Как расторгнуть договор с риэлторским агентством

Как правильно и без последствий расторгнуть договор с риэлтором

Люди, заключающие договор с риэлторами, не всегда довольны качеством услуг. Иногда человек сам находит покупателя или нужный вариант жилья, проводит сделку и тогда агенту платить не за что. Рассказываем, как расторгнуть договор с агентством недвижимости.

Как правильно расторгнуть договор с риэлтором

Обратившись в агентство за определенным набором услуг, граждане заключают письменное соглашение, где прописаны обстоятельства сделки, ответственность сторон, форс-мажоры и пр. У каждой риэлторской организации свои бланки, кроме тех случаев, когда жилье продается в ипотеку – форму предоставляет банк.

Перед тем, как подписать такой договор, нужно убедиться, что там нет ничего лишнего, о чем агенты не сообщали и с чем бы клиент заведомо не согласился. Внимательно надо ознакомиться с пунктом, где прописаны обязательства конторы: размер вознаграждения посреднику, авансы, задатки и полный перечень оказываемых услуг. В случае нарушений следует обратиться к законодательству.

Как уведомить агента о расторжении

Нужно составить уведомление в письменной форме, в двух экземплярах, обязательно указать дату, с какого числа прекращается действие обязательств. Уведомление о расторжении договора с агентством недвижимости надо вручить лично сотруднику, чтобы он поставил дату и подпись на втором экземпляре.

Затраты на рекламу

Агентство должно представить отчет, какую сумму затратило на рекламу объекта и каков результат. Этим отчетом являются смотровые листы с подписью клиента, адресом, датой и прайс каждого показа. Нет их – нет оплаты.

При наличии такого документа контора вправе удержать определенную сумму в счет расходов на рекламирование недвижимости. Этот пункт должен быть в договоре.

Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без уплаты неустойки штрафа

Часто договор содержит пугающие указания, что клиент будет платить штраф, если недвижимость продаст без участия агента. Этот пункт следует исключить и настаивать на равноправной ответственности: агентства также должны нести санкции за неустойку и неисполнение обязательств.

Клиент защищен законом «О защите прав потребителей», поэтому все обстоятельства договоренностей нужно отражать на бумаге и заверять печатью и подписью. По закону, агентство, не выполнившее обязательства, прописанные в договоре, не имеет права требовать штраф за разрыв соглашения. Если клиент продал квартиру сам или с помощью другого риэлтора, значит, первое агентство не выполнило свою часть договоренности. И клиент вправе расторгнуть договор с риэлтором без штрафов и неустоек.

Если недвижимость продал продавец, а агентство требует комиссию

Агенты могут утверждать, что, несмотря на то, что клиент сам осуществил продажу объекта, есть договор, значит, есть комиссия. Это не так. Согласно законодательству, если контрагент действительно понес расходы – нужен отчет. Нет отчета – нет комиссии.

Если заказчик произвел оплату по соглашению, а потом решил разорвать договор

Полную оплату услуг лучше заранее не производить. Но если это делано, а услуги не предоставлялись, то, получив уведомление, Деньги должны вернуть в течение 12 суток. За отказ агентство будет платить штраф по решению суда.

Многие агентства идут на хитрость, играя терминами. Слово «аванс» означает, что клиент, независимо от того по каким причинам расторгнут договор, получает свои деньги обратно. «Задаток» означает, что если о расторжении договора заявил клиент, то сумма, переданная в счет оплаты услуг, не возвращается. Но следует помнить, что если удастся доказать вину агентства в расторжении соглашения, то они должны будут вернуть задаток в двойном размере. Заказчик может выставить требования о возврате денег, так как исполнитель не выполнил условий соглашения в определенный срок.

Эксклюзивный договор с агентством расторжение в одностороннем порядке последствия

Такая форма соглашения предполагает больше ответственности, чем обычный договор. Важный пункт – клиент не имеет права обращаться в другие агентства, чтобы совершать сделки с той же недвижимостью. Основные условия:

  • Клиент передает свои права собственника конторе, своего рода доверенность на распоряжение объектом.
  • Исполнитель по максимуму рекламирует квартиру, консультирует заказчика и сопровождает на всех этапах сделки.
  • Такая договоренность защищает от мошеннических операций и является гарантом удачного завершения сделки.

При желании и грамотных действиях заказчика этот договор можно расторгнуть. Согласно законодательству РФ (ГК п. 1 ст. 450) деньги, внесенные как предоплата за услуги, возвращаются полностью в случае одностороннего расторжения договоренности.

Как не допустить негативных последствий

Главное – обращаться в проверенные организации, хорошо зарекомендовавшие себя. Такие агентства держат репутацию и не станут пятнать себя ради неустоек. Следует насторожиться, если риэлтор сходу предлагает заключить договор, подробно не обговорив все формальности.

Образец письма об отказе риэлторских услуг

Письмо составляется в свободной форме. Нужно указать название агентства, ФИО клиента, адрес объекта, номер договора, дату составления письма. Если есть причина отказа, она прописывается на усмотрение составителя.

Заключение

Если агентство не выполнило обязательства, заказчик в любое время может самостоятельно расторгнуть договор с риэлтором, ссылаясь на закон «О защите прав потребителей».

Читайте также:
Как правильно составить договор аренды нежилого помещения

Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Решение № 2-793/2017 2-793/2017

М-89/2017 М-89/2017 от 15 мая 2017 г. по делу № 2-793/2017

Мотивированное
решение изготовлено в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль «15» мая 2017 года

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Патрунова С.Н.,

при секретаре Грачевой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Агентство недвижимости «76 Регион» к Чернову В.С. о взыскании штрафа,

ООО «Агентство недвижимости «76 Регион» обратилось в суд с иском к Чернову В.С.. В заявлении указало, что 15.11.2016 года между истцом и ответчиком был заключен Договор №28КА с продавцом на поиск покупателя (далее по тексту – Договор №28КА), согласно условиям которого предметом договора является совершение ряда действий агентом в интересах клиента, направленных на поиск покупателя на объект недвижимости, расположенный по адресу: (далее по тексту – Квартира №17). Согласно п. 1.2 Договора №28КА он является эксклюзивным агентским договором, что означает, что Клиент не вправе без предварительного согласия агента заключать аналогичные договоры с физическими лицами или организациями, а также не вправе самостоятельно совершать действия, направленные на достижение результата, предусмотренного настоящим договором. В соответствии с п. 1 ст. Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 52. Агентирование > Статья 1005. Агентский договор” target=”_blank”>1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Заключенный между сторонами договор, исходя из его предмета, надлежит квалифицировать как агентский договор. Согласно п. 1 ст. Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 52. Агентирование > Статья 1007. Ограничения агентским договором прав принципала и агента” target=”_blank”>1007 Гражданского кодекса РФ агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора. В соответствии с п. 4.1 Договора №28КА срок его действия определен сторонами до 15 января 2017 года включительно. Согласно п. 5.1 Договора №28КА в случае досрочного отказа клиента от продажи объекта на условиях настоящего договора он выплачивает агенту штраф в размере руб. Вместе с тем, из полученной в рамках действий по поиску покупателей на квартиру истцом выписки из ЕГРП от 22.12.2016 года истцу стало известно о том, что 05.12.2016 года на основании Договора купли-продажи от 30.11.2016 года, удостоверенного нотариусом Ярославского нотариального округа ФИО3, был зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанную квартиру к ФИО1 ( доли в праве общей долевой собственности) и ФИО2 ( доли в праве общей долевой собственности). Действия ответчика, связанные с продажей жилого помещения, минуя ООО «Агентство недвижимости «76 Регион», следует расценивать как нарушение условий заключенного между истцом и ответчиком договора и фактический односторонний отказ ответчика от исполнения заключенного агентского договора, поскольку его исполнение в настоящее время невозможно. Истец надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору вплоть до настоящего времени. В частности, на многоквартирном доме, в котором располагается проданная ответчиком квартира, был вывешен баннер о продаже квартиры с указанием номера телефона ООО «Агентство недвижимости «76 Регион»; истцом в сети Интернет были размещены объявления о продаже квартиры.

На основании изложенного, истец просил взыскать с Чернова В.С. в свою пользу штраф в размере руб., отнести на ответчика расходы по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании ответчик Чернов В.С., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Васильева Н.С., против удовлетворения исковых требований возражали. Дали непротиворечивые пояснения о том, что Чернов В.С. и Васильева Н.С. являлись долевыми собственниками Квартиры №17. Черновым В.С. подписан Договор №28КА, в то время как Васильева Н.С. участия в заключении указанного договора не принимала. В день подписания Договора №28КА сотрудник истца повесил баннер на стену дома, были также выложены объявления о продаже в сеть Интернет. Посоветовавшись с Васильевой Н.С., решили, что от указанного договора ответчик откажется. На следующий день после заключения Договора №28КА ответчик позвонил истцу, сказал, что отказывается от договора. Отказ был обусловлен тем, что сотрудники истца сказали, что больше чем за руб. квартиру не купят, в то время как ответчик и третье лицо считали, что квартира стоит руб.. Ответчик предложил возместить расходы на вывешивание баннера, на размещение объявлений в сети интернет, но сотрудники истца отказались. В последующем между Черновым В.С., Васильевой Н.С., с одной стороны, и ОРГАНИЗАЦИЯ, с другой стороны, был заключен Договор на оказание риэлторских услуг по реализации объекта недвижимости, в рамках которого и найден покупатель на Квартиру №17. Отчетов агента ответчику не предоставлялось.

Читайте также:
Подлежит ли государственной регистрации договор безвозмездного пользования

В судебное заседание не явился представитель истца по доверенности Живов А.А.. В письменном ходатайстве просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Заслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что Чернов В.С. и Васильева Н.С. являлись долевыми собственниками (по доле в праве у каждого) на Квартиру №17. 30.11.2016 года Квартира №17 продана ими в долевую собственность (по доле) ФИО1, ФИО2 за руб.

Указанное обстоятельство не свидетельствует о наличии оснований для взыскания штрафа в сумме руб. с ответчика по следующим основаниям.

Договор №28КА предусматривает, в том числе, следующие условия:

– предметом Договора является совершение ряда действий Агентом в интересах Клиента, направленных на поиск Покупателя на Объект недвижимости (квартира) (далее Объект) по адресу: (п. 1.1. Договора №28КА);

– настоящий договор является эксклюзивным агентским договором, что означает, что Клиент не вправе без предварительного согласия Агента заключать аналогичные договоры с физическими лицами или организациями, а также не вправе самостоятельно совершать действия, направленные на достижение результата, предусмотренного настоящим договором (п. 1.2. Договора №28КА);

– Агент обязуется (п. 2.1.1 – 2.1.9 Договора №28КА):

осуществлять поиск потенциальных покупателей способами по усмотрению Агента, в том числе: размещать информацию об Объекте на веб-сайте Компании в сети «Интернет», размещать информацию об Объекте на рекламных площадках в сети «Интернет», размещать информацию об Объекте в средствах массовой информации;

провести анализ рынка и выбрать оптимальную стратегию продажи Объекта;

при необходимости организовать предпродажную подготовку Объекта;

рекомендовать Клиенту стоимость Объекта, исходя из реалий, рынка, наличия конкурентных предложений и ожидаемых сроков реализации;

подготовить презентацию Объекта для формирования предложений потенциальным Покупателям;

организовать бесперебойный приём и обработку звонков и заявок от потенциальных Покупателей;

информировать Клиента обо всех входящих звонках по Объекту и тенденциях изменения окружающей конкурентной среды;

организовывать показы Объекта потенциальным Покупателям в согласованное с Клиентом время;

участвовать в переговорах с Покупателем Объекта либо его представителем на стороне Клиента;

– Агент вправе (п. 2.2.1-2.2.2 Договора №28КА):

заключить с найденным Покупателем от имени Клиента Соглашение с покупателем на условиях, не противоречащих Договору и получить в интересах Клиента в счет стоимости Объекта от Покупателя денежные средства в виде обеспечения обязательства Покупателя заключить с клиентом договор купли-продажи Объекта. В соответствии с п. 4. ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 10. Представительство. Доверенность > Статья 185. Общие положения о доверенности” target=”_blank”>185 Гражданского кодекса РФ стороны определяют, что Договор одновременно является доверенностью для выполнения обязательств Компании по заключению или расторжению от имени Клиента Соглашения с Покупателем. Срок действия доверенности составляет срок действия Договора;

привлекать за свой счет третьих лиц для исполнения Договора;

– Клиент обязуется (п. 2.3.1.-2.3.3 Договора №28КА):

предоставить Агенту полную и достоверную информацию об Объекте;

своевременно информировать Агента обо всех обстоятельствах, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении паспортных и иных персональных данных Клиента;

предоставить Агенту исключительное право совершения действий, необходимых для выполнения настоящего Договора, обязуется все свои переговоры об условиях любых сделок и действий, касающихся Объекта, вести через Агента;

оплатить стоимость услуг Агента;

– клиент вправе (п. 2.4.1-2.4.3. Договора №28КА):

требовать от Агента полного и своевременного исполнения Договора;

получать от Агента все сведения о ходе исполнения Договора;

получать от Агента консультации по всем вопросам, связанным с исполнением Договора;

– в случае досрочного отказа Клиента от продажи Объекта на условиях настоящего Договора он выплачивает Агенту штраф в размере не менее руб. в течение 5 (пяти) календарных дней с даты получения информации об отказе, а также оплачивает Агенту понесенные им расходы в связи с выполнением им действий в рамках настоящего договора и фактически совершенные к моменту одностороннего отказа Клиента действия в соответствии с прейскурантом Агента (п. 5.1. Договора №28КА);

– стороны договорились, что если Клиент не является собственником объекта/имеются иные сособственники объекта, должно быть получено их согласие на выполнение Сторонами условий настоящего договора в следующем виде: Сособственники/Собственник с условиями настоящего Договора согласны, принимают на себя обязательства Клиента и несут солидарную ответственность за исполнение обязательств Клиента по настоящему Договору (п. 5.5. Договора №28КА);

– Клиент обязуется оплатить Агенту стоимость услуг по продаже Объекта и сопровождению сделки в размере руб. (п. 6.19 Договора №28КА).

Суд приходит к выводу, что Договор №28КА не является заключенным.

В силу п. 1 ст. Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 2. Общие положения о договоре > Глава 28. Заключение договора > Статья 432. Основные положения о заключении договора” target=”_blank”>432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Читайте также:
Договор временного найма на работу образец

Из п. 5.5 Договора №28КА следует, что существенным условием договора являлось наличие согласия второго сособственника Квартиры №17 – Васильевой Н.С., сведения о принадлежности которой ? доли в праве собственности на Квартиру №17 были указаны в п. 6.2. Договора №28КА.

Доказательств наличия согласия со стороны Васильевой Н.С. на заключение Договора №28КА не представлено, наличие такого согласия ответчиком и самой Васильевой Н.С. отрицалось. Таким образом, Договор №28КА не заключен, а следовательно, какой-либо штраф на основании указанного договора взыскан быть не может.

Даже если условно предположить, что Договор №28КА является заключенным, штраф взысканию не подлежит.

В силу п. 1 ст. Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 52. Агентирование > Статья 1005. Агентский договор” target=”_blank”>1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Согласно п. 1 ст. Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 39. Возмездное оказание услуг > Статья 779. Договор возмездного оказания услуг” target=”_blank”>779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии со ст. Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 2. Общие положения о договоре > Глава 27. Понятие и условия договора > Статья 431. Толкование договора” target=”_blank”>431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Содержание Договора №28КА свидетельствует о том, что он является договором возмездного оказания услуг, перечисленных в п. 2.1 указанного договора. Договор №28КА не содержит обязательств истца, характерных для агентского договора. П. 2.2.1 Договора №28КА, во-первых, предусматривает право, а не обязанность истца заключить с найденным покупателем какое-то Соглашение. Во-вторых, предмет указанного Соглашения не определен, в связи с чем данное условие нельзя признать согласованным.

В п. 6.19 Договора №28КА цена определена в твердой сумме, что характерно для договора возмездного оказания услуг, в то время как по агентскому договору принципал обязан уплатить агентское вознаграждение за (ст. Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 52. Агентирование > Статья 1006. Агентское вознаграждение” target=”_blank”>1006 ГК РФ) а также возместить агенту издержки по исполнению поручения в соответствии с отчетом агента (ст. Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 52. Агентирование > Статья 1008. Отчеты агента” target=”_blank”>1008 ГК РФ). Каких-либо положений о предоставлении истцом ответчику отчетов Договор №28КА не содержит.

Вопрос о взыскании фактически понесенных расходов истцом не ставится.

Истец, как потребитель, в любом случае имел право отказаться от исполнения Договора №28КА.

В соответствии с п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016) условие договора возмездного оказания услуг, заключенного с потребителем, устанавливающее санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ничтожно. На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей. Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 1. Основные положения > Глава 1. Гражданское законодательство > Статья 3. Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права” target=”_blank”>3, пп. 4 и Раздел I. Общие положения > Подраздел 1. Основные положения > Глава 1. Гражданское законодательство > Статья 5. Обычаи” target=”_blank”>5 ст. Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 2. Общие положения о договоре > Глава 27. Понятие и условия договора > Статья 426. Публичный договор” target=”_blank”>426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей. В силу п. 1 ст. (ред. от 11.06.2021) > “О защите прав потребителей” > Глава I. Общие положения > Статья 16.1. Формы и порядок оплаты при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг)” target=”_blank”>16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. С учетом приведенных норм права условие договора оказания услуг по покупке объекта недвижимого имущества, закрепляющее обязанность ответчика по выплате истцу неустойки в случае отказа от исполнения договора, то есть устанавливающее санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ущемляет предусмотренное законом право истца (потребителя) в любое время отказаться от оказания услуги и возместить ответчику (исполнителю) понесенные расходы.

Читайте также:
Договор купли продажи маломерного судна

Таким образом, п.5.1. Договора №28КА в любом случае является недействительным, не подлежащим применению.

В удовлетворении исковых требований ООО «Агентство недвижимости «76 Регион» к Чернову В.С. о взыскании штрафа отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Как агенты-мошенники мешают владельцам продать или сдать квартиру

Игра на нервах. Риелтор шантажом и угрозами вынуждает сотрудничать с ним

Если собственник самостоятельно размещает объявление о продаже или аренде квартиры на сайтах объявлений, ему начинают звонить агенты и предлагать свои услуги. Некоторые могут быть навязчивы и даже грубы, запугивая и угрожая: «Вы сами ничего не продадите», «Вы не знаете рынок», «У меня есть клиенты, но я им вашу квартиру показывать не стану, если вы не будете сотрудничать со мной», «Вас обманут — останетесь и без денег, и без квартиры, если сами будете вести сделку».

Как бороться?

Использование инструментов давления — первый признак недобросовестного риелтора. Профессионалы знают, что если стоит задача продать жильё, то рано или поздно это получится. Если агент пытается играть на нервах, то способ борьбы простой: не иметь с ним никаких дел.

«Навредить такой риелтор не может никак, — считает ведущий эксперт офиса „Сущевский“ компании „Миэль“ Евгений Коноплёв. — После вашего вежливого и твёрдого „нет“ он просто переключается на следующего собственника. Тратить время на то, что не принесёт ему денег, у него нет никаких мотивов».

Профессионалы советуют владельцам, решившим продавать жильё самостоятельно, быть осмотрительнее и лучше «фильтровать» звонки не только от агентов, но и от потенциальных покупателей.

«Могут звонить участники альтернативных сделок, которые ещё не подобрали вариант на замену, непонятно, когда подберут и подберут ли вообще. При этом они уже пытаются связать продавца обязательствами, — рассказывает директор департамента вторичного рынка компании „Инком-Недвижимость“ Михаил Куликов. — Настаивают на том, чтобы собственник никому не показывал квартиру или даже снял объявление. При этом не факт, что они купят квартиру — могут отложить сделку на неопределённый срок, выбрать другую квартиру или вообще отказаться от продажи и покупки недвижимости».

Продать квартиру самостоятельно владелец, конечно же, может — и покупателей найти, и провести сделку. Но времени и внимания потребуется больше.

Договор с неустойкой за расторжение со стороны продавца

Агент предлагает заключить договор с неустойкой за расторжение продавцом. Время идёт, риелтор продажей квартиры не занимается, а у владельца заканчивается терпение, он расторгает договор и платит неустойку.

Как бороться?

Подписание эксклюзивного договора — распространённая практика на рынке недвижимости. Штрафы удерживают собственника от параллельного заключения договоров с разными агентами по принципу «кто первый продаст, того и деньги». Получается, что работать будут все, а заплатят только одному. Это нечестно.

«Все солидные агентства и специалисты работают по предоплате, — поясняет генеральный директор агентства недвижимости „Азбука Жилья“ Владимир Каширцев. — Оно и понятно — как минимум секретарская работа начинается сразу после подписания договора: прозвон, понимание ситуации, увязывание логистики, организация просмотров. Поэтому при разрыве договора по вине или инициативе клиента предоплата остаётся в агентстве».

Однако беспокойство собственников тоже понятно: быть связанным по рукам и ногам договором при очевидном бездействии агента никто не хочет.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, нужно внимательно читать договор и вносить в него правки, если есть сомнения.

«Обратите внимание на срок действия договора, — рекомендует руководитель отдела городской недвижимости „НДВ-Супермаркет Недвижимости“ Елена Мищенко. — Среднее время экспозиции объекта — около трёх месяцев. Обычно при хорошей рекламе и правильно определённой цене этого времени бывает достаточно для продажи квартиры. Соответственно, заключать договор нужно на комфортный для вас срок. Нельзя подписывать договор с фразой вроде „действует до полного исполнения поручения“».

Читайте также:
Как оформить договор ренты с пожизненным содержанием

Вернут или не вернут (хотя бы частично) предоплату, если квартира не продастся в прописанный в договоре срок, зависит от его условий. Если указано, что возмещение расходов за маркетинг (то есть рекламу объявления) не предполагается, значит всю сумму предоплаты вернут. Если предусмотрена сумма, не подлежащая возврату, значит её не вернут, а зачтут как расходы на продвижение. «Риелтор в любом случае заинтересован продать квартиру, так как это его заработок, — поясняет Мищенко. — А хороший риелтор заинтересован продать максимально дорого, поскольку это не просто заработок, а ещё и рекомендации в будущем».

Управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая советует не подписывать документы сразу. Лучше запросить у разных агентств шаблонные формы договоров и сравнить их по пунктам. Помощь знакомых юристов лишней не будет.

Продавливание по цене, чтобы получить комиссию от покупателей (не путать с торгом!)

Собственник размещает объявление на сайте и скоро обнаруживает его дубль от агента, с которым он не знаком. В объявлении риелтора цена ниже. Естественно, потенциальные покупатели звонят по нему. Агент начинает убеждать собственника продать квартиру дешевле, ведь даже покупателей (которые заплатят ему комиссию) он уже нашёл.

Как бороться?

Во-первых, нужно позвонить такому агенту и попросить снять объявление. Ещё лучше — пожаловаться в поддержку сайта. На Яндекс.Недвижимости во всех объявлениях есть специальная кнопка для этого. Во-вторых, не сдаваться. На квартиру, выставленную по рыночной цене, покупатели найдутся. Соглашаться на занижение смысла нет. Если покупатели начнут ссылаться на объявление с заниженной ценой, нужно рассказать им про мошенника.

Если же владелец нанимает риелтора, то тактика продажи квартиры должна быть согласована. В этом случае собственнику проще контролировать работу: он знает, где действует его риелтор, а где к продаже квартиры подключились недобросовестные агенты со стороны. В этом случае разбираться с «коллегами» будет сам риелтор.

«Риелтор должен составить коммерческое предложение, — поясняет Мария Литинецкая. — Возможно, что в нём будет отражено постепенное понижение цены. Это абсолютно нормально, если клиент хочет продать квартиру быстро. В договоре надо прописать порядок отчётности агента за свои действия. Например, риелтор будет обязан присылать ссылки на размещённые объявления или скриншоты».

Если возможное снижение цены не обсуждалось и агент настаивает на этом, не приводя убедительных доводов, стоит насторожиться.

«Недобросовестный риелтор не рассматривает продажу жилья как многокомпонентную задачу и использует только один инструмент — демпинг, — отмечает Мария Литинецкая. — Профессионал обязательно объяснит, почему квартира не продаётся и что нужно сделать, чтобы на неё стали обращать внимание».

Двойная агентская комиссия

Некоторые агенты пытаются получить комиссию за свои услуги и от собственника, и от покупателя, скрывая этот факт от сторон. Сделки срываются, потому что покупатели, которые не заинтересованы в выплате комиссии агенту, уходят.

Как бороться?

Сначала разберёмся, кто вообще должен оплачивать услуги агента. Есть общее правило, что комиссию выплачивает тот, кто риелтора нанял (это может быть как продавец, так и покупатель). Часто на сделку каждая из сторон выходит со своим агентом, каждый из которых получит комиссию. Бывает также, что сделку ведёт один риелтор. Тогда вопрос об оплате его услуг решается по договорённости сторон: либо деньги отдаёт кто-то один, либо комиссия разбивается пополам.

«В Москве на вторичном рынке жилья условия сейчас диктует покупатель, — отмечает Михаил Куликов. — И мы наблюдаем усиление тенденции, характерной для западного рынка недвижимости, когда именно собственники, а не покупатели, оплачивают услуги риелторов. Кроме того, эксперты предполагают, что в будущем на „вторичке“ распространится ещё один западный тренд: размер комиссионных будет закладываться в стоимость предложения недвижимости, указываемую в объявлении о продаже».

Однако случается, что агент пытается взять комиссию с обеих сторон — с каждой в размере 100%. Такая ситуация возможна с агентами, которые изначально привлекают клиентов относительно небольшими комиссионными. Подобную схему сейчас используют редко: покупатели стали информированнее и осторожнее. Но недобросовестные агенты всё-таки находят наивных клиентов и врут им, что без комиссии квартиру не продадут, убеждают, что это норма, «это так везде работает».

«Все вопросы по поводу взаиморасчётов необходимо задать риелтору перед подписанием договора, — советует Мария Литинецкая. — Однако клиенту сложно проконтролировать, будет ли агент соблюдать соглашение».

Чтобы не попасть в такую ситуацию, лучше выбирать риелтора по рекомендациям или в крупном агентстве, которое давно работает на рынке и следит за своей репутацией. А ещё опросить нескольких агентов о стоимости их услуг, чтобы иметь представление о приемлемом размере комиссии в вашем городе (например, в Москве комиссионные риелторов составляют в среднем 3–5% от суммы сделки). Если предлагаемая комиссия подозрительно низка, стоит насторожиться и, возможно, не связываться с этим агентом.

Читайте также:
Типовой договор подряда на выполнение строительных работ

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Юля Мрачненько.

Расторжение договора с агентством недвижимости

В нижеприведенной статье рассказано о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости, заключенный на куплю-продажу жилого объекта, какую ответственность будет нести сторона, расторгающая договор, и какие последствия возможны вследствие прекращения данного соглашения.

Сегодня большинство сделок с объектами жилой недвижимости совершается при участии профессиональных риэлторов, которые занимаются поисками покупателя и продавца, а также осуществляют полное сопровождение сделки. Однако стоит отметить тот факт, что услуги агентства недвижимости, как правило, оказываются на основании письменного договора, и влекут за собой определенные последствия вследствие возникновения непредвиденных ситуаций, связанных, к примеру, с прекращением купли-продажи квартиры или дома. Для того чтобы обезопасить будущую сделку, в первую очередь необходимо тщательно изучить договор и определить ответственность всех сторон.

Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки

Купля-продажа объектов жилой недвижимости — довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором. Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов.

Во избежание финансовых потерь, рисков выплат штрафов и неустоек не стоит останавливать свой выбор на сомнительных организациях, предлагающих сразу заключить договор между заказчиком и исполнителем без предварительных формальностей

Заключение договора: расторжение, обязанности сторон

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества. Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, возмездно оказываемых услугах и комиссионном вознаграждении.

Структура каждого договора включает в себя:

  • вводную часть (с указанием данных об участниках сделки);
  • непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме);
  • обязательства и сроки их исполнения для обеих сторон;
  • стоимость и порядок расчетов;
  • условия, при которых договор может быть расторгнут;
  • ответственность сторон.

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо проверить наличие подписи руководителя агентства или его заместителя, в противном случае данный документ не будет иметь юридической силы. В преамбуле должны быть отражены все участники договора: заказчик (получатель услуг) и исполнитель (в лице представителя агентства). Подпись на договоре ставится руководителя или лица, наделенного определенными полномочиями в соответствии с уставом организации либо при наличии нотариальной доверенности.

Обязательства сторон должны быть расписаны максимально детально и точно. В дальнейшем при возникновении юридических споров их последствия будут связаны в первую очередь с договорными требованиями. В разделе об обязательствах должно быть указано условие о необходимости проверки чистоты сделки (отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый объект недвижимости), сбора необходимого пакета документов, процесса регистрации в Росреестре.

Стоимость услуг риэлторов также расписывается в соответствии с конкретным перечнем за обозначенное вознаграждение. Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое).

Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца; срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.

Стоит обратить особое внимание на такие понятия, как аванс и задаток, о которых прописывается в договоре об оказании услуг. В зависимости от использования соответствующего понятия определяется и ход расчетов в дальнейшем оформлении сделки.

Важно! Задатоксумма, внесенная заказчиком в качестве предоплаты за оказание услуг; в случае одностороннего расторжения договора со стороны заказчика, удерживается агентством в полном объеме, в случае отказа от сотрудничества в лице исполнителя возвращается заказчику в двойном размере. Авансовый платеж возвращается заказчику в полной мере по любой причине расторжения договора.

Условие о порядке расторжения договора услуг является важной составляющей частью данного соглашения. В нем должны быть предусмотрены обоюдные обязательства сторон, определена возможность расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке, правила уведомления участников соглашения, последствия для каждой из сторон. Особое внимание стоит обратить на ответственность сторон, в частности, наличие и размер штрафных санкций за нарушения обязательств. Данный пункт должен быть абсолютно равноправным для обеих сторон.

Читайте также:
Можно ли оспорить брачный договор после развода

Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия

Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездного договора на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.

Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.

Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:

  • для клиента — делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе;
  • для исполнителя — использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.

Заключение эксклюзивного договора является залогом успешного завершения сделки и надежной защиты от любых мошеннических действий.

Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать грамотно, в рамках действующего законодательства, что позволит избежать штрафов и неустоек. Внесенные средства в качестве частичной предоплаты за оказание услуг в случае одностороннего расторжения соглашения должны быть возвращены в полном объеме (ст. 450.1. ГК РФ). Агентство недвижимости вправе удержать только суммы, затраченные на рекламу и иные расходы, фактически понесенные в рамках действующего договора.

Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Данное уведомление необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.

Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.

Все спорные вопросы, возникающие между риэлтором и клиентом, регулируются положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов. Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами. В случае отсутствия таковых документов и штрафных санкций не будет, а при наличии и не исполнении обязательств — потраченные деньги, скорее всего, вернуть не удастся.

Согласно действующему законодательству потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

  • допускается обращение в другие риэлторские компании, поиск покупателя/продавца;
  • допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
  • выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней.

Важно! В случае отказа агентством вернуть заказчику внесенные деньги в качестве авансового платежа в добровольном порядке, исполнитель сам будет выплачивать штрафные санкции, в размере, определенном судебным решением.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости

Купить или продать квартиру в наше время без услуг риелтора становится практически невозможно. Ничего плохого в этом нет — каждый делает свою работу.

Если работа выполнена хорошо, клиент доволен — вопрос об оплате услуг агентства недвижимости даже не возникает.

Но как часто бывает — риелтор передает клиенту договор об оказании услуг, последний не читая подписывает, а потом месяцами ждет продажи квартиры или покупки новой. Риелтор вяло показывает варианты, либо вовсе не показывает, при этом запрещает клиенту сотрудничать с другими конторами, пугая прописанными в договоре штрафами.

Вариантов оформления отношений с агентством недвижимости много, но какой бы договор не был заключен — он не может запретить потребителю расторгнуть договор и отказаться от услуг риелтора, как и не может обязать оплачивать штрафную неустойку.

Как расторгнуть договор с риелтором или агентством

Прежде всего нужно понимать, что услуги по поиску или продаже объектов недвижимости регулируются законом о защите прав потребителей. Этот закон позволяет потребителю отказаться от услуги в любой момент БЕЗ указания причины отказа или если есть на то причина — еще лучше. Следовательно, следует написать заявление о расторжении — прошу расторгнуть договор в связи с отказом от ваших услуг и дальнейшего сотрудничества … — примерно так.

Заявление вручить под входящий номер или роспись секретаря агентства недвижимости, если отказываются принимать — отправить почтой ценным письмом и обязательно с описью вложения (что даже лучше, чем вручать нарочно).

Если агентство требует оплатить свои услуги

а оплату риелторы конечно потребуют, будут грозить штрафами и судом. В этом случае нужно вспомнить -подписывались какие нибудь акты при показах квартир — акт осмотра или выполненных услуг. Возможно документ назывался не «акт», а «смотровой лист»? Важным является что в нем написано, от этого зависит судебная перспектива агентства недвижимости взыскать с бывшего клиента деньги.

Практика складывается таким образом, что если в договоре с агентством будет указано, что услуги риелтора по показу квартиры стоят 5 тыс каждый осмотр, а каждый показ сопровождался двухсторонним подписанием акта, в котором клиент подтверждал своей подписью, что предложенный вариант квартиры такой то (адрес обязательно) вместе с риелтором был им осмотрен (дата), то стоимость за каждый просмотр объекта будет взыскана с потребителя.

Читайте также:
Договор о намерениях аренды нежилого помещения образец

Могут быть прописаны в договоре также услуги по подбору квартиры, услуги размещению объявлений на интернет площадках, услуги по сбору документов — с указанием их стоимости.

К примеру, если состоялось 3 показа — 15 тыс взыщут. Если ни одного — иск попросту не удовлетворят. Не смотря даже на то, что в договоре будет прописана общая сумма за услуги риелтора (50 тыс), штраф (очень много), иные санкции. А уж если акты осмотра не составлялись или составлялись, но в них много ошибок и пробелов (а это очень часто, т.к. они подписываются впопыхах на коленке) — можно вовсе не переживать. Пример практики.

По общим правилам закона о ЗПП потребитель при расторжении договора обязан возместить агентству услуги, если таковые оказывались (подтверждаются актами) и расходы, связанные с исполнением договора. НО! Расходы должны быть документально подтверждены . Что значит документально? Чеками и квитанциями. И конечно это должны быть документы, соответствующие системе налогообложения агентства, а не просто «левые» нарисованные бумажки о расходах. Отличить реальный чек от поддельного довольно легко.

Агентство требует оплатить процент от сделки,

утверждая, что клиент договорился напрямую с продавцом квартиры? Это право потребителя — расторгнуть договор с агентством и заключить сделку купли продажи квартиры самостоятельно с продавцом (покупателем) без посредников. Но если с агентством подписывались акты осмотра конкретно по данной квартире, оформлялся (возможно) задаток и совершались прочие действия, связанные со сделкой — думаю оплатить их гонорар (процент от сделки) придется, но не факт. Варианты для возражений всегда есть.

Я лишь однажды видела правильно составленный договор с агентством недвижимости, в котором была прописана стоимость каждого показа объекта недвижимости, стоимость прочих услуг, при показах составлялся акт. С таким агентством и работать приятно — думаю клиент даже не подумает расторгать договор. Они знают свою работу и уважают свой труд, грамотно оформят сделку. Но таких специалистов — единицы. Поэтому не стоит бояться расторгать договор с агентством недвижимости, бояться суда и платить риелтору за работу, которую он не выполнил.

Как расторгнуть договор с риэлтором

неделю назад был заключен договор с риэлторским агентством на оказание услуг по продаже квартиры. Срок действия 3 месяца. Ко мне обратился о покупке квартиры мой знакомый, само же агентство никого за это время не привлекло. Комиссия по договору составляет 75 тыс р.

Вопрос- как мне правильно расторгнуть договор?

Вам надо письменно отказаться от договора вручив отказ под роспись или заказным письмом с уведомлением и описью.

Статья 32. Право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг)

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

из представленного договора нельзя определить размер понесенных исполнителем расходов, после Вашего отказа они обязаны предоставить документальное подтверждения своих расходов именно по Вашему договору, а Вы должны будете их возместить.

То есть перед тем, как я заключу договор на продажу со своим покупателем, мне нужно расторгнуть договор с агентством? В таком случае я не попадаю под пункт 4.3?

все верно. сначала отказаться, потом ДКП.

Артур, добрый день.

Отправьте риэлтору письменное уведомление об отказе от договора оказания услуг. В котором ссылаясь на ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Укажете, что реализовали свое право на односторонний отказ, а поскольку, он не произвел никаких действий по договору Вы не должны ему платить комиссионное вознаграждение. В ином случае он обязан доказать фактически понесенные расходы по исполнению Вашего договора.

Письмо отправляете с описью вложения и уведомлением о вручении.

Спасибо. Могли бы Вы взглянуть на договор и сказать, сколько именно денег я должен буду компенсировать агентству.

Артур, из договора определить сумму, которую Вы должны не представляется возможным, поскольку нет разбивки стоимости оказанных услуг в зависимости от совершаемых риэлтором действий.

При отказе от исполнения договора Вы можете затребовать с него сведения о том, какие он действия фактически произвел (с обязательным их подтверждением) на момент отказа и какова их стоимость.

Читайте также:
Как посчитать количество дней просрочки по договору

То есть получается, что мне не грозит отдать всю сумму в размере 75000?

Вы вправе расторгнуть данный договор в любое время, уведомив об этом риэлторское агентство заказным письмом с уведомлением или любым другим способом, позволяющим подтвердить факт получения агентством Вашего уведомления от расторжении договора. При этом если риэлторское агентство понесло какие-то расходы, связанные с исполнением договора (например, на публикацию объявлений или другие), то Вам только нужно будет возместить данные расходы (причем факт несения данных расходов и их величину агентство должно подтвердить). Все остальное Вам должны вернуть, если Вы оплачивали что-то авансом.

В соответствии с Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»:

Статья 32. Право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг)

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

С Уважением,
Олег Рябинин.

Спасибо. Могли бы Вы взглянуть на договор и сказать, сколько именно денег я должен буду компенсировать агентству.

Добрый день, Артур.

ГК РФ Статья 782. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг

1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Поэтому каких либо проблем здесь не вижу.

Артур, скажите — вы вносили какой то задаток?

Спасибо! Можете взглянуть на договор? И исходя из него сказать, сколько я буду должен им заплатить?

Можете взглянуть на договор? И исходя из него сказать, сколько я буду должен им заплатить?

Артур, я ни какого подвоха не заметил, а определить сумму не возможно исходя из договора. Поэтому ни о какой оплате чего либо речи не идет.

Единственное, что меня смутило — это пункт 3.2.5, но по нему тоже не предусмотрена какая либо ответственность.

согласно ст.450 ГК РФ

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

ГК РФ Статья 782. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг.

1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Поэтому Вы вправе в любой момент направить в агентство заявление о расторжении договора в одностороннем порядке. Лучше это сделать почтой ценным письмом с описью вложения, чтобы у Вас остались доказательства отправки. Можно вручить заявление и нарочным, но при этом Вы должны быть уверены, что лицо получившее заявление имеет отношение к агентству (состоит в трудовых отношениях по трудовому договору, или по гражданско-правовому договору имеет право на принятие заявлений). С момента отправки договор будет считаться расторгнутым.

Как расторгнуть договор с риэлтором

Сегодня всё больше людей обращаются за услугами риэлторов и агентств недвижимости. Часто на самостоятельный поиск жилья или, наоборот, его покупателя просто нет времени. Да и не всегда человек знает обо всех нюансах торговли недвижимостью.

Но за удобством помощи риэлтерских агентств могут скрываться и неприятности. Чтобы их избежать, нужно внимательно читать договор и чётко определять ответственность сторон.

Выбор агентства

Конечно же, репутация риэлтора или фирмы, в которой он работает, говорит сама за себя. Стоит отдавать предпочтение тем компаниям, которые уже давно работают на рынке и состоят в профессиональных объединениях. А вот агентств, предлагающих быстрее перейти к заключению договора, стоит опасаться.

Заключение договора

Договор между заказчиком и риэлтором (исполнителем) – ключевой документ, определяющий весь процесс их взаимодействия и их ответственность.

Форма договора в каждом агентстве может быть собственной. Также отдельно с заказчиком обсуждаются:

  • Комиссионные.
  • Агентские договора.
  • Договора поручений.
  • Договора о дополнительных оплачиваемых услугах.

Гражданский кодекс регламентирует отношения в рамках таких договоров и определяет их содержание. Обязательной информацией договора является:

  • Сами договорные отношение, которые описывают во вводной части.
  • Предмет договора.
  • Обязательства сторон.
  • Сроки их выполнения.
  • Стоимость и порядок расчётов.
  • Условия расторжения договора.
  • Ответственность сторон.

Каждая часть договора определяет этапы взаимоотношений сторон.

На что важно обратить внимание?

Есть ряд важных нюансов, которые нужно проверить в договоре с риэлтерским агентством.

Со стороны исполнителя документ должен подписать директор или его заместитель, обладающий такими полномочиями. Если договор подписан рядовым работником агентства, то он не будет иметь юридической силы.

Устав и иные документы, на которые ссылаются в тексте договора, должны быть в открытом доступе.

Читайте также:
Договор поставки инертных материалов с доставкой

Предмет договора должен содержать чёткое описание услуг риэлторов и их оплаты по факту совершения.

Также важно, чтобы объект недвижимости, в отношении которого и будут предоставлены услуги риэлторов, был подробно описан, а его характеристики были указаны детально и однозначно.

Важно, чтобы риэлтерское агентство взяло на себя обязательства проверить объект недвижимости на наличие у него обременений, а также собрало все необходимые документы и провело его регистрацию в случае покупки.

Сроки выполнения должны быть прописаны по каждому этапу договора.

Также важно конкретизировать перечень услуг за определённую плату, чтобы в договоре не было абстрактных широких понятий, вроде «риэлтерские услуги» в целом.

Все дополнительные платы должны быть оговорены и зависеть от дополнительных услуг.

Внося аванс или задаток нужно понимать различие этих понятий. Аванс возвращается при расторжении договора, независимо от причин расторжения. Задаток возвращается в двойном размере, если договор расторгнут по вине агентства, но не возвращается, если договор расторгнул сам заказчик.

Подробно о нюансах оформления задатка и аванса мы писали здесь.

Также нужно подробно описать варианты расторжения договора. В частности, можно ли его расторгнуть в одностороннем порядке и какая ответственность сторон предусмотрена в этом случае.

Договор должен быть равноправным. Для того, чтобы в этом убедиться, нужно проверить пункт об ответственности сторон.

Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без уплаты неустойки и штрафа

Для того, чтобы избежать денежных потерь при расторжении договора, нужно это предусмотреть при его заключении. В частности, необходимо детально и однозначно прописать возможность одностороннего расторжения договора.

Также все его пункты не должны противоречить законодательству. Агентство не может пугать штрафами и неустойками. Расторгнуть договор с риэлтором без уплаты неустойки реально, потому что по закону он обязан вернуть все деньги, кроме тех, что заплачены за выполненные услуги.

Отвечая на вопрос, как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры, нужно понимать, что это можно сделать в любой момент. Для этого нужно:

  • вручить уведомление о расторжении работникам агентства. От них обязательно нужно получить уведомление о получении;
  • выслать уведомление заказным письмом. Важно сохранить копию уведомления и квитанцию об отправке письма.

Важно использовать именно эти способы письменного уведомления, так как в случае судебного разбирательства, они будут доказательствами действий заказчика. Устные сообщения о расторжении договора судом учтены не будут.

Как было сказано выше, сами по себе штрафы за расторжение договора назначены не могут быть. Но если в договоре указано, что заказчик согласен на их выплату в случае расторжения договора из-за возникновения более выгодных условий сделки, то риэлтор может применить такие санкции. Это ещё раз доказывает важность учёта всех обстоятельств при заключении договора.

Также следует помнить, что отношения заказчиков и исполнителей услуг регулируются ФЗ «О защите прав потребителей». К риэлтерским услугам это также относится. Права заказчика в данном случае защищены больше, чем права агентства. Ему положено:

  • Сохранение прав, которые не ущемляют интересы сторон договора.
  • Защиту от выплаты неустойки при расторжении договора, так как она может ухудшить его положение, что запрещено законом.
  • Отказ от услуг компании с оплатой уже оказанных услуг.
  • Возврат денег агентством, если оно не оказало услуги в установленный срок.
  • В случае расторжения договора, аванс должны вернуть в течение 10 дней.

Если риэлтерское агентство откажется возвращать аванс, то будет оштрафовано по решению суда.

Как расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости

Любое агентство старается заключить эксклюзивный договор на работу с конкретным объектом недвижимости. В этом случае они получают монопольное право, то есть клиент не сможет обращаться в другие риэлтерские компании для заказа услуг в отношении того самого дома или квартиры.

Основные обязанности в рамках эксклюзивного договора:

  • Со стороны агентства – обеспечить чистоту сделки и консультировать по всем маркетинговым и налоговым вопросам.
  • Со стороны клиента – передача прав собственника агентству, что даёт ему возможность работать вне конкуренции с другими компаниями.

Обычно рамки такого договора защищают клиента от мошенничества, позволяют проанализировать ситуацию и заключить успешную сделку.

Расторжение такого договора довольно сложный процесс. Агентство стараются всячески этого избежать, тем более что часто имеют обязательства сразу перед несколькими сторонами сделки.

Поэтому, на практике, расторгнуть эксклюзивный договор без выплаты штрафов можно только при условии грубого нарушения законодательства или условий договора самими риэлторами. Но заказчик должен иметь документальные доказательства таких нарушений.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: