Какие договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению

Какие договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению

На этот вопрос ответила главный специалист-эксперт отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Омской области Ирина Троицкая.

Действующее законодательство определяет сделки как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Нотариальное удостоверение сделки представляет собой проверку законности сделки и наличия у каждой из сторон права на ее совершение, которая осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право на совершение нотариальных действий, и, собственно, нотариальное удостоверение сделки в порядке, установленном «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате” (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) (ред. от 26.07.2019 с изм. от 01.09.2019).

Согласно п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если эта форма законодательством не предусмотрена.

Таким образом, стороны сами вправе решить нотариально удостоверить сделку, предусмотрев в соответствующем соглашении условие об обязательном нотариальном удостоверении. Как показывает практика, чаще всего это происходит при совершении сделок, имеющих особую важность для сторон. Следует отметить, что нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки, соответствующей закону.

Что касается случаев обязательности нотариального удостоверения сделок, указанных в законе, то следует иметь в виду, что последствием несоблюдения нотариальной формы будет являться ничтожность совершенной сделки, а именно отсутствие правовых последствий ее заключения.

Принимая во внимание тот факт, что законом установлена обязательность нотариального удостоверения для многих видов сделок, остановим внимание на тех видах сделок, которые имеют отношение к государственной регистрации недвижимости.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом ( п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена.

2. Согласие супруга. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, а также сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, далее – СК РФ).

3. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 41 СК РФ).

4. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

-сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,

-сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда,

-сделок по отчуждению земельных долей,

-сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 “О статусе столицы Российской Федерации” (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) “О государственной регистрации недвижимости” (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019).

5. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не предусмотрена нотариальная форма (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Нотариальная форма договора залога предусмотрена п. 2 ст. 22 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”, в котором указано, что договор залога доли или части доли в уставном капитале общества подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы указанной сделки влечет за собой ее недействительность. Залог доли или части доли в уставном капитале общества подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, и возникает с момента такой государственной регистрации.

6. Договор залога в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, также подлежит нотариальному удостоверению.

7. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК РФ). А договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, также подлежит процедуре обязательной государственной регистрации.

8. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) “О государственной регистрации недвижимости” (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019).

Читайте также:
Трудовой договор между физическими лицами образец

Кроме того, Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” устанавливается обязательная форма нотариального удостоверения сделки по объекту недвижимости, если заявления и документы на государственную регистрацию этой сделки или на ее основании – на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.

При заключении нотариальной сделки важно понимать, что нотариус по сути своей деятельности действует от имени государства. Он может выступать гарантом того, что стороны сделки не были введены в заблуждение и в соответствии с требованиями законодательства заключили именно ту сделку, о которой договорились.

1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения

В соответствии с п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

В первую очередь, нотариальная форма сделки является обязательной в тех случаях, когда закон содержит прямое предписание о необходимости удостоверения сделки у нотариуса.

Так, законодательством Российской Федерации обязательная нотариальная форма предусмотрена в отношении следующих видов сделок.

1) Договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

2) Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением:

  • сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
  • сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
  • сделок по отчуждению земельных долей;
  • сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);
  • договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

3) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

4) Договор залога доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 22 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

5) Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК РФ).

6) Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (ст. 185.1 ГК РФ).

7) Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ).

8) Договор эскроу, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг (ст. 926.1 ГК РФ).

9) Уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (389 ГК РФ, 391 ГК РФ).

10) Завещание (ст. 1124 ГК РФ).

11) Наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ).

12) Брачный договор (ст. 41 Семейного кодекса Российской Федерации).

13) Соглашение об уплате алиментов (ст. 100 Семейного кодекса Российской Федерации).

14) Сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

15) Договор инвестиционного товарищества (ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

16) Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

17) Сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающие обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (ст. 12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

Помимо прямого указания в законе, условие об обязательном нотариальном удостоверении сделки может быть предусмотрено соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. В таких случаях контрагенты зачастую добровольно выбирают нотариальную форму сделки, опасаясь последующего оспаривания факта совершения сделки или возникновения споров о ее содержании и предвидя, что риски подобного рода выше, чем размер нотариального тарифа и временные затраты, связанные с обращением к нотариусу.

Читайте также:
Как написать уведомление о расторжении договора образец

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность .

проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицом нотариально заверенное в соответствии с действующим законодательством письменное распоряжение собственника имущества о том, в чью собственность должно быть передано имущество (часть имущества) после его смерти. это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В каких сделках с недвижимостью необходимо участие нотариуса

Инициатива запретить государственную регистрацию любых сделок по переходу прав собственности на недвижимость без нотариуса обсуждается давно. Ряд законодателей считает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав россиян. Однако пока далеко не все операции с недвижимостью требуют нотариального заверения.

«РБК-Недвижимость» подготовила карточки о том, какие сделки необходимо заверять, в чем заключаются функции нотариуса и сколько стоят такие услуги.

НотариусДля чего он нужен

Нотариус по сути своей работы действует от имени государства. Он проверяет документы на подлинность, саму сделку — на правомерность, а стороны, принимающие в ней участие, — на предмет дееспособности и добровольности принятых решений. Нотариус может выступить гарантом того, что стороны не были введены в заблуждение и в соответствии с требованиями законодательства заключили именно ту сделку, о которой договорились.

СделкиВ каких из них необходимо участие нотариуса

По данным Федеральной нотариальной палаты, обязательному нотариальному удостоверению подлежат любые сделки с недвижимым имуществом в случаях, если происходит отчуждение долей в праве общей собственности, а также при продаже разных долей по одной сделке (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Участие нотариуса необходимо, если сделки совершаются с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину (ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Нотариальному удостоверению также подлежит такой вид договоров, как рента (ст. 584 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нотариус также ведет наследственные дела, которые зачастую касаются передачи недвижимости.

Кроме того, семейным законодательством установлено обязательное нотариальное удостоверение соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в браке (п. 2 ст. 38 СК РФ), а также брачных договоров (п. 2 ст. 41 СК РФ). Эти сделки могут решать вопросы имущественного характера и в отношении недвижимости.

Доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами также должны быть нотариально удостоверены.

Удостоверение по желаниюВ каких случаях участие нотариуса желательно, даже если не необходимо

По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки, рассказали в Федеральной нотариальной палате. Например, заключая договор купли-продажи жилья в простой письменной форме, участники сделки рискуют оказаться в суде, так как при самостоятельном составлении договора можно упустить важные его условия, которые могут привести к нарушению прав и признанию сделки недействительной. Нотариус может помочь составить проект договора и провести юридически значимые проверки в соответствии с требованиями законодательства.

Наконец, если возникнет спор, основанный на нотариально удостоверенной сделке, то ее участнику не придется доказывать в суде обстоятельства, которые удостоверены нотариусом (ст. 61 ГПК РФ). А если сторона по нотариально удостоверенному договору не исполняет принятых на себя обязательств, то принудить такую сторону к их исполнению можно по исполнительной надписи нотариуса, без обращения в суд (ст. 90 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Читайте также:
Договор купли продажи оружия между физическими лицами

ЦеныСколько сейчас стоят услуги нотариуса

За удостоверение нотариальной сделки установлен тариф, который состоит из государственной пошлины (нотариального тарифа) и платы за услуги правового и технического характера. Госпошлина установлена Налоговым кодексом России в зависимости от вида сделки и Основами законодательства Российской Федерации о нотариате.

По данным Федеральной нотариальной палаты, в настоящий момент установлены следующие тарифы на оплату услуг нотариуса, требующих обязательной нотариальной формы:

  • соглашение о разделе имущества, нажитого супругами в период брака, — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
  • договор ренты — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
  • договор отчуждения недвижимости — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
  • брачные договоры — 500 руб.;
  • соглашения об уплате алиментов — 250 руб.

На услуги по заверению сделок по отчуждению недвижимости, не требующие обязательной нотариальной формы, установлены такие тарифы:

детям, родителям, супругам, внукам:

  • при оценке до 10 млн руб. включительно — 3 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки;
  • при оценке свыше 10 млн руб. — 23 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн руб., но не более 50 тыс. руб.;
  • при оценке до 1 млн руб. включительно — 3 тыс. руб. плюс 0,4% от суммы сделки;
  • при оценке от 1 млн 1 руб. до 10 млн руб. включительно — 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 млн руб.;
  • при оценке свыше 10 млн руб. — 25 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн руб., но не более 100 тыс. руб.

УслугиИз чего складывается их стоимость

Стоимость услуг нотариуса складывается из двух частей: установленного законом тарифа за нотариальное удостоверение и плата за услуги правового и технического характера (УПТХ). Стоимость услуг правового и технического характера устанавливается в каждом регионе отдельно решением местной нотариальной палаты. Ознакомиться с размером платы за УПТХ можно на сайте Федеральной нотариальной палаты либо на сайте нотариальной палаты своего региона.

Купля-продажаЧто делает нотариус при таких сделках

При удостоверении договора купли-продажи недвижимости нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки, убедиться в действительности намерений сторон, проверить, не противоречит ли оно требованиям закона. Также нотариус проверяет, принадлежит ли имущество лицу, его отчуждающему. Нотариус получает и фиксирует информацию о наличии или отсутствии обстоятельств и фактов, имеющих юридическое значение.

Нотариальное удостоверение по сути означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Например, нотариус при удостоверении договора проверяет принадлежность имущества, наличие или отсутствие обременений и арестов (запретов), прав третьих лиц, а также наличие или отсутствие совместной собственности супругов, брачного договора. Он также проверяет, есть ли сведения об участниках сделки в Росфинмониторинге и Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве, а также выясняет, признавался ли правообладатель недееспособным или ограниченно дееспособным.

НаследствоКаковы функции нотариуса в наследственных делах

При ведении наследственных дел у нотариуса много функций. Например, он принимает заявления о принятии наследства или об отказе от него, разъясняет правовые последствия этих шагов, извещает об открывшемся наследстве тех наследников, место жительства или работы которых ему известно, принимает претензии от кредиторов наследодателя, принимает меры к охране наследственного имущества (когда это необходимо в интересах наследников, кредиторов или государства).

Он также устанавливает факт, время и место открытия наследства, основания для наследования по завещанию, наличие оснований наследования по закону, наличие прав заявителя на обязательную долю в наследстве, состав и место нахождения наследственного имущества, информацию о стоимости наследственного имущества, наличие или отсутствие обременений, арестов наследственного имущества и многое другое. Наконец, нотариус выдает свидетельства о праве на наследство.

ИнформацияГде можно найти сведения о заверенной нотариусом сделке или завещании

Существует Единая информационная система нотариата, куда попадают сведения обо всех совершенных нотариальных действиях. По данным Федеральной нотариальной палаты, все граждане страны могут свободно получить из системы лишь ряд сведений:

  • сведения о доверенности (о лице, удостоверившем доверенность, дате удостоверения, ее регистрационном номере в реестре нотариальных действий, дате и времени внесения сведений об отмене доверенности в этот реестр в случае, если доверенность отменена);
  • сведения о залоге движимого имущества;
  • сведения об открытых наследственных делах с информацией о нотариусе, в производстве которого находится наследственное дело.

Эти данные можно получить ежедневно и круглосуточно, плата за них не взимается.

По остальным видам нотариальных действий круг лиц, имеющих доступ к информации, ограничен и установлен законодательством.

Сделки с имуществом уязвимых категорий граждан следует удостоверять нотариально

Московский нотариус Елена Образцова рассказала “РГ”, что в России сделки с имуществом уязвимых категорий граждан подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Она подчеркнула, что роль нотариуса при защите прав и интересов таких категорий граждан чрезвычайно велика, особенно в связи с действиями по отчуждению имущества, охране наследства, во время тяжелой и необратимой болезни. При этом, по ее мнению, в российском законодательстве не хватает некоторых правовых механизмов по защите граждан, которые существуют в других государствах. Например, в некоторых странах человек может нотариально оформить доверенность на того, кому готов поручить опеку над собой при потере дееспособности, эта доверенность действует, даже если человек вследствие болезни не отдаёт отчёт своим действиям. В доверенности, в частности, можно дать право не только распоряжаться имуществом, но и разрешить близкому принимать решение о проведении медицинской операции, если сам человек будет не в состоянии это сделать.

Читайте также:
Пример брачного договора супругов образец

– Кого вы считаете уязвимыми категориями?

Елена Образцова: К уязвимым физическим лицам относятся в том числе несовершеннолетние, неграмотные, недееспособные физически и психически, инвалиды.

– Есть какие-то особенности в защите их прав?

Елена Образцова: Инвалидам и неграмотным лицам разрешено осуществлять свои права наравне с незащищенными физическими лицами. Если они не могут поставить подпись – может быть привлечен рукоприкладчик.

Что касается несовершеннолетних, то в кодексе содержится понятие “степень зрелости” и распространяется его действие на некоторые аспекты, в частности на вопросы, не связанные с собственностью.

– Какие, например?

Елена Образцова: Например, обязанность выслушивать ребенка и принимать во внимание его мнение сегодня является важным нормативным направлением, и участие нотариуса в этой функции имеет решающее значение. С 14 до 18 лет они самостоятельно действуют с согласия законных представителей.

– Какова роль нотариуса в защите лиц, которые уже перешли в категорию уязвимых и не могут самостоятельно распоряжаться своим имуществом?

Елена Образцова: Законодательство разных стран имеет различное регулирование этого вопроса. Во многих правопорядках, в том числе и России, есть институты опеки и попечительства, которые применяются в определенных случаях. Назначение опекуна или попечителя производится специализированными органами.

– Может ли человек, чувствующий, что его состояние ухудшается, сам выбрать себе опекуна?

Елена Образцова: Законодательство пока не предусматривает в России доверенности, позволяющей назначить лицо или лиц, которые будут заботиться о человеке и его имуществе. Но человек может оформить заявление в органы опеки и попечительства с просьбой назначить ему опекуном конкретное лицо при потере дееспособности. Полагаю, при наступлении таких обстоятельств данное пожелание будет учтено.

– А выбрать опекуна своему ребенку в случае, если с родителями случится несчастье, возможно?

Елена Образцова: Тот же самый подход: в завещании нельзя указать опекуна своего несовершеннолетнего ребенка. Решение о назначении опекуна принимает только форму опеки или попечительства в связи с интересами опекаемого лица. Факторы, которые учитываются: это принадлежность, возможность взять на себя ответственность за опеку, материальные условия и жилье.

Вместе с тем в органы опеки может быть обращена просьба о назначении конкретного лица опекуном своего ребенка. Речь идет о воле родителей или одного из родителей, которая будет учитываться в первую очередь при принятии решения об опеке.

– Если рассуждать теоретически, какие еще правовые механизмы можно было бы предусмотреть в законодательстве на подобный случай?

Елена Образцова: Во многих странах существуют определенные виды доверенностей – нотариальные доверенности на передачу распорядительных прав. Такие доверенности появились в правоприменительной практике как альтернатива институту попечительства, более сложному по своей процедуре и вследствие этого невостребованному среди граждан. По общему правилу нотариальная доверенность на передачу распорядительных прав выдается одним лицом другому с целью опеки о самом доверителе, управления его имуществом и совершения различного рода действий в случае возникновения какой-либо чрезвычайной ситуации, например, болезни или утраты дееспособности.

– Иными словами: человек сам может выбрать себе будущего попечителя, если сам будет уже не в состоянии заботиться о себе?

Елена Образцова: Да. Доверитель наделяет выбранное им лицо, как правило, близкого родственника, правом управления своим имуществом и распоряжения имущественными правами, а также правом принятия решения о применении в отношении доверителя мер медицинского характера.

Основная особенность нотариальных доверенностей на передачу распорядительных прав состоит в том, что они имеют бессрочный характер, действуют пожизненно до смерти гражданина, и не прекращают свое действие в случае недееспособности доверителя.

– Часто одинокие пожилые люди становятся мишенью для мошенников. Как защищены уязвимые категории граждан от потери недвижимости?

Елена Образцова: К сожалению, в Российской Федерации в отличие от многих стран мира нет обязательной нотариальной формы для всех сделок с недвижимостью. Если бы все сделки с недвижимостью подлежали бы обязательному нотариальному удостоверению, все граждане, в особенности уязвимые категории, были бы защищены от мошеннических действий. Благодаря Единой информационной системе нотариус является участником межведомственного электронного взаимодействия с государственными структурами: Росреестром, налоговой службой, МВД, ЗАГСом, банками, иными инстанциями. Возможность оперативного доступа к информационным базам госструктур позволяет формировать нотариальный документ на основе достоверных юридических сведений. Нотариус несет личную имущественную ответственность за оформленную им сделку с недвижимостью. И, конечно, же он в первую очередь выявляет волю сторон – действительно ли человек понимает условия документа, который подписывает, а также обязательно разъясняет сторонам последствия совершаемой сделки.

Читайте также:
Договор комиссии на оказание услуг образец

– Но все-таки некоторые сделки с недвижимостью надо обязательно оформлять через нотариуса.

Елена Образцова: Да, законодательством Российской Федерации обязательная нотариальная форма предусмотрена в отношении некоторых видов сделок. В том числе обязательному нотариальному оформлению подлежат: договор ренты, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Также в обязательном порядке оформляются через нотариуса сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Таким образом, в Российской Федерации сделки с имуществом уязвимых категорий граждан, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Тем не менее, без введения обязательного нотариального оформления всех сделок с недвижимостью, защита представляется неполной.

– Теперь поговорим в целом. Как лучше сделать, когда хочешь, чтобы в будущем имущество попало в хорошие руки: переписать имущество на родных, оформить завещание, еще что-то? Какие есть варианты?

Елена Образцова: С такими вопросами в нотариальной практике сталкиваюсь ежедневно. Каждый раз приходится решать индивидуально: составить ли гражданину завещание, или оформить какой-либо договор. Если завещание, то с какими условиями? Если договор, то какой? Дарение? Договор передачи недвижимости по ренте (в российском праве есть договоры постоянной и пожизненной ренты, а также передачи по договору пожизненного содержания с иждивением).

– А как решить, что лучше в конкретной ситуации?

– Елена Образцова: Мы подробно расспрашиваем клиентов об обстоятельствах, имеющих значение для выбора правильного варианта. На это решение могут повлиять: личность клиента, возраст, его состояние здоровья, его род деятельности. Также на выбор влияют экономические факторы, доход, имеющаяся собственность. Надо учитывать семейное положение, есть ли супруг, дети. Спрашиваем желание распорядиться своим имуществом, будет ли переход права собственности на имущество, в какой момент необходимо оформить распоряжение при жизни или после смерти. Рассчитываем налоги, платежи в связи с оформлением. Изучаем многое другое. Исходя из ответов на эти вопросы мы можем предложить клиенту тот или иной инструментарий для решения его проблемы. Универсального же рецепта, как поступать, нет.

Если человек хочет распорядиться своим имуществом при жизни, пока он здоров и отдает отчет своим действиям, мы можем порекомендовать ему совершить сделку по отчуждению объекта. Это может быть купля-продажа, дарение,рента и т.п.

– Если человека при жизни все устраивает, но он озаботился тем, что будет с его имуществом после смерти, есть какие-то варианты, кроме обычного завещания?

Елена Образцова: В России альтернативные способы распоряжения правами получили развитие в области наследственного права. Традиционный институт завещаний недавно был дополнен сразу тремя законодательными новеллами – совместными завещаниями супругов, наследственными договорами и наследственными фондами. Так, совместное завещание позволяет супругам по обоюдному усмотрению завещать общее имущество, а равно имущество каждого из них любым лицам.

– А договор что из себя представляет?

Елена Образцова: Наследственный договор представляет собой соглашение между возможным наследодателем и возможными наследниками, которое заключается еще при жизни наследодателя.

– Договор можно заключить только с родственниками или с кем угодно?

Елена Образцова: Наследодатель вправе заключить наследственный договор с любым из лиц, которые могут призываться к наследованию. Особенность наследственного договора заключается в том, что действия, обязанность совершения которых возлагается на контрагента, могут подлежать совершению в любое время: как после смерти наследодателя, так и при его жизни.

– Теперь расскажите о третьей новой форме: наследственном фонде.

Елена Образцова: Наследственный фонд представляет собой фонд, создаваемый во исполнение завещания гражданина и на основе его имущества. После смерти лица, учрежденный им наследственный фонд будет являться равноправным наследником наряду с другими. Такой фонд осуществляет деятельность по управлению полученным в порядке наследования имуществом этого гражданина бессрочно или в течение определенного срока в соответствии с условиями управления наследственным фондом.

О необходимости нотариального удостоверения решений: разъяснения Президиума ВС РФ

25.12.2019 Президиумом ВС РФ утвержден Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения законодательства о хозяйственных обществах (далее – Обзор).

В качестве цели принятия Обзора отмечено обеспечение единообразного применения судами общей юрисдикции и арбитражными судами законодательства РФ о хозяйственных обществах, а также устранение противоречивых подходов при рассмотрении сходных юридических дел.

В отношении практики применения п.3 ст.67.1 ГК РФ, Президиумом приведены следующие тезисы:

1. требование о нотариальном удостоверении, установленное пп.3 п.3 ст.67.1 ГК РФ, распространяется и на решение единственного участника;

Читайте также:
Пример расчета неустойки по договору долевого участия

2. решение общего собрания участников ООО, в соответствии с которым в отношении решений общества будет применяться альтернативный способ подтверждения, требует нотариального удостоверения.

Верховный Суд РФ представленный Обзор уже применил при рассмотрении конкретного дела (Определение от 30.12.2019 №306-ЭС19-25147): положительным в данном Определении является то, что суд не опроверг возможность подтверждения факта принятия решения иным способом, не нотариальным.

Вместе с тем, судьей было указано на возможность применения Обзора в связи с рассмотрением споров, связанных с оспариванием решений общих собрания участников (решений единственного участника), принятых после 25.12.2019.

Действующая до Обзора практика, в большей части, основывалась на том, что требования пп.3 п.3 ст.67.1 ГК РФ не распространяются на решения единственного участника (Письмо ФНС России от 28.12.2016 № ГД-4-14/25209@, Письма ЦБ РФ от 25.11.2015 № 06-52/10054, от 19.11.2014 №31-2-6/6513, от 18.08.2014 №06-52/6680).

Различные подходы к толкованию ст.67.1 ГК РФ, которые зависят от усмотрения правоприменителя, не отвечают требованиям определенности правового регулирования (Постановление Конституционного Суда РФ от 14.01.2020 №2-П, от 18.07.2019 №29-П).

Толкование п.3 ст.67.1 ГК РФ, которое дает Президиум ВС РФ, способствует развитию формального подхода, созданию бюрократических преград в решении экономических вопросов.

Проблема единообразного толкования п.3 ст.67.1 ГК РФ является актуальной в свете разъяснений Пленума ВС о признании ничтожными решений очных собраний участников хозяйственных обществ, не удостоверенных в порядке, установленном п.3 ст.67.1 ГК РФ (п.107 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Общий подход в части признания ничтожными решений собраний, обозначенный ВС РФ, представляется необоснованным, поскольку не учитывает последствия (законный интерес в признании решения недействительным).

Это видно на следующем примере: решение об одобрении крупного займа принято без нотариально удостоверения. Одновременно, все участники общества предоставили поручительство в обеспечение возврата займа обществом.

Насколько нарушены публичные интересы, чтобы признавать ничтожным решение и применять последствия недействительности сделки? Ответа на данный вопрос Обзор не содержит.

В свою очередь, Конституционный Суд РФ указывал на необходимость исследования судами фактических обстоятельств конкретного дела по существу и недопустимость установления одних лишь формальных условий применения нормы (постановления от 12.07.2007 №10-П, от 13.12.2016 №28-П, от 10.03.2017 №6-П, от 11.02.2019 № 9-П и др.).

На наш взгляд, выводы, которые были обозначены в Обзоре, также не соответствуют буквальному прочтению п.3 ст.67.1 ГК РФ:

1. ГК РФ прямо не предусмотрено, что п.3 ст.67.1 ГК РФ распространяется на решения единственного участника;

2. п.3 ст.67.1 ГК РФ в отношении ООО предусмотрены 3 формы подтверждения:

2.1. общее правило: нотариальный способ;

2.2. исключение №1: в порядке, предусмотренным уставом общества;

2.3. исключение №3: в порядке, предусмотренным единогласным решением участников общества.

Обзор, фактически, содержит только две формы для выбора способа подтверждения: нотариальная форма и любая иная форма, предусмотренная Уставом.

Согласно п.3 ст.67.1 ГК РФ, подтверждению подлежит: во-первых, факт принятия решения и. во-вторых, состав участников, принимавших участие в голосовании.

Согласно ст.39 ФЗ от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» предусмотрено для обществ, которые состоят из одного участника, что решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания участников общества, принимаются единственным участником общества единолично и оформляются письменно.

Положения статей 34, 35, 36, 37, 38 и 43 указанного закона не применяются (Определение ВС РФ от 02.10.2015 № 305-ЭС15-12458).

Таким образом, для обществ с одним участником (акционером) не требуется подтверждение состава участников.

Президиум ВС РФ ставит под сомнение факт принятия решения единственным участником: в качестве обоснования необходимости нотариального удостоверения решения единственного участника выступала «необходимость исключить фальсификацию решения, принимаемого высшим органом управления общества».

Бесспорно, нотариальное удостоверение решения способствует минимизации данного риска. Но, если Президиум ВС РФ видит нотариальное удостоверение решения единственного участника как единственный способ исключения фальсификации решения, указанный подход существенно ограничивает возможности корпоративного управления обществом.

Стоит отметить, что при наличии умысла фальсификация не исключена и при нотариальном удостоверении, например, при его подделке.

Указанный Президиумом ВС РФ способ в полной мере не исключает риск фальсификации при выборе способа удостоверения решения в уставе общества, например, если участники укажут на то, что все протоколы в дальнейшем не требуют нотариального удостоверения и подтверждаются подписанием председателем, секретарем и, например, независимым третьим лицом.

Предполагается, что общества с единственным участником находятся в несравнимо большем контроле, чем общества с коллективным участием. В связи с этим, риск рейдерского захвата по указанной причине минимален.

Подход, который применил Президиум ВС РФ, может ставить под сомнение любые документы, исходящие от общества, которые не были нотариально удостоверены, например, доверенности на управление делами общества, составленные в простой письменной форме.

Согласно п.3 ст.67.1 ГК РФ требования применяются к решениям, принятым посредством очного голосования. Следовательно, для решений в порядке заочного голосования данная статья не применяется. Теоретически, подпись на отдельных опросных листах может быть также фальсифицирована.

Читайте также:
Агентский договор на покупку квартиры образец

Стоит отметить, что предметом рассмотрения в Обзоре являлись два дела о признании незаконным отказа регистрирующего органа во внесении изменений в ЕГРЮЛ.

При этом, Президиум ВС РФ не указал на применение указанной позиции в отношении иных корпоративных решений (например, об одобрении сделок). Не указано на применение данных правил в отношении решений учредителей о создании общества, в котором избран единоличный исполнительный орган.

Таким образом, позиция Президиума ВС РФ представляется неоднозначной и требующей дальнейшей переработки с учетом необходимости анализа интересов, которые могут быть затронуты указанным в Обзоре толкованием. Распространение требований о нотариальном удостоверении решений единственного участника, ограничений форм подтверждения решений в ООО с несколькими участниками, в полной мере не исключает рисков фальсификации решения, но вводит непропорциональные ограничения.

Президент Федеральной нотариальной палаты РФ Константин Корсик

Исключение нотариусов из процесса оформления сделок с недвижимостью в 1995 году было ошибкой, поскольку в результате граждане оказались в неравном положении — одни вынуждены совершать сделки через риелторов, другие идут к юристам, третьи действуют самостоятельно, что не исключает риски, считает президент Федеральной нотариальной палаты РФ Константин Корсик. В интервью РИА Новости он рассказал, почему с начала этого года для трех видов сделок введено обязательное нотариальное удостоверение, и возможен ли полный возврат нотариата во все сделки с недвижимостью.

– Константин Анатольевич, идут разговоры, что все сделки с недвижимостью хотят сделать обязательными для заверения у нотариусов. Действительно ли такое возможно?

— К 150-летию нотариата в России прошли парламентские слушания, на которых обсуждалась роль нотариата в защите прав граждан. Во время своего выступления один из разработчиков Гражданского кодекса, советник президента РФ Вениамин Яковлев высказался, что было ошибкой исключить нотариуса из процесса заключения сделок с недвижимостью, и сейчас это нужно исправить. Я согласен с его позицией.

Отмечу, что мы — правоприменители, и Федеральная нотариальная палата не обладает правом законодательной инициативы, мы можем только убеждать в нужности этого правила. Такая норма была заложена в первой части Гражданского кодекса, который был принят в первом чтении в 2012 году. Но потом, когда кодекс стал приниматься по частям во втором чтении, эта норма ушла.

Нам часто задают вопрос, готовы ли нотариусы к введению обязательного нотариального удостоверения всех сделок. Я считаю, что в подавляющем большинстве нотариусы готовы. Если вдруг где-то и возникнут очереди, то у нотариата есть большой кадровый резерв, и законодательство позволяет его увеличивать.

Согласно новому закону, который вступил в силу в конце прошлого года, был определен ряд сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Для чего это сделано?

— В России нотариус был вытеснен из системы оформления прав на недвижимость в ходе либеральных реформ 90-х годов.

Я напомню, что с момента основания нотариата одной из его основных функций является удостоверение сделок с недвижимостью, как это существует сейчас во всех стран континентального права. Когда в 1995 году российские нотариусы были исключены из процесса сделок с недвижимостью, граждане оказались в неравном положении между собой, поскольку одни стали обращаться за помощью к частным маклерам, другие — в риелторские компании, третьи напрямую к юристам, а кто-то решил совершить сделку самостоятельно.

Плюс ко всему в 2013 году была отменена регистрация сделок с жилыми помещениями — раньше регистрировались и сделка, и право, а теперь — только право собственности в Росреестре. Так, государство ушло от контроля за законностью сделок. Самое важное — не был установлен ни один институт, который нес бы имущественную ответственность перед гражданами за возможное нарушение их прав при сделках с недвижимостью.

В итоге сейчас подавляющее число сделок с недвижимостью происходит в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса, что может привести и, увы, приводит к случаям квартирного рейдерства, мошенничеству и другим правонарушениям.

Такие ситуации были проанализированы законодателем, и с этого года обязательными для нотариального удостоверения стали три вида сделок. Это сделки по отчуждению долей в общей собственности, отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или ограниченно дееспособным людям, а также соглашение о разделе совместно нажитого имущества.

– Почему так важно было сделать обязательным к нотариальному удостоверению сделки с долями?

— Судебная практика показывает, что при совершении, например, сделок с долями в простой письменной форме очень часто не соблюдалось преимущественное право покупки остальными собственниками. В частности, в Москве в свое время рейдеры просто скупали доли за копейки. Если бы другие владельцы жилья знали о цене, они бы, возможно, воспользовались правом покупки, но их просто не известили.

Кроме того, происходило мнимое дарение. Если о продаже нужно извещать владельцев долей, то в данном случае этого делать не обязательно.

Читайте также:
Договор купли продажи семян образец

Допустим, в квартире есть долевая собственность бывших супругов, которые в разводе, и есть ребенок. Супруги в конфликте, и отец, чтобы не извещать о продаже бывшую супругу, дарит неким третьим лицам малую часть своей доли, и они перестают быть посторонними. И в итоге отец уже законно продает остальную свою долю этим лицам, и к жене и ребенку подселяется незнакомый человек, начиная их выживать из квартиры или принуждая их продать свою долю за бесценок.

Теперь нотариус за всем этим будет следить и все проверять. Если он видит, что ему предлагают удостоверить мнимую сделку, он откажет в этом. Нотариальное удостоверение означает проведение проверки законности сделки. Подпись нотариуса гарантирует соответствие заключенного договора закону, и нотариус полностью отвечает за свои действия.

– Нет ли здесь дублирования функций нотариата и Росреестра, ведь именно она обязана проводить экспертизу на соответствие сделок закону?

— Росреестр выполняет другие функции. Регистратор может найти ошибки по документу, но тот ли человек его подписал, то ли он имел в виду, он этого уже не может проверить. Нотариус же, удостоверяя сделку, выявляет действительные намерения сторон, их реальное волеизъявление, разъясняет им правовые последствия заключаемой сделки. Поэтому формальная проверка Росреестра не обеспечивает достоверность государственных реестров — сегодня часто случается, что впоследствии суд признает недействительными те или иные сделки, заключенные без нотариуса, в процессе которых права граждан были нарушены, и соответствующие записи в реестре теряют силу.

Например, известны случаи, когда человек купил квартиру, которая ранее была отчуждена с нарушением закона, но на момент сделки об этом не было известно. Записи реестра говорили покупателю, что все происходит законно. А на следующий день суд признал изначальную сделку недействительной, и к этому добросовестному покупателю пришли законные хозяева. В итоге добросовестный покупатель лишался и квадратных метров, и заплаченных денег.

Если мы стремимся к реестру, которому мы могли бы верить, то нужно вернуть нотариуса в сделки с недвижимостью. Ведь нотариус не только обеспечивает необходимую правовую экспертизу сделки и проверяет реальные намерения сторон, но и несет полную имущественную ответственность за свои действия.

Пока реестр будет формироваться документами, составленными иной раз “на коленке”, так и будут возникать проблемы с тем, что данные в Росреестре могут впоследствии оказаться недостоверными.

– Заметно ли увеличилось количество обращений к нотариусам с введением удостоверения по трем видам сделок с недвижимостью?

— Ранее, в 2014 году законодатель повысил привлекательность нотариальной формы сделок — были значительно снижены тарифы, регистрация прав по нотариально удостоверенной сделке стала происходить в ускоренном режиме, нотариус стал работать в режиме «одного окна».

Это привело к тому, что по итогам 2015 года, при заметном снижении количества сделок с недвижимостью в целом, доля нотариально удостоверенных сделок по сравнению с 2014 годом заметно выросла — примерно на 15% по стране, а по Москве — примерно на 30%. Думаю, что, конечно же, в этом году доля нотариально удостоверенных сделок тоже увеличится.

– Если посмотреть на работу нотариуса в сделках с недвижимостью, то можно подумать, что процесс похож на работу риелтора. В чем все-таки преимущества нотариального удостоверения?

— В девяностых годах, когда с устранением нотариуса из этой сферы, образовалась некая правовая лакуна, риелторы взяли себе исторически присущую нотариуса функцию по составлению и оформлению регистрации сделки. При этом, следует отметить, риелторы не стали брать на себя полную имущественную ответственность за свои действия, которая есть у нотариуса.

Мне кажется, что нужно провести “водораздел”, разделив полномочия, и урегулировать ситуацию. Например, во Франции есть риелторы, нотариусы, регистраторы и оценщики. Каждый занимается своим делом, всем хватает работы. А у нас почему-то всем занимаются риелторы.

Нотариус же действует от имени государства, и его ответственность гарантирована, в том числе и обязательной страховкой его профессиональной ответственности. Каждый гражданин должен понимать, что он только приобретает защиту, обращаясь к нотариусу, который несет полную материальную ответственность в случае каких-либо нарушений с его стороны. Поэтому правовая сторона сделки должна обеспечиваться нотариальным удостоверением.

То есть в нормальной ситуации риелтор работает на рынке, находит продавца и покупателя, работает по подготовке условий сделки. За правовую сторону сделки отвечает нотариус, который ее удостоверяет. Регистратор же осуществляет государственную регистрацию прав на основании документов, удостоверенных нотариусом, отвечающим за них.

– Какие сейчас действуют тарифы на совершение сделок с недвижимостью? Допускаете ли вы их снижение, если все массово начнут обращаться к нотариусам?

— В прошлом году, еще до введения обязательной нотариальной формы для ряда сделок, по инициативе Федеральной нотариальной палаты законом были снижены тарифы на все сделки с недвижимостью, где-то в 2,5 раза. В частности, для квартир стоимостью от одного до десяти миллионов тариф стал исчисляться как 7 тысяч рублей + 0,2% от цены квартиры, превышающей 1 миллион рублей.

Читайте также:
Договор купли продажи неприватизированного гаража образец

Если говорить на примере, то тариф на удостоверение купли-продажи квартиры ценой в 5 млн рублей снизился до 15 000 рублей, а если сделка происходит между близкими родственниками — до 13 000 рублей. А тариф по сделкам с недвижимостью, которые стали обязательными для удостоверения, Налоговым кодексом установлен в размере 0,5% от суммы сделок, но не выше 20 тысяч рублей.

– Федеральная нотариальная палата планирует сформировать к 1 января 2018 года компенсационный фонд, который в последствие планируется использовать для возмещения вреда, причиненного нотариусами. Почему было принято решение о его создании?

— На практике, в том числе при сделках с недвижимостью, случается, что нотариус допускает ошибку, и он должен возместить ущерб клиенту. Он возмещается из индивидуальной страховки нотариуса, а если ее не хватает, привлекается коллективная страховка нотариальной палаты. Если не будет хватать и этого, то будут привлекаться средства из компенсационного фонда.

Мы начали формировать компенсационный фонд в январе этого года. Туда направляется 5% от всех поступающих в Федеральную нотариальную палату взносов. Рассчитываем, что к концу года сумма поступлений составит более 50 миллионов рублей, к 2018 году — более 100 миллионов.

Как показывает практика, ошибки нотариуса случаются, но их количество мало, таких случаев единицы. По статистики компании “Ингосстрах”, за 5 лет было всего 55 таких обращений по всем нотариальным действиям на общую сумму более 20 миллионов рублей, из которых было всего несколько сделок с недвижимостью.

– Какая часть суммы будет покрываться из компенсационного фонда?

— Предположим, что квартира была весьма дорогой и стоила целых 50 миллионов рублей. Нотариус был застрахован на 5 миллионов, плюс по каждому случаю Московская городская нотариальная палата страхует на 30 миллионов. Получается, что 15 миллионов по этому иску Федеральная нотариальная палата возместит из компенсационного фонда.

Как видим, для имущественных гарантий нотариуса по рядовым сделкам с недвижимостью достаточно индивидуальной страховки, для более дорогих объектов подкрепленной коллективной страховкой. Компенсационный фонд становится гарантией возмещения ущерба любого размера, как в только что приведенном примере. Конечно же, для получения компенсации нарушение должно быть доказано в судебном порядке.

– Между нотариатом и Росреестром шли разногласия о взаимодействии по поводу подачи документов электронном виде. Расскажите подробнее, в чем проблемы?

Нам хочется, чтобы сервис подачи документов в электронном виде на сайте Росреестра заработал. Сейчас он нуждается в постоянном “ручном” управлении, и его функционирование оставляет желать лучшего.

Есть проблемы, например, при расчете пошлины на регистрацию сделок с недвижимостью. В части расчета долей в недвижимости этот механизм работает неправильно — без учета особенностей, связанных с нормативными актами, рекомендациями Росреестра и Минэкономразвития. Непонятно, каким образом эта проблема появилась, поскольку сами регистраторы знают, какая пошлина будет правильной, но система считает неверно.

Также человек сталкивается с проблемой оплаты этой пошлины. Он может это сделать через систему ГИС ГСП (Государственная информационная система о государственных и муниципальных платежах — ред.), но на практике возникают проблемы с прохождением платежа. Почему-то в других ведомствах, например, в МВД, таких проблем при оплате пошлины не возникает.

Кроме того, к числу основных проблем можно отнести несоблюдение установленных законом сроков регистрации прав при электронной подаче нотариусами документов на регистрацию, несоблюдение сроков предоставления нотариусам сведений из ЕГРП.

Беседовала Евгения ПЕТРОВА

Какие договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Публикации и практика
  • Главная
  • Статьи и комментарии ПЦ “Логос”
  • Сделки подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

Согласно п. 2 статьи 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно:

  1. в случаях, указанных в законе;
  2. в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Таким образом, стороны сами вправе решить нотариально удостоверить сделку, предусмотрев в соглашении условие об обязательном нотариальном удостоверении, хотя по закону оно и не требовалось. На практике это происходит чаще всего при совершении сделок, имеющих особую важность для сторон (или одной из стороны). Нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки, соответствующей закону.

Что касается случаев обязательности нотариального удостоверения сделок, указанных в законе, то напомним, что последствием несоблюдения нотариальной формы, будет являться ничтожность совершенной сделки, то есть отсутствие правовых последствий ее заключения.

Итак, законом установлена обязательность нотариального удостоверения для следующих видов сделок:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Читайте также:
Типовой договор купли продажи квартиры образец

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Нотариальная форма договора залога предусмотрена п. 2 ст. 22 закона N 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”, где указано, что “договор залога доли или части доли в уставном капитале общества подлежит нотариальному удостоверению”.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению (абз. 2 п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

Перевод долга. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 ГК РФ (п. 4 ст. 391 ГК РФ).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом (п. 1 ст. 1124 ГК РФ). Составление завещания в простой письменной форме допускается только в виде исключения в случаях, предусмотренных статьей 1129 настоящего Кодекса (ст. 1124 ГК РФ).

Наследственный договор должен быть подписан каждой из сторон наследственного договора и подлежит нотариальному удостоверению (п. 7 статьи 1140.1 ГК РФ).

Согласие супруга. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 41 СК РФ).

Соглашение об уплате алиментов заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 100 СК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 “О статусе столицы Российской Федерации” (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона) (ст. 42 закона N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (в редакции от 01.07.2017).

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 закона N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (в редакции от 01.07.2017).

Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 11 ст. 21 закона N 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”).

Договор инвестиционного товарищества, включающий в себя политику ведения общих дел (инвестиционную декларацию), все вносимые в него изменения (за исключением установленного частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона случая), дополнительные соглашения и приложения к нему, соглашения о полной или частичной передаче товарищами своих прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества, предварительные договоры об этом подлежат нотариальному удостоверению по месту нахождения уполномоченного управляющего товарища (п. 1 ст. 8 закона N 335-ФЗ “Об инвестиционном товариществе”).

Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения подлежат обязательному нотариальному удостоверению и хранению у нотариуса по месту нахождения партнерства и вступают в силу для участников соглашения об управлении партнерством и третьих лиц с момента такого удостоверения. Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения не подлежат государственной регистрации, и сведения о нем и о содержащихся в нем положениях не вносятся в единый государственный реестр юридических лиц (п. 2 ст. 6 закона N 380-ФЗ “О хозяйственных партнерствах”).

Сделка, направленная на отчуждение доли в складочном капитале партнерства, в том числе предусматривающая обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства, должна быть совершена в нотариальной форме (п. 3 ст. 12 закона N 380-ФЗ “О хозяйственных партнерствах”).

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: