Нужно ли регистрировать договор найма жилого помещения

Нужно ли регистрировать договор найма жилого помещения

Статья 51. Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) недвижимым имуществом

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 51

1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. При государственной регистрации заключаемого в соответствии со статьей 16.6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства” договора аренды земельного участка единого института развития в жилищной сфере для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, и (или) для иного развития территории, дополнительного соглашения к нему в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих существенных условиях такого договора:

1) обязательство лица, с которым заключен такой договор, передать единому институту развития в жилищной сфере после ввода в эксплуатацию создаваемого в соответствии с таким договором на соответствующем земельном участке объекта недвижимости определенную долю общей площади жилых и (или) нежилых помещений в этом объекте недвижимости;

2) описание жилых и (или) нежилых помещений, подлежащих передаче лицом, с которым заключен такой договор, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию созданного в соответствии с таким договором объекта недвижимости единому институту развития в жилищной сфере, с указанием их планируемой площади, наименования и (или) назначения, номера этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номера помещения на плане создаваемого здания (при наличии).

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 506-ФЗ)

1.2. При государственной регистрации заключаемого в соответствии со статьей 10.1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений” договора аренды земельного участка, дополнительного соглашения к нему в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих существенных условиях такого договора:

1) обязательство лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, обеспечить передачу по результатам строительства определенной доли общей площади жилых и (или) нежилых помещений арендодателю в соответствии с соглашением, предусмотренным пунктом 3 настоящей части, максимальный срок выполнения такого обязательства;

2) доля общей площади жилых и (или) нежилых помещений, которая должна быть передана в соответствии с пунктом 1 настоящей части;

3) обязательство сторон договора аренды земельного участка в течение трех месяцев со дня получения разрешения на строительство заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, содержащее описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений с указанием их местоположения на плане создаваемого объекта недвижимости и планируемой площади таких помещений в отношении каждого помещения, подлежащего передаче арендодателю лицом, заключившим договор аренды земельного участка, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в том числе наименование и (или) назначение строящегося помещения, номер этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номер помещения (при наличии);

4) обязанность лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, не распоряжаться до государственной регистрации дополнительного соглашения жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с пунктом 1 настоящей части;

5) право лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, только после государственной регистрации дополнительного соглашения, указанного в пункте 3 настоящей части, распоряжаться жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с пунктом 1 настоящей части.

(часть 1.2 введена Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

2. Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее – государственная регистрация найма жилого помещения), осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Государственная регистрация найма жилого помещения, находящегося в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, может осуществляться на основании заявления нанимателя по договору, указанному в части 2 настоящей статьи.

Читайте также:
Бессрочный лицензионный договор

4. Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора, указанного в части 2 настоящей статьи.

5. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения.

6. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является орган государственной власти или орган местного самоуправления, а также документы, подтверждающие право нанимателя на заключение указанного договора.

7. Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора, указанного в части 2 настоящей статьи, по истечении срока действия договора или в случае его расторжения. В случае расторжения договора, указанного в части 2 настоящей статьи, к заявлению прилагаются документы, подтверждающие его расторжение. Если сторона договора, указанного в части 2 настоящей статьи, в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке – копия вступившего в законную силу судебного акта о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон указанного договора в течение одного рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

8. Государственная регистрация найма жилого помещения и прекращения найма жилого помещения осуществляется в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

9. К государственной регистрации безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленным объектом культурного наследия, иным объектом недвижимого имущества, безвозмездное пользование (ссуда) которым подлежит государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, применяются правила, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

Как безопасно снять жилье и заключить договор. Разъяснения Росреестра

Безопасная аренда квартиры напрямую зависит от грамотно составленного договора и его государственной регистрации. Это главный документ, который регламентирует отношения между собственником и квартирантом и может помочь разрешить спорные ситуации.

Редакция «РБК-Недвижимости» вместе со специалистами управления Росреестра по Москве рассказывает об основных правилах заключения договора найма жилья и способах защиты собственной недвижимости.

Договор найма: краткосрочный и долгосрочный

Наиболее распространенный вариант сдачи жилья в аренду — с договором на краткосрочный период, до одного года, с возможностью дальнейшей пролонгации. Такой договор не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, соответственно, сведения о нем не передаются в налоговую службу, а арендодатели часто уклоняются от уплаты налога.

«Тем не менее данный вариант сделки не может в полной мере обезопасить стороны договора от недобросовестных действий как арендатора, так и арендодателя», — отметили в столичном управлении Росреестра.

Обязательной регистрации в Росреестре подлежит договор найма, оформленный на долгосрочной период — более одного года. Он также сопровождается обязательной правовой экспертизой. В ходе нее госрегистратор проверяет документы на недвижимость: их подлинность и соответствие требованиям действующего законодательства. В случае необходимости собственнику своевременно будет направлено уведомление о возможных неправомерных действиях третьих лиц в отношении его недвижимости. Например, если кто-то попытается пересдать его квартиру.

Аренда и наем: в чем разница

В быту словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья» имеет более широкое значение, чем юридический термин. С юридической точки зрения, правильнее говорить «наем жилья». Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наем» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Как зарегистрировать договор найма

Государственная регистрация договора аренды (найма) удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре. Для проведения этой процедуры одной из сторон (например, собственнику) нужно обратиться в Росреестр с заявлением и необходимыми документами, приложив не менее двух подлинных экземпляров договора аренды. Размер госпошлины за регистрацию договора найма для физлиц составляет 2 тыс. руб.

Срок проведения процедуры составляет пять рабочих дней со дня поступления документов в Управление Росреестра по Москве либо семь дней при обращении в центры «Мои документы». Услуга доступна также в электронном виде на сайте ведомства при наличии у заявителя электронной цифровой подписи (ЭЦП).

«Наличие записи о госрегистрации аренды жилого помещения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке», — подчеркнули в московском Росреестре.

Читайте также:
Договор управления МКД утвержденный правительством РФ

Чек-лист по безопасной аренде от Росреестра по Москве

Независимо от срока, на который будет зарегистрирован договор аренды, важно учитывать рекомендации:

  • перед заключением договора нужно проверить документы арендатора и арендодателя. Список недействительных (утраченных, похищенных) российских паспортов размещен по ссылке;
  • необходимо убедиться в корректности указанных в договоре сведений о квартире (адрес, площадь помещения, описание его состояния и пр.) и ее собственнике;
  • следует внимательно ознакомиться с прописанными в договоре условиями оплаты (сумма, порядок погашения и крайние сроки оплаты), а также с информацией об обязанностях сторон, оплате коммунальных услуг, основаниях для расторжения договора;
  • в договоре можно указать число проверок со стороны арендодателя и перечень лиц, которые будут проживать вместе с арендатором;
  • подписывать договор лучше усложненным вариантом подписи с расшифровкой Ф. И. О. — это затруднит возможным мошенникам процедуру подделки подписи и почерка правообладателя недвижимости;
  • рекомендуется также периодически проверять популярные интернет-порталы и базы недвижимости на предмет объявлений о возможной купле-продаже или пересдаче предоставляемых в аренду объектов недвижимости.

Как правильно сдать квартиру в аренду? Официально и по закону

Как быть с другими владельцами

Даже если на квартиру никто из совладельцев не претендует прямо сейчас, с ними необходимо считаться. А это означает, что потребуется письменное согласие, заверенное у нотариуса.

Отдать в аренду только свою долю также невозможно: нужно точно так же заручиться разрешением других владельцев жилья. Важно понимать, что тут голосованием дело не решится: если хотя бы один из хозяев квартиры против, по закону сдавать её нельзя.

Согласие, подписанное всеми, — главное, что нужно для сдачи квартиры в аренду. Если оно у вас в кармане – можно переходить к следующему пункту плана — официальному оформлению этого процесса.

Как сдать квартиру официально?

Определиться, как вы будете выплачивать налоги, необходимо заранее. А вот какие есть варианты:

  • ИП: требует больше времени в оформлении, но налог составит всего 6%.
  • Статус самозанятого – 4% и никаких налоговых деклараций. Но есть ограничения по сумме заработка за год.
  • НДФЛ – как правило, самый невыгодный вариант, поскольку процент выплат достигает 13%.

Грамотный договор с жильцами

Очевидно, что договор не просто необходим: в нём должны быть прописаны вce нюaнcы, чтoбы любые споры при необходимости можно было paзpeшить в пpaвoвoм пoлe, привлекая cyд или пoлицию.

Не стоит забывать, что любые изменения ycлoвий аренды жилого помещения также необходимо закрепить договором: peшили ли вы пoвыcить аренду или купили новый холодильник. Обязaтeльнo oтpaзитe этo в дoпcoглaшeнии к основному дoгoвopy нaймa.

И ещё кое-что: отсутствие договора не снимает с вас ответственности при нелегальной сдаче квартиры и никак не останавливает налоговиков: доказать факт получения они могут другими способами.

Кроме того, без договора арендатор не вправе зарегистрироваться в квартире.

Что должно быть в договоре?

Для начала разберёмся с терминами. Договор найма заключается с физическим лицом, а договор аренды — с юридическим. Например, когда организация хочет снять жильё для своего сотрудника. Но жилое помещение при этом может использоваться только для проживания, не для коммерческой деятельности.

В принципе, вы можете заключить договор в свободной форме. Главное — письменно.

В документе о сдаче в аренду жилого помещения необходимо максимально подробно описать все достигнутые вами с жильцом договорённости. Типовой договор можно взять в интернете: например, скачав с сайта Яндекс.Недвижимости.

Как правильно составить договор и сдать в аренду жильё? Вот что необходимо указать в документе для оформления правильной аренды.

  • Данные обеих сторон: ФИО и паспортные данные сторон.
  • Назначение аренды или найма: вы сдаёте квартиру строго для проживания арендатора, не для субаренды или коммерческой деятельности.
  • Срок аренды.
  • Подробное описание недвижимости: адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома, а также данные документов о правах собственности владельца на квартиру. Фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры, будут плюсом!
  • Сумма ежемесячной платы, формат её передачи и условия её пересмотра: на каких основаниях и как часто.
  • Порядок оплаты коммунальных услуг.
  • Условия визитов хозяина квартиры и их допустимая частота.
  • Перечень лиц, проживающих в квартире с арендатором.
  • По каким причинам может быть расторгнут этот договор.

    Нужно ли регистрировать договор в Росреестре?

    В Росреестре необходимо регистрировать любой договор, действие которого больше 11 месяцев. При этом максимальный срок заключения договора — 5 лет.

    По сути, есть 2 варианта.

    Договор на краткосрочный период, до одного года, который можно в будущем продлить.

    А ecли нe плaтить?

    Можно надеяться, что никто никогда не узнает о вашем бизнесе, рассчитывая на то, что ваши обороты слишком невелики, чтобы заинтересовать налоговую службу. Но не стоит сбрасывать со счетов 2 важных переменных, которые способны в корне изменить расстановку сил: это бдительные соседи и сами жильцы.

    Первым может не понравиться шум или состав квартирантов. Они могут поругаться на лестничной клетке или не поделить парковочное место. В конце концов, это могут оказаться просто бдительные законопослушные люди, которые считают, что сдавать квартиру необходимо официально – и будут, к слову, правы. Итог один: налоговые приставы узнают о вашей деятельности и будут ею крайне заинтересованы.

    В случае самих квартирантов всё ещё серьёзнее. Не оплачивая налоги и не оформляя официально условия аренды квартиры, вы сами вкладываете в руки жильцов орудие давления на вас. В любой спорной ситуации они могут предъявить вам вашу же неофициальную сдачу квартиры в аренду.

    Но какие всё же санкции ждут неплательщиков со стороны закона?

    Допустим, налоговая узнала, что вы решили не вдаваться в подробности, как оформить сдачу квартиры в аренду правильно, и сдаёте её незаконно. Факт получения вам дохода также удалось подтвердить. Вот чем это грозит.

    ИФHC имeют пpaвo:

    • потpeбoвaть заплатить нaлoги зa вcё то вpeмя, что вы cкpывaлиcь oт нaлoгooблoжeния. Даже за пару лет cyммa выйдeт заметная;
    • наложить на вас штраф и пoтpeбoвaть oплaтy пeни. Это будет ещё 20–40% oт нeyплaчeннoй cyммы;
    • если сумма крупная, на вас могут завести yгoлoвнoe дело, а наказанием может стать лишeние cвoбoды или oпиcь имyщecтвa.

    Допустим, вы 3 года нелегально cдaвaли квapтиpy зa 30 000 ₽ в мecяц. Haлoгoвaя теперь требует зaплaтить вcю cyммy нaлoгoв и дoпoлнитeльнo — штpaф в paзмepe 30% oт cyммы. Это 140 400 ₽ ocнoвнoгo дoлгa и eщё 42 120 ₽ штpaфa. Oбщaя cyммa — 182 520 ₽. Это примерно полгода сдачи его же квартиры.

    Так можно ли сдавать квартиру неофициально? Гипотетически – да, но стоит помнить о высоких рисках получить штраф, проблемы с законом, жильцами и соседями. Как показывает практика, легально сдавать квартиру в аренду намного дешевле.

    Как сдать квартиру порядочным людям?

    Только славяне, строго без детей, без домашних животных и только семейная пара. Владельцы квартир придумывают самые разные формулировки, порой откровенно несправедливые и шовинистские. Но движет ими одно — желание как можно безопаснее сдать любимую квартиру порядочным людям.

    Так как учесть все нюансы при сдаче квартиры в аренду и безопасно сдать свою квартиру?

    И при сдаче напрямую, и через агентство или сервисы-посредники есть риски для собственника. Арендатор может что-то сломать, залить соседей, испортить ремонт или молча съехать, прихватив с собой телевизор. Вот краткий чек-лист необходимых действий.

    Тщательно пpoвepьтe дoкyмeнты

    Пусть жильцы не просто отдадут вам ксерокопии первой страницы паспорта: попpocитe посмотреть opигинaльный дoкyмeнт. И когда обе бумаги будут у вас, внимательно сверьте данные, после чего сохраните ксерокопию у себя. В случае форс-мажоров вы будете знать, кого искать.

    Пользуйтесь поисковиком

    Поищите отзывы о квартирантах прежде, чем заключить договор найма. Забейте в поисковик ФИО, пролистайте соцсети и тематические форумы вашего города на предмет негативных отзывов.

    К счастью, в мире интернета всё сложнее мошенничать, не оставляя следов.

    Дeпoзит или залог

    Мы оставили этот пункт, хотя, конечно, польза его для правильной аренды весьма сомнительна.

    Залог — это сумма, которую apeндaтop вносит пpи зaceлeнии, а владелец возвращает при выезде, если все условия аренды жилья были соблюдены, а имуществу не причинено никакого вреда.

    Проблема в том, что поставить сумму залога, которой действительно xвaтит нa ликвидaцию вcex фopc-мaжopoв, практически невозможно: это будет неоправданно и непосильно для квартирантов. Поэтому нa практике при заселении обычно берётся oплaта зa первый и пocлeдний мecяц apeнды. Это гарантирует возврат хотя бы части средств в случае непредвиденных ситуаций. К счастью, сейчас появилась возможность просто застраховать квартиру.

    Страховка квартиры под аренду

    Зacтpaxoвaть можно и caмy нeдвижимoсть, и вcё, чтo в нeй нaxoдитcя. Главное — прописать в ycлoвияx пoлyчeния cтpaxoвoй выплaты пopчy третьими лицaми, вашими арендаторами.

    А ещё вы можете зacтpaxoвaть отвeтcтвeннocть арендаторов на случай ущерба третьим лицам – например, соседям, которых они могут затопить. Ремонт в этом случае оплатит страховая, а не вы.

    Смотрите внимательно

    Это самый размытый пункт. Нельзя утверждать, что студенты будут шумными, а семейная пара останется с вами на долгие годы – человеческий фактор всегда с нами. Но легко догадаться, что, если будущий жилец ведёт себя неадекватно на просмотре, отказывается заключать договор или не исполняет обязательства — из него точно не получится хорошего жильца.

    Доверяй, но проверяй

    Жильцы не любят визитов, и их можно понять. Но правила аренды жилого помещения, которое принадлежит вам, как правило, подразумевают визиты по согласованию. Договоритесь с арендаторами за пару дней до визита и зайдите проверить счётчики или забрать деньги лично. Хотя бы пару раз на первых порах, чтобы не получить сюрприз в конце срока аренды.

    Также стоит спросить соседей, как им новые жильцы. Соседи точно заметят всё подозрительное.

    Оставьте себе дубликат ключей

    Правила аренды жилья не позволяют вам приходить к жильцам в их отсутствие. Но ситуации бывают разными, например, трубу может прорвать, когда квартиранты будут в отпуске или на работе. Чтобы не ждать, когда затопит всех соседей, вы сможете решить проблему самостоятельно.

    Можно ли продолжать сдавать квартиру жильцам, которые не способны платить?

    Как показал 2020 год, ситуации бывают разными. Очевидно одно: если вы надеетесь однажды оплату всё же получить, обязательно берите расписку.

    Koнтpoлиpyйтe oплaтy ЖКХ

    К счастью, сейчас это чаще всего можно сделать вообще онлайн.

    Как быть с ипотекой и регистрацией?

    Вопросы, которые возникают у всех, кто хочет правильно и по закону сдать квартиру.

    Можно ли сдать квартиру, если она в ипотеке?

    Ответ на этот вопрос – в вашем договоре с банком. Если условиями ипотечного договора это не запрещено, то других ограничений нет. Но будьте внимательны!

    Некоторые банки не пишут прямого запрета, но косвенно он в документах присутствует. Например, в договоре может быть условие, предполагающее досрочное погашение всей суммы долга в случае передачи квартиры в аренду.

    Как узнать наверняка, можно ли сдать квартиру? Поговорить с менеджером банка и обсудить с ним свои планы. Это самый короткий и проверенный путь.

    Также можно попробовать обойтись краткосрочным договором аренды или найма. Часто проблемы возникают из-за необходимости зарегистрировать долгосрочный договор, ведь запись о том, что квартира уже находится в залоге у банка, есть в Росреестре. Соответственно, новые изменения вам просто не смогут зарегистрировать.

    Стоит ли оформлять квартирантам регистрацию?

    По закону вы обязаны уведомить МВД в каждом случае, когда сдаёте квартиру на срок более 90 дней.

    Соответственно, также вам необходимо сделать жильцам временную регистрацию или сообщить в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас живут граждане без регистрации.

    Если этого не сделать, штраф в размере 2000–5000 или 5000–7000 руб. грозит вам, а не жильцам (эти суммы актуальны в Москве и Санкт-Петербурге).

    Исключение – граждане страны, прописанные в том же регионе, что и арендованная ими квартира.

    К счастью, регистрация сейчас происходит очень просто. Её можно оформить в ближайшем МФЦ, но приходить необходимо вместе с арендатором. Естественно, вам также понадобятся паспорта и документ, подтверждающий право владения квартирой.

    Все заявления выдадут сами сотрудники МФЦ.

    Также регистрацию можно оформить в местном управлении по делам миграции МВД. Снимается регистрация так же быстро и по вашему заявлению.

    И не переживайте: регистрация не даёт квартиросъёмщику никаких прав на вашу собственность! Единственное её преимущество – это возможность временно официально проживать в квартире.

    Что делать, если жильцы не хотят выезжать?

    Страшный сон любого владельца квартиры. И тут проявляется ещё одно преимущество договора аренды или найма до 1 года.

    Также через суд можно расторгнуть договор, если арендаторы не платят за проживание. Но если договор зарегистрирован в Росреестре, просрочкой, которая учитывается судом, считается период свыше 6 месяцев. По краткосрочному договору достаточно 2 месяцев.

    Кстати, в договоре вы можете прописать для себя возможность расторгать этот договор во внесудебном порядке и указать, в каких случаях. Вполне вероятно, что в суде эти пункты признают недействительными. Но по факту, чаще всего их достаточно, чтобы найти компромисс, который устроит и вас, и жильцов.

    Вы узнали, как сдать квартиру в аренду правильно. Нюансы при сдаче квартиры в аренду остаются теми же, независимо от способа сдачи. Всё должно быть официально оформлено, жильцов лучше проверить, а риски – застраховать.

    Теперь выбор за вами: найти жильцов самостоятельно, воспользоваться услугами риэлторов или сервисом Яндекс.Аренда, который берёт на себя всю рутину, от поиска жильцов до заключения договора, и совершенно бесплатно для владельцев квартиры.

    Нужно ли регистрировать договор найма жилого помещения

    Договор аренды недвижимого имущества (в том числе жилья), заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

    Примечание. В отличие от договора аренды жилья не требуется регистрировать договор найма жилого помещения. Однако все же регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

    Для госрегистрации договора аренды жилья рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

    Шаг 1. Подготовьте документы для государственной регистрации договора аренды

    Для регистрации договора аренды потребуются следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ):

    1) договор аренды в трех экземплярах;

    2) заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;

    3) свидетельство, подтверждающее право собственности арендодателя;

    4) правоустанавливающие документы, указанные в свидетельстве (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.п.);

    5) документы БТИ на жилое помещение (технический паспорт либо экспликация и поэтажный план);

    6) паспорт физлица (арендатора) или учредительные документы юрлица-арендатора (устав, учредительный договор, лист записи ЕГРЮЛ (до 01.01.2017 – свидетельство о государственной регистрации юридического лица), свидетельство о постановке на налоговый учет, выписка из ЕГРЮЛ, протокол или решение о назначении генерального директора);

    7) паспорт физлица (собственника) или все учредительные документы юрлица (собственника);

    8) согласие супруга (супруги) собственника, в случае если жилое помещение приобретено в период брака и является совместно нажитым имуществом;

    9) решение компетентного органа юрлица о заключении договора аренды, свидетельствующее также о том, что данная сделка не является для него крупной;

    10) доверенность (если документы подаются в Росреестр по доверенности);

    11) квитанция об уплате госпошлины (можно уплатить непосредственно в отделении Росреестра).

    Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

    Шаг 2. Подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр

    С заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).

    Заявление и документы представляются в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ):

    – лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;

    – посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

    – в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.

    Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации, не допускается, за исключением случая, когда заявителем при приеме не предъявлен документ, удостоверяющий его личность (ч. 14, 15 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

    Заявитель уведомляется о ходе оказания услуги по государственной регистрации (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведение регистрации) посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

    Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр недвижимости.

    Шаг 3. Получите документы после регистрации

    Срок государственной регистрации не должен превышать семи рабочих дней со дня поступления в Росреестр заявления и необходимых документов, а в случае подачи документов через МФЦ – девяти рабочих дней с момента приема (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

    Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание данной сделки (ч. 2 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ст. ст. 609, 651, 674 ГК РФ).

    Гражданин, сдавший в аренду жилое помещение, обязан подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ (пп. 1 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

    Статья 51. Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) недвижимым имуществом

    Информация об изменениях:

    Наименование изменено с 30 апреля 2021 г. – Федеральный закон от 30 апреля 2021 г. N 120-ФЗ

    Статья 51 . Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) недвижимым имуществом

    ГАРАНТ:

    См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 51 настоящего Федерального закона

    Информация об изменениях:

    Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ в часть 1 статьи 51 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

    1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

    Информация об изменениях:

    Статья 51 дополнена частью 1.1 с 11 января 2018 г. – Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

    1.1. При государственной регистрации заключаемого в соответствии со статьей 16.6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства” договора аренды земельного участка единого института развития в жилищной сфере для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, и (или) для иного развития территории, дополнительного соглашения к нему в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих существенных условиях такого договора:

    1) обязательство лица, с которым заключен такой договор, передать единому институту развития в жилищной сфере после ввода в эксплуатацию создаваемого в соответствии с таким договором на соответствующем земельном участке объекта недвижимости определенную долю общей площади жилых и (или) нежилых помещений в этом объекте недвижимости;

    2) описание жилых и (или) нежилых помещений, подлежащих передаче лицом, с которым заключен такой договор, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию созданного в соответствии с таким договором объекта недвижимости единому институту развития в жилищной сфере, с указанием их планируемой площади, наименования и (или) назначения, номера этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номера помещения на плане создаваемого здания (при наличии).

    Информация об изменениях:

    Статья 51 дополнена частью 1.2 с 25 декабря 2018 г. – Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

    1.2. При государственной регистрации заключаемого в соответствии со статьей 10.1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений” договора аренды земельного участка, дополнительного соглашения к нему в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих существенных условиях такого договора:

    1) обязательство лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, обеспечить передачу по результатам строительства определенной доли общей площади жилых и (или) нежилых помещений арендодателю в соответствии с соглашением, предусмотренным пунктом 3 настоящей части, максимальный срок выполнения такого обязательства;

    2) доля общей площади жилых и (или) нежилых помещений, которая должна быть передана в соответствии с пунктом 1 настоящей части;

    3) обязательство сторон договора аренды земельного участка в течение трех месяцев со дня получения разрешения на строительство заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, содержащее описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений с указанием их местоположения на плане создаваемого объекта недвижимости и планируемой площади таких помещений в отношении каждого помещения, подлежащего передаче арендодателю лицом, заключившим договор аренды земельного участка, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в том числе наименование и (или) назначение строящегося помещения, номер этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номер помещения (при наличии);

    4) обязанность лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, не распоряжаться до государственной регистрации дополнительного соглашения жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с пунктом 1 настоящей части;

    5) право лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, только после государственной регистрации дополнительного соглашения, указанного в пункте 3 настоящей части, распоряжаться жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с пунктом 1 настоящей части.

    Информация об изменениях:

    Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в часть 2 статьи 51 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

    2. Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее – государственная регистрация найма жилого помещения), осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи.

    3. Государственная регистрация найма жилого помещения, находящегося в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, может осуществляться на основании заявления нанимателя по договору, указанному в части 2 настоящей статьи.

    4. Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора, указанного в части 2 настоящей статьи.

    5. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения.

    6. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является орган государственной власти или орган местного самоуправления, а также документы, подтверждающие право нанимателя на заключение указанного договора.

    7. Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора, указанного в части 2 настоящей статьи, по истечении срока действия договора или в случае его расторжения. В случае расторжения договора, указанного в части 2 настоящей статьи, к заявлению прилагаются документы, подтверждающие его расторжение. Если сторона договора, указанного в части 2 настоящей статьи, в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке – копия вступившего в законную силу судебного акта о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон указанного договора в течение одного рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

    8. Государственная регистрация найма жилого помещения и прекращения найма жилого помещения осуществляется в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

    Информация об изменениях:

    Часть 9 изменена с 30 апреля 2021 г. – Федеральный закон от 30 апреля 2021 г. N 120-ФЗ

    9. К государственной регистрации безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленным объектом культурного наследия, иным объектом недвижимого имущества, безвозмездное пользование (ссуда) которым подлежит государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, применяются правила, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

    Как сдать квартиру в Москве

    1. Что нужно сделать в первую очередь?

    Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

    • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
    • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
    • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

    Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

    2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

    Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

    В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на сайте ФНС.

    Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

    Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

    3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

    Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

    Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

    Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

    Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

    Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

    4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

    Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

    Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

    Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

    Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

    Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

    5. Как заключить договор найма (аренды)?

    Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

    Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

    Рекомендуем вам указать:

    • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
    • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
    • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
    • порядок оплаты коммунальных услуг;
    • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
    • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
    • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
    • основания для расторжения договора;
    • срок аренды квартиры;
    • другие подробности.

    6. Как заключить договор поднайма?

    Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

    Как легально сдавать квартиру в аренду

    Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за всё время аренды и ещё наложат штраф. Платить придется примерно 20 % от всего дохода.

    Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

    Что нужно предусмотреть заранее

    Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

    Договоритесь с другими владельцами жилья

    Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

    Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

    Заключите с жильцами договор

    Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

    Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

    При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

    Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

    Как правильно оформить договор с жильцами

    Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

    Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

    Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

    Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

    Кто будет проживать

    В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

    Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

    Срок действия

    В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

    • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

    Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

    • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

    Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

    Условия оплаты

    В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

    Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

    Штрафы за просрочку платежей

    Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

    Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

    Условия оплаты ЖКУ

    В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

    Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

    Предмет договора

    Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

    Обеспечительный платеж

    Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

    Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

    Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

    Условия одностороннего расторжения

    Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

    Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

    Акт приема-передачи

    Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

    В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

    • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
    • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
    • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

    Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

    Дополнительные условия

    Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

    Как зарегистрировать договор

    Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

    Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

    Что делать, если квартира в ипотеке

    Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

    Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

    • Согласовать планы с банком через менеджера.
    • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

    Что делать, если жильцы не хотят выезжать

    Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

    Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

    Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

    Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

    Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

    Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

    Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

    • Сделать жильцам временную регистрацию.
    • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

    В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

    Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

    Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

    Как уплачивать налоги

    Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

    Физические лица

    Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

    Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

    С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

    Самозанятые

    Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

    Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

    Индивидуальный предприниматель

    Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

    Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

    Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

    Обычно ставки такие:

    • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
    • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
    • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

    ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

    Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

    Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

    Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.

    Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

    Как выгоднее сдавать квартиру

    Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

    Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

    Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

    Что будет, если сдавать квартиру нелегально

    Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

    Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

    Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

    Лучше сдавать квартиру легально.

    Не пропустите новые публикации

    Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: