Как оформить предварительный договор купли продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем нужен, как его заключить и расторгнуть

Перед сделкой с недвижимостью часто подписывают предварительный договор купли-продажи. Это документ, в котором стороны подтверждают свое намерение заключить основной договор. По нему нельзя перерегистрировать право собственности, но можно заставить совершить сделку или выплатить штраф, если вторая сторона нарушит оговоренные условия.

Разбираемся, в чем заключается суть предварительного договора купли-продажи, зачем его оформляют, что в нем пишут и в каких случаях расторгают.

Предварительный договор подтверждает намерения сторон заключить сделку. Фото: zen.yandex.ru

ПДКП — что это за договор?

Преддоговор на куплю-продажу дома или квартиры — это документ, который составляют, чтобы официально подтвердить намерение сторон заключить сделку. Продавец подтверждает, что он намерен продать жилье, а покупатель — что собирается приобрести его. Кроме основного намерения, в документе прописывают условия, при которых сделка будет заключена.

Предварительный договор не фиксирует перехода права собственности от продавца к покупателю. Для этих целей заключают договор купли-продажи квартиры или дома.

Обязательно ли заключать предварительный договор?

ПДКП — это промежуточный документ, который оформляют после достижения согласия в цене и других особенностях сделки, но еще до сделки.

Закон не обязывает стороны заключать предварительный договор. Сделку можно провести независимо от того, был ПДКП или нет. Но в большинстве случаев его оформляют, чтобы получить подтверждение намерений другой стороны и обезопасить себя от возможных финансовых потерь.

Чаще всего от ПДКП отказываются в срочных сделках, когда у продавца готовы все документы, а у покупателя есть необходимая сумма для перевода или передачи ее продавцу.

Что входит в предварительный договор

Раньше закон требовал, чтобы в ПДКП прописывали все условия, которые будут указаны в основном договоре купли-продажи. Но с 2015 года в документ включают любые данные, которые стороны хотят отразить. Основные из них: предмет договора, обязанности сторон, цена и порядок расчета, сроки проведения основной сделки, ответственность продавца и покупателя.

Предмет договора

Это объект, который продается и после заключения сделки переходит в собственность покупателя. Недвижимость описывают так, чтобы ее можно было легко идентифицировать: указывают кадастровый номер, адрес, площадь. Информацию берут из выписки из ЕГРН или смотрят на сайте Росреестра.

Для строящихся домов указывают тип объекта, ориентировочную площадь и кадастровый номер участка, на котором возводят здание.

Расчеты сторон

Указывать, как и сколько денег покупатель передаст продавцу, в ПДКП не обязательно. Но лучше прописать сумму и то, каким образом продавец ее получит – наличными, банковским переводом, после наступления каких условий. При необходимости дополнительно отражают возможность изменения суммы, которая будет передана покупателем за недвижимость, и условия, при которых она может измениться.

В предварительном договоре прописывают возможность изменения стоимости объекта при заключении основного договора. Фото: journal.tinkoff.ru

Дополнительно в ПДКП указывают сумму и способ передачи задатка, если он предусмотрен в сделке.

Если проводится оплата по предварительному договору в форме задатка, пишут расписку. Если деньги будут переведены на банковский счет, расписку можно не писать. Но при переводе денег в назначении платежа указывают, что это задаток, пишут номер ПДКП и дату его заключения.

Сроки заключения сделки или срок действия ПДКП

Срок действия предварительного договора купли-продажи квартиры указывать не обязательно. Чаще в ПДКП пишут, в течение какого срока стороны намерены заключить договор.

Если срок действия договора не указан, документ автоматически считается действующим в течение 1 года. После окончания срока он перестает действовать независимо от того, был заключен основной договор или нет.

Ответственность сторон

Важно предусмотреть ответственность за отказ полностью или частично выполнять условия заключенного договора. В договоре прописывают, что может быть, если сделка сорвется по вине одной из сторон:

  • принудительное заключение договора через суд;
  • возмещение расходов, которые одна из сторон понесла по причине срыва сроков сделки другой стороной;
  • возмещение расходов, которые одна сторона понесла из-за невыполнения условий ПДКП другой стороной;
  • выплата штрафа за срыв сделки. Часто штраф в таких случаях привязывают к сумме задатка.

В пункт об ответственности также включают информацию о том, в каком виде будет передано жилье. Обычно это указывают, чтобы продавец не получил объект в состоянии худшем, чем он был перед заключением ПДКП. При необходимости указывают технику, вещи, предметы, которые продавец намерен оставить в доме или квартире.

Чтобы защитить права покупателя, лучше указать данные об отсутствии обременений. В договоре прописывают, что на недвижимости отсутствуют обременения и не наложены запреты на совершение сделки.

В ПДКП лучше указать информацию о прописанных или их отсутствии. Фото: journal.tinkoff.ru

Нужно ли заверять предварительный договор у нотариуса?

В обычных случаях предварительный договор не нужно заверять у нотариуса. К нотариусу идут в случае:

  • если основной договор стороны будут тоже подписывать у нотариуса. Например, это может быть сделка, в которой в качестве продавца недвижимости или доли в ней выступает несовершеннолетний;
  • если продавец или покупатель хотят добровольно заверить документ у нотариуса.

Нужно ли регистрировать предварительный договор?

Регистрировать предварительный договор не нужно. На необходимость этого не влияет вид недвижимости, которая продается, тип сделки, количество ее участников и то, будут ли заверять документ у нотариуса.

Регистрируют уже основной договор купли-продажи, по результатам исполнения условий которого недвижимость переходит в собственность покупателя.

Виды ПДКП

Утвержденной классификации, по которым можно разделить предварительные договоры, нет. Их различают по характеру сделки: выделяют ПДКП в обычных сделках, при оформлении ипотечного кредита на покупку дома или квартиры, при покупке новостройки и при продаже жилья, на которое нужно получить разрешение органа опеки.

Предварительный договор при покупке жилья в ипотеку

Когда покупатель обращается в банк для оформления ипотеки, финансовая организация рассматривает и предодобряет кредит на определенных условиях. Но для приема окончательного решения банку нужно получить полную информацию о том, как будет проходить сделка, на каких условиях. Поэтому часто банки просят заключить и предоставить предварительный договор. В предварительном договоре обязательно прописывают, что часть или полная стоимость жилья будет оплачена кредитными средствами.

Если предварительный договор составляют по требованию банковской организации, документ оформляют и подписывают в трех экземплярах, один из которых предоставляют банку.

Банки не всегда одобряют заявку на ипотечный кредит. В случае если финансовая организация отказывает, сделка может не состояться. Чтобы покупатель не платил штраф за отказ третьей стороны, такой случай прописывают в предварительном договоре. Обычно указывают, что в случае отказа банка покупатель ответственности не несет. Если ипотеку не одобряют, предварительный договор аннулируется, а задаток, если его передавали, возвращают покупателю.

Если не предоставить ПДКП, банк может отказать в кредите на покупку жилья. Фото: ipotekalive.ru

Часто банки просят, чтобы предварительный договор был заключен в единой форме, которую они одобрили. Так финансовая организация будет уверена, что предусмотрены все существенные условия будущей сделки.

Предварительный договор покупки квартиры в новостройке

Если квартиру покупают у застройщика, намерение о заключении основной сделки не прописывают в предварительном договоре. В таких случаях оформляют договор долевого участия в строительстве. По его положениям будущий собственник вкладывает средства в строительство объекта. После завершения строительства он получает квартиру на условиях, прописанных в ДДУ.

Читайте также:
Договор купли продажи велосипеда

Предварительный договор тоже можно заключить, но это делают только после того, как компания уже сдала объект в эксплуатацию и оформила на себя право собственности.

Если для покупки объекта в строящемся многоквартирном доме берут ипотеку, банку предоставляют не ПДКП, а договор долевого участия, заключенного с застройщиком.

Предварительный договор для органа опеки

Иногда собственники не могут продать дом или квартиру только по своей воле — для совершения сделки они должны получить одобрение у государственных органов. Один из таких случаев — продажа недвижимости, собственник которой несовершеннолетний. При этом не имеет значения — ребенок единственный владелец недвижимости или ему принадлежит доля.

Предварительный договор для сделки с участием несовершеннолетних заключают не только для подтверждения своих намерений. Это документ, который нужно предоставить органу опеки. Если продают один объект, собственник которого не достиг совершеннолетия, то родители или его представители должны вместо него купить другой, где ребенку будет выделена аналогичная доля. Когда жилье приобретают не сразу, то денежные средства за долю ребенка должны быть переведены на его счет.

Если после изучения предварительного договора специалисты органа опеки уверены, что права ребенка не будут нарушены, они дают согласие на сделку. Без согласия органа опеки нельзя перерегистрировать право собственности в Росреестре.

ПДКП предоставляют в орган опеки, чтобы получить разрешение на продажу объекта с несовершеннолетним собственником. Фото: zakonportal.ru

Ошибки и нюансы при составлении ПДКП

При составлении договора часто допускают такие ошибки:

  • не пишут цену квартиры или дома. Такую информацию указывать не обязательно. Но если цены не будет, и в отношении нее возникнет спор при заключении основного договора, стоимость объекта установит суд;
  • не указывают сумму или способ передачи задатка, не прописывают, как поступить с задатком при срыве сделки по вине одной из сторон. При возникновении споров по таким вопросам приходится договариваться или обращаться в суд;
  • не указывают условия, при наступлении которых договор может быть расторгнут без штрафа. Например, это форс-мажоры или невозможность заключить сделку из-за отказа банка в предоставлении кредита, органа опеки в совершении сделки;
  • указывают по обоюдной договоренности слишком большую сумму, которая передается продавцу при заключении ПДКП. В таких ситуациях предварительный договор могут признать основным, по которому может быть зарегистрировано право собственности покупателя.

Риски при заключении ПДКП

Продажа квартиры при оформлении предварительного договора купли-продажи сопряжена с рисками. Несмотря на подписание ПДКП, указание в нем условий и особенностей будущей сделки, стороны не могут полностью обезопасить себя. К возможным рискам относят: отсутствие гарантии заключения сделки, признание договора недействительным, потерю задатка, покупку объекта с обременением, подписание ПДКП с мошенником.

Отсутствие гарантии заключения сделки

Поскольку ПДКП только подтверждает намерения сторон, сделка может не состояться. Бывает, что при отказе одной стороны вторая настаивает на заключении сделки, но чтобы защитить свои права, нужно идти в суд. В большинстве случаев до суда не доходит — рассмотрение дела связано с судебными издержками и занимает много времени.

Признание предварительного договора недействительным

Это может случиться из-за того, что:

  • не соблюдена форма предварительного договора или условия его заключения. Например, ПДКП не подписан у нотариуса, хотя по условиям сделки это нужно было сделать;
  • не отражена основная информация, необходимые для заключения сделки. Например, в договоре не написан адрес, кадастровый номер объекта и другие данные, без которых нельзя идентифицировать жилье.

Если по ПДКП нельзя идентифицировать объект, документ могут признать недействительным. Фото: vk.com

Заключение договора с мошенником

Бывает, что покупатель заключает договор с мошенником, который подписал несколько ПДКП в отношении одного объекта. Предварительные договоры нигде не регистрируются, поэтому нельзя проверить — подписывал ли продавец еще такой документ, но с другими лицами.

Чаще всего мошеннические схемы организуют с оформлением задатка, который потом тяжело вернуть. Для исключения таких рисков покупатель может потребовать, чтобы в предварительный договор включили информацию о том, что продавцом больше не заключались основные или предварительные договоры. Если условия договора будут нарушены, кроме возврата задатка в двойном размере можно получить дополнительную компенсацию.

Потеря задатка или аванса

Несмотря на прописанные штрафные санкции, продавец может отказаться от заключения сделки и пропасть, или заявить, что он потратил переданную сумму и не может ее отдать назад. Чтобы защитить свои права, покупателю нужно идти в суд.

Риск приобретения объекта с обременением

Иногда недобросовестные продавцы скрывают, что на квартиру наложено обременение и заключают предварительный договор, потом еще получают задаток. Обременение не мешает заключить и основной договор, но сделку не зарегистрируют в Росреестре.

Чтобы исключить такие риски, нужно попросить продавца предоставить свежую выписку из ЕГРН и прописать в договоре, что на квартиру не наложено обременение.

Еще продавец перед сделкой может сдать квартиру в аренду, о чем покупатель тоже не узнает — если срок действия договора аренды не превышает 1 года, его не нужно регистрировать в Росреестре. По закону за арендаторами сохраняется право пользоваться жильем по заключенному договору, даже если у недвижимости изменился собственник. Поэтому есть риск купить квартиру, в которой по договору аренды имеет право жить другой человек. Для исключения таких рисков лучше дополнительно прописать, что объект не предоставляется третьим лицам по договору аренды или найма.

Как поступают, если одна из сторон не выполняет условия заключенного договора

Если одна из сторон не выполняет условия договора, вторая имеет право потребовать их соблюдения. Если в досудебном порядке нельзя урегулировать конфликт, обращаются в суд. Суд может обязать:

  • заключить сделку, если одна из сторон отказывается покупать или продавать квартиру без веских оснований;
  • вернуть задаток или выплатить его в двойном размере в зависимости от того, по чьей вине была расторгнута сделка;
  • выплатить компенсацию за непредвиденные расходы одной стороны, если они возникли по вине другой;
  • выплатить штраф и пеню за нарушение условий договора. Сумма штрафа и величина пени будут зависеть от положений ПДКП.

Если вторая сторона отказывается заключать сделку, можно принудить ее через суд. Фото: moydolg.com

Читайте также:
Договор аренды полуприцепа с физическим лицом

Основания для расторжения или прекращения действия предварительного договора

Документ прекращает действовать в таких случаях:

  • истек срок заключения сделки, прописанный в предварительном договоре, если основной договор не был заключен;
  • прошел год с момента подписания предварительного договора, если срок его действия не был указан;
  • между сторонами был заключен основной договор — предварительный в таком случае расторгается;
  • возникли обстоятельства, которые мешают заключению сделки;
  • одна из сторон заявила о желании расторгнуть договор;
  • продавец и покупатель решили расторгнуть договор по обоюдному согласию.

Расторжение предварительного договора из-за непреодолимых обстоятельств

Договор расторгают, если его заключению препятствуют такие обстоятельства:

  • банк не одобряет выдачу ипотечного кредита на покупку недвижимости;
  • орган опеки не дает разрешение на сделку;
  • проведение сделки займет много времени. Например, банк готов одобрить ипотечный кредит, но только после того, как будет узаконена перепланировка квартиры. Если оформление документов займет больше времени, чем стороны отвели на заключение сделки, ПДКП может быть расторгнут;
  • возникли другие непреодолимые обстоятельства, мешающие сделке, на которые стороны не могут повлиять.

Особенности расторжения предварительного договора по желанию одной или обеих сторон

При расторжении предварительного договора в одностороннем порядке одна из сторон направляет второй письменное уведомление. Но инициатор расторжения должен выплатить штраф и пеню в размере, предусмотренным ПДКП. Исключениями будут отдельные случаи, прописанные в договоре — отказ в предоставлении ипотеки банком, в заключении сделки органом опеки.

Если в счет оплаты стоимости квартиры был передан задаток, то:

  • при расторжении сделки по вине продавца задаток возвращают в двойном размере;
  • при расторжении сделки по вине покупателя задаток не возвращают.

Не обязательно в случае одностороннего расторжения сделки продавец или покупатель лишатся суммы задатка. Если стороны смогут договориться, продавец просто возвращает задаток покупателю.

Если одна из сторон или обе стороны решают не заключать основную сделку, лучше составить соглашение о расторжении предварительного договора. Так подтверждают отсутствие взаимных претензий. Если соглашения не будет, любая сторона может обратиться в суд и потребовать компенсацию за срыв сделки другой стороной или предъявить другие претензии.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Как его заключить и можно ли расторгнуть

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

  • Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
  • Ошибки и нюансы при составлении
  • Гарантии при заключении предварительного договора
  • Возможные риски для покупателя
  • Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Есть два общих требования к предварительным договорам:

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2 , строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

Читайте также:
Где зарегистрировать договор дарения квартиры

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи .

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи . Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630 , общей площадью 38,5 м 2 ». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Читайте также:
Расторжение ученического договора по инициативе работника

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Для кaкиx цeлeй cocтaвляeтcя пpeдвapитeльный дoкyмeнт

Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.

Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.

Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:

  • cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
  • итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
  • paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.

BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.

Coдepжaниe дoкyмeнтa

Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи имeeт cтaндapтнyю фopмy и в

  • oбязaтeльнoм пopядкe включaeт в ceбя cлeдyющиe пyнкты:
  • oбязaннocть пpoдaвцa пepeдaть в coбcтвeннocть пoкyпaтeлю квapтиpy в тoм жe видe, в кoтopoм oнa былa пpeдcтaвлeнa пpи ocмoтpe;
  • oбязaннocть пoкyпaтeля в oгoвopeнныe cpoки и в пoлнoм oбъeмe пepeдaть coбcтвeнникy нeдвижимocти дeнeжныe cpeдcтвa, paвныe cтoимocти пpиoбpeтaeмoгo жилья;
  • инфopмaцию o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти;
  • cвeдeния o внeceннoй cyммe aвaнca или зaдaткa;
  • итoгoвaя cтoимocть cдeлки c нeдвижимocтью (c yкaзaниeм вoзмoжнocти/нeвoзмoжнocти измeнeния цeны пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax);
  • дaтa зaключeния итoгoвoгo дoгoвopa;
  • cпocoб внeceния oплaты зa квapтиpy;
  • пopядoк пepeдaчи нeдвижимocти нoвoмy coбcтвeнникy;
  • пoдтвepждeниe oт coбcтвeнникa квapтиpы (либo eгo дoвepeннoгo лицa) o тoм, чтo нeдвижимocть нe имeeт oбpeмeнeний.

BAЖНO! Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти являeтcя дoкyмeнтoм, имeющим юpидичecкyю cилy, нo лишь в тoм cлyчae, ecли oн был cocтaвлeн в пиcьмeннoм видe.

Ecли пoкyпaтeль внocит зa квapтиpy oбecпeчитeльный плaтeж, кoтopый в пocлeдyющeм бyдeт зaчтeн в cчeт итoгoвoй cтoимocти жилья, тo в дaннoм cлyчae дoлжeн быть зaключeн дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы c зaдaткoм.

Oбязaтeльнo ли cocтaвлять дaнный дoкyмeнт

Poccийcкoe зaкoнoдaтeльcтвo нe oбязывaeт cтopoны зaключaть coглaшeниe дo ocнoвнoй cдeлки. Дoкyмeнт пoдпиcывaeтcя иcключитeльнo пo дoбpoвoльнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Дoгoвop пoмoжeт кaждoй из cтopoн зaщитить cвoи интepecы и cтaнeт вaжным пoмoщникoм в тoм cлyчae, ecли кaкaя-либo из cтopoн нapyшит cвoи oбязaтeльcтвa, a втopoй yчacтник cдeлки peшит oбpaтитьcя в cyд.

B нeкoтopыx cлyчaяx cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa являeтcя нaибoлee жeлaтeльным. B чacтнocти, чaщe вceгo cтopoны cocтaвляют пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пo ипoтeкe.

Дoгoвop пpи oфopмлeнии ипoтeки

Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.

BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.

Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.

Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe пpи пoкyпкe жилья в нoвocтpoйкe

Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.

Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.

BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.

Пoтpeбyeтcя ли peгиcтpaция дoкyмeнтa

Oчeнь чacтo cтopoны, кoтopым пpeдcтoит зaключить cдeлкy c нeдвижимocтью, интepecyютcя, peгиcтpиpyeтcя ли пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Coглacнo poccийcкoмy зaкoнoдaтeльcтвy, гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoлжны пoдлeжaть вce дoгoвopы, cвязaнныe c нeдвижимым имyщecтвoм.

Oднaкo peчь в дaннoм cлyчae идeт тoлькo o дoкyмeнтax, зaключeнныx нeпocpeдcтвeннo вo вpeмя cдeлки пpи пepexoдe пpaвa coбcтвeннocти oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю. Пoэтoмy, в cooтвeтcтвии c yкaзaниeм Пpeзидиyмa BAC PФ, peгиcтpaция пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти нe тpeбyeтcя.

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.

  1. Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
    • пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
    • пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
  2. Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.
Читайте также:
Договор долевого строительства квартиры подводные камни

B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.

BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).

3aключeниe

Нecмoтpя нa тo, чтo cocтaвлeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния кyпли-пpoдaжи нe cвязaнo c тaкими жe выcoкими pиcкaми, кaк зaключeниe ocнoвнoй cдeлки пo нeдвижимocти, cтopoнaм peкoмeндyeтcя oбpaтитьcя зa гpaмoтнoй юpидичecкoй пoмoщью. Квaлифициpoвaнный юpиcт пoмoжeт пpaвильнo cocтaвить дoкyмeнт, oбъяcнит вce нюaнcы coглaшeния и пpeдyпpeдит вoзмoжныe oшибки. Taкжe вaжнo пoмнить o тoм, чтo и пoкyпaтeль, и пpoдaвeц имeют пpaвo pacтopгнyть зaключeнный дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, a тaкжe пo oбoюднoмy peшeнию cтopoн.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР N ____

“__”__________ ____ г.

________________, далее именуем__ “Сторона – 1”, в лице ________________, действующ___ на основании _____________, с одной стороны, и гражданин(ка) _____________________, далее именуем__ “Сторона – 2”, с другой стороны, вместе именуемые “Стороны”, заключили следующий договор:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры (далее – “основной договор”), расположенной по адресу: __________________, общей площадью ______ кв. м (далее именуемой “жилое помещение”), по которому Сторона – 1 будет выступать Продавцом, а Сторона – 2 – Покупателем помещения на условиях, предусмотренных настоящим договором.

1.2. Указанное в п. 1.1 настоящего договора жилое помещение принадлежит Стороне – 1 на основании ___________________________.

На момент заключения настоящего договора Сторона – 1 осуществляет оформление своего права собственности на жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. По предварительной договоренности между Сторонами стоимость жилого помещения, которое Сторона – 1 намеревается продать по основному договору Стороне – 2, а Сторона – 2 намеревается его купить, определена Сторонами в размере ____________ условных единиц.

Одна условная единица эквивалентна одному доллару США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Оплата производится в рублях.

2.2. В основу взаимных расчетов Сторон будет положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате Стороной – 2 ____% от стоимости жилого помещения при подписании предварительного договора.

2.3. Оплата стоимости жилого помещения будет производиться путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Стороны – 1 в порядке и в сроки, определенные настоящим и основным договорами.

2.4. При заключении Сторонами основного договора денежные средства, перечисленные соответствии с п. 2.2 настоящего договора Стороной – 2, засчитывается в счет оплаты стоимости жилого помещения. Оставшаяся часть стоимости жилого помещения перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Сторона – 1 обязуется:

3.1.1. Заключить основной договор купли-продажи квартиры в соответствии с п. 1.1. настоящего договора.

3.1.2. Совершить все необходимые действия для оформления своего права собственности на жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора, в соответствии с действующим законодательством РФ.

3.1.3.Подготовить иные документы для заключения основного договора.

3.2. Сторона – 2 обязуется:

3.2.1. Заключить основной договор купли-продажи квартиры в соответствии с п. 1.1. настоящего договора.

3.2.2. В течение __________ со дня заключения настоящего договора перечислить на расчетный счет Стороны – 1 денежную сумму,являющуюся предварительной оплатой, оговоренной в п. 2.2. настоящего договора. Данная денежная сумма эквивалентна ___________________ условным единицам, в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

В случае несвоевременной оплаты Сторона – 2 выплачивает Стороне – 1 пени в размере ___% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

4. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН

4.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи жилого помещения (основного договора), который будет заключен в последующем.

4.2. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее ______ дней со дня получения Стороной – 1 свидетельства о регистрации ее права собственности на жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора. До указанной даты Сторона – 1 обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении указанного в п. 1.1 настоящего договора жилого помещения.

4.3. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

4.4. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки.

4.5. Сторона – 1 в течение всего времени регистрации права собственности уведомляет Сторону – 2 о производимых действиях и их результатах.

4.6. В случае, если в течение _____________ со дня подписания настоящего договора по вине Стороны – 1 не будет в установленном законом порядке оформлено право собственности Стороны – 1 на жилое помещение, Сторона – 2 приобретает право на отказ от договора и возврат всех внесенных сумм.

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны – 2, Сторона – 1 не возвращает денежные средства, указанные в подп. 3.2.2 настоящего договора.

5.2. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны – 1, она должна будет вернуть Стороне – 2 уплаченные в соответствии с подп. 3.2.2 настоящего договора денежные средства в течение двух банковских дней со дня истечения срока, указанного в п. 4.2 настоящего договора.

5.3. В случае отказа регистрирующего органа в регистрации договора купли-продажи жилого помещения (основного договора) Сторона – 2 вправе требовать расторжения договора и возврата денежных средств, указанных в подп. 3.2.2 настоящего договора, а Сторона – 1 обязана расторгнуть договор и вернуть Стороне – 2 денежные средства, указанные в подп. 3.2.2 настоящего договора, в течение ____ банковских дней с момента предъявления Стороной – 2 такого требования.

5.4. Право собственности на помещение перейдет к Стороне – 2 с момента государственной регистрации перехода права собственности в Главном управлении федеральной регистрационной службы по _________________. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет Сторона – 2.

Читайте также:
Договор на ремонт офиса между юридическими лицами

5.5. Сторона – 1 со дня внесения предоплаты предоставляет Стороне – 2 право пользоваться жилым помещением и право производить в нем улучшения с согласия Стороны – 1.

В случае отказа Стороны – 2 от заключения договора по п. 4.6 настоящего договора, при незаключении основного договора по п. 5.1 или п. 5.2 настоящего договора, а также при отказе регистрирующего органа в регистрации основного договора по п. 5.3 настоящего договора Сторона – 2 обязана освободить жилое помещение на следующий день, соответственно, после заявления Стороной – 2 отказа от заключения договора по п. 4.6 настоящего договора, после истечения срока, указанного в п. 4.2 настоящего договора, или после получения любой из Сторон отказа регистрирующего органа в регистрации основного договора по п. 5.3 настоящего договора.

5.6. Договор купли-продажи жилого помещения (основной договор) будет оформлен на имя лица по указанию Стороны – 2.

5.7. В случае продажи жилого помещения лицам, не указанным п. 5.6, Сторона – 1 возвращает Стороне – 2 внесенную оплату (подп. 3.2.2).

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

6.2. При возникновении разногласии Стороны будут стараться их разрешить путем переговоров, в противном случае разногласия разрешаются в суде.

6.3. Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

6.4. Сторона-1 гарантирует, что до заключения настоящего договора помещение никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением не состоит, не имеет каких-либо обременений.

6.5. Договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

7. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Сторона – 1: _______________________________________________

р/с N __________ в ____________________, к/с ___________________,

Сторона – 2: _______________________________________________,

Сторона – 1: Сторона – 2:

Предварительный договор является организационным. Он призван фиксировать намерение сторон совершить сделку в будущем. В случае, если речь идёт о жилой недвижимости, то предварительный договор всегда заключается в письменной форме, поскольку только письменную форму могут иметь основные договоры этого вида. Смысл заключения предварительной сделки возникает тогда, когда стороны уже обговорили все детали и пришли к соглашению о цене, но пока ещё существуют какие-то препятствия, которые нужно устранить до совершения основной сделки. К примеру, у покупателя ещё нет всей суммы, временно невозможно оформить нужные документы, в квартире проводится ремонт или существуют какие-то другие причины для того, чтобы сделку купли-продажи нельзя было заключить и зарегистрировать сразу.

Правовое регулирование предварительной сделки проходит на базе двух основных нормативных актов — ст. 429 ГК РФ, которая устанавливает положения о том, что такое предварительный договор, и ст. 558 ГК РФ, определяющей особенности продажи жилой недвижимости. К существу сделки могут иметь отношения и другие статьи § 7 ГК РФ, регламентирующие продажу недвижимости. Довольно часто стороны пытаются обеспечить предварительную сделку. Основной формой осуществления этого становится передача задатка, поэтому вступают в силу и положения ст. 380 ГК РФ. В любом случае на основании предварительного договора невозможно произвести отчуждение квартиры. Покупатель получает лишь право требовать, чтобы продавец исполнял свои обязанности по предварительному договору, которые сводятся к заключению основной сделки, и понуждать его к этому в судебном порядке.

Содержание предварительного договора

Субъектами договора являются лица, совершающие сделку. Они приводятся в начальной части договора, с указанием того, кто является продавцом, а кто — покупателем. Если это физические лица, то достаточно имён и фамилий, а если какое-то лицо выступает в качестве юридического, то нужно указать полные реквизиты.

С предметом всё несколько сложнее, чем если бы заключался непосредственно договор-купли продажи. В таком случае указывался бы сам объект недвижимости. Предварительный же договор фиксирует намерение сторон совершить сделку, которая порождает обязательство продавца передать недвижимость покупателю, а у покупателя — оплатить покупку своевременно. Поэтому в предварительном договоре отмечается, что стороны подготовились к заключению в будущем сделки купли-продажи жилой недвижимости. После чего объект описывается так, как если бы заключался основной договор. Необходимо указать полный адрес квартиры, этаж, привести выписку из кадастрового паспорта, которую можно использовать в качестве приложения к договору.

В некоторых случаях описывается причина, из-за которой невозможна основная сделка. К примеру, приводятся сведения о том, что сторона ожидает поступления средств из какого-то источника или проводит оформление права собственника.

Едва ли не самым важным при заключении предварительного договора является раздел о цене. Дело в том, что это условие, которого может вообще отсутствовать в основном договоре, и это не делает сделку недействительной. В таком случае взаиморасчеты могут произойти на базе оценки рыночной стоимости, а справедливую цену укажут эксперты — независимые оценщики. Стороны могут обратиться к ним сами или это произойдёт по решению суда. При заключении предварительного договора обычно какая-то часть суммы покупателем уже перечисляется. Здесь очень важно оформить это в соответствии со своими намерениями.

Перечисляемая в предварительный период сумма может трактоваться в качестве аванса или задатка. Это довольно сходные явления, но всё же обладающие разным функционалом. В равной степени — аванс и задаток перечисляются в счет исполнения обязательств по основной сделке, которая будет заключена в будущем. Для того чтобы отразить это в предварительном договоре нужно ввести в него раздел о задатке или добавить соответствующие пункты к разделу о цене.

В таком случае так и нужно написать, что обеспечением исполнения покупателем обязательств по договору является задаток. После этого сделать прямую ссылку на статью кодекса, так и отметив, что задаток предусматривается ст. 380 ГК РФ. После этого может идти фраза о том, что в случае невыполнения обязательств покупателем задаток продавцом не возвращается. Если же договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, то он должен вернуть задаток другой стороне в двойном размере и уплатить какой-то штраф, к примеру, 3% от цены договора. В конце нужно привести данные о сроке, в который должна произойти оплата.

Не обеспечив предварительный договор задатком или не отразив это юридически грамотно, покупатель получает существенные риски:

  • произведённый им авансовый платёж, если такой будет иметь место, не получит той обеспечительной функции, которую от него обычно ждут;
  • не получится добиться компенсации за уклонение стороной от выполнения её обязательств по заключению основного договора.

Всё это относится к условиям необязательного характера, которые могут быть, а могут и не быть. В принципе, если у покупателя ещё нет денег, но есть желание зафиксировать намерение, поскольку обе стороны заинтересованы в том, чтобы основная сделка в конце концов состоялась, то заключить предварительную можно и без любых платежей. Правда, хоть она и будет иметь юридическую силу, но тогда принудить какую-то из сторон к заключению основного договора будет гораздо труднее.

Читайте также:
В каких случаях можно расторгнуть договор ОСАГО

Кроме этого в предварительном договоре имеет смысл указать на:

  • обстоятельства, при которых основной договор будет считаться исполненным;
  • всё то, что находится в жилом помещении — отделка, средства связи, кондиционирования воздуха, газовые приборы, сантехника и подобное;
  • гарантию продавца на свободу недвижимости от прав на неё со стороны третьих лиц;
  • сторону, которая будет нести расходы, связанные с государственной регистрацией и оплатой нотариальных услуг, если будет принято решение о нотариальном удостоверении сделки;
  • срок заключения основного договора;
  • ответственность стороны, которая станет уклоняться от заключения основного договора;
  • момент прекращения обязательств по предварительному договору.

Приводятся и данные о том, что подтверждает право собственности продавца на недвижимость, которая станет предметом основного договора. В настоящий момент единственной формой подтверждения права собственника является выписка из государственного реестра недвижимости. Однако это не означает, что свидетельства, которые выдавались ранее, полностью утратили всякий смысл. Они являются доказательством того, что определённое лицо было собственником жилой недвижимости на дату выдачу свидетельства. Поэтому, при наличии старого свидетельства и свежей выписки из ЕГРН, можно приложить копию свидетельства и новую выписку, что будет полным доказательством того, что продавец является собственником квартиры не первый год.

Последствия расторжения предварительного договора

Оставаясь предварительным соглашением такой вид сделки не порождает последствий, связанных с переходом права собственности на недвижимость. Однако его одностороннее расторжение может привести к экономическим последствиям.

К ним относится — уплата штрафов, возврат аванса или задатка в двойном размере, если виновной в срыве основного соглашения окажется лицо, получившее задаток в силу планируемой передачи недвижимости. Если же сделку сорвёт покупатель, то задаток остаётся у продавца.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

Нередко перед составлением основного договора в рамках сделки стороны подписывают предварительный.

Что это за документ, в чем его необходимость и преимущество, в каких случаях он обязателен и для каких целей нужен? Об этом расскажем в нашей статье.

Что такое предварительный договор, для чего он заключается, и в какой форме?

Заключая предварительный договор, будущий продавец квартиры и ее покупатель обязуются, что сделка купли-продажи состоится в оговоренные сроки и на определенных условиях. Если срок не указывается, то основной документ может быть заключен в течение года.

Стороны вправе защитить свои интересы полученным предварительно задатком.

Предварительный договор купли-продажи квартиры имеет юридическую силу, только если он оформлен в письменном виде.

Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры

От правильности его составления зависит, состоится ли в конечном итоге сделка по продаже жилья или сорвется. Чтобы оградить себя от негативных последствий, желательно своевременно проконсультироваться у юриста. Тем, кто решается самостоятельно составить столь сложный документ, следует знать, что предварительный договор, помимо данных, присущих любому соглашению, должен содержать иную информацию:

  • обязательство одного лица передать другому в собственность конкретную квартиру и обязательство второго лица принять за установленную плату данное жилье на определенных условиях;
  • подтверждение прав на осуществление планируемой сделки (в том числе данного доверенностью);
  • сведения о государственной регистрации квартиры;
  • информация о возможном авансе;
  • цена сделки купли-продажи, возможность (или невозможность) и условия изменения данной цены;
  • время, форма и способ оплаты (может быть несколько вариантов);
  • порядок передачи недвижимости, необходимость составлять соответствующий акт;
  • подтверждение собственника недвижимости (его доверенного лица) об отсутствие обременений на нее.

Неисполнение условий предварительного договора

Разрешение споров между сторонами происходит в судебном порядке. Причиной возникновения конфликтов может стать неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры. Так, например, если нет согласия по поводу условий основного документа, суд установит их своим решением.

Если одна из сторон противится заключению основного договора, вторая может потребовать его подписания в порядке понуждения (сделать это необходимо в течение полугода с момента нарушения обязательства)

Составление искового заявления стоит доверить специалисту. Какие условия суд укажет в своем решении, каков размер причиненных истцу убытков взыщут с ответчика, будет ли начислена неустойка, зависит именно от профессионализма сопровождающего дело юриста.

При неисполнении обязательства заключения основного договора и отсутствия требования об этом заинтересованной стороны, обязательства, которые предусматривал предварительный документ, будут прекращены.

Обязательность заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Заключение предварительных договоров — дело, как правило, добровольное. Такая форма закрепления договоренностей применяется в основном, когда сумма планируемой сделки достаточно высока. Приобретение жилья требует значительных трат, продажа влечет немало рисков. Обе стороны сделки, особенно если они юридически подкованы, стараются максимально защитить свою позицию и выйти с минимальными негативными последствиями из ситуаций срыва сделки или спора. Именно поэтому основным договорам по купле-продажи квартир предшествуют предварительные.

В некоторых случаях потенциальные участники купли-продажи вынуждены заключать их и даже афишировать это сторонним лицам, вне зависимости от собственного желания. Это касается сделок с участием недвижимости несовершеннолетних, а также сделок при ипотеке.

Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

Сделки купли-продажи недвижимости должны регистрироваться в Росреестре. В ситуациях, когда квартира (ее доля) принадлежит ребенку, при оформлении потребуется разрешение от органов опеки.

Свое согласие данная служба дает только после тщательного изучения предварительного договора купли-продажи

Делается это для того, чтобы при любом развитии взаимоотношений между покупателем и продавцом квартиры интересы несовершеннолетнего были максимально защищены. Чтобы не получить отказ по намечающейся сделке, следует учитывать следующие моменты:

  • ребенок не должен остаться без собственной недвижимости, а в новом жилье ему полагается не меньшая площадь, чем была ранее (исключения из правила рассматриваются опекой индивидуально в каждом конкретном случае);
  • денежные средства от продажи квартиры (если сразу не приобретается иная недвижимость) должны поступить на расчетный счет ребенка.

Приобретение жилплощади за счет средств материнского капитала не требует согласования с органами опеки.

У госоргана могут возникнуть вопросы по отдельным условиям предварительного договора, и срок рассмотрения документа может существенно затянуться. Это приведет к возможному срыву сделки или претензиям со стороны ее участников. Чтобы этого не случилось, в опеку следует обращаться с грамотно составленным, учитывающим нюансы ситуации соглашением и с полным пакетом сопутствующих документов.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Кредитные учреждения при выделении денежных средств на ипотеку требуют заключения предварительного договора купли-продажи. Это своеобразный гарант того, что выдаваемые в кредит деньги пойдут именно на приобретение недвижимости. Кроме того, банк устанавливает неустойку на случай, если сделка не состоится.

Удобен предварительный договор и для продавца, так как он получает уверенность в том, что денежные средства будут внесены в срок и в полном объеме, если банк одобрит сделку

Для покупателя недвижимости заключение предварительного документа — необходимость. Он имеет некоторые отличия от обычных соглашений и должен содержать информацию:

  • о соотношении платы за квартиру за счет личных средств покупателя и за счет привлеченных банковских средств;
  • о сроке передачи помещения покупателю после оплаты первоначального взноса.
Читайте также:
Расторжение ученического договора по инициативе работника

Как правило, финансовые организации имеют готовые образцынужных им предварительных договоров купли-продажи недвижимости, хотя и не все настаивают на применении таких шаблонов.

Если заемные средства необходимы для приобретения жилья в новостройке, банк потребует не предварительный договор купли-продажи (так как по факту жилье еще не построено), а ДДУ с застройщиком.

Резюме

Не подписывайте никаких документов, пока не проконсультируетесь с юристом. Сделки с недвижимостью дороги сами по себе, но становятся значительно дороже в случае ошибок, тем более когда в них участвует банк.

Получить помощь специалистов, оценить грамотность составленного предварительного договора вы можете на нашем сайте. Мы готовы вас проконсультировать в режиме онлайн либо по указанным номерам телефонов.

Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Комментарии

Господа, добрый день!

Подскажите, пожалуйста, как можно себя обезопасить если мне предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с компанией ЗАО ПИК-Регион, (квартира пока не в ее собственности) , затем договор купли-продажи не понятно с кем, затем отдельно договор возмездного оказания услуг по регистрации квартиры с ОАО ГК ПИК. При этом сумму я должна внести до определенной даты, а дата заселения не указана вовсе. Или категорически нельзя связываться с подобными вещами. Заранее спасибо!

  • ПДКП_до_БТИ_50проц_оплата.pdf

При этом сумму я должна внести до определенной даты, а дата заселения не указана вовсе.
Четверикова Леся

Уже настораживает такое положение договора. Деньги, значит, сразу (и за то, что не принадлежит ещё), а всё остальное — неизвестно когда?

. Или категорически нельзя связываться с подобными вещами.
Четверикова Леся

Скажу так: не рекомендовала бы Вам заключать подобную сделку. Очень легко потерять деньги безвозвратно.

Конечно, для полноценной консультации надо документы все смотреть.

Однако, могу Вам сказать одно:

1. Наличие предварительного договора купли-продажи, исходя их которого можно определить предмет договора (а именно квартиру по конкретному, хотя бы строительному адресу), указание в предварительном договоре сроков для заключения основного договора купли-продажи.

2. наличие доказательств оплаты по предварительному договору купли-продажи

Все это может (и будет) являться основанием для признания за Вами права собственности на квартиру, даже если не будет заключен основной договор купли-продажи кваритры (если, конечно, она будет построена и дом введен в эксплуатацию).

Со сроком как раз не очень ясно. Написано “в течение 45 раб.дней после перехода права собственности Продавцу”. Продавец говорит, что в ГК РФ указывается макс. срок 1 год между заключением предварительного договора и договора купли-продажи.

В договорах ДДУ указан срок заселения 30.06.15.

Но дом уже построен. И ДДУ уже не заключают.

Продавец говорит, что устраняются недоделки и ключи готовы дать до перехода права собственности Продавцу.

У меня подруга год назад покупала по аналогичной схеме, но с ипотекой без проблем.

Но время-то сейчас какое!

Хотелось бы понять, чем можно себя обезопасить.

Еще раз спасибо!

  • ПДКП_до_БТИ_50проц_оплата.pdf

Добрый день. Предварительный договор купли-продажи это довольно распространенный способ привлечения денежных средств Застройщиком.
По такому договору Застройщик обязан заключить с Вами основной договор купли-продажи, но не передать саму квартиру.
Не рекомендую связываться с этой компанией. Сколько уже обманутых дольщиком потеряли свои деньги на подобных кривых схемах уже не счесть.
Рекомендую ориентироваться на Застройщиков, которые работают по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

ДДУ уже не актуально, т.к. дом уже построен и приказ о введении в эксплуатацию от 31.12.2014. я видела.

Еще раз спасибо!

Я бы добавил в п.2.3.данного предварительного договора предельную дату заключения основного договора. Формулировка например такая:
«Договор купли-продажи Квартиры оформляется Сторонами в срок не позднее
45 (Сорока пяти) рабочих дней с момента получения свидетельства о регистрации
права собственности Продавца на Квартиру и только при условии полной оплаты
Покупателем стоимости Квартиры, но в любом случае не позднее 01.12.2015 года. ». В противном случае пункт 6.2 предварительного договора об ответственности Продавца мне представляется достаточно неопределенным, т.к. не понятно с какой даты наступает просрочка.
Совет: максимально подробно изучите данного застройщика, почитайте отзывы.
Если компания нарушит свои обязательства, то дело может растянуться на годы.

Я просто не очень понимаю, как именно изучить данного застройщика и как понять, кого изучать в данный момент на этапе ввода в эксплуатацию.

У меня нет опыта подобного рода.

Ввод в эксплуатацию дома еще не гарантия того, что квартира в доме скоро будет передана Вам. После ввода в эксплуатацию Застройщик продолжает нести значительные расходы.
Почитайте в интернете, были ли у данного Застройщика проблемы с просрочкой передачи квартир.

Продавец говорит, что в ГК РФ указывается макс. срок 1 год между заключением предварительного договора и договора купли-продажи.
Четверикова Леся

Это правда. Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Со сроком как раз не очень ясно. Написано «в течение 45 раб.дней после перехода права собственности Продавцу
Четверикова Леся

В данном случае можно считать, что срок не определен, я полагаю. Поэтому — максимум через год после заключения предварительного договора ПИК должен заключить с Вами основной договор.

Если ПИК этого не делает, а Вы оплатили полностью цену квартиры, предусмотренную предварительным договором, то это безусловное нарушение положений предварительного договора и, как я писал выше, при таких обстоятельствах можно признать Ваше право собственности на квартиру (имеется судебная практика), даже если застройщик обанкротится.

В любом случае, даже если обязательства по предварительному договору будут признаны прекращенными, или Вы не захотите получать право собственности на квартиру, то деньги, которые Вы заплатите по предварительному договору купли-продажи можно вернуть как неосновательное обогащение в порядке ст. 1102 ГК РФ (практически 100 % основание для иска в суд и его удовлетворения). Однако, в отличие от признания права собственности, ситуация может осложниться, если в отношении застройщика будет возбуждено дело о банкротстве.

Читайте также:
Договор долевого строительства квартиры подводные камни

ГК ПИК — известный застройщик, который на рынке уже очень давно. Каких-либо громких историй об обмане дольщиков или покупателей я не слышал.

Я не могу дать Вам совет, заключать сделку или нет, потому что с любым застройщиком, даже самым крупным и известным, могут быть неприятности, как бы идеально не был составлен договор. Покупка квартиры — ответственный и сложный шаг, который, безусловно, подразумевает определенные риски и возможные финансовые потери. И в данном случае решать только Вам, юрист может лишь дать адекватную правовую справку и обозначить возможные варианты развития событий в том или ином случае.

Могу уверенно сказать, что у Вас есть право требовать признания права собственности на квартиру на основании предварительного договора. Или, на крайний случай, можно требовать возврата денег, которые Вы заплатили, в случае отказа в предоставлении квартиры.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

  • Предварительный договор купли-продажи недвижимости: содержание
  • Каким может быть предварительный договор?
  • Предварительный договор, заключаемый с застройщиками
  • Предварительный договор по ипотечной программе
  • Предварительный договор с внесением аванса
  • Предварительный договор купли-продажи недвижимости (ПДКП): особенности
  • Предварительный договор купли-продажи недвижимости: порядок подписания

Совершение сделок купли-продажи недвижимости происходит в несколько этапов. Законом предусмотрено заключение предварительного договора купли-продажи. Он налагает на стороны определенные права и обязанности и служит для защиты их интересов.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме. Оформление документа прямо предусмотрено гражданским законодательством – ГК РФ статья 429. Данные договоры декларируют намерения сторон заключить сделку. При этом предварительные договоры купли-продажи недвижимости обязывают продавца продать объект, а покупателя приобрести его по оговоренной цене. Для того, чтобы составить предварительный договор купли-продажи недвижимости (ПДКП) в Москве, обращайтесь к специалистам нашего портала. По доступной цене они оперативно помогут подготовить документ.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: содержание

Данный договор является двусторонним. Разрешается участие свидетелей для подтверждения добровольности совершения сделки. Основные требования к содержанию договора следует представить подробнее:

  • Договор должен включать паспортные данные сторон и дату подписания. Кроме того, в договоре нужно отражать точный адрес местонахождения объекта недвижимости;
  • Договор содержит информацию о цене объекта. Указывается конкретная сумма в рублях. При этом допускается прописывать условия относительно выплаты такой суммы. Например, можно предусмотреть рассрочку;
  • В договоре обязательно отражается сумма переданного задатка;
  • Договор закрепляет обязанность продать объект и выплатить за него установленную сумму денег. Соответственно, в договоре нужно отражать ответственность сторон. Как правило, при отказе от сделки, продавец обязуется выплатить покупателю задаток в двойном размере. Однако размер может быть больше или меньше, это определяется сторонами самостоятельно. Если расторжение сделки произошло по инициативе покупателя, следует предусматривать штраф. Так, в данных случаях задаток остается у продавца и становится его собственностью.

Подобные договоры готовятся на типовых бланках, которые распечатываются и заполняются сторонами.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости имеет свой срок действия. Когда говорят «Что такое срок действия?», часто подразумевается, в течение какого временного отрезка стороны договора будут вынуждены его подписать. Когда срок ПДКП недвижимости не обозначен, согласно текущему законодательству, рассматриваемый период составляет не более года. Если за обозначенный в законе год сторонами не будет подписан основной договор, документ перестает действовать.

Каким может быть предварительный договор?

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества составляется в нескольких форматах, которые зависят от обстоятельств их заключения. Среди наиболее популярных форматов можно выделить:

  • Предварительный договор, что между собой заключают застройщик и соинвестор;
  • Предварительный договор, составляемый при кредитовании (ипотеке);
  • ПДКП, где продавец принимает аванс.

Предварительный договор, заключаемый с застройщиками

Согласно существующему закону, рассматривающему строительство, застройщик может требовать от дольщика деньги, только если есть договор долевого участия (ДДУ). Так на законодательном уровне обеспечивается защита дольщиков от неправомерного использования их денег, а также уменьшаются другие риски, что могут возникнуть в рассматриваемом деле. Но это не отрицает того факта, что многие застройщики пытаются обойти ДДУ в поисках выгодных условий и выхода из жестких рамок, что выставляет рассматриваемый договор. Например, дольщикам предлагается вексельная стратегия, позволяющая предоставить, на первый взгляд, более выгодные условия, чем в уже упомянутой схеме.

Дольщику дают подписать предварительный договор купли-продажи недвижимости, которая на данный момент только строится или вообще является проектом. А вот заключить основной договор будет возможно только после того, как жилье достроят и оно получит юридический статус собственности. Согласно закону, купить объект, которого нет, невозможно, но инвестиций в строительство это не касается. Именно на этот факт ориентируется застройщик.

Так, при заключении ПДКП лицо, внесшее плату, получает статус соинвестора, а вносимый им платеж становится обеспечительным. Таким образом соинвестор получает помимо права на имущество и ответственность за его возведение, поскольку он должен его финансировать. Застройщик же, помимо того, что должен выполнить строительство, по его окончанию должен сделать ещё один очень важный шаг – переоформить имущество на инвестора, заключив с ним окончательный договор купли-продажи.

В качестве гарантии соинвестор получает вексель с суммой, что он предоставил застройщикам. Если строительная компания не может оформить финальный договор на недвижимость, по предъявлению векселя она обязуется вернуть вложенные в проект деньги.

Предварительный договор по ипотечной программе

Рассматриваемый предварительный договор используется, если оформляется кредит в банке. Такая практика распространена не только на первичном строительном рынке, но и на вторичке. Вторичный рынок предлагает не менее интересные варианты, но не у всех есть возможность приобрести недвижимость без посторонней помощи. Если же оформляется ипотека для покупки квартиры у застройщика, банк должен оценить, насколько платежеспособен претендент. Если кредит получает добро, заемщик показывает одобрение застройщику и подписывает с ним договор.

Важно! Необходимо учесть, что ипотека будет оформлена, только если сотрудничество с застройщиком проходит по ДДУ, а не по вексельной схеме, которую банк считает слишком рискованной. (выделить блок на зеленом фоне)

Если составляется предварительный договор на квартиру, что уже построена, но находится в собственности другого лица, банк будет учитывать несколько принципиально важных момента:

  • Есть ли документ, подтверждающий, что текущий собственник готов продать недвижимость?
  • Какой размер договорной стоимости сделки?
  • В рамках каких сроков планируется проведение сделки?
  • Какой порядок расчета и передачи имущества?

Предварительный договор с внесением аванса

Предварительный договор такого формата часто используется, когда ситуация затрагивает рынок вторичного жилья. Он является своеобразным подтверждением того, что сделка состоится в будущем, и что владельцу уже была передана определенная сумма денег в рамках рассматриваемой сделки. Таким образом покупатель резервирует за собой право купить именно это имущество, а продавец пока приостанавливает поиск покупателя и не сможет согласиться даже на более выгодную сделку.

Читайте также:
В каких случаях можно расторгнуть договор ОСАГО

Иногда рассматриваемый документ заменяют на другой – договор аванса. В каком-то смысле договор аванса даже более выгоден, поскольку уже внесенная сумма может стать компенсацией, если потенциальный покупатель не сможет к концу срока действия документа собрать недостающую сумму. А покупатель остается со знанием, что присмотренное им имущество никто не перекупит, и сможет спокойно собирать деньги для завершения сделки.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости (ПДКП): особенности

Заполнение бланка соглашения производится в присутствии обеих сторон. Если сделка проводится с участием риелтора, его нужно пригласить обязательно. В качестве образца заполнения можно использовать любой аналогичный документ. Закон не предусматривает жестких требований к его тексту и порядку заключения.

Указанные документы не нужно заверять у нотариуса. Однако такую процедуру можно провести для исключения споров в дальнейшем. Ведь нотариус разъяснит взаимные обязанности, удостоверится, что стороны действуют добровольно и осознанно.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: порядок подписания

Каждый из экземпляров соглашения подписывается сторонами. Необходимы подписи всех участников сделки. Поэтому, подписывается соглашение одномоментно. Закон допускает действие по доверенности. Тогда нужно отражать в доверенности именно такое полномочие.

Вы можете скачать образец в любом удобном вам формате: pdf, doc, png а также распечатать для дальнейшего заполнения.

Как оформить предварительный договор купли продажи квартиры

23. В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

24. В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

25. Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

26. Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

27. Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, – в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

28. Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

29. По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: