Максимальный срок действия договора социального найма

Глава 8. Социальный наем жилого помещения (ст. 60 – 91)

Глава 8. Социальный наем жилого помещения

ГАРАНТ:

См. схему “Социальный наем жилого помещения”

  • Статья 60. Договор социального найма жилого помещения
  • Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма
  • Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения
  • Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения
  • Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением
  • Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи
  • Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи
  • Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
  • Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
  • Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма
  • Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным
  • Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
  • Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
  • Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
  • Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
  • Статья 80. Временные жильцы
  • Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
  • Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения
  • Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
  • Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма
  • Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма
  • Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома
  • Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания
  • Статья 87.1. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с передачей жилого помещения религиозной организации
  • Статья 87.2. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
  • Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением
  • Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения
>
Договор социального найма жилого помещения
Содержание
Жилищный кодекс (ЖК РФ)

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Договор аренды квартиры: как правильно снять жилье

Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Эксперты в этой статье

  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
  • Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
  • Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

Зачем нужен договор

Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.

Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег. Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Читайте также:
Договор о продаже бизнеса с оборудованием

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д. Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Сроки заключения договора

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

  • Предмет договора

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

  • Стороны договора

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

  • Срок действия договора

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

  • Особенности оплаты жилого помещения

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку

  • Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

  • Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Читайте также:
Незаключенность договора ГК РФ

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

  • Заключение договора

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.

Тонкости аренды

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Комментарий к ст. 610 ГК РФ

1. Права арендатора в любом случае носят срочный характер, даже если величина соответствующего срока не определена. Это заключение основано на самой природе права аренды, при учреждении которого право собственности сохраняется за арендодателем. Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным.

В п. 1 коммент. ст. содержится общее правило о сроке договора аренды. Срок может быть определен в договоре аренды путем указания на дату окончания его действия; количество лет (иного временного периода), в течение которых договор действует.

Соглашением сторон может быть предусмотрено, что условия договора аренды применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям. Однако в силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения (п. 6 письма ВАС N 66).

Читайте также:
Договор купли продажи квартиры с зарегистрированными лицами

В соответствии со ст. 190 ГК срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. Ключевым условием применения данной нормы является неизбежность наступления события. Так, по одному из дел рассматривался договор аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок (п. 4 письма ВАС N 66).

2. Пункт 2 коммент. ст. посвящен правовому регулированию случаев, когда в договоре аренды не определен его срок. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. Другими словами, несмотря на важную роль срока при сдаче имущества в аренду, коммент. ст. не относит его к существенным условиям договора аренды. В таком случае момент окончания договора зависит целиком от усмотрения сторон. Как только одна из них утрачивает интерес к сохранению аренды, она вправе будет в одностороннем порядке и без объяснения причин отказаться от договора, с предварительным уведомлением другой стороны. Если законом или договором не определен иной срок уведомления, то в соответствии с п. 2 коммент. ст. обязателен срок в один месяц для аренды движимого имущества и три месяца – для аренды недвижимого имущества. Такое уведомление должно соответствовать нормам о действительности сделок. Расторжение договора в указанном порядке не является досрочным и поэтому не требует судебной процедуры.

Кроме того, следует понимать, что при отказе от договора аренды в соответствии с данными правилами стороны не вправе требовать возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, поскольку нарушения договора здесь нет. При нарушении какой-либо из сторон своих обязанностей по договору другая сторона вправе расторгнуть его, но в соответствии с другими правилами – ст. 619 и 620 ГК (п. 5 письма ВАС N 66).

Таким образом, неустановление срока договора аренды означает вовсе не вечность пользования имуществом, а, наоборот, возможность его прекращения в любое время по инициативе любой из сторон. Если в договоре аренды, для которого законом установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.

Наконец, стоит отметить предусмотренную законом возможность “трансформации” договора аренды с определенным сроком в договор аренды с неопределенным сроком. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК). При этом срок, на который возобновляется договор, является неопределенным (п. 11 письма ВАС N 66). Однако допускается включение в договор аренды условия о том, что по окончании его действия он считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если до завершения срока ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

3. Пункт 3 коммент. ст. подчеркивает возможность установления законодательных ограничений срока договора аренды. Для отдельных видов договора аренды, а также для договоров аренды отдельных видов имущества ГК и иные федеральные законы могут устанавливать императивные (максимальные и минимальные) сроки договора. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от 10 до 49 лет (п. 3 ст. 72 ЛК); максимальный срок договора проката установлен в один год (п. 1 ст. 627 ГК); договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Ограничение договоров аренды предельными сроками обусловлено стремлением законодателя предотвратить прикрытие отчуждения имущества его наймом и дать сторонам возможность время от времени корректировать условия найма в соответствии с меняющейся экономической ситуацией. Кроме того, следует учитывать фискальный аспект: государство рассчитывает на налоговые поступления в связи с отчуждением имущества, которых оно лишается в варианте с долгосрочной арендой. Именно поэтому еще в дореволюционной литературе отмечалось, что определение крайних сроков аренды – предмет, имеющий важное государственное значение.

Судебная практика по статье 610 ГК РФ

При указанных обстоятельствах нельзя признать доказанным факт того, что Комитет по управлению имуществом г. Лыткарино заявил о расторжении договора по правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции необоснованно отказано в приобщении дополнительных документов.

Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями статей 450.1, 606, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями заключенного сторонами договора, установив, что право на односторонний отказ от договора предусмотрено изложенным в нем соглашением сторон, арендатор неоднократно выражал намерение расторгнуть спорный договор досрочно, арендодатели уведомлялись о намерении арендатора расторгнуть договор заблаговременно и надлежаще, письмом от 26.12.2017 арендодатель уведомил о расторжении договора аренды и предложил арендодателю принять имущество и фактически к 13.01.2018 арендуемое здание истцом освобождено, ключи направлены арендодателям почтой, иное имущество и оборудование, находящееся в здании, предоставлено в распоряжение арендодателя, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о расторжении договора с 13.01.2018.

Разрешая требование об обязании предпринимателя возвратить объект аренды, суды, руководствуясь статьей 606, пунктом 1 и абзацем 2 пункта 2 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), установив, что договор аренды заключен со множественностью лиц на стороне арендодателя, является возобновленным на неопределенный срок, при этом министерство как арендодатель не отказывалось от договора аренды, пришли к выводу о том, что правовых оснований для его прекращения по правилам статьи 610 ГК РФ не имеется, в связи с чем отказали в удовлетворении указанного требования.

Читайте также:
Доп соглашение к договору купли продажи автомобиля

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 12, 15, 16, 610, 621, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.33, 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ “Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации”, статьей 117 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”, разъяснениями, содержащимися в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, пришли к выводу, что истцом не доказано наличие совокупности условий, необходимых для наступления гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков, составляющих стоимость демонтированного, самовольно размещенного нестационарного торгового объекта (далее – НТО), принадлежавшего истцу.

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 198, 200, 201 АПК РФ, статьи 165.1, 296, 299, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 3, 9 Закона N 159-ФЗ, статью 17.1 Закона N 135-ФЗ, статью 4 Закона N 209-ФЗ, разъяснения, приведенные в пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, пункте 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ Управления имущества не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, и обязали Управление имущества устранить нарушение прав и законных интересов предпринимателя путем совершения действий, установленных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; в отношении требований, заявленных к Казенному предприятию, отказали.

Отказывая в удовлетворении иска и признавая отказ администрации от продления договора аренды земельного участка правомерным, суды руководствовались положениями статей 432, 450.1, 606, 607, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 39.1, 39.6, 39.8, 39.33, 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ “Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации”, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, и исходили из отсутствия оснований для продления договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов; ранее заключенный договор аренды от 18.10.2007 N 794-ВС прекратил свое действие 24.08.2017 в связи с односторонним отказом администрации от его исполнения на основании пункта 2.2.2 договора (уведомление от 13.07.2017 N 1880-71-2958/17) и не действовал на дату подачи предпринимателем заявления о продлении срока действия этого договора.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 301 – 305, 450, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 39.33, 39.36, 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ “Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон о торговой деятельности), Положением о порядке размещения нестационарных торговых объектов и объектов по оказанию бытовых услуг на территории города Калуги, утвержденным постановлением Городской Управы города Калуги от 17.06.2015 N 176-п (далее – Положение о порядке размещения НТО), разъяснениями, приведенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”, приняв во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, приведенную в определении от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, вступившее в законную силу определение Калужского областного суда от 28.11.2017 по делу N 33а-3555/2017, пришли к выводу об обоснованности требований Управы.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 301 – 305, 450, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 39.33, 39.36, 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ “Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон о торговой деятельности), Положением о порядке размещения нестационарных торговых объектов и объектов по оказанию бытовых услуг на территории города Калуги, утвержденным постановлением Городской Управы города Калуги от 17.06.2015 N 176-п (далее – Положение о порядке размещения НТО), разъяснениями, приведенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”, приняв во внимание вступившее в законную силу определение Калужского областного суда от 28.11.2017 по делу N 33а-3555/2017, пришли к выводу об обоснованности требований Управы.

Читайте также:
Как расторгается договор пожизненного содержания с иждивением

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 301 – 305, 450, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 39.33, 39.36, 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ “Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон о торговой деятельности), Положением о порядке размещения нестационарных торговых объектов и объектов по оказанию бытовых услуг на территории города Калуги, утвержденным постановлением Городской Управы города Калуги от 17.06.2015 N 176-п (далее – Положение о порядке размещения НТО), разъяснениями, приведенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”, приняв во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, приведенную в определении от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, вступившее в законную силу определение Калужского областного суда от 28.11.2017 по делу N 33а-3555/2017, пришли к выводу об обоснованности требований Управы.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 301 – 305, 450, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 39.33, 39.36, 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ “Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон о торговой деятельности), Положением о порядке размещения нестационарных торговых объектов и объектов по оказанию бытовых услуг на территории города Калуги, утвержденным постановлением Городской Управы города Калуги от 17.06.2015 N 176-п (далее – Положение о порядке размещения НТО), разъяснениями, приведенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”, приняв во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, приведенную в определении от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, вступившее в законную силу определение Калужского областного суда от 28.11.2017 по делу N 33а-3555/2017, пришли к выводу об обоснованности требований Управы.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 301 – 305, 450, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 39.33, 39.36, 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ “Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон о торговой деятельности), Положением о порядке размещения нестационарных торговых объектов и объектов по оказанию бытовых услуг на территории города Калуги, утвержденным постановлением Городской Управы города Калуги от 17.06.2015 N 176-п (далее – Положение о порядке размещения НТО), разъяснениями, приведенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”, приняв во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, приведенную в определении от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, вступившее в законную силу определение Калужского областного суда от 28.11.2017 по делу N 33а-3555/2017, пришли к выводу об обоснованности требований Управы.

На какой срок можно заключить договор социального найма жилого помещения?

Аренда квадратных метров из жилого фонда, которые относятся к собственности ведомств местного самоуправления, регулируется договором социального найма на жилое помещение. Согласно данному документу основной наниматель и те, кто состоит с ним в родственных связях, имеют право проживать на выделенной территории и обязуются своевременно уплачивать за него и за коммунальные услуги.

Порядок оформления договора, а также его длительность, строго регламентируется текущим законодательством – статья 60 ЖК РФ, статья 35 ГК РФ. Читаем об этом подробно в статье.

На какой период заключается?

Согласно текущему законодательству, соглашение о социальной аренде жилья заключается на неопределенное количество лет. Однако нужно понимать и то, что это не собственность – при нарушении пунктов, которые также четко указывают в документе, арендодатель (то есть жилой фонд) имеет полное право расторгнуть соглашение и выселить квартиросъёмщика из занимаемой площади.

Читайте также:
Договор купли продажи со спецификацией образец

Следует отметить, что при условии составления договора на год (подразумевается краткосрочный наем), некоторые условия, прописанные в статьях, не применяются.

  • Социальный найм жилья что это такое – Адвокат по гражданским делам

    Максимальное время аренды муниципального имущества

    Согласно статье 683 ГК РФ максимально допустимый срок актуальности договора социального найма жилья не превышает пяти лет. По истечению этого количества лет соглашение между сторонами (основным квартиросъемщиком и жилым фондом) может быть продлено или расторгнуто по тем или иным факторам.

    Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения

    • Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
    • К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 – 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

    Нужно обратить внимание на следующее – часто наниматели не продляют своевременно его действие, если не возникает каких-либо вопросов со стороны ведомств, что влечет за собой некоторые проблемы в будущем. В любом случае по истечению срока следует продлять действие договора.

    Основания для продления

    По окончанию действия данного типа соглашения есть два варианта – продление или прекращение договорных отношений. Как в первом, так и во втором случае инициатором может выступать любая сторона.

    Основания для продления юридической актуальности этого документа по социальному найму жилья следующие:

    • если окончено его действие;
    • если сменяется основной квартиросъемщик;
    • по истечению краткосрочного найма.

    Следует понимать, что в некоторых случаях продление срока действия данного типа соглашения может определяться в судебном порядке, так как в данном случае нет общего перечня допустимых факторов для продления договора.

    Читайте также: Что из себя представляет договор коммерческого найма жилого помещения?

    Сколько может длиться поднаем?

    Кроме стандартного типа соглашения по социальному найму жилья существует такое понятие как «поднаем». В данном случае подразумевается сдача в аренду жилья или какой-либо его части другому лицу основным квартиросъемщиком.

    Однако сделать это наниматель может только с разрешения наймодателя. В обратном случае, такие действия будут неправомерными и могут классифицироваться согласно предписаниям текущих законодательных норм.

    Длительность соглашения поднайма не может быть дольше, чем прописанный в договоре срок найма социального жилья. Следовательно, обозначить конкретное число тут не представляется возможным. Но, однозначно, это не может быть больше пяти лет.

    Длительность такого типа соглашения определяется сторонами индивидуально. Если таковой не установлен, то, по умолчанию срок действия не более одного календарного года с даты заключения соглашения (статья 77 ЖК РФ).

    Также следует обратить внимание на те ситуации, при которых по окончанию действия соглашения о поднайме жильцы отказываются освобождать помещение. Согласно статье 80 ЖК РФ они подлежат принудительному выселению через суд без предоставления альтернативного варианта места проживания.

    Такой тип нормативно-правового акта позволяет получить временное жилье на оптимальных условиях и, в некоторых ситуациях, является наиболее выгодным вариантом получения квадратных метров. Однако нужно понимать и то, что это временное решение вопроса, и не следует путать данное понятие с получением квадратных метров в полную собственность.

    Хотя, могут быть случаи, при которых в судебном процессе на основании этого нормативно-правового акта основной квартиросъемщик получал жилье в свою полную собственность.

  • Как получить квартиру от государства по договору социального найма ?

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    В аренде важно понимать, что применять: п. 2 ст. 621 ГК или ст. 622 ГК. А иначе – исковая давность попутает.

    В п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) включено Определение ВС РФ N 306-ЭС19-24156.

    Любое дело – повод добавить очередной лайфхак в копилку юриста, желающего не попадать в подобные споры.

    В целом же, это дело интересно тем, что в нем продемонстрированы

    а) сложности с восприятием и оценкой реализации обычных договорных условий (на примере аренды п. 2 ст. 621 ГК vs ст. 622 ГК) и, как следствие, различные подходы к оценке фактических обстоятельств и правовых последствий,

    применение правовых позиций по аналогии;

    б) применены правовые позиции по аналогии (это само по себе интересно);

    в) имеется ссылка на исковая давность в обычно формате а-ля «а сбоку бантик».

    Суть спора – выяснение того, отказался ли арендодатель от договора аренды/возражает ли против использования вещи после истечения срока (ст. 622 ГК РФ) или же договор аренды после истечения срока считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

    Фабула:

    • Уполномоченным органом муниципального образования (арендодатель; далее – комитет) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений на срок до 31 марта 2015 г.
    • Письмом от 1 апреля 2015 г. комитет уведомил общество о прекращении договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ и о необходимости освободить арендуемые помещения.
    • Общество помещения не освободило, обратившись в суд с исками, направленными на приобретение прав на это имущество.
    • Спустя три года в 2018 г. Комитет обратился в арбитражный суд с иском к обществу о понуждении освободить спорные нежилые помещения и передать по акту приема-передачи истцу.
    Читайте также:
    Договор лизинга ГК РФ

    Нижестоящие инстанции поддержали арендатора, посчитав, что

    • «по смыслу ст. 622 ГК РФ с учетом разъяснений, данных в п. 34 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 , п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. N 35 требование о возврате арендованного имущества подлежит удовлетворению в случае доказанности факта прекращения договорных отношений сторон». (ПРИМ. АВТОРА: ЛОГИЧНО)
    • «Между тем, поскольку после 1 апреля 2015 г. (дата уведомления об отказе от исполнения договора аренды) арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны комитета, суды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ сочли договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Непринятие истцом мер по возврату спорных помещений свыше 3,5 года, факт продолжения владения и пользования арендатором муниципальным объектом недвижимости, надлежащее исполнение обществом обязательств по перечислению истцу арендной платы, бремя содержания помещений и прилегающих площадей перехода были расценены судами в качестве обстоятельств, свидетельствующих о сохранении между сторонами возникших между ними правоотношений, прекращение договора аренды, по мнению судов, не состоялось» (ПРИМ. АВТОРА: УЧИТЫВАЯ ОПИСАННЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА, ОПЯТЬ ЖЕ ЛОГИЧНО).
    • Исходя из указанных обстоятельств и положений ст. 195, 196 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о пропуске комитетом срока исковой давности. Арбитражный суд округа указал на необходимость повторного направления комитетом обществу заявления об отказе от договора. (ПРИМ. АВТОРА: А ВОТ ССЫЛКА НА ИСКОВУЮ ДАВНОСТЬ КАК-ТО ИСПОРТИЛА КАРТИНУ).

    Почему Судебная коллегия ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение? ВС РФ указал,что

    • «В соответствии с положениями п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором». (ПРИМ. АВТОРА: ИМЕННО ТАК В П. 1 СТ. 622 ГК НАПИСАНО, ДА).
    • «В п. 82 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 даны разъяснения о том, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. С учетом особого характера временного пользования индивидуально-определенной вещью срок исковой давности по иску о ее возврате, независимо от момента признания сделки недействительной, начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй п. 2 ст. 200 ГК РФ).Судебная коллегия полагает, что указанная правовая позиция подлежит применению при рассмотрении данного спора, в котором также отпали законные основания для правомерного пользования спорным имуществом, арендатор добровольно не возвратил объект аренды после направления ему уведомления о расторжении договора, в том числе при направлении ему иска с требованием о возврате, не исполненным ответчиком, поведение которого следует расценивать как отказ общества от добровольного возврата арендуемого имущества по требованию истца». (ПРИМ. АВТОРА: САМА ПО СЕБЕ АНАЛОГИЯ ПРАВОВЫХ ПОЗИЦИЙ, КОГДА ЭТО УМЕСТНО, ЗАСЛУЖИВАЕТ ОДОБРЕНИЯ. ОДНАКО СОМНИТЕЛЬНО, ЧТО В ДАННОМ СПОРЕ ПОТРЕБНОСТЬ В ТАКОЙ АНАЛОГИИ БЫЛА. ЕСЛИ ДЕЛО В ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ, ТО ДЛЯ ЕЕ ПРИМЕНЕНИЯ НЕОБХОДИМО ВЫЯСНИТЬ, КАКОЕ ИМЕННО ПРАВО НАРУШЕНО, ЧТОБЫ ЗАЩИЩАТЬ ЕГО В ПРЕДЕЛАХ ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ).
    • «Следовательно, с учетом установленных по делу обстоятельств о прекращении арендных отношений в связи с отказом собственника имущества от договора, характера и результатов ранее рассмотренных судами споров об отсутствии у ответчика прав на него, на период рассмотрения которых он продолжал использовать помещения, при наличии обстоятельств, свидетельствующих об отказе арендатора от добровольного возврата спорного имущества после прекращения договора аренды, а также после предъявления указанного иска, являющегося требованием о возврате арендованного имущества, противоправное поведение ответчика не могло быть защищено исковой давностью и выводы судов о пропуске комитетом срока исковой давности по данному иску нельзя признать законными и обоснованными». Поэтому в качестве резюме в обзоре в п. 26 сделан следующий вывод: «При отсутствии в договоре условия о сроке возврата арендуемой вещи срок исковой давности по иску арендодателя о возврате вещи арендатором в случае одностороннего отказа арендодателя от договора аренды начинает течь не ранее отказа арендатора исполнить требование арендодателя о ее возврате». (ПРИМ. АВТОРА: ВЫВОД САМ ПО СЕБЕ ЛОГИЧНЫЙ, НО ВОТ ВРЯД ЛИ ОН РАЗРЕШАЕТ КОЛЛИЗИЮ ПРАВОВЫХ ИНТЕРЕСОВ В ДАННОМ СПОРЕ, А ГЛАВНОЕ, ВРЯД ЛИ ПОМОГАЕТ ОТВЕТИТЬ НА КЛЮЧЕВОЙ ВОПРОС – ЧТО В ИТОГЕ? ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ ПРЕКРАТИЛИСЬ ИЛИ НЕТ? ПРИМЕНЯТЬ П. 2 СТ. 621 ГК ИЛИ СТ. 622 ГК? + НЕ ПОНЯТНО, ПОЧЕМУ ВС РФ ВСЯЧЕСКИ ИЗБЕГАЕТ ФРАЗу «ПРАВО НАРУШЕНО», ВЕДЬ БЕЗ НАРУШЕНИЯ ССЫЛАТЬСЯ НА ИСКОВУЮ ДАВНОСТЬ НЕЛЬЗЯ, УЧИТЫВАЯ СОДЕРЖАНИЕ СТ. 195 ГК РФ).

    Вместо выводов:

    В целом, позиция нижестоящих судебных инстанций представляется логичной и соответствующей смыслу и соотношению п. 2 ст. 621 ГК РФ и ст. 622 ГК РФ.

    Спор, как представляется, должен разрешаться именно на основе оценки того, три последующих года стороны вели себя так, как будто договор аренды есть, или же арендодатель всячески против продолжения арендных отношений. Не случайно в п. 2 ст. 621 ГК РФ есть эта самая оговорка – «арендатор продолжает пользоваться при отсутствии возражений со стороны арендодателя».

    Лайфхак :

    Чтобы уверенно ссылаться на ст. 622 ГК и также уверенно заявлять о неприменении п. 2 ст. 621 ГК, необходимо после отказа от продолжения договорных отношений и заявления требования о возврате арендованного имущества запастись дополнительными доказательствами того, что даже если арендатор продолжает использовать имущество и даже уплачивает арендную плату, арендодатель все равно против этого, а арендную плату принимает “от безысходности”, для целей “здравого смысла” и т.п. в счет некоего, но внедоговорного пользования, на период, так сказать, урегулирования разногласий. С поправкой, разумеется, на принцип добросовестности.

    Читайте также:
    Дарственная или договор дарения в чем разница

    А исковая давность вообще не при чем, пока не найдено то самое нарушенное право, и в споре о применении п. 2 ст. 621 ГК или ст. 622 ГК при прочих равных ссылаться на нее не требуется, пока не разобрались, прекратились договорные отношения или нет.

    Разъяснения о необходимости заключения Договора социальногонайма на занимаемое жилое помещение

    Разъяснения о необходимости заключения Договора социального найма на занимаемое жилое помещение, находящееся в собственности города Москвы (т.е. на квартиру, комнату в квартире коммунального заселения, где граждане зарегистрированы постоянно).

    С принятием новой Конституции и введением в действие Гражданского Кодекса Российской Федерации в стране установились договорные отношения. Договор прочно утвердился как гарант взаимоотношений между людьми, стал основой жизни, ее фундаментальным понятием. Договорные отношения затронули все сферы жизни общества.

    Взаимоотношения между наймодателем и нанимателем строятся на договорной основе, также как и между работодателем и специалистом или заказчиком и подрядчиком.

    Основанием для пользования жилым помещением является Договор. Ордер – это только основание для заключения Договора социального найма, он не подтверждает право пользования жилым помещением, а лишь устанавливает его. Пока нет Договора, наниматель ограничен в правоспособности. Это означает, что житель не может обратиться к собственнику ни по одному из интересующих его вопросов, в том числе и по вопросу приватизации жилья.

    Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, осуществляющий правомочия собственника (города Москвы) в жилищной сфере, в лице его окружных Управлений вместе с территориальными органами государственной власти Москвы (префектурами и управами районов) с 1999 года планомерно проводит работу с москвичами по заключению Договоров социального найма.

    Кроме того, без Договора социального найма у москвичей будут постоянно возникать сложности в общении с ДЕЗ, ГУ ИС, ГКУ ИС и другими организациями, так как без этого документа, как гражданин без паспорта, житель не будет считаться нанимателем. И тогда чтобы получить жилищные документы для представления в органы соцзащиты, здравоохранения, образования, налоговую службу, УФМС и т.д. нанимателю придется доказывать, что он имеет право на их получение.

    Согласно постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2007 года № 1181-ПП «Об обеспечении заключения договоров социального найма с гражданами, жилые помещения которым предоставлены до 1999г. по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы», постановлению Правительства Москвы от 07.08.2007 № 662-ПП «Об утверждении Регламента подготовки договора и/или дополнительного соглашения на право пользования жилым помещением и/или акта передачи жилого помещения Департаментом жилищной политики
    и жилищного фонда города Москвы» и постановлению Правительства Москвы от 02.11.2010 № 990-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 07.07.2007 № 662-ПП» Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы поручено обеспечить в установленном порядке заключение и регистрацию договоров социального найма от имени города Москвы с гражданами, жилые помещения которым предоставлены по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы на право пользования жилым помещением.

    Заключение Договоров социального найма на занимаемые жилые помещения.

    Договор социального найма жилого помещения – это договор, по которому город Москва в лице уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы обязуется передать другой стороне – гражданину жилое помещение в бессрочное владение и пользование для проживания в нем.

    Договор социального найма жилого помещения заключается с гражданами в следующих случаях:

      • если он не был ранее заключен при предоставлении жилого помещения по ордеру на основании решения органа исполнительной власти города Москвы;
      • при предоставлении жилого помещения гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, либо при переселении;
      • в случае необходимости внесения изменений в действующий Договор.

    Дополнительное соглашение заключается между городом Москвой в лице уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы и гражданином в случаях изменения состава семьи постоянно проживающих совместно с гражданином граждан в качестве членов его семьи, замены стороны договора, изменения (уточнения) площади жилого помещения (общей/жилой площади жилого помещения), в иных случаях, предусмотренных законодательством.

    Для подготовки договора социального найма или дополнительного соглашения заявитель или его представитель представляет:

    • ордер (обменный ордер) либо копию ордера (обменного ордера), заверенную в установленном порядке;
    • выписку из решения органа исполнительной власти города Москвы о предоставлении жилого помещения (его копию, заверенную в установленном порядке);
    • расширенную выписку из домовой книги;
    • копию финансового лицевого счета;
    • заявление по форме (выдается на приеме в день сдачи полного комплекта документов);
    • документы, удостоверяющие личность заявителя либо его представителя и подтверждающие полномочия представителя (доверенность, оформленную в установленном порядке);
    • копии документов с представлением оригиналов, удостоверяющих личность всех членов семьи: для граждан старше 14 лет – паспорт, для детей до 14 лет – свидетельство о рождении;
    • документы о заключении либо о расторжении брака;
    • документы подтверждающие родственные отношения;
    • договор социального найма – при заключении дополнительного соглашения;
    • документы, подтверждающие наличие оснований для вселения:
    Читайте также:
    Договор прописки без права проживания образец

    а) согласие совершеннолетних членов семьи, проживающих с заявителем по месту жительства в жилом помещении, и иных лиц, в случаях, предусмотренных законодательством;
    б) решение суда;
    в) иные документы, подтверждающие изменение состава семьи в связи с выбытием кого-либо из членов семьи из жилого помещения;

    • документы, подтверждающие исполнение условий Договора, в том числе по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;
    • документы, подтверждающие изменение (уточнение) площади жилого помещения (общей/жилой площади жилого помещения):

    а) при переустройстве или перепланировке;
    б) при образовании коммунальной квартиры;
    в) в иных случаях, предусмотренных законодательством;

    • иные документы, содержащие сведения об изменениях или обстоятельствах, послуживших основанием для обращения.

    Для сдачи комплекта документов для ознакомления и/или подписания и получения Договора или дополнительного соглашения приглашается заявитель и все совершеннолетние члены семьи, проживающие с ним по месту жительства в данном жилом помещении, с которыми заключается договор. В случае невозможности самостоятельной явки кого-либо предоставляется ими согласие в простой письменной форме (доверенности).

    Все копии документов для заверения предоставляются с подлинниками.
    Срок подготовки Договора социального найма составляет 10 дней

    Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в Западном административном округе находится по адресу: ул.Ельнинская, д.20, корп.1, каб.52.

    Прием граждан осуществляется: понедельник, вторник, среда и четверг с 9.00 до 18.00, пятница с 9.00 до 16.45, перерыв на обед с 13.00 до 13.45

    Каков порядок исключения лица из договора социального найма?

    Действующим гражданским и жилищным законодательством не предусмотрено исключение лица из договора социального найма, в определенных законом случаях возможно прекращение или расторжение договора социального найма в отношении этого лица. В данном материале исключение лица из договора социального найма рассматривается как прекращение или расторжение договора.
    Правовым основанием для прекращения договора социального найма в силу ч. 5 ст. 83 ЖК РФ является утрата (разрушение) жилого помещения либо смерть одиноко проживавшего нанимателя. Смерть нанимателя в случае его проживания с другими членами семьи, включенными в договор социального найма, влечет исключение его из договора социального найма и замену его другим нанимателем (ч. 2 ст. 686 ГК РФ). Исключение лица из договора социального найма (расторжение договора социального найма) возможно в судебном порядке, то есть заинтересованное лицо вправе обратиться с исковым заявлением в районный суд (ст. 24 ГПК РФ) с соблюдением требований ст. ст. 131, 132 ГПК РФ.
    Если гражданин был включен в договор социального найма в качестве члена семьи нанимателя, но не реализовал свое право на вселение в жилое помещение, предоставленное по этому договору, и в нем не проживал совместно с нанимателем, то такой гражданин может быть исключен из договора социального найма как не приобретший право на жилое помещение, предоставленное по этому договору («Настольная книга судьи по гражданским делам» (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. Н.К. Толчеева) («Велби», «Проспект», 2008); «Подготовка гражданских дел к разбирательству в судах общей юрисдикции: Практическое пособие» (Толчеев Н.К., Горохов Б.А., Ефимов А.Ф.) (под ред. Н.К. Толчеева) («Норма», «Инфра-М», 2012)).
    Суды рассматривают иски об исключении лица из договора социального найма, руководствуясь при этом положениями об утрате права пользования жилым помещением и о расторжении договора социального найма (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2021 по делу N 33-19548/2021, Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-34553/2020, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.07.2019 по делу N 33-33845/2019).
    В соответствии с ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, ч. 2 ст. 687 ГК РФ в судебном порядке исключение из договора социального найма (расторжение договора социального найма) жилого помещения по требованию наймодателя допускается в случае:
    — невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
    — разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
    — систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
    — использования жилого помещения не по назначению.
    Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель до обращения в суд может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения (ч. 3 ст. 687 ГК РФ).
    В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением наймодатель устанавливает ему срок для освобождения помещения. Если в установленный срок он не освобождает помещение, он подлежит выселению на основании решения суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).
    Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (ч. 3 ст. 687 ГК РФ).
    Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить их о необходимости устранить нарушения. Если нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ).
    Расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в ЖК РФ основаниям и порядке (ст. ст. 29, 83, 85 — 91 ЖК РФ) (п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», далее — Постановление Пленума ВС РФ N 14).
    Лицо может быть исключено из договора социального найма (договор считается расторгнутым) в силу ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя или членов его семьи на другое место жительства со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
    При этом необходимо учитывать положения п. 32 Постановления Пленума ВС РФ N 14 о том, что при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ).
    Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
    При рассмотрении дела суд выясняет: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
    При установлении обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
    Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
    Кроме того, с иском о выселении из жилого помещения и, соответственно, исключении из договора социального найма родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав. Соответствующий иск (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ) подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав (п. 40 Постановления Пленума ВС РФ N 14).
    Согласно ст. 688 ГК РФ, ст. 84 ЖК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
    В соответствии со ст. 107 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» если в течение установленного срока для добровольного исполнения решения суда о выселении оно не исполнено, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с данного лица исполнительского сбора, устанавливает ему новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без его дополнительного извещения.
    Исполнение требования о выселении включает в себя освобождение помещения, указанного в исполнительном документе, от должника, его имущества, домашних животных и запрещение должнику пользоваться освобожденным помещением.
    Принудительное исполнение требования о выселении производится с участием понятых (в необходимых случаях — при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением соответствующего акта о выселении. В целях принудительного выселения судебный пристав-исполнитель вправе привлечь соответствующую специализированную организацию.

    Читайте также:
    Доп соглашение к договору купли продажи автомобиля

    Материал статьи взят из открытых источников

    Остались вопросы к адвокату по данной тематике?

    Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

  • Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: