выпуска – 1-01-38155-J.

Стоит включить в договор купли-продажи акций условия о цене акций, порядке их оплаты и о порядке передачи прав на них. Цена акций по договору купли-продажи, как правило, не равна их номинальной стоимости.

Не лишним будет условие о заверениях продавца об отсутствии каких-либо обстоятельств, которые могут повлиять на рыночную стоимость АО, в случае если стоимость акций определяется через рыночную стоимость самого АО.

Если акции оплачиваются после проведения операции в реестре, важно включить в договор условие о залоге акций с осуществлением продавцом прав по ним. Это позволит продавцу иметь гарантии того, что покупатель после перехода к нему акций не выведет активы общества и не откажется от оплаты акций.

В условии договора о порядке передачи прав на акции рекомендуем указать:

  • срок составления и передачи регистратору заявления и иных документов для открытия покупателю лицевого счета (если его нет) и осуществления операции по списанию акций со счета продавца и зачисления их на счет покупателя;
  • порядок распределения расходов на оплату услуг регистратора.

Как подать документы на регистрацию перехода прав на акции?

Документы проще представить путем вручения их регистратору.

Читайте также:
Клиентский договор на оказание услуг

Перед подачей документов ознакомьтесь с правилами регистратора, так как они могут содержать положения о возможности представления документов почтовым отправлением или в виде электронного документа, подписанного электронной подписью.

Если акции продавца учитываются депозитарием, то документы для регистрации перехода прав на акции нужно будет подать в депозитарий.

Подготовлено по материалам Консультант Плюс

Зачем нужен предварительный договор, и какие ошибки допускают при его заключении

Этот инструмент очень популярен в сделках с недвижимостью и у риелторов. Но на самом деле у предварительного договора очень широкое применение. Его можно заключить перед любой сделкой. Неважно покупаете машину, акции или даже сдаёте в аренду недвижимость.

Юристы регулярно сталкиваюсь с предварительным договором, причём с предварительным договором уже заключёнными, и часто видят в них ошибки. Иногда эти ошибки приводят к миллионам потерям. Далее кратко разберём, что такое предварительный договор, когда он нужен, когда не нужен, и какие ошибки допускаются при его заключении или исполнении.

В чём суть этого инструмента? Допустим, два лица собираются и подписывают договор о том, что они в будущем обязательно заключат какой-то договор. Допустим, это договор купли-продажи квартиры. Если по основному договору купли-продажи покупатель должен был передать 7 000 000 рублей, а продавец должен был бы передать права на квартиру, то по предварительному договору покупатель и продавец, к примеру, до 31 декабря должны подписать такой договор купли-продажи. В нём нет обязанности передать деньги, нет обязанности передать квартиру, есть обязанность до определённого момента подписать бумаги. Вот в этом суть предварительного договора (ст. 429 ГК РФ).

В нём обязательно прописываются, конечно, на каких условиях будет подписываться основной договор купли-продажи в будущем. Но на момент подписания предварительного договора, основного договора купли-продажи ещё нет, он только будет. Если же кто-то начнёт уклоняться от подписания основного договора, то есть исполнения обязанности по предварительному договору, допустим, продавец скажет: «я не буду продавать тебе квартиру, я передумал», то покупатель может в этом случае обратиться в суд и через суд заключить основной договор.

Как это будет юридически выглядеть? Судья выносит решение, в котором прописаны условия основного договора купли-продажи. И с момента вступления этого решения суда в силу будет считаться, что продавец и покупатель подписали между собой договор. Это будет документом (основанием) для перехода права собственности на квартиру. Продавцу фактически здесь не нужно заставлять ставить подпись на договоре. Причём, если у сторон были какие-то мелкие условия, о которых они изначально не могли договориться, то эти условия в этой ситуации пропишет суд. Конечно, он будет ориентироваться на ключевые положения предварительного договора, но если чего-то в нём не будет, то он эти условия восполнит сам по своему внутреннему убеждению. Поэтому здесь сразу дадим рекомендацию, что если вы заключаете предварительный договор, то максимально подробно в нём прописывайте условия основного договора. Чем меньше пропишите условий, тем больше потом за вас будет додумывать судья.

Предварительный договор это способ для сторон будущей сделки подтвердить серьёзность своих намерений, то есть намерений вступить в сделку. Очень часто когда заключается предварительный договор, одна сторона даёт другой стороне задаток. Что такое задаток? Допустим, покупатель даёт продавцу 100 000 рублей в качестве задатка. И если вдруг 31 декабря они не заключают основной договор, то продавец оставляет задаток у себя. Это если покупатель уклонялся от заключения договора. Но если от заключения договора уклоняется продавец, то он должен вернуть покупателю этот задаток, например в двойном размере, то есть 200 000 рублей.

Предварительный договор с задатком — это способ гарантировать, что одна сторона будет вступать в сделку, а если она вдруг не вступит в сделку, то вторая сторона возьмёт соответствующую компенсацию.

На самом деле, если погрузиться в юридические детали, то предварительный договор, как инструмент особо не нужен. Если его, конечно, не требуют банки. Почему не нужен? Потому что вместо предварительного договора стороны могут сразу подписать договор купли-продажи, но указать в нём, что мы вносим деньги и передаём квартиру не сейчас, а, допустим, через девять месяцев. Через девять месяцев один другому вносит 7 000 000 рублей, а другой передаёт квартиру по акту. И дальше стороны идут в Росреестр для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Договора купли-продажи в этом случае будет достаточно.

Эти же самые обязанности (оплатить или передать квартиру) также можно обеспечить обеспечительным платежом (ст. 381.1. ГК РФ). Покупатель, который будет покупать квартиру может внести 100 000 руб. Или продавец, который обязуется продать квартиру, может гарантировать выплату своих 100 000 рублей в случае если сделка сорвется по его вине. Если кто-то откажется от исполнения своей обязанности, то эта сумма останется у другой стороны. Но в этом случае, если продавец не захочет продавать квартиру, то покупатель сможет взять свои 7 000 000, внести их на депозит нотариуса (с этого момента будет считаться, что он исполнил свои обязанности по договору), и обратиться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру. Но многое конечно зависит от условий договора.

Читайте также:
Договор купли продажи гаражного бокса образец

По предварительному договору так сделать, кстати, нельзя. Если кто-то нарушает предварительный договор, то суд всего лишь может признать основной договор заключённым. Ведь в суд обращаются не для того, чтобы признать право собственности на квартиру, а для того, чтобы заключить договор. И получается, что заключение основного договора сразу, даже более эффективный инструмент, чем заключение предварительного договора. Даже в том случае, если бы у продавца (который должен передать квартиру), ещё бы не было прав собственности на эту квартиру, всё равно договора купли-продажи можно подписать в отношении объекта, которого ещё не существует, или права по которому не переданы продавцу.

Но всё равно в России будут продолжать подписывать предварительные договоры, они никуда не денутся. Ведь зачастую сторонам просто спокойнее подписывать именно предварительные договоры, поскольку они не всегда имеют возможность выполнить свои обязательства. Если одна сторона не может пока заплатить другой стороне, то ей предпочтительнее подписать предварительный договор, чем основной. А стороне, которая ещё пока не может получить встречное исполнение от другой (получить оплату), также спокойнее подписать предварительный договор.

Типичные ошибки, которые сегодня допускаются при заключении и исполнении предварительных договоров

  • Первая ошибка: не направление стороной требования о заключении основного договора.

В предварительном договоре всегда есть срок, до которого должен быть подписан основной договор. Если этот срок точно не указан, то считается, что основной должен быть подписан в течение года с момента заключения предварительного договора. Если стороны не подписывают основной договор, то одна из сторон предварительного договора в течение шести месяцев с окончания этого срока может обратиться в суд с требованием о заключении основного договора.

Но в чём здесь проблема? Если суд при анализе обстоятельств дела увидит, что ни одна из сторон до истечения срока не направляла другой стороне какие-то предложения заключить основной договор, он может констатировать, что и первая, и вторая сторона просто утратили интерес к заключению основного договора. И в этом случае, стороне которая обратилась в суд просто-напросто откажут в иске.

В чём заключается ошибка сторон предварительного договора? В том, что до истечения этого срока не происходит каких-либо волеизъявлений, направлений оферты. Обязательно направляйте другой стороне какие-то предложения или просьбы встретиться и заключить основной договор. Причём направляйте их обязательно письменно, чтобы в будущем, это можно было подтвердить. Не нужно записывать телефонные разговоры. Не нужно собирать такие доказательства, которые вы потом просто не сможете представить в суд или как-то идентифицировать. В идеале другой стороне предварительного договора вообще направить заказное ценное письмо с описью вложения. Это будет одним из лучших доказательств того, что вы не утратили интерес в заключении основного договора.

  • Вторая ошибка: недостаточно подробно прописываются условия основного договора в предварительном договоре.

Напомним, что в предварительном договоре не просто обязуемся заключить какой-то договор, но и прописываем на каких условиях должны его заключить. Не всегда это должны быть все условия основного договора (желательно, но не обязательно). Ключевые условия договора точно должны быть в него включены.

О чём говорим? О том, что в предварительном договоре должны прописать, что передаёте по этому договору, сколько это будет стоить, в какие сроки передаёте. Все эти существенные вещи обязательно нужно прописать. Если объектом основного договора выступает квартира, то обязательно опишите эту квартиру подробно, с технической точки зрения. Укажите кадастровый номер, этаж квартиры, точный адрес квартиры, укажите площадь по документам. Все цифры и точные данные, которые вы имеете из документов на квартиру, обязательно пропишите в предварительном договоре.

  • Третья ошибка: если вносится задаток, стороны не указывают, что это задаток.

Если вы по предварительному договору вносите задаток (те же самые 100 000 рублей), то обязательно в договоре пропишите, что эти 100 000 рублей вносятся именно как задаток. Если вы слово «задаток» не укажите, то эти 100 000 будут вноситься просто как аванс. Что это значит? Это значит, что если кто-то не исполнит предварительный договор, то механизм возврата в двойном размере (удержания суммы задатка) не сработает.

  • Четвёртая ошибка: задатком не обеспечивается обязанность заключить договор в будущем.
Читайте также:
Как оформить договор купли продажи автомобиля самостоятельно

Обеспечивать задатком нужно именно обязанность заключить в будущем основной договор (ст. 380 ГК РФ). Не обязанность передать квартиру или передать деньги за квартиру, а именно обязанность заключить договор в будущем. Обязанности передать квартиру и обязанности выплатить деньги на момент заключения предварительного договора ещё нет, так как не заключён основной договор.

Что ещё хотелось бы сказать про задаток? Если вы используете этот инструмент, то указывайте на его использование не только в расписке, по которой вы передаёте задаток, но и в самом предварительном договоре. У вас должна быть некоторая связка между деньгами, которые вы вносите и заключённым договором. Конечно, если вдруг вы не прописали это по какой-то причине или забыли, то суд, скорее всего, установит эту связку. Но зачем вам лишний раз рисковать, создавать в этом аспекте какую-то неопределенность, то укажите, что задаток вносите и в предварительный договор, и в самой расписке.

  • Пятая ошибка: отсутствие нотариального удостоверения предварительного договора, когда нотариальная форма обязательна для основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Если у вас основная сделка, допустим, купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор о заключении купли-продажи также подлежит нотариальному удостоверению. Если вы нотариально не удостоверите такой предварительный договор, то он будет считаться ничтожным и не будет порождать каких-то правовых последствий.

Нотариальному удостоверению подлежат, например, сделки с долями в недвижимости. Если вы, скажем, продаёте квартиру не целиком, а только какую-то долю в ней. Также нотариальному удостоверению подлежат все сделки с недвижимостью, которые заключаются несовершеннолетними. К примеру, если ребёнок кому-то продаёт квартиру или долю в ней, то такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. И, соответственно, предварительный договор о заключении такой сделки также будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению. Кстати, если вы заключаете сделку с несовершеннолетним, то не забывайте, что практически всегда требуется ещё согласие (одобрение) органов опеки и попечительства.

  • Шестая ошибка: отказ от получения нотариального согласия супруга (супруги) продавца недвижимости.

Если вы заключаете предварительный договор, скажем, на покупку квартиры или другой недвижимости, а продавец состоит в браке, то обязательно на этом этапе (на этапе заключения предварительного договора) возьмите нотариальное согласие супруги. Но нотариальное согласие супруги не на заключение предварительного договора, и даже не на заключение основного договора по предварительному, а на продажу квартиры. Почему это важно? Потому что, если продавец вашей квартиры будет уклоняться от заключения основного договора и вы пойдёте в суд за его заключением и нотариального согласия супруги на этом этапе не будет, и даже если вы выиграете суд по основному договору, то всё равно не сможете получить право собственность на квартиру. Так как на стадии предварительного договора вы не приняли мер и не взяли нотариальное согласие супруги.

  • Седьмая ошибка: не нужно называть предварительным договором то, что им фактически не является.

Если вы заключаете предварительный договор и по нему, как покупатель, допустим, вносите несколько миллионов рублей в качестве оплаты за квартиру, то это уже не предварительный договор, а это уже основной договор купли-продажи. И грамотный судья обязательно такой предварительный договор переквалифицирует в основной договор. Почему не нужно допускать эту ошибку? Потому что на стадии подготовки к судебному разбирательству у вас будет выбор, а какое требование вам заявлять. «У меня вроде написано, что заключён предварительный договор, я по-хорошему должен заявить требование о понуждении к заключению основного договора». Но если это основной договор купли-продажи, то вы должны заявлять требования о понуждении к исполнению обязательств, то есть о передаче вам уже квартиры, а не о заключении основного договора. По предварительному договору не надо вносить какие-то крупные авансы. Если вы хотите внести уже аванс за квартиру, то сразу заключайте основной договор.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Как его заключить и можно ли расторгнуть

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

Читайте также:
Договор купли продажи автомототранспорта

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

  • Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
  • Ошибки и нюансы при составлении
  • Гарантии при заключении предварительного договора
  • Возможные риски для покупателя
  • Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Есть два общих требования к предварительным договорам:

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2 , строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

Читайте также:
Налог при получении квартиры по договору дарения

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи .

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи . Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630 , общей площадью 38,5 м 2 ». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Читайте также:
Каковы обязательные требования для заключения договора аренды

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: