Порядок расторжения договора купли продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

  • Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?
  • Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?
  • Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости
  • Уведомление о расторжении договора
  • Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи недвижимости предполагает специальную процедуру, результатом которой является прекращение обязательств сторон соглашения. Об основаниях и процедуре расторжения такого договора и пойдет речь в нашей статье.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?

Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:

  • соглашение сторон;
  • судебное решение.

При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:

  • судьбы уже выплаченного задатка;
  • оформления соглашения в той же форме, что и основной договор.

Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:

  • существенное нарушение условий договора одной из сторон;
  • прямо предусмотренный в законе способ расторжения договорных обязательств через суд.

Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.

Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.

Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.

Сделка может считаться недействительной в случаях:

  • противоречия положений договора нормам законодательства;
  • недееспособности одной из сторон сделки;
  • заключения сделки с применением насилия, угроз или обмана;
  • несоблюдения прав третьих лиц.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?

Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.

Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:

  • Если согласия между сторонами по указанному вопросу достигнуто, составляется соглашение о расторжении, которое передается в регистрирующий орган.
  • Если соглашения по расторжению достигнуть невозможно, то следует обращаться в суд. Перед этим необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, то есть направить другой стороне уведомление о расторжении с предложением исполнить его в месячный срок. По истечении отведенного времени можно обращаться в суд с исковым заявлением. Процедуру регистрации перехода права при этом можно приостановить в порядке ст. 30 закона № 218-ФЗ по заявлению заинтересованной стороны сделки.

После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.

Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости

При расторжении договора покупки недвижимости по соглашению сторон субъекты правоотношений должны оформить письменный документ (сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме), определяющий основной порядок и условия прекращения ранее заключенной сделки. Единой формы такого документа законодательством не предусмотрено, однако правоприменительная практика позволяет определить необходимый набор сведений, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении.

1. Реквизиты документа. В соглашении нужно указать название документа с указанием реквизитов договора, который расторгается, а также номера, даты и места составления самого соглашения.

2. Преамбула. Вступительная часть документа должна включать в себя данные продавца и покупателя по расторгаемому договору, и, если необходимо, данные документов, на основании которых действуют представители.

3. Основная часть соглашения. Этот раздел соглашения о расторжении должен содержать пункты:

  • о расторжении конкретного договора (с указанием его идентификационных данных);
  • прекращении обязательств сторон с момента расторжения;
  • отсутствии претензий сторон друг к другу.

Дополнительно в тексте соглашения можно подробно определить судьбу переданного задатка, руководствуясь положениями ст. 381 ГК РФ.

4. Реквизиты (паспортные данные) и подписи сторон.

Уведомление о расторжении договора

Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.

Читайте также:
Договор цессии между физическими лицами образец

Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.

В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:

  • Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
  • Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
  • Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.

Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости

Нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с законодательством, не является обязательной. При этом некоторые правовые гарантии и особенности сдачи документов на регистрацию перехода права располагают к заключению его именно таким образом. Закономерно возникает вопрос о порядке расторжения такой сделки.

Основная процедура расторжения нотариального договора купли-продажи аналогична общей процедуре. Отличие состоит лишь в порядке оформления: при расторжении договора, заверенного у нотариуса, требуется нотариальное оформление и соглашения о расторжении.

Таким образом, расторгнуть договор покупки недвижимости возможно как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной из сторон. Однако порядок расторжения в этих случаях будет разным.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Максим Иванов
Автор статьи
Практикующий юрист с 1990 года

Заключили договор, а потом нашли новую, более подходящую вам квартиру? Или продавец не передал жилье в должном состоянии вовремя? А, может быть вы и есть продавец, и вам подвернулся другой, более сговорчивый покупатель? Все эти три ситуации объединяет одно – сторона сделки желает расторжения договора купли-продажи. Если того желает и вторая сторона – все просто: заключили соглашение и покончили с этим. Но как быть, если кто-то не согласен? Какие есть варианты и как избежать негативных последствий?

Мы в Правовед.RU подготовили для читателей план действий для расторжения договоров практически в любой ситуации. Добавьте статью в закладки и морально готовьтесь: терпение и упорство – вот залог вашего успеха!

Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, договор купли-продажи квартиры можно разорвать только:

  • по соглашению сторон – то есть, при обоюдном волеизъявлении и отсутствии претензий;
  • по решению суда по иску одной из сторон договора в случаях, когда другая сторона существенно нарушила условия сделки.

Существенным нарушением условий договора считается нарушение, в результате которого пострадавшая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла по условиям этой сделки рассчитывать.

Например, если покупатель, несмотря на передачу ему объекта недвижимости, частично или полностью не уплатил продавцу выкупную сумму (определение ВС РФ № 78-КГ17-21 от 11.07.2017). Или, скажем, если уже после заключения договора у объекта недвижимости были выявлены скрытые недостатки, наличие которых проявилось впоследствии и не могло быть выявлено при заключении договора (определение ВС РФ № 16-КГ18-14 от 10.07.2018).

Кроме того, по закону возможно расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по обоюдному соглашению или по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки (п. 1 ст. 451 ГК). Существенным признается изменение обстоятельств настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Отсюда первый вывод : отменить сделку можно либо по соглашению, либо по решению суда. Возможность расторжения договора в одностороннем порядке, лишь по уведомлению второй стороны, законодательством не предусмотрена.

Принципиальным является и момент расторжения . Сделать это можно только до момента, пока стороны не исполнили свои обязательства по сделке, то есть пока покупатель не передал деньги и на него в Росреестре не оформлен переход права собственности. Но исполнение договора только одной из сторон не является препятствием для расторжения сделки. Например, если покупатель зарегистрировал права на квартиру в Росреестре, но не уплатил продавцу оговоренную сумму, это не может быть препятствием для расторжения договора (п. 65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).

Читайте также:
Договор купли продажи телевизора образец

Второй вывод : по закону допустимо расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации в Росреестре, так и после такой регистрации. В таком случае суд должен не только расторгнуть договор, но и прекратить зарегистрированное в Росреестре право собственности покупателя. Пример – решение Новошахтинского райсуда Ростовской области № 2-1277/2018 от 24.09.2018.

По соглашению

Сразу рассмотрим наиболее простой и наименее затратный способ расторжения договора купли-продажи квартиры – по соглашению сторон. Главное здесь – обоюдное стремление сторон расторгнуть сделку при условии отсутствия претензий. Если взаимные претензии устранить не удается, придется решать вопрос в суде. Если удалось, и стороны пришли к общему знаменателю – им необходимо составить соглашение о расторжении договора.

Соглашение совершается в той же форме, что и расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК). Это значит, что если договор оформлен у нотариуса, соглашение тоже придется удостоверять нотариально. Если нет, то и соглашение можно составить в простой письменной форме.

Сторонам необходимо в свободной форме составить соглашение. В нем указать, что стороны расторгают такой-то договор о том-то заключенный тогда-то на таких-то условиях на основе обоюдного волеизъявления. Также необходимо указать, что каждая из сторон получит в результате и устранены ли обоюдные претензии.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи :

Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, до внесения соответствующей записи в ЕГРН необходимо отменить процедуру. Рассмотрение заявления о регистрации перехода прав может быть прекращено на основании нового заявления, поданного всеми сторонами договора купли-продажи или направленного нотариусом, если заявление о госрегистрации подавалось через него. В этом случае регистрационный орган прекращает регистрацию и уведомляет стороны об этом в соответствующем решении с указанием даты и причины (п. п. 2,3 ст. 31 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

В таком случае сторонам возвращается половина уплаченной ранее государственной пошлины (п. 4 ст.333.40 НК).

По решению суда

Расторжение сделки по решению суда – более трудоемкая и сложная процедура. Она предполагает обязательный досудебный, и только затем судебный порядок. Все сложно, ничего не поделаешь. Разберем пошаговый порядок расторжения договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца/покупателя через суд.

Шаг 1. Направляем требование о расторжении договора

Закон предусматривает обязательный досудебный порядок.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).

Требование составляется в свободной форме. Рекомендуем составить его в виде письма, направленного второй стороне заказным письмом с уведомление о вручении или иным способом, позволяющим подтвердить факт отправки.

Если вы не соблюдаете досудебный порядок, отказ от договора купли-продажи через суд невозможен. Суд вынесет определение о возвращении иска заявителю (пп. 1 п. 1 ст. 135 ГПК). Направив второй стороне требование и получив на него отказ, сторона может обратиться в суд повторно.

Шаг 2. Готовим иск и комплект документов

Основное требование такого иска – расторжение договора и возврат имущества обратно сторонам. Если истец – продавец, он требует обратно квартиру, если покупатель – деньги.

К иску необходимо будет приложить:

  • копии договора купли-продажи;
  • копии платежного документа, подтверждающие факт оплаты (если истец – покупатель);
  • копия передаточного акта (если истец – продавец);
  • копия требования о расторжении договора и документ, подтверждающий его отправку ответчику;
  • уведомление о направлении копии иска и документов ответчику (новое требование, действует с 01.10.2019);
  • доверенность (в случае привлечения представителя);
  • квитанция об оплате госпошлины и иные документы.

Не забудьте уплатить госпошлину. Ее размер зависит от стоимости спорного имущества и определяется по правилам пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК. Максимальный размер госпошлины – 60 тысяч рублей.

Шаг 3. Подайте иск

Заявление направляется в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (п. 1 ст. 30 ГПК). Вместе с иском подайте ходатайство о применении мер обеспечения иска, чтобы до вынесения решения ответчик не смог распорядиться спорным имуществом (ст. 140 ГПК).

Шаг 4. Дождитесь назначения даты заседания и явитесь в суд

Посещайте все судебные заседания самостоятельно или направляйте своего представителя. Поддерживайте заявленные требования, давайте суду необходимые объяснения, представляйте дополнительные доказательства своей правоты. Если суд признает вашу правоту и ответчик не обжалует решение, в месячный срок с момента его вынесения оно вступит в силу.

Шаг 5. Обратитесь в Росреестр

Если права на квартиру успели перейти покупателю, а вы – продавец, обратитесь в Росреестр с решением суда. Судебный акт является основанием для прекращения права собственности покупателя и возвращения квартиры в собственность продавца (п. 65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).

Читайте также:
Договор на оказание сварочных услуг образец

Резюме

Конечно, описанный выше порядок – это универсальная модель. Безусловно, в отдельных жизненных ситуациях могут возникать дополнительные вопросы. Скажем, можно ли расторгнуть договор купли продажи по ипотеке? Да, конечно, но тогда расторжению подлежит и ипотечный договор. Или, скажем, можно ли отказаться от договора, если квартира не понравилась? Нет, нельзя – покупатель должен был проявить должную предусмотрительность на этапе достижения договоренности о сделке. Если вы не нашли ответ на ваш вопрос в материале – задайте его нашим юристам. Удачи!

Как проходит расторжение договора купли-продажи?

Любой договор купли-продажи служит инструментом фиксации договоренностей между заключившими его сторонами. Часто бывает так, что один из участников по какой-либо причине не желает более придерживаться условий соглашения. Это значит, что ранее заключенный договор купли-продажи подлежит расторжению.

К сожалению, когда речь идет о расторжении сделок, связанных с продажей и приобретением недвижимости, требуется учитывать различные юридические тонкости. Если вы не получили образование юриста, заручитесь сторонней помощью от специалистов в этой области.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи подразумевает прекращение действия правовых отношений между сторонами контракта. То, как эти отношения завершатся, будет зависеть от того, пришли ли участники договоренностей к согласию относительно него.

Так, прекращение действия договора купли-продажи может происходить:

  • по соглашению сторон в традиционном порядке;
  • через суд, если одна сторона против окончания сделки.

Далее рассмотрим порядок действий, которые нужно будет осуществить для расторжения договоренностей в каждом случае.

Расторжение договора по обоюдному согласию сторон

Если обе стороны сделки согласны пойти на отмену действия договора — это идеальное решение ситуации. В этом случае ни один участник контракта не понесет ущерба. Для того чтобы каждый остался при своем, нужно будет составить и подписать особое соглашение. В нем будет сказано, что лица добровольно осуществляют расторжение договора купли-продажи. Также в этом документе указывается, что продавец вернул деньги покупателю, а тот, в свою очередь, покинул ранее занятую квартиру.

Если покупатель еще не зарегистрировал право собственности на жилье в Росреестре, продавец и покупатель должны подать туда общее заявление. Этот документ будет иметь близкое к соглашению между сторонами содержание. В нем нужно указать желание сторон прекратить регистрацию.

С точки зрения закона, если регистрация факта смены владельца квартиры не состоялась, договор купли-продажи фактически не считается действительным. Поэтому остановить процесс и вернуть все на свои места можно буквально за пару часов.

Впрочем, если регистрация состоялась и покупатель уже стал собственником, расторжение договора купли-продажи все еще возможно. Для этого бывшим покупателю и продавцу нужно явиться в регистрирующий орган с ранее оформленным соглашением. Специалисты органов зафиксируют факт расторжения сделки, и право собственности вернется к продавцу, а покупатель получит обратно деньги.

Соглашение о расторжении договора требуется оформить в виде, аналогичном договору. Получается, что оно, как минимум, должно составляться на бумажном носителе. Если производилось нотариальное заверение договора купли-продажи, с соглашением придется также идти к нотариусу. Если переход прав собственности уже зарегистрирован в Росреестре, необходимо будет сделать регистрацию соглашения о расторжении.

Возможно ли расторжение договора, вступившего в силу?

Обратите внимание на важный нюанс: расторгнуть можно только тот договор, который еще не начал действовать. Получается, сделка, производимая сторонами, на момент принятия решения о расторжении не должна быть закрыта.

К примеру, если регистрация в Росреестре уже проведена, договор заключен, но покупатель еще не выплатил средства продавцу. Если же все это произошло и другие обязательства так же исполнены — значит, действие договора истекло. И теперь его расторжение не может быть произведено исключительно по желанию сторон. В данном вопросе самое простое, что могут сделать участники — провести сделку обратной купли-продажи, заключив новый договор.

Расторжение договора по инициативе только одной из сторон

Если одна сторона договора противоречит другой и они не могут разрешить спор, им придется отправляться в суд. Гражданский Кодекс нашей страны определяет, в каких случаях одна сторона сможет добиться расторжения сделки в суде.

  1. Если другая сторона совершила существенные нарушения договоренностей.
  2. В прочих случаях, которые предусмотрены законом и пунктами заключенного договора купли-продажи.

К примеру, продавец квартиры не может пойти в суд и потребовать расторгнуть сделку только потому, что он передумал. Это можно сделать лишь при условии, что покупатель нарушил ранее определенные условия, причинив продавцу значительный ущерб.

Это правило действует и в обратную сторону. Например, если в квартире, приобретенной покупателем, обнаружится треснувшая ванна, расторжение сделки судом одобрено не будет.

Также закон нашей страны гласит, что стороны сделки не имеют право требовать при расторжении возврата того, что ранее было уже передано сторонами друг другу. Это возможно лишь в том случае, если данное условие зафиксировано непосредственно самим договором купли-продажи. Таким образом, расторгая сделку, стороны идут на дополнительные риски.

Читайте также:
Пример заполнения трудового договора ИП с работником

Соблюдение досудебного и судебного порядка

Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.

Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.

Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.

Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.

Заключение

Договор о продаже, заключаемый при приобретении недвижимости, может быть расторгнут по соглашению сторон или через суд. В первом случае чем быстрее вы поймете, что не хотите жить в этой квартире, тем лучше. Ведь без потерь разорвать договоренности удастся, только если сделка еще не закрыта.

Если же один из участников контракта против его разрыва, придется обращаться в суд и доказывать, что вы имеете достаточные основания для прекращения действия соглашения.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

Пoкyпaтeль кyпил двyшкy в цeнтpe. Нaчaл peмoнт и зa лиcтoм гипcoкapтoнa oбнapyжил oгpoмнyю тpeщинy в нecyщeй cтeнe.

B этoй cтaтьe paccмoтpим кaк pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe гoc. peгиcтpaции и чтo дeлaть, ecли aннyлиpoвaть cдeлкy нeвoзмoжнo.

Двe cтaтьи ГК PФ oбъяcняют, чтo дeлaть, ecли пoкyпaтeль oбнapyжил в квapтиpe cкpытый изъян.

469 ГК PФ. Кaчecтвo тoвapa
Дoгoвop pacтopгaть нe нyжнo. Пpoдaвeц oплaчивaeт peмoнт квapтиpы или cнижaeт cтoимocть жилья.

Cтaтью пpимeняют в cлyчae, кoгдa изъян мoжнo ycтpaнить. Ecли тpeщинy нe зaлaтaть, a нecyщaя cтeнa oбвaливaeтcя, cyдья впpaвe aннyлиpoвaть cдeлкy.

Cтaтья 557 п. 2. Пocлeдcтвия пepeдaчи нeдвижимocти
Пoкyпaтeль имeeт пpaвo pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи и пoтpeбoвaть y пpoдaвцa вepнyть дeньги.

Cтaтью пpимeняют в иcключитeльныx cлyчaяx: кoгдa изъян oпaceн для жильцoв квapтиpы или eгo cлoжнo ycтpaнить.

Moжнo ли oтмeнить cдeлкy кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe peгиcтpaции

Moжнo, — ecли coблюдeны ycлoвия:

1. B квapтиpe нeвoзмoжнo или oпacнo жить
Чтoбы yзнaть, нacкoлькo oпacнa тpeщинa в cтeнe или пpoceвший пoтoлoк, вызывaют oцeнщикoв. Cпeциaлиcты ocмaтpивaют квapтиpy, дeлaют зaмepы тpeщины и дeлaют вывoд: cooтвeтcтвyeт ли квapтиpa тpeбoвaниям к жилым пoмeщeниям c yчeтoм нaйдeнныx изъянoв.

2. Уcтpaнить или oтpeмoнтиpoвaть изъян нeвoзмoжнo
Экcпepты peшaют, мoжнo ли oтpeмoнтиpoвaть квapтиpy. Ecли зaлaтaть тpeщинy нeвoзмoжнo или cтoимocть peмoнтa вышe пoлoвины цeны зa квapтиpy, cyд мoжeт pacтopгнyть дoгoвop.

3. Пpoдaвeц yмышлeннo cкpыл изъян
Пepeд пoкyпкoй квapтиpы пoкyпaтeль пoдпиcывaeт aкт пpиeмa-пepeдaчи жилья. Дoкyмeнт oзнaчaeт, чтo пoкyпaтeль ocмoтpeл жилплoщaдь и coглaceн кyпить квapтиpy, нecмoтpя нa нepoвныe пoтoлoчныe cтыки, cтapyю caнтexникy и вздyвшийcя пapкeт. Cyд вcтaнeт нa cтopoнy пoкyпaтeля тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвeц yмышлeннo cкpывaл изъян oт пoкyпaтeля, pиeлтopoв и юpиcтoв.

Moжнo ли pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы чepeз гoд

3aкoн пoзвoляeт pacтopгнyть дoгoвop и вepнyть дeньги зa квapтиpy eщe 3 гoдa пocлe пoкyпки.

Нa дeлe — yжe чepeз нecкoлькo нeдeль пpoдaвeц тpaтит дeньги нa нoвый дoм, oбyчeниe в BУ3e или ceмeйный oтпycк. Пoтoмy oткaзывaeтcя pacтopгнyть дoгoвop, и вce нyжнo peшaть чepeз cyд.

Pacтopгaть дoгoвop, ecли пpoдaвцy зaвeдoмo нeчeм плaтить – oпacный вapиaнт для пoкyпaтeля

Пocлe cyдa квapтиpy вepнyт бывшeмy влaдeльцy, a вoзвpaтa дeнeг зa жильe пpидeтcя ждaть дoлгo. Coкpaтить yбытки пoлyчитcя, ecли выгoднo пepeпpoдaть квapтиpy.

Moжeт ли пoкyпaтeль квapтиpы pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи в дpyгиx cлyчaяx

Ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти пpoпиcaны в cт. 450 ГК PФ:

  1. Cyд aннyлиpyeт дoгoвop, ecли пpoдaвeц нe выeзжaeт из пpoдaннoй квapтиpы, oткaзывaeтcя вывoзить cвoю мeбeль и личныe вeщи.
  2. Бывший влaдeлeц квapтиpы нe выпиcывaeтcя из квapтиpы или нe выпиcывaeт из нee cвoиx poдcтвeнникoв.
  3. Нeпpeдвидeнныe cитyaции cдeлaли пoкyпкy квapтиpы cлишкoм cлoжнoй или нeвыгoднoй. Нaпpимep, пocлe peзкoгo cкaчкa кypca вaлют квapтиpa cтaлa cлишкoм дopoгoй.
Читайте также:
Оформление по договору ГПХ что это

Moжeт ли пpoдaвeц pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы

Пpoдaвeц имeeт пpaвo oбpaтитьcя в cyд, ecли пoкyпaтeль oткaзывaeтcя плaтить зa квapтиpy.

Ecли пpoдaвeц выигpaeт дeлo, cyдья oбяжeт пoкyпaтeля выплaтить пoлнyю cтoимocть квapтиpы — или pacтopгнeт дoгoвop, ecли пoкyпaтeлю нeчeм плaтить.

Кaк пoдгoтoвитьcя к пoдaчe иcкa

Bыcлaть пиcьмeннyю пpeтeнзию пpoдaвцy
Пpeтeнзию c пpocьбoй pacтopгнyть дoгoвop нaпpaвляют пpoдaвцy зaкaзным пиcьмoм. Ecли peшили пepeдaть пpeтeнзию личнo в pyки, нyжнo дoпoлнитeльнo cocтaвить pacпиcкy o пoлyчeнии.

Пoчтoвoe yвeдoмлeниe или pacпиcкy coxpaняют дo cyдa. Иcк мoжнo пoдaвaть чepeз 30 днeй пocлe пoлyчeния пpeтeнзии. Ecли пpoдaвeц пpиcылaeт пиcьмeнный oткaз, иcк пoдaют cpaзy.

Пoдгoтoвить дoкyмeнты для cyдa
Нeзaвиcимыe oцeнщики гoтoвят oтчeт o мacштaбax изъянa, гдe yкaзывaют диaмeтp пpoбoины в cтeнe или плoщaдь пpoгнившeгo пoлa.

К дoкyмeнтaм пoдкpeпляют фoтoгpaфии изъянa и пepeдaют cyдy. Нa cлyчaй aпeлляции нyжнo зaпpocить в экcпepтнoм бюpo дyбликaт дoкyмeнтoв или зaвepить кoпии y нoтapиyca.

Нaпиcaть иcкoвoe зaявлeниe
B иcкe пpoпиcывaют, чтo xoтят нe тoлькo pacтopгнyть дoгoвop, нo и вepнyть oплaтy зa квapтиpy. Пpoдaвeц нe oбязaн вoзвpaщaть дeньги, ecли cyд пocтaнoвил тoлькo pacтopгнyть дoгoвop. Чтoбы пoлyчить oплaтy, нyжнo пoдaть втopoй иcк c тpeбoвaниeм вepнyть дeньги.

Иcк oфopмляют в двyx экзeмпляpax или дeлaют кoпию. Oдин экзeмпляp пepeдaют в cyд, a втopoй oтпpaвляют пpoдaвцy квapтиpы.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: до и после регистрации

Как и любую сделку, договор купли-продажи можно расторгнуть. Не являются исключением и сделки с недвижимостью. Возможности в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств — что у продавца, что у покупателя — ограничены. Но, при выполнении определенных условий, законодательство допускает расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации.

Закон: основной нормативный акт, регулирующий заключение сделок — Гражданский кодекс РФ. На каких условиях можно изменить или отменить действие договора, рассказывают статьи 450-453.

Основания для расторжения

Условия, при которых возможно расторжение договора купли-продажи, обычно фиксируются в договоре. Это могут быть:

  • срыв сроков по исполнению взятых на себя сторонами договора обязательств;
  • несоответствие приобретаемого имущества заявленным характеристикам;
  • изменение (в одностороннем порядке) графика платежей, формы выплаты, валюты покупателем;
  • совместно принятое сторонами договора решение о том, что сделка должна быть аннулирована.

Расторжение договора: как вернуть все на свои места

Добиться возвращения денег покупателю, а собственности — продавцу можно в досудебном порядке или в суде.

Без суда

Важно! Не путайте предварительный договор (в котором фиксируется намерение совершить сделку) и финальный договор. Первый расторгнуть куда проще. Да и финансовых обязательств (за исключением небольшого задатка) он не предполагает.

В досудебном порядке расторжение возможно при достижении сторонами сделки соглашения. Соглашение подтверждает новые намерения сторон, служит основанием для отзыва ими ранее взятых на себя обязательств. Правда, рабочим этот вариант будет лишь в том случае, когда право собственности еще не зарегистрировано в ЕГРП.

Чтобы расторгнуть договор после регистрации, придется заключать новую сделку. В ней стороны просто меняются местами. Соглашение будет приложено к главному документу, а деньги и недвижимое имущество вернутся к прежним владельцам. Финансовых потерь при этом не избежать — пошлину придется уплатить дважды.

В одностороннем порядке, не обращаясь в суд, расторгнуть сделку невозможно. Но попытаться нужно. Если в течение месяца с момента отправки уведомления о намерении расторгнуть сделку ответа от адресата нет, можно готовить исковое заявление.

В суде

Вариант для тех, кто не смог договориться «полюбовно»: расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке. Возможно как по инициативе покупателя, так и на основании иска, поданного продавцом. Как правило, одна из сторон, заключивших сделку, чувствует себя пострадавшей, что и заставляет ее обратиться в суд.

Решением суда договор:

  • остается в силе (с предписанием одной из сторон уплатить неустойку);
  • расторгается;
  • признается недействительным.

Основаниями для признания договора недействительным могут стать и недееспособность одной из сторон, и мнимость сделки, и несоответствие условий договора положениям законодательства.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка и квартиры, нежилой или коммерческой недвижимости не гарантирует автоматического возврата покупателю выплаченных денег.

Важно! То же правило действует и при расторжении договора купли-продажи, например, автомобиля. Расторгнуть — можно, хоть и сложно. Вернуть деньги — еще сложнее.

Судебная практика предполагает индивидуальное рассмотрение дел о расторжении или признании недействительными договоров этого типа. Поэтому без правовой поддержки даже на досудебном этапе расторжения добиться успеха затруднительно. В суде непродуманная позиция истца может стать причиной неприятных последствий: от выплаты неустоек до потери крупных сумм и имущества.

Читайте также:
Договор купли продажи с участием несовершеннолетнего образец

«Юридическое агентство Санкт-Петербурга» помогает правильно расторгать договоры купли-продажи как недвижимого, так и движимого имущества. Мы готовы взяться за работу как на досудебном этапе, так и в суде — на правах представителя и защитника интересов заказчика.

Судебные решения

Отзывы клиентов

Выражаю благодарность Юридическому Агентству Санкт-Петербурга, а именно Степанову Денису Юрьевичу за оказанную помощь в решении моего вопроса, а также выражаю благодарность всему коллективу общества по защите прав потребителей за отзывчивость и приятное общение.

Ремедова А.Г.
17.08.2018 г.

Выражаю благодарность коллективу юр. отдела СПб. за оказанную услугу в расторжении кредитного договора на покупку косм. средств, который я имела неосторожность заключить с одной из недобросовестных компаний. Юристы быстро отреагировали, нанесли визит в компанию и сделали видеосъемку. Еще раз выражаю бесконечную благодарность и желаю дальнейшего процветания.

Примите нашу глубокую благодарность за внимание, профессиональный подход и желание помочь людям. Особенно хотим выделить Дмитрия Германовича, Дениса Юрьевича, Дарью Валентиновну.

С уважением, А.П. Совенов, Е.Я. Комудина

Выражаю большую благодарность адвокату Денису Юрьевичу за консультацию и доведение дела до логического завершения.
Были очень грамотно составлены юридические документы, направлены в суд. Дело выиграно. Ура.
Большое спасибо!

Истец: Московчук В. Г.

Хочу выразить глубочайшую благодарность Суховарову Юрию Владимировичу за человеческое отношение к моей проблеме и подробную профессиональную консультацию по ее решению. Почаще бы такие люди встречались в моей жизни.

С уважением, Гавричков Александр Николаевич.

Большое спасибо Сергею Вячеславовичу за полную и детальную консультацию. Ранее я не сталкивался с оказанием юридической помощи, но теперь под очень благоприятным впечатлением обязательно буду обращаться снова в будущем.

Шубаков Алексей
17.10.2018 г.

Выражаю огромную благодарность Павлюченко Александру Викторовичу за оперативность и профессионализм в решении спорных вопросов. Досудебное урегулирование исполнено в максимально короткий срок.

Балицкая А.С., 15.05.2019 г.

Я Хохлов Н.С. выражаю особую благодарность адвокату Павлюченко А.В. который защищал мои права по защите прав потребителя. Был приятно удивлен его профессионализму где он обнаружил ложный адрес моего ответчика зарегистрирован в ЕГРЮЛ, а также защищал как я считаю от необоснованных решений судьи первой инстанции. Если в дальнейшем понадобиться юридическая помощь, буду обращаться только к Павлюченко А.В.

Н.С. Хохлов
12.12.2017 г.

Я, Антонов Аркадий Шанобич, обратился за помощью в Юридическое Агентство Санкт-Петербурга в связи с тем, что при заключении договора на лечение позвоночника с «Медстар», был фактически обманут в стоимости лечения и не только. В процессе оформления со мной договора на лечение мне никто не объяснил, что лечение будет проходить с привлечением кредитных средств, все время менялась сумма лечения. На мои просьбы предоставить мне более длительное время на ознакомление процедур и консультаций по их прайсу мне отказали. То есть фактически происходило давление на клиента. Дома, когда я внимательно прочитал весь документ, я понял, что фактически меня обманули на деньги и сроки лечения.
30.10.2018 г. я обратился за юридической помощью в Юридическое Агентство Санкт-Петербурга на предмет расторжения договора на лечение в «Медстар» и расторжения договора на кредит от Альфа-Банка.
Мое дело вел Степанов Денис Юрьевич, все вопросы решались очень быстро и меня обо всех ситуациях информировали. Хочу поблагодарить Степанова Д.Ю. и всех юристов, которые работают в данном агентстве.

Благодарю Юридическое агентство Санкт-Петербурга за теплый душевный прием и подробную, грамотную, обстоятельную, добросовестную юридическую позицию адвоката Андрея Валерьевича.

Порядок расторжения договора купли продажи недвижимости

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, если стороны согласны на расторжение?

Прежде всего отметим, что нормы действующего законодательства не содержат положений, прямо запрещающих расторжение договоров купли-продажи земельных участков.
Ч. 3, 6 ст. 1 ФЗ N 218 установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1, 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
В силу ч. 1 ст. 14 ФЗ N 218 государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.
Согласно ст. 14 ФЗ N 218 по общему правилу государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления установленной формы. В числе прочего основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу ч. 1 ст. 21 ФЗ N 218 документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
В соответствии с п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
П. 1 ст. 421 ГК РФ также закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (п. 1, 3 ст. 425 ГК РФ).
ГК РФ предусматривает возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По правилам п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Исходя из п. 3 ст. 407 ГК РФ, стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ, по общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Как следует из абзаца 2 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 “О последствиях расторжения договора”, если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.
В абзаце 3 п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” также разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В связи с изложенным можем предположить, что расторжение договора купли-продажи земельного участка возможно.
Указанный вывод подтверждается следующей судебной практикой: Апелляционное определение СК по административным делам Ярославского областного суда от 29 сентября 2017 г. по делу N 33а-6588/2017; Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Крым от 1 марта 2021 г. по делу N 33а-1598/2021; решение Арбитражного суда Тверской области от 10 июля 2019 г. по делу N А66-6013/2019; решение Старорусского районного суда Новгородской области от 26 декабря 2018 г. по делу N 2-1192/2018; решение Нефтекумского районного суда Ставропольского края от 3 февраля 2021 г. по делу N 2-63/2021, решение Кировского районного суда г. Ярославля Ярославской области от 21 июня 2017 г. по делу N 2а-2343/2017).
Для этого сторонам по договору купли-продажи земельного участка необходимо:
1) составить соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка в той же форме, что и сам договор, определив в соглашении условия возврата имущества и денежных средств, уплаченных за него;
2) совместно обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Управление Росреестра) с заявлением, по форме согласно приложению N 1 к приказу Росреестра от 19 августа 2020 г. N П/0310 (п. 151 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее – Регламент)) (при обращении в МФЦ заполняется сотрудником МФЦ), приложив к нему:
а) соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка не менее чем в двух экземплярах (п. 153 Регламента);
б) “доказательства” состоявшегося расторжения договора (пр. расписка о передаче денежных средств, акт приема-передачи земельного участка);
в) нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую полномочия представителя (если документы подаются через представителя) (ч. 4 ст. 15 ФЗ N 218, п. 5 Регламента).
Согласно ст. 17 Закона N 218-ФЗ, подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ заявителем уплачивается государственная пошлина, размер которой составляет:
– для физических лиц – 2000 рублей;
– для организаций – 22 000 рублей.
Согласно п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 ФЗ N 218 срок государственной регистрации права составляет семь рабочих дней с даты поступления в территориальные органы Росреестра заявления и необходимых документов, а в случае подачи документов через МФЦ – девять рабочих дней с даты представления заявления и документов. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.
Вместе с тем отмечаем, что в судебной практике существует обратная правовая позиция, в соответствии с которой суды отказывают в признании незаконным решения государственного регистратора об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка, поскольку обязательства по такому договору купли-продажи сторонами исполнены надлежащим образом (п. 1 ст. 408 ГК РФ): передача имущества осуществлена, расчет произведен полностью, то есть обязательство прекращено исполнением и его невозможно прекратить соглашением сторон (смотрите: решение Майминского районного суда Республики Алтай от 21 ноября 2019 г. по делу N 2а-995/2019; апелляционное определение СК по административным делам Краснодарского краевого суда от 14 июля 2020 г. по делу N 33а-17234/2020).

Читайте также:
Договор аутсорсинга на оказание юридических услуг образец

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
– Примеры заполнения Заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ, январь 2021 г.);
– Вопрос: Между физическими лицами заключен договор купли-продажи земельного участка, 15.03.2021 зарегистрировано право собственности покупателя на этот земельный участок. 17.03.2021 стороны договора купли-продажи земельного участка решили расторгнуть этот договор. Как оформить и зарегистрировать это соглашение, если право собственности уже перешло к покупателю? (ответ Горячей линии ГАРАНТ, март 2021 г.);
– Вопрос: Каким образом можно расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, который прошел государственную регистрацию? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2021 г.);
– Энциклопедия судебной практики. Купля-продажа. Договор продажи недвижимости (Ст. 549 ГК).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Хочу вернуть продавцу квартиру и откатить сделку купли-продажи назад. Как это сделать?

Я покупаю квартиру на вторичном рынке в Москве в ипотеку от Сбербанка, а продавец одновременно покупает себе другую квартиру. В нашей сделке участвовали три стороны и две квартиры, а после сделки мы отправили документы на регистрацию в Росреестр.

Читайте также:
Переоформление квартиры по договору дарения между родственниками

Мою сделку зарегистрировали, а сделку продавца нет: выяснилось, что у владельца той квартиры, которую он покупает, долги. И на квартиру уже после сделки наложили арест. Получается, мой продавец не может освободить мне квартиру, поскольку он не стал собственником своей новой квартиры. По нашему с ним договору я должна была переехать уже несколько дней назад, но не могу этого сделать.

Деньги сейчас в банковском сейфе. Получить их должен был продавец-должник, но забрать их он не сможет. По условиям доступа к сейфу должны быть две выписки из ЕГРН с перешедшим правом собственности на новых владельцев, то есть на меня и моего продавца.

Сейчас у меня два варианта. Первый — выйти из сделки. У Сбербанка никаких претензий ко мне не будет. Но я опасаюсь, что право собственности мне придется возвращать прежнему владельцу через суд. И он может подать на меня в суд за мошенничество.

Второй вариант — ждать, когда вторую сделку зарегистрируют. Но хотелось бы подстраховаться на случай, если это не случится в ближайшее время и все-таки придется действовать по первому варианту.

Ситуация неоднозначная, а вы описываете все немного туманно. Сразу могу сказать, что ни при каких условиях вас не могут обвинить в мошенничестве, поскольку состава преступления тут нет и быть не может. У вас нет умысла, а в событиях нет объекта и субъекта преступления. Вы не совершали никаких противоправных действий, а только действовали по закону: заложили деньги в ячейку и так исполнили свои обязанности по договору. Договор вы подписывали все вместе — никто никого не заставлял.

Мне непонятно, почему вы допустили такое неудачное для вас условие в договоре, что деньги, которые вы платите за квартиру, можно получить только тогда, когда будут зарегистрированы обе квартиры. Поэтому и создалась такая ситуация: вы стали зависеть от действий третьих лиц, которые к вам или вашей сделке не имеют никакого отношения.

Как победить выгорание

Кто виноват в том, что вы не можете переехать

В том, что вторая квартира, права на которую должен был приобрести ваш продавец, зависла на госрегистрации, вероятнее всего, есть вина продавца второй квартиры. Именно он продал квартиру, которая была под арестом. И если к кому и могут быть вопросы, так это к нему.

Читайте также:
Договор аутсорсинга на оказание юридических услуг образец

Возможно, конечно, что арест на квартиру наложили уже после того, как вы подписали договор купли-продажи. И до регистрации продавец второй квартиры об этом не знал. Но это маловероятно. Сделки сейчас регистрируют быстро, а вот судебные приставы как раз обычно не торопятся.

Скорее всего, вторая квартира была под арестом давно. Вопрос только в том, знал ее продавец об аресте, когда подписывал договор, или нет. Но даже если не знал, то в этом нет ничего необычного. Постановления судебных приставов частенько не доходят до адресатов, и об арестах люди узнают, только когда регистрацию приостанавливают.

В зависимости от того, знал или нет продавец об аресте, можно говорить о его вине перед вашим продавцом. Но она опять же не уголовного характера. Скорее это нарушение условий договора, за которые он потом должен будет выплатить неустойку или возместить убытки. Например, если покупатель будет вынужден арендовать жилье на время, когда ему придется съехать со своей бывшей квартиры, а в новую он пока не может переехать из-за ареста.

Говорить об обмане из-за того, что на квартире арест, нельзя: если нет регистрации перехода права собственности или договора купли-продажи , это не говорит о его недействительности или незаключенности. Договор подписан сторонами и заключен с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Однако процесс отчуждения недвижимости требует регистрации перехода права собственности. Пока переход права собственности не состоялся, договор хотя де-факто и существует, но де-юре он не исполнен. Если по каким-то причинам или одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права, или Росреестр отказывает в регистрации, можно обратиться в суд.

Даже если по каким-то обстоятельствам окажется, что продать ту квартиру совсем невозможно — например, она под арестом банка, и продавец второй квартиры вообще не может ею распоряжаться, — на ваши права это не влияет.

Фактически сейчас вы владеете той квартирой, которую купили и за которую заплатили положенные деньги. Да, они лежат в ячейке, и у продавца нет к ним доступа. То, что продавец не может получить ваши деньги из-за встречной сделки, — не ваша проблема. Вы можете потребовать отдать вам квартиру, в том числе через суд.

Читайте также:
Договор купли продажи с участием несовершеннолетнего образец

Что делать в вашей ситуации

Вариантов у вас не два, а немного больше.

Дождаться, когда снимут арест. Если речь идет о небольших долгах, то после того, как продавец их оплатит, арест с квартиры снимут в течение 2—3 дней. После этого второй договор зарегистрируют, и продавец получит доступ к ячейке.

Потребовать отдать вам ту квартиру, которую вы купили. То, что продавцу негде жить, — не ваша проблема. Он может арендовать жилье, а расходы по аренде потом взыскать с нерадивого второго продавца как с виновной стороны.

Но, скорее всего, добровольно он этого делать не захочет, а значит, будет конфликт, и вам придется принудительно выселять его с помощью полиции или по решению суда. Насколько для вас этичен такой вариант, решать вам.

Тот, что продавец не подпишет вам акт приема-передачи, роли не играет. Это необязательный с точки зрения приобретения права собственности документ. Право собственности переходит, когда Росреестр регистрирует его на нового собственника. По акту переходит только ответственность за содержание и риск случайной гибели имущества.

Выйти из сделки. Мне непонятно, что вы имеете в виду под этим. Ваши права на квартиру уже зарегистрированы, а договор заключен. Из него нельзя просто выйти. Вы можете только расторгнуть его по согласию сторон, в том числе с согласия вашего банка, так как вы покупали квартиру в ипотеку, и он залогодержатель.

Однако Росреестр почему-то считает, что договор купли-продажи недвижимости, по которому уже произошел переход права собственности, нельзя расторгнуть по соглашению сторон, а смена правообладателя возможна только через обратную сделку. То есть вы станете продавцом, а ваш продавец — покупателем своей бывшей квартиры.

На самом деле договор можно расторгнуть по соглашению сторон уже после перехода прав на квартиру и возвратить ее продавцу. По крайней мере, так считает Верховный суд. Он прямо указывает, что если переход права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество уже зарегистрирован, то это не препятствие, чтобы расторгнуть договор по основаниям, которые есть в статье 450 ГК РФ.

п. 65 постановления Пленума ВС, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 PDF, 166 КБ

Но нет гарантий, что если вы все-таки расторгнете ваш договор, то Росреестр зарегистрирует его расторжение. Возможно, он откажется регистрировать, и вам придется или оспаривать отказ в суде, или делать так, как хочет Росреестр, — заключать обратный договор. Налога не будет, поскольку за сколько вы купили, за столько и продадите обратно. Но подать декларацию все же придется.

С обратным договором, как и с расторжением договора, есть одна проблема: как вернуть ваши деньги из банковской ячейки. Условие доступа у вас остается прежнее: регистрация двух договоров и выписки из ЕГРН. А их нет. Может оказаться, что договор вы расторгнете, а деньги свои забрать не сможете. И тогда проблема будет у вас. Тут я могу рекомендовать работать со специалистами банка, где вы взяли кредит: их деньги тоже там лежат, и они заинтересованы их вернуть.

Можно ли вернуть квартиру обратно продавцу

Если вы купили квартиру и Росреестр зарегистрировал право собственности на нее, она ваша и вы можете в нее въезжать. То, что ваш продавец покупает другую квартиру и у конечного продавца нет доступа к деньгам, вас уже не касается.

Выселять вашего продавца придется с помощью полиции или по решению суда. Если, конечно, он не захочет съехать добровольно.

Я не советую расторгать договор и возвращать квартиру продавцу. Скорее всего, скоро вопрос решится, и конечный продавец сможет получить все деньги.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: