Как зарегистрировать договор аренды квартиры в налоговой

Как сдать квартиру в Москве

1. Что нужно сделать в первую очередь?

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
  • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

6. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Как легально сдавать квартиру в аренду

Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за всё время аренды и ещё наложат штраф. Платить придется примерно 20 % от всего дохода.

Читайте также:
Договор купли продажи кассового аппарата образец

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Читайте также:
Договор найма специализированного жилого помещения образец

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Читайте также:
Договор купли продажи АТС

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция

Сдавая квартиру в аренду, вы получаете доход. А любой доход облагается налогом.

Какие существуют варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья?

Существует 3 способа:

  • налог на доходы физических лиц (по ставке 13%);
  • патент на сдачу жилых помещений в аренду (6%);
  • налог на самозанятость (4%).

Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ?


Шаг 2. В случае необходимости зарегистрируйте договор в Росреестре.

Если договор аренды или найма заключен на срок более 1 года, зарегистрируйте его в Росреестре через МФЦ или портал «Госуслуги». Это необходимо сделать в течение месяца после заключения договора.

Если срок договора менее одного года, регистрация в Росреестре не требуется.

Шаг 3. Соберите документы для подачи налоговой декларации.

  • паспорт;
  • договор найма жилого помещения.

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру или возможность ею распоряжаться, например, свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до июля 2016 года), выписка из Единого государственного реестра недвижимости или договор социального найма

Читайте также:
Договор поручения на продажу автомобиля образец

Шаг 4. Подайте налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту постановки на учет.

Заполнить декларацию можно от руки, если вы лично приедете в налоговую, или в электронном виде, например, с помощью сервиса «Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС». На основании поданной декларации и приложенных документов налоговая начислит сумму НДФЛ к уплате (13% от дохода, полученного от сдачи жилья).

Идти в налоговую сразу после заключения договора не нужно: подать декларацию за доходы в текущем году необходимо до 30 апреля следующего года. Внимательно отнеситесь к срокам подачи декларации: за каждый полный или неполный месяц просрочки вам грозит штраф в размере 5% от суммы налога.

Шаг 5. Уплатите НДФЛ.

Форму квитанции можно скачать на сайте ФНС, заполнить ее самостоятельно и оплатить в банке, а можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц». В этом случае платеж можно провести онлайн в личном кабинете.

Сколько налогов я должен платить от сдачи квартиры в России, если проживаю за рубежом?

Если вы сдаете квартиру в аренду или внаем и проживаете в России более 183 дней в году, вам необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Если же вы находитесь в России менее 183 дней в году, налоговая ставка составит 30%.

Подтвердить статус налогового резидента можно, получив специальный документ через сервис ФНС России. К заявлению на подтверждение статуса можно приложить копии документов, подтверждающие ваше пребывание в России за последние 12 месяцев, например, копии страниц загранпаспорта с отметками о пересечении границы.

Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры?

Еще один способ сдавать жилье легально — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция доступна только индивидуальным предпринимателям. Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от суммы примерного годового дохода, который может получить предприниматель от сдачи недвижимости в аренду. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев. При наличии патента вам не придется платить НДФЛ с доходов, полученных от использования имущества и налога на данное имущество.

В Москве, и ряде крупных городов стоимость патента на сдачу квартиры рассчитывается исходя из ее площади и района, где она находится. В остальных регионах это фиксированная сумма за количество объектов, которое вы планируете сдавать. Стоимость патента можно рассчитать на сайте.

Заявку на оформление патента можно подать лично или в электронном виде на сайте ФНС. Обратитесь в налоговую не позднее чем за 10 дней до предполагаемого начала действия патента. Патент выдадут в течение 5 дней, он вступает в силу с момента выдачи.

Патентная система налогообложения позволяет сэкономить за счет более низкой процентной ставки, чем НДФЛ. Например, если вы сдаете квартиру за 30 тыс. рублей в месяц, сумма, которую вам придется перевести в Налоговую службу при использовании патента составит 21 тыс. рублей. В случае с НДФЛ общая сумма будет почти в два раза больше — 47 тыс. рублей (и может вырасти еще до 50 тыс. с учетом налога на имущество).

Выгодна ли самозанятость для арендодателей (наймодателей)?

Еще один способ оптимизировать налоги от сдачи квартиры — зарегистрировать статус самозанятого. В данном случае ставка налога составит 4% при сдаче квартиры внаем физлицу и 6% при сдаче ее в аренду компаниям. Новый налоговый режим доступен тем, чьи доходы не превышают 2,4 млн рублей в год, то есть доход от сдачи недвижимости не должен быть больше 200 тысяч рублей в месяц.

Самозанятость можно совмещать с работой по найму и с наличием ИП. Сейчас специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» доступен в 80 регионах России.

Еще один плюс режима самозанятости — отсутствие страховых взносов. Отчисления в Пенсионный фонд и на медицинское страхование — дело каждого самозанятого, при этом закон гарантирует им минимальную социальную пенсию даже при отсутствии отчислений. Кроме того, самозанятым доступен один налоговый вычет в размере не более 10 тысяч рублей, что позволит сократить сумму налоговых отчислений в первые месяцы.

Встать на учет в качестве самозанятого можно с помощью мобильного приложения «Мой налог». В нем же нужно регистрировать платежи, на основе которых налоговая будет ежемесячно начислять сумму налога к оплате.

Закон не требует перезаключать договор найма, если арендодатель уже в процессе сдачи квартиры получит статус самозанятого.

Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аренду

Если вы сдаёте жильё за деньги, вам надо платить налоги. Это можно делать разными способами. Рассказываем, какие особенности надо учитывать в каждом случае.

Платить НДФЛ 13% как физическое лицо

Это самый распространённый способ. Если у вас есть квартира, и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения. Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги. Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.

Читайте также:
Как рассчитать неустойку по договору займа

Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. «Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу», — отмечает главный эксперт сервисa NDFLka.ru Дина Платонова.

Когда и как подавать декларацию?

Раз в год, до 30 апреля, надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год. Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.

Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговую инспекцию по месту постоянной или временной регистрации. Бланк можно взять с сайта ФНС или в самой налоговой. Удобно заполнять 3-НДФЛ в электронном виде, например, с помощью программ «Декларация» и «Налогоплательщик ЮЛ» . Подать декларацию можно и онлайн — через Личный кабинет на сайте ФНС или через портал Госуслуг — но для этого понадобится электронная подпись.

К декларации нужно приложить договор найма (аренды), расписку о получении денег или, в случае безналичной оплаты, выписку из банка. «Если договор найма расторгнут раньше, чем было предусмотрено, приложите к декларации письменные пояснения. В них укажите, с какого месяца квартира больше не сдаётся и доходов от сдачи её внаём нет», — говорит Дина Платонова.

Сколько платить?

Сумма НДФЛ составляет 13% от всей суммы арендной платы за год. С этого налога вы можете получить налоговые вычеты. Если в прошлом году вы находились в России менее 183 дней, то вы признаётесь налоговым нерезидентом, и на доходы со сдачи квартиры вам надо заплатить НДФЛ 30%.

Пример. В 2017 году вы сдавали квартиру за 40 000 ₽ в месяц. Ваш доход составил 480 000 рублей за год. До 30 апреля 2018 года вам надо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. И до 15 июля 2018 года — оплатить налог в размере 62 400 ₽ (480 000 x 13%). То есть за год вы заработаете на сдаче квартиры 417 600 ₽.

Когда платить?

Оплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Это можно сделать на сайте ФНС (в графе «Вид платежа» следует выбрать «Налог на доходы физических лиц» и отметить 1 вариант «Форма 3-НДФЛ»).

Платить 6% как ИП на «упрощёнке»

Сразу оговоримся, что по закону открывать ИП нужно, только если вы специально купили одну или несколько квартир, чтобы зарабатывать на сдаче жилья в аренду. В других случаях делать это необязательно, а иногда — не так уж и выгодно.

Когда подавать декларацию?

Индивидуальные предприниматели предоставляют налоговую декларацию тоже раз в год, до 30 апреля. Она подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства. Форма декларации есть на сайте ФНС.

Сколько платить?

Чтобы открыть ИП, нужно терпение и оплата госпошлины в 800 ₽ .

ИП на упрощённой системе налогообложения (УНС), который выбрал объект налогообложения «доходы», оплачивает налог в размере 6% с доходов. Ещё есть объект налогообложения «доходы минус расходы», ставка по которому — 15%, но для арендодателей это совсем невыгодно.

Также ИП раз в год обязан уплачивать страховые взносы. Раньше их размер зависел от МРОТ, но с 2018 года это фиксированная сумма. Взнос на обязательное медицинское страхование составляет 5 840 ₽ в год, в пенсионный фонд — 26 545 ₽ . Если годовой доход ИП больше 300 000 ₽ , то предприниматель обязан перечислить в пенсионный фонд дополнительно 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 ₽ .

К радости арендодателей, ИП без сотрудников имеет право вычесть из налога сумму страховых взносов. Получается, если взносы будут больше, чем налог, то его можно не оплачивать.

Ещё предприниматель должен вести книгу учёта доходов и расходов, причём заводить новую книгу следует каждый налоговый год. Это бесплатно.

Пример. Вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽, в год выходит 480 000 ₽. Как ИП вам надо уплатить взносы на сумму 34 185 ₽ (5 840 ₽ — на ОМС, 26 545 ₽ — на ОПС и 1 800 ₽ — дополнительно на ОПС). Налоги составят 24 000 ₽ (6% от 480 000), это меньше, чем страховые взносы, поэтому их платить не надо. Отдав взносы за ИП, вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 ₽.

Читайте также:
Форма договора ГПХ с физическим лицом образец

Когда платить?

Вносить авансовые платежи по налогу следует каждый квартал. Последний платёж должен быть сделан не позднее 30 апреля. Страховые взносы необходимо выплатить до 9 января следующего года, а дополнительный 1% в пенсионный фонд (если надо) — до 1 июля следующего года.

Какие подводные камни?

Квартира, которую сдаёт в аренду индивидуальный предприниматель, по закону используется в коммерческих целях. Вы не сможете участвовать в её продаже как физическое лицо. Придётся платить налог 6% от суммы продажи — вне зависимости от того, сколько лет квартира была в собственности. «В случае если реализованное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то в отношении дохода от его продажи нельзя использовать никакие имущественные налоговые вычеты», — подтверждает руководитель правового департамента Heads Consulting Диана Маклозян.

Для сравнения: физические лица, которые владеют квартирой более 3 лет (в некоторых случаях — более 5 лет), освобождаются от уплаты налога при продаже этого жилья.

Кроме того, если доход от ИП на УНС 6% — это ваш единственный заработок, вы не сможете получать налоговые вычеты, например: на покупку недвижимости или на лечение.

Купить патент

Получить патент могут только индивидуальные предприниматели, поэтому сначала надо открыть ИП. Пошаговую инструкцию по получению патента можно найти на сайте ФНС, там же есть форма и образец заявления.

Подавать налоговую декларацию, если вы ИП и купили патент, не нужно.

Сколько платить?

Купить патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если вы сдаёте квартиру на долгий срок, лучше выбрать годовой патент. Его стоимость зависит от того, в каком городе вы сдаёте жильё. В Москве на цену патента также влияют округ, район и площадь квартиры. Точную стоимость можно посмотреть на mos.ru . Например, годовой патент на квартиру до 50 кв. м. в Крылатском стоит 18 000 ₽ .

Патент не освобождает от выплаты страховых взносов. Так же, как и ИП на «упрощёнке», в 2018 году предпринимателям с патентом необходимо заплатить 5 840 ₽ за обязательное медицинское страхование и 26 545 ₽ в пенсионный фонд. А ещё надо вести учёт доходов в специальной «патентной» книге .

Пример. Вы сдаёте квартиру до 50 кв. м. в Крылатском за 40 000 ₽ в месяц, это 480 000 ₽ в год. Покупаете патент за 18 000 ₽, платите страховые взносы в размере 32 385 ₽. Ваш годовой доход составит 429 615 ₽.

Когда платить?

Если вы берёте патент на 12 месяцев, то 1/3 от его стоимости надо оплатить в течение 90 дней после начала его действия, оставшиеся 2/3 — до завершения действия патента. Страховые взносы ИП надо уплатить до 9 января следующего года.

Какие подводные камни?

Такие же, как и у ИП на «упрощёнке». Во-первых, с продажи квартиры придётся платить налог 6%. Во-вторых, нельзя получить налоговые вычеты, если доход от сдачи квартиры — ваш единственный заработок.

Налог за сдачу квартиры в аренду

Налог при сдаче квартиры в 2019 году обязаны выплачивать все арендодатели. Такая же ситуация будет сохраняться и в 2020 году. Уклонение от уплаты налогов на доходы — противозаконно. При выявлении факта сокрытия полученной прибыли дело может дойти до уголовной ответственности. Бробанк выяснил, какой налог за сдачу квартиры в аренду 2019-2020 гг. предусмотрен в РФ и как его правильно внести.

Как оформить сдачу квартиры в аренду

При сдаче квартиры или дома внаем правильно оформляйте договор, собирайте необходимые справки и оплачивайте налоги. Чтобы избежать проблем с арендаторами и законом, указывайте некоторые обязательные пункты при заключении соглашения. Чтобы документ был действительным, его должны подписать все участники. Присутствие нотариуса не обязательно.

Заключение договора

Один из главных этапов при сдаче квартиры в аренду — заключение договора между собственником жилья и съемщиком. Соглашение обязательно должно быть составлено письменно и в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Единственно верного образца для оформления такого соглашения нет. Но есть несколько пунктов, которые нужно указать:

  1. Характеристику жилья, которое подлежит аренде. То есть нужно вписать адрес недвижимости, площадь, этажи, число комнат, кадастровый номер.
  2. Размер платежа по аренде и правила расчетов. В договор вносят данные о сумме и сроках оплаты. Обычно платеж вносят ежемесячно в фиксированном размере. Но иногда арендодатели могут установить ежемесячный расчет в зависимости от курса валют, инфляции. При оформлении документов арендодатель может указать возможность повышения суммы, но с ограничениями. Например, не чаще, чем 1 раз в год или не выше, чем на 10%.
  3. Контактные данные и реквизиты обоих участников договора. В этот пункт входят паспортные данные, ИНН, номера телефонов, при безналичном расчете могут быть указаны банковские счета или номера карт.
  4. Дата и место подписания документа.
  5. Гарантии оплаты. В соглашении прописывают условия предоставления задатка и его возврата. Может быть указано обязательное внесение гарантийного платежа на месяц вперед. Эти деньги станут страховкой в том случае, если квартиросъемщик решит выехать из жилья раньше положенного срока и откажется платить. Преждевременный платеж также используют в счет компенсации за сломанную мебель, испорченные ремонт или бытовую технику в квартире.
  6. Сроки действия аренды. Если он не прописан в договоре, то по умолчанию принимают наибольший — 5 лет. Также важны условия расторжения договоренности. В этом пункте обозначают период, в течение которого арендодатель или съемщик обязан сообщить второй стороне об окончании действия аренды.
Читайте также:
Предварительный договор купли продажи гаража образец

Дополнительные нюансы

Обязательно при сдаче недвижимости в аренду составьте акт приема-передачи. Собственникам желательно написать опись и состояние имущества, которое передают на временное пользование съемщику. Тогда становится легче подтвердить пропажу и вернуть компенсацию деньгами.

После составления соглашения и обсуждения его обеими сторонами, договор подписывают. Обращаться к нотариусу при этом необязательно. Если жилье снимают на период больше 1 года, обратитесь в Росреестр для регистрации сделки найма. Во избежание такой процедуры, подписывайте соглашение на 11 месяцев или на неопределенный срок. Но он в любом случае не должен превышать 5 лет. Спустя 5-тилетний срок необходимо составлять новый договор, предыдущий бессрочный при этом считается истекшим.

Подтверждение платежа

После того как договор подписан, арендатор должен вносить платежи в указанном размере к определенной дате. Все факты передачи средств обязательно фиксируйте. Передавать средства арендодателю можно 2 способами:

Способ Описание
Платежи наличными Оформляйте расписку с указанием размера платежа, даты передачи и цели. Подписать расписку обязаны обе стороны.
В безналичном виде на расчетный счет При таком варианте оплаты обе стороны не тратят время на встречу. Подтверждение платежа происходит в банке. Платежные документы заверяет финансовое учреждение.

Обычно собственники принимают решение получать оплату при личной встрече, причем на съемном жилье. Таким образом, они заодно проверяют сохранность недвижимости и переданного в пользование имущества. Если кроме платежей за квартиру снимают и платежи за услуги ЖКХ, операторов или провайдеров, это прописывают в документе отдельно. Размер выплат определяют в расписке и заверяют отдельными квитанциями.

Какие налоги в РФ за аренду жилья

Сдача недвижимости в аренду считается источником пассивного дохода. При этом не имеет значения, арендодатель — физическое или юридическое лицо. По Налоговому Кодексу РФ арендодатели обязаны выплачивать налоги.

Если квартиру сдает в аренду юридическая компания, то возможны несколько исходов:

  • по общей системе расчета налогов платежи определяют как ежемесячный доход, который увеличивает налогооблагаемую базу;
  • по упрощенной системе арендную плату расценивают как официальный доход, но оплата налогов происходит в зависимости от налоговой базы.

Если жилплощадь в аренду передает ее собственник — частное лицо, то он обязан выплачивать подоходный налог в размере 13%. Когда арендодатель нерезидент РФ, то налог за сдачу в аренду составляет 30%.

В апреле 2019 года вышел указ, который запрещает создание хостелов и гостиниц на базе жилых домов. Теперь сдавать жилье в многоквартирных зданиях можно будет только в тех случаях, если дом перевели в нежилой фонд. Правила начали действовать с 1 октября 2019 года.

Последствия для физических лиц

Физическое лицо выплачивает ежемесячно подоходный налог с заработка за предоставление жилья внаем. Собственник квартиры оформляет патент на аренду квартиры или ИП и выплачивает единый налог по упрощенной программе.

Если договор между сторонами не заключен, это считают уклонением от подоходного налога. Чтобы избежать проблем с законом, оформляйте сдачу в аренду официально, по всем правилам.

В ситуации, когда собственник уходил от выплаты налога, но может предоставить уважительную причину своих действий, ему назначают штраф в размере 20% от суммы. Если арендодатель осознанно пренебрегал выплатами государству, то с него снимут штраф в размере 40%.

Как правильно платить налоги

Чтобы внести средства для оплаты налога, соберите необходимые документы и обратитесь в налоговый орган. По статьей 229 НК РФ декларацию за предшествующий год предоставляют в налоговую до 30 апреля текущего года. Доход за 2019 год декларируют до указанной даты 2020 года. В инспекцию можно прийти лично, а можно воспользоваться сайтом Госуслуг. Заполнить декларацию допускается в режиме онлайн по официальной форме. Документы необходимые для декларации дохода и уплаты налога с него:

  1. Ксерокопия соглашения об аренде.
  2. Декларация 3-НДФЛ.
  3. Гражданство РФ или другой страны.
  4. Документы из ЕГРН о праве собственности на сдаваемую недвижимость.
  5. Подтверждение от банка о выплате средств квартиросъемщиком. Если оплата производится наличными, предоставляется расписка.

Налоговая рассматривает документы и высчитывает сумму оплаты до 1 июля. Внести средства можно вплоть до 15 июля, в противном случае возникает нарушение налогового законодательства РФ.

Читайте также:
Разовый трудовой договор с физическим лицом

Как не платить за аренду недвижимости

У арендодателя есть возможность передавать собственность внаем квартиросъемщику и не платить с дохода налог. Такой способ интересен тем, кто не заключает соглашение и не регистрирует заработную плату. Но при таком способе можно навлечь на себя большие проблемы. Уклонение от уплаты налогов — серьезное правонарушение. Таких лиц привлекают даже к уголовной ответственности.

Существует несколько вариантов относительно «легального» освобождения от выплат подоходного налога:

  1. Соглашение о безвозмездном использовании жилья. То есть в договоре указывают, что арендатор будет пользоваться квартирой бесплатно. Но по факту квартиросъемщики платят собственнику в обход законодательства.
  2. Уничтожение старого договора и заключение нового в период с января по апрель, когда приходит период подавать декларацию.
  3. Подписание договора об аренде на срок, который не превышает 11 месяцев. Если в договоре указывают более длительный период, то платить налоги все же придется.
  4. Отсутствие соглашения. При таком варианте возрастают риски, но его до сих пор используют собственники жилья.

Оптимальный вариант освобождения от оплаты подоходного налога — заключение договора на 11 месяцев. В таком случае сдача в аренду считается правомерной. Но во избежание рисков, лучше оформить сдачу жилья официально.

Как безопасно снять жилье и заключить договор. Разъяснения Росреестра

Безопасная аренда квартиры напрямую зависит от грамотно составленного договора и его государственной регистрации. Это главный документ, который регламентирует отношения между собственником и квартирантом и может помочь разрешить спорные ситуации.

Редакция «РБК-Недвижимости» вместе со специалистами управления Росреестра по Москве рассказывает об основных правилах заключения договора найма жилья и способах защиты собственной недвижимости.

Договор найма: краткосрочный и долгосрочный

Наиболее распространенный вариант сдачи жилья в аренду — с договором на краткосрочный период, до одного года, с возможностью дальнейшей пролонгации. Такой договор не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, соответственно, сведения о нем не передаются в налоговую службу, а арендодатели часто уклоняются от уплаты налога.

«Тем не менее данный вариант сделки не может в полной мере обезопасить стороны договора от недобросовестных действий как арендатора, так и арендодателя», — отметили в столичном управлении Росреестра.

Обязательной регистрации в Росреестре подлежит договор найма, оформленный на долгосрочной период — более одного года. Он также сопровождается обязательной правовой экспертизой. В ходе нее госрегистратор проверяет документы на недвижимость: их подлинность и соответствие требованиям действующего законодательства. В случае необходимости собственнику своевременно будет направлено уведомление о возможных неправомерных действиях третьих лиц в отношении его недвижимости. Например, если кто-то попытается пересдать его квартиру.

Аренда и наем: в чем разница

В быту словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья» имеет более широкое значение, чем юридический термин. С юридической точки зрения, правильнее говорить «наем жилья». Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наем» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Как зарегистрировать договор найма

Государственная регистрация договора аренды (найма) удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре. Для проведения этой процедуры одной из сторон (например, собственнику) нужно обратиться в Росреестр с заявлением и необходимыми документами, приложив не менее двух подлинных экземпляров договора аренды. Размер госпошлины за регистрацию договора найма для физлиц составляет 2 тыс. руб.

Срок проведения процедуры составляет пять рабочих дней со дня поступления документов в Управление Росреестра по Москве либо семь дней при обращении в центры «Мои документы». Услуга доступна также в электронном виде на сайте ведомства при наличии у заявителя электронной цифровой подписи (ЭЦП).

«Наличие записи о госрегистрации аренды жилого помещения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке», — подчеркнули в московском Росреестре.

Чек-лист по безопасной аренде от Росреестра по Москве

Независимо от срока, на который будет зарегистрирован договор аренды, важно учитывать рекомендации:

  • перед заключением договора нужно проверить документы арендатора и арендодателя. Список недействительных (утраченных, похищенных) российских паспортов размещен по ссылке;
  • необходимо убедиться в корректности указанных в договоре сведений о квартире (адрес, площадь помещения, описание его состояния и пр.) и ее собственнике;
  • следует внимательно ознакомиться с прописанными в договоре условиями оплаты (сумма, порядок погашения и крайние сроки оплаты), а также с информацией об обязанностях сторон, оплате коммунальных услуг, основаниях для расторжения договора;
  • в договоре можно указать число проверок со стороны арендодателя и перечень лиц, которые будут проживать вместе с арендатором;
  • подписывать договор лучше усложненным вариантом подписи с расшифровкой Ф. И. О. — это затруднит возможным мошенникам процедуру подделки подписи и почерка правообладателя недвижимости;
  • рекомендуется также периодически проверять популярные интернет-порталы и базы недвижимости на предмет объявлений о возможной купле-продаже или пересдаче предоставляемых в аренду объектов недвижимости.
Читайте также:
Оплата по агентскому договору физическому лицу

Нелегальная сдача жилья в аренду становится невыгодной

Государство пытается «обелить» рынок аренды жилых помещений: с одной стороны, усиление налогового контроля и привлечение арендодателей к ответственности за неуплату налогов; с другой – создание для них комфортных условий

Проблема теневого арендного бизнеса долгое время остается нерешенной в России. Так, жилищный фонд, т.е. совокупность всех жилых помещений на территории РФ, характеризуется значительной долей жилья, находящегося в частной собственности. При этом по итогам 2020 г. арендовали жилье порядка 5,7 млн семей (10% от общего числа домохозяйств) 1 . Однако институт аренды жилых помещений почти не приносит дохода в бюджет, так как арендодатели, чаще физлица, уклоняются от уплаты налогов. В то же время, по данным Росфинмониторинга, доля теневой экономики в ВВП России в 2019 г. составляла 20% – это более 20 трлн руб. Поэтому неудивительно, что борьбу с нелегальной арендой государство сегодня ведет комплексно: как путем осуществления налогового контроля и привлечения к ответственности за неуплату налогов арендодателей, так и с помощью создания для них привлекательных условий.

Ответственность арендодателей за неуплату налогов

У собственников жилых помещений при сдаче их в аренду есть несколько вариантов исполнить обязанность по уплате налогов:

  • ежегодно представлять декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, самостоятельно исчислять и уплачивать НДФЛ по ставке 13% с доходов, получаемых от сдачи в аренду недвижимости;
  • зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а затем самостоятельно исчислять налог и представлять отчетность в соответствии с выбранным режимом налогообложения. Выбрать можно УСН, ОСНО или патент. Оптимальным режимом при сдаче в аренду жилья считается упрощенная система налогообложения (УСН): при объекте налогообложения «доходы» налоговая ставка составит 6%, а если объектом налогообложения являются «доходы минус расходы», ставка будет 15% (более подробную информацию об УСН вы найдете в статье «Упрощенная система налогообложения: как уменьшить расходы?»);
  • зарегистрироваться в качестве самозанятого и уплачивать налог на профессиональный доход по ставке 4% или 6%. Понятие «самозанятый» законодательно не закреплено, но исходя из него можно определить цель введения нового налогового режима – упрощение налогообложения для граждан, которым порой сложно разобраться, например, в режимах налогообложения для ИП.

Ответственность за неуплату или неполную уплату сумм налога предусмотрена ст. 122 НК РФ: за неумышленное деяние собственнику помещения грозит взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога, а за умышленное деяние – 40%. Кроме того, ст. 198 УК РФ предусмотрена уголовная ответственность за неуплату налогов, сумма которых за три года превысила 2,7 млн руб.

Арендодателя могут проверить по заявлению арендатора или соседей

Налоговый контроль осуществляется путем проведения налоговых проверок, в том числе выездных.

Рассмотрим пример из судебной практики. По договору займа Л. предоставил М. денежные средства. М. добросовестно исполнял свои обязательства по возврату денег. Но Л. решил, что М. делает это за счет доходов, получаемых от нелегальной сдачи в аренду жилого помещения. Поэтому Л. обратился с жалобой в налоговую инспекцию. В ней он указал, что М. не платит налоги с доходов, получаемых от сдачи в аренду квартиры. После этого налоговый орган провел проверку, но правонарушений не выявил. Л. обратился в суд с исковым заявлением об отмене решения налоговой. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении его требований, а затем и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции поддержал решения нижестоящих судов (постановление Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 27 августа 2020 г. по делу № 2а-3483/2019).

А вот еще один пример. Т. обратился в налоговую инспекцию с документами, которые подтверждали, что Д. сдавала ему в аренду квартиру на протяжении более трех лет. В отношении Д. была проведена налоговая проверка. По ее результатам было выявлено, что Д. с 2008 г. по 2011 г. сдавала Т. квартиру, но полученные доходы не декларировала и налог не уплачивала. Налоговый орган привлек Д. к ответственности по п. 3 ст. 122 НК РФ (апелляционное определение Московского городского суда от 4 сентября 2014 г. по делу № 33-19969/2014).

И подобных примеров немало. Причем суды вышестоящих инстанций зачастую занимают сторону налоговых органов: кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 8 сентября 2020 г. № 88а-21291/2020 по делу № 2а-5533/2020, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 июня 2021 г. № 33а-11304/2021 по делу № 2а-1200/2021, апелляционное определение Московского городского суда от 30 ноября 2016 г. по делу № 33а-46879/2016.

Таким образом, проверки по вопросу нелегальной сдачи жилья в аренду налоговые органы могут проводить даже по заявлению третьих лиц. Ухудшение отношений с арендатором, соседями или знакомыми уже создает риск привлечения арендодателя к ответственности. Более того, не все арендаторы являются добросовестными. Если они не вносят арендные платежи, наносят ущерб имуществу арендодателя, используют квартиру не по назначению, в том числе для складирования, субаренды или осуществления незаконной деятельности, – в таких случаях защитить свои интересы без риска привлечения к налоговой ответственности арендодатель может только при сдаче в аренду жилого помещения легально.

Читайте также:
Договор хранения возмездный или безвозмездный

Комфортные условия для арендодателей

1. Введение нового налогового режима для самозанятых.

В 2019 г. введен специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», который будет действовать 10 лет. Переход на НПД осуществляется добровольно. На это имеют право физические лица и индивидуальные предприниматели. После регистрации в качестве самозанятого можно будет платить налог с доходов от сдачи в аренду недвижимости по льготной ставке: 4% – если помещение снимает физлицо, 6% – если его арендует юрлицо. Однако сумма дохода в течение года не должна превысить 2,4 млн руб. Ограничений по сумме месячного дохода не предусмотрено.

Чтобы стать самозанятым, достаточно пройти регистрацию через приложение «Мой налог». Это займет несколько минут. Причем доступны несколько способов регистрации. Для этого понадобятся: паспорт и фотография, которую можно сделать на камеру смартфона; либо ИНН и пароль, которые используются для доступа в личный кабинет физлица на сайте nalog.ru; либо учетная запись портала госуслуг. Заполнять бумажное заявление и посещать налоговую инспекцию не придется.

Учет доходов и расчет налогов ведется в мобильном приложении. Представлять налоговую декларацию не нужно. И контрольно-кассовая техника не понадобится.

(Больше полезной информации о применении налога на профессиональный доход вы найдете в подборке материалов на тему «О самозанятости – в деталях»).

2. Законодательные изменения.

Разработан проект постановления Правительства РФ о внесении изменений в госпрограмму «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Согласно проекту решить проблему нахождения арендного фонда в теневом секторе экономики поможет улучшение жилищных условий граждан за счет повышения доступности найма жилья, в том числе для людей с низкими доходами. Для этого предлагается реализовать следующие мероприятия: налоговое стимулирование; уменьшение размера госпошлины, уплачиваемой при регистрации договоров аренды; расширение мер жилищной поддержки путем предоставления возможности долгосрочной аренды; создание наемных домов; субсидирование арендной платы; выдача индивидуального сертификата на аренду жилья. В этот перечень включена еще одна инициатива – предоставление гражданам налогового вычета на сумму в размере арендных платежей. Однако Минфин ее отклонил. Как отметил заместитель министра финансов Алексей Сазанов, ожидаемый эффект не оправдает потери бюджетов регионов.

Стоит отметить, что Минстрой совместно с ДОМ.РФ разработал концепцию программы по созданию недорогого наемного жилья с целью обеспечения доступности долгосрочного найма жилых помещений для семей с невысокими доходами. Программа льготной аренды уже запущена. Например, в декабре прошлого года в Воронеже введен в эксплуатацию дом на 165 квартир, в котором 41 жилое помещение сдается в аренду на льготных условиях. Арендатор уплачивает только 20% арендной ставки. Поэтому, скажем, однокомнатную студию можно арендовать всего за 2,9 тыс. руб. в месяц при рыночной цене около 14,6 тыс. руб. в месяц. К 2023 г. планируется запустить около 10 подобных домов.

Кроме того, Минстрой готовит законопроект, предусматривающий создание государственной информационной системы по учету договоров аренды жилых помещений. Электронная площадка станет местом поиска подходящего жилья, заключения безопасных сделок, уплаты налогов. Арендаторам будет надежнее найти жилье через эту систему, а арендодателям, желающим получить доход от сдачи недвижимости, придется выходить из тени.

Арендодателям стоит задуматься о легализации своей деятельности

Разговоры об усилении государственного контроля на рынке аренды ведутся давно. Сегодня можно заметить, что происходит это постепенно, – вероятно, арендодателям дали время для выхода из тени. Параллельно для них и арендаторов пытаются создать благоприятные условия. Все эти меры нацелены на урегулирование арендных отношений. В скором времени у арендодателей не останется возможности нелегально сдавать в аренду жилые помещения без последствий. Поэтому уже сейчас стоит задуматься о легализации своей деятельности.

Целесообразно зарегистрироваться в качестве самозанятого и начать уплачивать налог на профессиональный доход. Но нужно помнить, что данный налоговый режим будет действовать до 31 декабря 2028 г. В этот период ставки налога не изменятся, но потом они могут быть увеличены. Тем не менее, учитывая тенденцию к усилению налогового контроля, направленную на «обеление» рынка аренды жилых помещений, выгоднее сдавать жилье легально и уплачивать налоги с применением пониженной ставки, чем оказаться привлеченным к ответственности – возможно, даже к уголовной.

1 Проект Правительства РФ «Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года».

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: