Где заключается договор купли продажи квартиры

Договор купли-продажи при покупке квартиры: нюансы оформления и образец 2021 года

Покупка или продажа недвижимости, будь то квартира или загородный дом, не может обойтись без документального оформления. Иными словами, вашу сделку должен зафиксировать договор купли-продажи квартиры. Если ограничиться только устным соглашением, то права собственности на недвижимость так и останутся у продавца, а покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья.

Рассказываем, что такое договор купли-продажи квартиры, как его правильно составить и когда его можно расторгнуть. Покажем образец договора купли-продажи квартиры 2021 года и расскажем, где можно скачать бланк документа.

Собственником недвижимости вы станете только после заключения договора купли-продажи. Фото: nedvigimost-i-financi.ru

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление ДКП

Договор купли-продажи жилья — документ, который может быть предъявлен в суде в случае оспаривания сделки. Чтобы не возникало сомнений в законности договора, он должен составляться с учетом достаточно большого количества правовых норм.

ДКП, не соответствующий законодательным актам, можно оспорить в суде. Фото: psiheya-market.ru

Нормативный акт
О чем статья

Статьи №550 и №434 ГК РФ

Законом допускается лишь письменная форма заключения ДКП на недвижимость.

Статья №554 ГК РФ

Информация об объекте недвижимости, служащей предметом ДКП должна быть точной и позволяющей со всей определенностью установить, какая именно недвижимость продана/куплена.

Статья №558 ГК РФ

В договоре в обязательном порядке должны быть указаны лица, за которыми, согласно закону, сохраняется право пользования недвижимостью даже после заключения ДКП.

Статья №210 ГК РФ

Содержать недвижимое имущество (в частности, оплачивать коммунальные услуги, налоги, сборы) обязан собственник. Когда право собственности переходит от одного собственника к другому, к нему же переходят обязанности по содержанию недвижимости.

Статья №555 ГК РФ

В ДКП обязательно должна быть указана цена продаваемого/покупаемого недвижимого имущества. Это позволяет ее идентифицировать.

Статья №488 (п.5) ГК РФ

До того момента, как недвижимость будет оплачена покупателем, она считается залоговым имуществом продавца. Если покупателя такое положение веще не устрагивает, в ДКП следует прописать иные условия.

Статья №556 ГК РФ

Передача проданной/купленной недвижимости новому владельцу осуществляется на основе передаточного акта или другого документа, фиксирующего передачу. Этот момент необходимо внести в ДКП.

Статья №557 ГК РФ

Если покупатель после покупки обнаружит неустранимые недостатки недвижимости, он вправе потребовать расторжения сделки и возврата уплаченной суммы.

Статья №461 ГК РФ

Если купленная недвижимость будет изъята у покупателя третьими лицами на основании имеющихся ранее обязательств продавца, продавец обязан возместить покупателю убытки. Но только в том случае, если не докажет, что покупатель заранее знал о том, что такой исход возможен.

Статья №167 ГК РФ

Если ДКП будет признан судом недействительным, продавец обязан вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу – недвижимость. Возврат может быть осуществлен, как в натуальном, так и в денежном эквиваленте.

Статья №551 ГК РФ,

Статья №131 ГК РФ

Все перечисленные акты регламентируют необходимость государственной регистрации перехода прав собственности от одного лица к другому. То есть внесения обновленных сведений в ЕГРН. А также необходимость нотариального заверения определенных документов.

Существуют и другие законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.

Важно! Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП.

К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.

Содержание договора

Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.

В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.

Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.

Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.

Бланки ДКП можно скачать на Госуслугах или специализированных сайтах. Фото: blank-dogovor-kupli-prodazhi.ru

Обязательные условия договора

Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.

Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.

К обязательным условиям содержания договора относятся:
  • наименование документа («Договор купли-продажи»), название населенного пункта, в котором он был заключен, дата заключения договора;
  • стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
  • описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
  • суть договора, которая заключается в том, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть не ее дарением, арендой и прочее;
  • цена договора, то есть сумма, за которую одна сторона продает, а вторая покупает данный объект недвижимости;
  • перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если таковые имеются).

Важно! Если права продавца на квартиру каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.

Дополнительные условия

Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.

Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Читайте также:
Договор купли продажи одежды образец
В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:
  • время фактической передачи недвижимости покупателю;
  • сроки и способы взаиморасчетов;
  • состояние передаваемой квартиры;
  • сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
  • гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
  • порядок решения споров и распределения ответственности;
  • условия, при которых договор может быть расторгнут;
  • штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Какие нужны документы

Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.

Для оформления договора купли-продажи много документов не нужно. Фото: online-kassa.com

Перечень документов продавца и покупателя жилья:
  • выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость;
  • правоустанавливающий документ продавца, в роли которого могут выступать: свидетельство о приватизации, дарственная, судебное решение о признании права собственности и другие;
  • паспорт продавца;
  • паспорт покупателя;
  • справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован;
  • согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке);
  • разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний);
  • квитанция об уплате государственной пошлины (в 2021 году ее сумма составляет 2000 рублей).

С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.

Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того, заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.

Процесс оформление ДКП

Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.

Этапы оформления договора
  1. Получаем выписку из ЕГРН. Прежде чем перейти к составлению договора купли-продажи, нужно получить выписку из ЕГРН. Так продавец сможет подтвердить права собственности на жилье, а покупатель убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.
  2. Изучаем документы на объект недвижимости. Перед заключением договора необходимо проверить правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (ДКП, свидетельство о наследовании, договор дарения и другие) документы.
  3. Заключаем предварительный договор купли-продажи. Вы можете заключить предварительный договор, если еще не готовы к оформлению основного соглашения или в данный момент у вас нет всей суммы. Так вы сможете забронировать понравившиеся жилье, передав продавцу задаток.
  4. Подписываем договор купли-продажи. Проверьте правильность составления документа. Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Проследите за тем, чтобы в соглашении не было помарок и опечаток.
  5. Оплачиваем госпошлину. Госпошлину оплачивает покупатель. Ее размер зависит от вашего статуса: юридическое или физическое лицо. Стандартные размеры госпошлины вы найдете на портале «Госуслуги».
  6. Регистрируем права собственности. Подаем документы на регистрацию в Росреестр. Если сделка совершалась через нотариуса, то он сам передаст документы на регистрацию. В случае самостоятельного оформления ДКП, вам нужно будет подать документы через МФЦ или сразу в Росреестр.
  7. Получаем свидетельство о регистрации нового владельца. Через 10 дней после подачи документов покупатель приходит к нотариусу за готовыми документами или самостоятельно получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.

Выписка из ЕГРН с новыми данными подтверждает переход прав собственности на жилье. Фото: taldom.7555000.ru

Сколько нужно заплатить

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

Когда ДКП признают недействительным

По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.

Договор может потерять силу только по обоюдному согласию или по решению суда. Фото: zhil-savelki.ru

Суд признает договор оспоримым, если он:
  • заключен с помощью угроз и насилия;
  • оформлен от лица несовершеннолетнего без согласия органа опеки;
  • заключен недееспособным гражданином без согласия его опекуна;
  • составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке;
  • продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки;
  • не соответствует требованиям законодательства;
  • на нем поддельные подписи.

Важно! Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.

Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.

На что нужно обратить внимание

Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от действий мошенников, которые могут воспользоваться вашим незнанием нюансов оформления ДКП? К примеру, высокие риски связаны с покупкой/продажей квартиры, полученной в наследство.

Это значит, что на недвижимость могут предъявить права лица, не указанные в завещании, но являющиеся наследниками первой очереди. Или наследуемая квартира может находиться в собственности продавца менее 3 лет, о чем он умолчал. Тогда покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей, попросите у продавца документы, на основании которых он получил квартиру в наследство. Проверьте историю объекта на наличие завещательных отказов и случаев ареста недвижимого имущества.

Если вы продаете квартиру, то внесите в договор купли-продажи жилого помещения пункт о залоге в пользу продавца. Условием залога станет полная оплата стоимости квартиры. Несмотря на то, что это условие прописано в законе, другая сторона договора может отметить в документе оговорку об отсутствии залога.

Читайте также:
Договор купли продажи снегохода между физическими лицами

Особого внимания требуют сделки с доверенными лицами продавцов недвижимости. Имейте в виду, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. То есть после получения денег собственник может прекратить действие доверенности, что влечет недействительность сделки.

Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, в первую очередь проверьте доверенность представителя собственника продаваемой недвижимости. В частности, узнайте, входит ли в полномочия доверенного лица продажа недвижимого имущества доверителя.

Посмотрите, нет ли в документе ограничений: кому может быть продана квартира, вилка стоимости, порядок расчетов и другие. Обратите внимание на срок действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента регистрации перехода права собственности).

Не спешите переходить к этапу подписания договора купли-продажи квартиры, проверьте все документы другой стороны сделки, запросите дополнительные данные или обратитесь к опытному специалисту, который уже «собаку съел» на сделках с недвижимостью.

Сделка по продаже квартиры от А до Я

Уточните, можно ли в принципе продать вашу квартиру

Согласие всех собственников

Продать квартиру может только её собственник, то есть вы лично или ваше доверенное лицо. Разные хлопоты по поиску покупателей и подготовке сделки можно поручить риелтору или вашему поверенному (у них должна быть нотариальная доверенность, в которой перечислены все действия, на которые вы им даёте полномочия), но на сделке всё равно присутствовать должны вы лично. Если вы не можете присутствовать на сделке по объективным причинам (например, живёте в другой стране и не можете уехать), по закону можно провести сделку без вашего участия, если у вашего представителя есть генеральная доверенность. Иногда покупатели соглашаются на это. Но чаще — нет, так как велик риск подлога документов. Если у квартиры несколько собственников, нужно, чтобы на продажу согласились все. Если квартира находится в долевой собственности (то есть каждому собственнику принадлежит определённая часть квартиры, например, одна треть или половина), договор о продаже квартиры обязательно нужно заключать у нотариуса, а всем собственникам придётся заверить своё согласие подписью — одновременно, в присутствии других собственников и нотариуса. Если собственность совместная (то есть распределения по долям нет), можно заключать договор в простой письменной форме, идти к нотариусу в этом случае необязательно.

Отсутствие обременений

Если квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится. Оказаться под арестом квартира может, например, в ходе судебного спора, когда идёт разбирательство, кому эта недвижимость принадлежит. Пока суд не разрешит этот вопрос, на квартиру будет наложен арест.

Если квартира находится в залоге, продать её можно будет только с согласия банка или другого залогодержателя. Не стоит переживать, если вы продаёте квартиру, за которую ещё не выплатили ипотеку. Таких сделок на рынке очень много, схема хорошо отработана, поэтому риск мошенничества минимален (и возможен только со стороны продавца).

Все обременения на квартиру (арест, залог, рента и т. д.) отражаются в выписке ЕГРН — её покупатель обязательно попросит или закажет сам перед сделкой, так что скрыть эту информацию не получится, да и Росреестр такую сделку не зарегистрирует. Кроме того, есть другие виды обременений, которые могут усложнить продажу квартиры. Как собственник вы, скорее всего, должны о них знать, но на всякий случай это стоит проверить.

Нехорошая квартира

Есть квартиры, которые в принципе менее охотно покупают, так как у них есть те или иные минусы. К таким относятся:

  • Квартиры с несогласованными перепланировками (особенно те, где изменения невозможно согласовать). Если Жилинспекция о них узнает, всё придётся возвращать на место. Такой риск захотят взять на себя немногие (ведь если не вернуть всё, как было, квартиру можно и потерять). Перед сделкой у вас, скорее всего, попросят показать технический паспорт БТИ — по нему легко определить несоответствие реальной планировки той, что указана в документах. Если перепланировку всё-таки можно узаконить, лучше сделать это до сделки и заказать новый техпаспорт. Получить его можно в МФЦ или в БТИ своего округа.
  • Квартиры, которые находятся в собственности менее года, — только что купленные, недавно полученные по наследству, по договору дарения или ренты. Подозрительный покупатель обязательно прокрутит в голове сценарий, в котором после заключения сделки вдруг объявляются наследники, обнаруживается живой рентополучатель, а бабушка впадает в маразм и договор дарения объявляется недействительным. Всё это — риск оспаривания сделки. Проверить, что всего этого не произойдёт, в большинстве случаев можно только косвенно, также на рынке недвижимости нередки подлоги документов. Даже если вы купили квартиру и решили продать её через несколько месяцев, это насторожит потенциальных покупателей — такое часто встречается в мошеннических схемах. Вам нужно подготовить доказательства того, что предыдущую сделку точно нельзя оспорить и все документы в порядке.
  • Квартиры, где один из собственников страдает подтверждённым психическим заболеванием или просто пожилой человек. В этом случае будьте готовы, что от вас или вашей пожилой бабушки (если она, к примеру, тоже собственник) потенциальный покупатель потребует справку из ПНД (психоневрологического диспансера), чтобы проверить диагноз и показания и убедиться, что она может участвовать в сделках. Сходить за справкой можно вместе с ним — чтобы он был уверен, что вы не принесёте подделку. Если вы стоите на учёте в наркологическом диспансере, вам нужно будет пройти полную экспертизу, которая должна подтвердить, что вы можете участвовать в сделке. А если у вас есть опекун, то за сделку будет отвечать он, и для этого вам нужно будет получить разрешение органов опеки. Покупатель также может настоять на том, чтобы на сделке присутствовал нотариус, который сделает её видеозапись.
  • Квартира, один из собственников которой находится в местах лишения свободы или признан пропавшим без вести. Например, кто-то из ваших родственников-сособственников сидит в тюрьме и, разумеется, не сможет появиться на сделке. Покупателя это, конечно, насторожит. Выход есть — можно оформить доверенность, и тогда присутствие заключённого на сделке будет необязательным, но, безусловно, ответственный и осторожный покупатель тысячу раз перед этим подумает.
  • Квартира, купленная с использованием материнского капитала, в которой не выделили доли детям. Нюанс в том, что использование материнского капитала в сделке нигде не фигурирует. Покупатель может только проверить записи в паспорте о наличии детей и попросить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате — но это всё косвенные доказательства. Также иногда использование материнского капитала в покупке указывается в договоре купли-продажи. Но не всегда. Если вы продадите квартиру, для покупки которой был использован материнский капитал, а доли детям не выделили, и обман раскроется, вам грозит наказание вплоть до уголовного.

Как правило, такие квартиры продаются со скидкой или долго ищут своего покупателя (а иногда и то, и другое).

Читайте также:
Езда без номеров по договору купли продажи

У идеальной квартиры для продажи — один владелец, в ней никто не прописан, она много лет находится в собственности, владение — на основании первичной приватизации или договора купли-продажи.

Соберите нужный пакет документов для продажи

Чтобы продать квартиру, вам понадобятся оригиналы следующих документов:

    Выписка из домовой книги или единый жилищный документ (ЕЖД). В документе будет указано, кто собственник квартиры, кто в ней прописан (и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире при её продаже), есть ли задолженность по коммунальным платежам. Получать единый жилищный документ нужно в МФЦ, для этого понадобится ваш паспорт и запрос (заявление) на предоставление этой услуги. ЕЖД сформируют на месте. Выписку из домовой книги можно получить в МФЦ или запросить в управляющей компании (если дом новый, со своей управляющей компанией). Срок действия выписки из домовой книги — один месяц, а ЕЖД — 60 дней. Что брать, выписку из домовой книги или ЕЖД, зависит от того, что у вас за дом. В элитных домах и кооперативах с обособленной управляющей компанией — первый вариант, в остальных случаях — второй. Пример выписки из домовой книги

  • Выписка из ЕГРН. В ней указано, кто владеет квартирой, на основании каких документов и есть ли на недвижимость обременения. Заказать выписку из ЕГРН можно в Росреестре, в офисе или через форму на официальном сайте — она действует в течение одного месяца.
  • Документ, на основании которого вы получили квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи, договор дарения или ренты. Этот договор у вас должен быть в наличии. Если вы его потеряли, дубликат можно запросить в Росреестре. Если сделка была нотариальная, тогда нужно запрашивать дубликат в архиве нотариуса.
  • Общегражданский паспорт. Возможно, покупатель попросит показать заграничный паспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что перед ним не мошенник — большое количество документов сложнее подделать.
  • Помимо документов обязательных для заключения сделки, покупатель может попросить и дополнительные. Они помогут ему убедиться, что с собственником (то есть с вами) и с квартирой, которую он собирается купить, не будет никаких проблем. В зависимости от особенностей вашей квартиры нужно иметь:

    • Письменное согласие на сделку супруга. Если квартира, которую вы собираетесь продать, приобреталась в браке, возьмите такой документ у нотариуса.
    • Технический паспорт БТИ. Докажет, что в квартире не было перепланировок или все они узаконены. Получить паспорт БТИ можно в МФЦ или в БТИ своего округа. Пример плана жилищного помещения
  • Согласие опекуна или органов опеки. Если у вас есть уполномоченный опекун или одним из собственников квартиры является ребёнок.
  • Оригиналы справок из ПНД. При ипотеке это — обязательно требование (банк также может согласиться принять копию водительского удостоверения). Покупатель должен убедиться, что вы дееспособны и можете участвовать в сделках. Особенно это актуально, если вы пожилой человек. Пример справки ПНД

    Подготовьте квартиру к продаже и напишите объявление

    Подготовка квартиры к продаже называется Home Staging. На Западе это целый комплекс мероприятий, направленных на то, чтобы сделать квартиру максимально привлекательной в глазах потенциальных покупателей. Это очень серьёзный этап предпродажной подготовки. В России это только набирает обороты, но те, кто серьёзно относится к нему, имеют высокие шансы продать квартиру быстрее.

    Мы написали подробную инструкцию (с фото!), как подготовить квартиру и сделать объявление, по которому хочется позвонить, для собственников, которые сами сдают квартиру. Всё это актуально и для продажи квартиры.

    Остановимся на основных моментах:

    • Проведите генеральную уборку, спрячьте все личные вещи, чтобы квартира выглядела аккуратно и уютно, но без следов чьего-либо проживания. Если убрать все лишние вещи, комната будет выглядеть значительно лучше
    • Сделайте хорошие фотографии всех помещений, подъезда и двора при естественном освещении, не поленитесь обработать их в фоторедакторе. В идеале — пригласите фотографа.
    • Напишите объявление о продаже с чётким описанием характеристик квартиры и её преимуществ. Укажите основные моменты: кто владелец, на основании каких документов квартира стала вашей, кто прописан, схема сделки — свободная или альтернативная (и подобрана ли альтернатива).
    • Укажите контактные данные. На Яндекс. Недвижимости ваш реальный телефон будет скрыт подменным номером, звонки с него будут переадресовываться вам. Это защитит вас от попадания вашего номера в различные спам-базы. Если вы размещаете объявление где-то ещё, купите отдельную SIM-карту. Даже если этот номер попадёт в базы риелторов — нестрашно.

    Если вы работаете с риелтором, всё ещё проще — часть работы он возьмёт на себя: сделает часть документов, даст советы по предпродажной подготовке, напишет и разместит объявление, проведёт осмотры.

    Покупатель найден. Что ещё нужно сделать до сделки

    После нескольких недель или месяцев осмотров квартиры покупатель найден. Поздравляем, самая сложная часть выполнена. Осталось заключить договор и получить деньги за квартиру. Для этого вам нужно сделать еще несколько шагов.

    Подготовка документов. Если вы ещё что-то не собрали или что-то устарело.

    Аванс и соглашение. В качестве подтверждения серьёзности своих намерений покупатель передаёт вам определённую сумму денег. Сумма может быть разной — в Москве это обычно около 50 000 рублей. Обязательно дайте расписку в получении денег. Стоит различать аванс и задаток. Аванс — это чаще всего предоплата (хотя в законе никакого определения аванса нет). Если сделка расстроится по какой-то причине, аванс нужно будет вернуть. А задаток — финансовое обеспечение договорённостей. Если покупатель откажется от сделки, задаток можно не возвращать. Также при передаче аванса или задатка подписывается авансовое соглашение или договор задатка, в которых прописывается в течение какого времени должна быть заключена сделка и по какой цене. Не забудьте после этого дописать в объявлении, что квартира забронирована, или снять его с публикации.

    Условия сделки и составление договора. В большинстве случаев достаточно составить договор в простой письменной форме, но если ваша квартира находится в долевой собственности (то есть нескольким людям принадлежит определённая часть квартиры, например одна треть или половина), договор о продаже квартиры нужно заключать только у нотариуса. В договоре обязательно должны быть указаны:

    • данные продавца и покупателя;
    • полная стоимость квартиры;
    • её адрес и описание;
    • права и обязанности, ответственность сторон;
    • сроки освобождения жилплощади (как юридически, так и физически).

    Сделка и передача квартиры

    Осталось чуть-чуть. И квартира будет продана.

    Деньги. В день сделки вы приезжаете в банк, где покупатель закладывает деньги в арендованную им банковскую ячейку. Во время закладки денег заключается дополнительное соглашение, в котором прописано, при выполнении каких условий вы можете забрать деньги. Обычно для этого достаточно предоставить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты о переходе права на имя нового собственника. В случае, если регистрация электронная, условием доступа к ячейке может быть подписанный договор и выписка из ЕГРН с именем нового владельца. Это самый надёжный способ передачи денег. Ещё можно воспользоваться банковским аккредитивом. Система здесь точно такая же, только деньги не закладываются в ячейку, а хранятся на счёте.

    Договор. Если договор купли-продажи заключается у нотариуса, после передачи денег вы и покупатель должны поехать к нему и подписать договор. Если договор составлялся в простой письменной форме, его можно подписать прямо в банке.

    Регистрация сделки. Когда договор будет подписан, вам с покупателем необходимо съездить в МФЦ и отдать договор купли-продажи на регистрацию для перехода права собственности. С собой нужно иметь договор купли-продажи и паспорт. Обычно в Москве на регистрацию уходит 3-4 дня, если это нотариальная сделка, и 10 дней, если договор заключался в простой письменной форме.

    Получение денег. Обычно в банке нужно показать паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом о переходе права на имя нового собственника или свежую справку из ЕГРН с данными нового владельца. После этого вы получите доступ к банковской ячейке.

    Передача квартиры. В договоре прописано, когда вы должны передать квартиру новому владельцу. Это можно сделать хоть в день регистрации перехода права собственности. В процессе передачи квартиры покупателю нужно составить и подписать акт приёма-передачи. Это приложение к договору купли-продажи, в котором указаны характеристики и особенности квартиры. Его составляют в произвольной письменной форме, и это можно сделать самому (образец акта приёма-передачи есть на Яндекс.Недвижимости), но если в составлении договора помогал риелтор или юрист, логично доверить им и составление акта. Заверять акт нотариально не нужно. В акте нужно указать, что квартира была передана новому владельцу именно так и в таком состоянии, как прописано в договоре купли-продажи. Сделка может считаться состоявшейся при передаче квартиры и подписании покупателем акта приёмки-передачи.

    Заключение

    Даже если к концу статьи вам стало казаться, что продать квартиру — очень сложно, это не так. Каждый этап занимает несколько дней или даже недель, поэтому вам не нужно будет выполнять все эти пункты практически одновременно. А если хочется сэкономить время и нервы, проще нанять риелтора, который возьмёт большую часть вопросов на себя, будет консультировать и помогать на всех этапах.

    Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ева Народицкая.

    Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

    Проблемы с поиском?

    Загрузка данных с сервера Росреестра.

    Произошла ошибка при обмене данными

    Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

    Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

    По вашему запросу ничего не найдено

    Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
    Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

    Найдено объектов

    Кадастровый номер Адрес объекта
    Выбрать

    Если вы хотите внести задаток, то нужно заключить предварительный договор купли-продажи, между покупателем и продавцом, на основании чего стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Как правильно оформить и какие есть подводные камни мы вам расскажем в этой статье.

    Сегодня имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, поэтому настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними внимательно!

    Процесс заключения договора купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность действий, рассмотреть все возможные риски и тонкости, также заранее подготовить все необходимые документы.

    Документы, необходимые для купли-продажи квартиры в 2021 году

    1. Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности).
    2. Согласие на продажу квартиры от супруга (если вы состоите в браке).
    3. Доверенность (если нет собственника на сделке).
    4. Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетние дети)
    5. Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
    6. Паспорт (двух сторон)

    Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, предоставляются акты о регистрации рождения.

    Если за владельцем числятся долги, прилагается справка, выданная Федеральной Налоговой Службой.

    Примите во внимание, что во время подготовки основного пакета документации, могут потребоваться дополнительные бумаги. Это увеличивает время сбора справок.

    Важно! Сегодня единственным документом подтверждающим право собственности на жилье, является выписка из ЕГРН, вы можете заказать выписку из ЕГРН у нас на сайте, в электронном виде (от 10 минут до 24 часов), что ускорит процесс заключения сделки, если заказывать справку в МФЦ то потребуется 5 рабочих дней.

    Самостоятельно

    Самостоятельное оформление требует знаний, пункты должны быть оформлены правильно, чтобы сделку не аннулировали. Наш сервис с помощью юристов подготовили шаблон договора купли-продажи квартиры, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки.

    Нотариус

    Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.

    Куда подаются документы?

    Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).

    После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав, а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.

    Порядок оформления договора

    Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

    1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.

    2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).

    3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.

    4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.

    5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

    Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

    Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости с юридическим заключением + проверка собственника.

    Проверка собственников

    Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.

    Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.

    Обратившись в Единый Реестр можно получить два вида документов:

    1. Упрощенный вариант, где будут прописаны основные характеристики квартиры, кто является владельцем.
    2. Расширенный вариант, где прописано, кто раньше был владельцем жилья, кто является нынешним хозяином (Выписка из ЕГРН о переходе прав)

    Для чего проверяется жилой объект?

    1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит. Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила.
    2. Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.
    3. Перепланировка.

    Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.

    Основные условия договора

    Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.

    В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте, сумме , и как будут передаваться денежные средства

    Кем регистрируется договор?

    Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ

    Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:

    1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.

    2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).

    3. Обращение в Росреестр/МФЦ.

    Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?

    Это актуальный вопрос для обеих сторон. Расходы делятся на основные и дополнительные. Сколько стоит оформление? Основные расходы – уплата денежного сбора, установленного государством. Второстепенные – если оформляется договор купли-продажи у нотариуса, в процессе принимает участие юридический эксперт, риелтор.

    Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые подскажут, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, какие справки потребуются.

    Примите во внимание, нотариус оформляет договор купли-продажи квартиры в том случае, если сделка с долями или с особами, расторгнувшими брак, несовершеннолетними.

    Вы можете бесплатно, самостоятельно оформить любой договор на недвижимость, мы подготовили на всею случаи образцы документов для сделок с недвижимостью.

    Что если оформить сделку без участия риелтора/нотариуса?

    Первое правило самостоятельной продажи – внимательность. Не нужно делать поспешных выводов и поступков. Если продавец просит оставить задаток, сумма не должна превышать 100 тыс. руб. Такой процесс передачи денег сопровождается распиской. Проверяйте документацию, особенно, если покупка у застройщика.

    При покупке жилого объекта в ипотечный кредит, сначала нужно обговорить нюансы с представителем банка. Если продавец не вызывает доверия, можно проверить информацию о недвижимости, сделках, проводимых до этого, сделать запросы в соответствующие органы. Можно договориться о составлении предварительного соглашения, в таком договоре рекомендуется указать обязанности сторон, способ передачи документов, денег и все основные нюансы сделки.

    Внимание! Мы настоятельно рекомендуем проверить недвижимость перед заключением договора. Первое и самое главное, это справка из ЕГРН, потом уже можно комплексно проверить недвижимость с помощью нашего сервиса, c заключением опытных юристов и полной проверкой собственника.

    Купля-продажа с участием родственников

    Нет разницы, кто выступает продавцом – брат, сын, муж или стороннее лицо. Процедура оформления для всех одинаковая. Если оформление происходит с участием родственником, то процедура считается формальной, ведь при передаче стороннему лицу от него продавец потребует деньги, а при передаче родственнику – нет.

    Купля-продажа с участием родственников – сделка, заменяющая завещание, дарение. Образец договора купли-продажи квартиры можно посмотреть на сайте.

    Новые правила продажи квартиры

    Перед тем, как начать оформлять документацию, собирать справки, делать запросы, рекомендуется ознакомиться с основными требованиями, регламентирующими законом. Ознакомиться с нововведениями нужно не только продавцу, но и покупателю. Это поможет контролировать процесс сделки, сделает ее законной и прозрачной.

    При владении квадратными метрами на протяжении 5 лет, продавец оплачивает налог в сумме 13% от общей стоимость недвижимого имущества. Раньше этот срок составлял 3 года.

    Если квартира – это собственность, нажитая в браке, документы оформляет лицо, имеющее право удостоверять юридические документы. Если продается доля, сделка проводится через нотариуса.

    Договор купли-продажи квартиры: как оформить ДКП, список документов и порядок заключения

    Договор купли-продажи жилой недвижимости – документ, который скрепляет сделку. Но чтобы он сработал, необходимо обратить внимание на правильность его составления.

    • Договор купли-продажи квартиры: что собой представляет
    • Договор купли-продажи квартиры: какие данные содержит
    • Оформление купли-продажи квартиры: обязательные условия
    • Договор купли-продажи квартиры: документы, с которыми проходит оформление
    • Купля-продажа квартиры: как подать бумаги на регистрацию прав собственности, чтобы сделка состоялась
    • Как долго регистрируется договор купли-продажи квартиры и происходит переход права собственности на недвижимость
    • Договор купли-продажи квартиры и сроки его действия
    • Договор купли-продажи квартиры: как дорого обойдется сделка и её оформление
    • Купля-продажа квартиры: этапы оформления ДКП квартиры
    • Договор купли-продажи квартиры: расторжение
    • Договор купли-продажи квартиры: восстановление
    • Договор купли-продажи квартиры: переоформление
    • Когда договор купли-продажи квартиры могут посчитать недействительным
    • Договор купли-продажи квартиры по ипотеке: важные моменты
    • Договор купли-продажи квартиры с ипотекой: предварительное соглашение
    • Договор купли-продажи квартиры с ипотекой: сроки работы и другие важные параметры
    • Комментарии

    Договор купли-продажи жилой недвижимости – документ, который скрепляет сделку. Но чтобы он сработал, необходимо обратить внимание на правильность его составления.

    Договор купли-продажи квартиры: что собой представляет

    Договор купли-продажи является бумагой, где стороны соглашаются на то, чтобы была проведена сделка по передаче прав на недвижимость от одного лица к другому. Сторонами выступает покупатель и продавец, а рассматриваемый документ закрепляет их обязательства друг перед другом. Продавец должен передать права на имущество, а покупатель оплатит указанную в договоре сумму.

    Стороной сделки может быть не только физическое лицо. Не редко ими выступают юридические лица. Главное, чтобы продажей занимался собственник имущества (в некоторых случаях, его представитель с официально оформленной доверенностью). Подтвердить факт владения может ЕГРН, передав выписку со всей необходимой информацией.

    Договор купли-продажи квартиры: какие данные содержит

    Договор купли-продажи составляется в утвержденной законом форме, которая допускает письменный формат составления документа. Но лучше использовать нотариально заверенную форму, так сделка будет более надежной, поскольку есть виды соглашения, которые получат законную силу только в случае, если воспользоваться услугами нотариуса.

    Например, следует обратиться к нотариусу, когда составляется договор купли-продажи квартиры, что является собственностью несовершеннолетнего или недееспособного человека, а также когда сделка предусматривает продажу долей собственности.

    Чтобы получить простой формат документа, нужно указать минимум персональной информации. Например, паспортные данные, место, где живут стороны, адрес квартиры, которая продается и кто в ней зарегистрирован, а также, стоимость которую имеет сделка и т.п.

    Что касается нотариального формата, по своему содержанию он мало чем отличается от простой формы. Разница в том, что он должен быть заверен нотариусом. Также есть расширенная форма, которая позволяет избежать различных осложнений и неточностей.

    Оформление купли-продажи квартиры: обязательные условия

    Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать хотя бы минимум обязательной информации, чтобы его признали действительным. Конечно, лучше чтобы информация в этом документе была максимально обширной, но не обязательно указывать каждый нюанс. Вполне достаточно, чтобы внести сведения, которые считаются существенными и отказаться от которых невозможно:

    • Название документа. Также укажите населенный пункт, где рассматриваемый договор заключается и дату.
    • Кто является сторонами. Если это физическое лицо, обязательно указываются их паспортные данные.
    • Что собой представляет продаваемая недвижимость. Указать дом это или квартира, адрес и площадь также не нужно забывать.
    • Какая у договора суть. Требуется указать, что подразумевается именно продажа.
    • Стоимость. Цена, по которой будет проведена сделка с недвижимостью.
    • Список людей, которые живут в продаваемой квартире. При условии, что они имеют право пользоваться имуществом даже после того как оно продано.

    Иногда права фактического владельца могут быть ограничены. Обычно так бывает, если недвижимость оформлена в ипотеку. Если такое обстоятельство имеется, его обязательно следует указать в договоре. Иначе могут возникнуть проблемы с оформлением.

    Договор купли-продажи квартиры: документы, с которыми проходит оформление

    Практически любая сделка с жилой недвижимостью подразумевает целую папку документов, без которых сделка может быть не признана. Чтобы правильно оформить договор купли-продажи квартиры, необходимы следующие бумаги:

    • Полученная из ЕРГН выписка, касающаяся продаваемой квартиры.
    • Документы правоустанавливающего толка. Например, дарственная, решение суда, бумаги о приватизации.
    • Паспорта продавца и покупателя.
    • Справка, полученная в управляющей компании, о прописанных в доме лицах.
    • При наличии супруга/ги разрешение на сделку, а также разрешение органов опеки, если квартира принадлежит ребенку.
    • Квитанция о госпошлине.

    До 2013 года договор купли-продажи квартиры нуждался в обязательном нотариальном заверении, но сегодня этого можно не делать. Рассматриваемая тенденция сохранилась для сделок с несовершеннолетними или если продается только доля в недвижимости. Хотя все же лучше обратиться к специалистам, которые знают, как правильно составлять ДКП квартиры, чтобы в будущем уберечь вас от ошибок.

    Купля-продажа квартиры: как подать бумаги на регистрацию прав собственности, чтобы сделка состоялась

    Подача документов для регистрации сделки может проходить в нескольких местах:

    1. Росреестр и МФЦ. Физическое лицо должно обратить на рассматриваемый способ особенно пристальное внимание, поскольку он подразумевает быструю и недорогую процедуру. Просто обратитесь в региональный МФЦ или Росреестр. Записаться на прием можно по интернету. Когда подойдет электронная очередь, езжайте к специалисту.
    2. На дому. Получить услугу дома могут только ветераны и инвалиды ВОВ, инвалиды 1 и 2 групп (только если они собственники).
    3. Почтой. Используется заказное письмо, где указывается опись вложений.
    4. Нотариус. Если заверяли сделку у специалиста, он сам отправит документы в Росреестр.
    5. Интернет. Чтобы сделка была заверена подобным образом, нужна электронная цифровая подпись. К тому же, процедура немного сложнее стандартной.

    Выберите подходящий вариант, и начинайте оформление.

    Как долго регистрируется договор купли-продажи квартиры и происходит переход права собственности на недвижимость

    Договор купли-продажи нужно зарегистрировать в определенный срок, который зависит от места, куда подавали документы. При подаче напрямую в Росреестр, регистрация займет 7 суток. Если в МФЦ, тогда сроки составят 9 рабочих дней. Оформление нотариусом самое выгодное, поскольку тогда процедура будет закончена уже на следующий день. После окончания процедуры регистрации, получите документы обратно вместе с выпиской ЕГРН о переходе права собственности.

    Договор купли-продажи квартиры и сроки его действия

    Этот документ будет действовать до тех пор, пока сделка не состоится.

    Договор купли-продажи квартиры: как дорого обойдется сделка и её оформление

    Текущий размер пошлины за регистрацию составляет 2 000 рублей. Её должен внести не продавец, а покупатель. За нотариальное удостоверение бумаги также изымается плата, составляющая 0,5% суммы сделки (от 300 рублей до 70 тыс. руб.).

    Купля-продажа квартиры: этапы оформления ДКП квартиры

    Договор купли-продажи квартиры оформляется в несколько этапов:

    • Получение выписки ЕГРН. Она подтверждает права продавца на рассматриваемую недвижимость, а также исключает неприятности, связанные с юридической чистотой договора.
    • Изучение документов на недвижимость. Без этого ничего подписывать не рекомендуется.
    • Заключение предварительной договоренности о том, что будет проведена сделка.
    • Подписание основного договора. Он обязательно должен быть правильно составлен.
    • Оплата пошлины государству. Деньги должен внести покупатель. Сама пошлина меняется зависимо от того, кем выступает покупатель – физическим или юридическим лицом.
    • Регистрация прав собственности. Следует подать документы в органы, что занимаются рассматриваемой процедурой. Мы о них уже говорили – это Росреестр. Но бумаги можно передать через МФЦ.
    • Получение свидетельства. После этого можно считать, что купля-продажа квартиры закончена.

    На оформление свидетельства обычно требуется до 10 дней.

    Договор купли-продажи квартиры: расторжение

    Если расторгнуть договор, логично, что он прекратит действовать. Стороны остаются при своем – продавец с квартирой, а покупатель с деньгами. Расторгнуть договор купли-продажи квартирыможно добровольно или после требования, выдвинутого одной из сторон сделки. Правда во втором случае имеет место несоблюдение договоренности одной из сторон. Давайте рассмотрим каждый случай подробнее:

    1. Расторжение по договоренности сторон. Обычно это происходит до того, как подавались документы на регистрацию сделки. Если началась гос. регистрация, но пока не закончена, нужно подать заявление, чтобы операцию прекратили и только после этого расторгать договор. В ситуации, когда деньги переданы, а права зарегистрированы, расторжение договора невозможно. Тогда заключается обратный договор, где стороны меняются местами. Правда, новый продавец должен будет отчитываться в налоговую, почему продал недвижимость. Иногда придется платить дополнительный налог.
    2. Если есть требование одной из сторон. Обычно происходит, если сделка не была закончена. Например, покупатель не передал полную сумму, прописанную в договоре.

    В случае расторжения сделки по инициативе только одной стороны, процедура предусматривает судебное разбирательство.

    Договор купли-продажи квартиры: восстановление

    Восстановить можно документы, подписанные после 31 января 1998 г. Тогда началась гос. регистрация подобных сделок. Если нужно восстановить договор купли-продажи составленный раньше, можно посмотреть в Бюро тех. инвентаризации. Запрос подается через Росреестр, МФЦ или почтой. Услуга стоит 150 рублей за электронный образец и 300 за бумажный,

    Но выдают только копии документов. Полноценный оригинал получить не выйдет. А копия не обладает юридической силой, потому подходит исключительно для изучения содержимого. Равноценным по юридической силе является только дубликат. Он хранится у нотариуса, если сделка была им заверена.

    Договор купли-продажи квартиры: переоформление

    Договор купли-продажи недвижимости подразумевает, что после подписания в документ ничего нельзя вписывать или убирать. Если стороны решили внести какие-то изменения, они могут составить дополнение. Но чтобы это дополнение имело силу, его нужно зарегистрировать вместе с основным документом. Это целесообразно, если документ подписан, но пока не регистрируется.

    Если уже подали на регистрацию, но она пока не закончена, подайте заявление на прекращение, внесите дополнения и продолжите регистрировать сделку. Когда регистрация закончена, договор купли-продажи квартиры будет считаться свершившимся, потому изменять его нельзя.

    Когда договор купли-продажи квартиры могут посчитать недействительным

    Иногда договор купли-продажи жилого помещения могут признать ничтожным, если он изначально заключался с серьезными нарушениями закона. Тогда все возвращается по своим местам. Потеря силы договора это ещё один вариант, как вернуть все на свои места. Но это происходит по общему согласию сторон, или если так решит суд. Что касается оспоримых сделок, они могут потерять свою силу в следующих ситуациях:

    • Были зафиксированы угрозы или насилие с помощью которых удалось заключить сделку.
    • Продавец или покупатель были пьяны или под воздействием наркотических веществ.
    • Сделка оформлялась при участии несовершеннолетнего, не имеющего разрешения от опеки.
    • Операцию проводил недееспособный человек без протекции своего опекуна.
    • Имущество покупалось в браке, но супруг продал его без согласия своего партнера.
    • Договор купли-продажи жилья закреплен поддельными подписями.

    Кроме того, следует упомянуть притворные (одна сделка прикрывает другую) и мнимые (без дальнейших последствий)договора.

    Договор купли-продажи квартиры по ипотеке: важные моменты

    Когда рассматривается договор купли-продажи квартиры, который был составлен в рамках военного или другого типа кредитования, он предусматривает немного другую структуру. Одна часть содержит всю информацию о самой сделке, а вторая о кредите.

    Учтите, что если не сможете оплатить кредит вовремя, некоторые банки имеют полное право отобрать квартиру, чтобы перекрыть оставшиеся долги. На это идут не все банки, потому прежде чем оформлять кредит, рекомендуется детально ознакомиться с его условиями.

    Договор купли-продажи квартиры с ипотекой: предварительное соглашение

    Купля-продажа квартиры с ипотекой практически всегда проводится после составления предварительного соглашения. По сути, этот документ подстраховывает стороны, чтобы никто не передумал заключать сделку. Предварительный договор купли-продажи недвижимости составляется по единому образцу, который можно дополнить информацией, что стороны посчитают полезной. Этот документ будет иметь силу даже без нотариуса. Детальнее ознакомиться с тем как составляется этот формат документации можно на официальном сайте банка, с которым решили сотрудничать.

    Договор купли-продажи квартиры с ипотекой: сроки работы и другие важные параметры

    Сделка с недвижимостью обязательно предусматривает договор купли-продажи квартиры. Но чтобы процедура прошла успешно, документ нужно зарегистрировать. После этого новый владелец должен платить налоги за квартиру, делать в ней ремонт и правильно эксплуатировать.

    Договор купли-продажи недвижимости с ипотекой имеет простую структуру. Главное, чтобы в нем были представлены точные сведения. Например, касаемо сторон сделки, предмета и особенностей. Продавать квартиру с обременением сложнее, поскольку нужно иметь официальное разрешение банка на подобную процедуру. Если этого разрешения не будет, составлять договор не придется, поскольку процедура считается незаконной.

    Получить юридическую помощь по вопросам договора купли-продажи квартиры можно на нашем сайте.

    Как оформить договор купли-продажи квартиры: подробная инструкция 2021 года

    Наполнить квартиру бытовой техникой и мебелью легко. Пошел и купил. Или еще проще – выбрал в Интернете и заказал доставку. Максимум нужно проверить в документах гарантию. С самой квартирой сложнее. Чего только стоит один договор купли-продажи (ДКП): в нем столько нюансов, что легко растеряться. Мы создали подробную инструкцию о том, как составить договор по всем правилам, сколько это стоит и что с ним делать дальше.

    Договор купли-продажи квартиры. Какие ошибки совершают чаще всего?

    Что такое ДКП квартиры и зачем он нужен

    Договор купли-продажи квартиры – это соглашение о том, что продавец передает покупателю объект недвижимости в собственность. Документ нужен, чтобы стороны выполнили все данные друг другу обещания. В него вносят все условия, прописывают каждую подробность и обозначают стоимость квартиры. Продать, подарить или отдать в залог квартиру без ДКП нельзя. Не получится и оформить право собственности на купленные квадратные метры. Это главное доказательство, что права на жилье перешли от одного владельца к другому.

    Правила оформления ДКП

    Документ должен быть оформлен в письменном виде – единственное обязательное условие. В остальном почти полная свобода.

    Как выглядит договор купли-продажи квартиры, можно посмотреть в интернете. Проще всего написать документ от руки, закон это разрешает. Но можно скачать пустой образец договора купли-продажи, например, на сайте Росреестра, распечатать и заполнить его. Также встречаются образцы ДКП уже заполненные. Они наглядно показывают, где и что писать.

    Законом определены случаи, когда договор нужно заверять у нотариуса. В этом случае не о чем беспокоиться, его нотариус сам и составит.

    Без визита в нотариальную контору не обойтись, если:

    • Вы продаете или покупаете долю в квартире, при этом остальные дольщики не участвуют в сделке;
    • Предмет сделки – жилье ребенка до 14 лет или человека, для которого вы являетесь опекуном;
    • Квартира обременена пожизненной рентой.

    Юристы советуют нотариально заверять любой ДКП, даже если этого не требует закон. Так спокойнее и комфортнее. Нотариус лично запрашивает выписки из Росреестра, документы, проверяет, соблюдены ли права всех собственников. Документ должен иметь как минимум три экземпляра. По одному для продавца и покупателя. Третий отправится в Росреестр, где после подписания договора зарегистрируют право собственности на квартиру.

    Когда нужна выписка из ЕГРН

    Во всех случаях, когда договор обязательно должен быть заверен у нотариуса, потребуется выписка из ЕГРН. Стандартная – об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

    Чтобы заверить ДКП в нотариальной конторе, продавец должен иметь при себе документ, подтверждающий право собственности на объект. Выписка из ЕГРН относится к этому типу документов: в ней есть строка «правообладатели», и нотариус сверяет данные в этой строке с данными паспорта продавца.

    Если же в числе собственников квартиры есть несовершеннолетние, для продажи понадобится разрешение органов опеки и попечительства. Это разрешение могут получить только собственники, а выписка из ЕГРН подтверждает это право.

    До июля 2016 года правоустанавливающим документом на недвижимость служили свидетельства о государственной регистрации права собственности. После этой даты их перестали выдавать, а их альтернативой стали выписки из ЕГРН. Поэтому во всех случаях, когда требуется подтвердить свое право собственности на недвижимость, выписка подойдет.

    Что указать в договоре

    В договоре продажи квартиры указывают все, даже самые, казалось бы, незначительные условия. Вот основные пункты, которые должны обязательно войти в него:

    1. Стороны сделки: все хозяева и покупатели квадратных метров.
    2. Объект покупки: адрес, тип (квартира, дом, земля), площадь, кадастровый номер.
    3. Цена в рублях.
    4. Порядок оплаты: каким способом (наличный или безналичный расчет) и когда деньги будут переданы продавцу.

    Стоит тщательно проверить, обозначены ли условия, которые стороны обговорили устно. Если нет, то их тоже прописать.

    Что еще предусмотреть:

    • Если покупатель передал продавцу задаток, то это нужно зафиксировать в документе. Иначе задаток будет считаться авансом;
    • Внести в документ строчку о том, что квартира останется в залоге у продавца до тех пор, пока покупатель не отдаст все деньги.
    • Приложить к договору купли-продажи акт приема-передачи квартиры. В нем прописано, в каком состоянии передается квартира, чтобы позже покупатель не смог жаловаться на не устраивающие его вещи и просить скидку.

    Передача денег при покупке квартиры. Как происходит передача денег при покупке квартиры

    Стоимость договора купли-продажи и кто несет расходы

    Расходы могут вылиться в копеечку. Если самостоятельно оформлять договор купли-продажи на квартиру не хочется, придется заплатить юристу. У нотариуса тоже платные услуги. И, наконец, за регистрацию права собственности возьмут госпошлину. Стоимость услуг нотариуса будет разной для тех, кому по закону нужно заверить договор, и тех, кто просто решил подстраховаться. Если документ заверяется в обязательном порядке, то нотариальное удостоверение договора купли-продажи в 2021 году обойдется в 0,5% от стоимости квартиры. Но сумма не может быть меньше 300 рублей и больше 20 тыс. рублей. С тех, кто решил заверить договор по желанию, нотариус возьмет от 0,1 до 0,4%. Все зависит от степени родства сторон сделки и цены квартиры. Чем ниже ее стоимость, тем больше процент за услугу. За то, чтобы в Росреестре зарегистрировали права собственности на квадратные метры, предстоит заплатить госпошлину. Размер ее составляет 2 тыс. рублей. Обычно продавец и покупатель делят расходы на двоих. А государственная пошлина ложится на плечи покупателя.

    Регистрация права собственности на квартиру

    Итак, договор подписан, пришло время покупателю вступать в права. Чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость, нужно внести сведения о ней в ЕГРН. Этим занимается Росреестр. Кроме договора понадобится еще целый список документов. Каких – уточняют в том же Росреестре или МФЦ, потому что для каждой сделки свои требования.

    Документы можно подать:

    1. Лично. Отнести в управление Росреестра. Перед визитом нужно записаться на примем к специалисту по интернету. Еще один способ – пакет документов передать через МФЦ.
    2. С помощью нотариуса. Если закон требует нотариального удостоверения договора, то нотариус сам отправит документы на регистрацию.
    3. По почте. Выслать на адрес местного Росреестра договор купли-продажи квартиры и остальные документы почтовым отправлением. При этом нужно сделать опись вложения и оформить уведомление о вручении.
    4. Через интернет. Заявление на регистрацию прав можно подать в онлайн-режиме – с помощью сервиса Росреестра. Сложность этого способа в том, что продавец и покупатель должны подписать ДКП электронной подписью.
    5. Дома. Самый удобный способ, но право на него имеют лишь ветераны и инвалиды ВОВ, а также инвалиды I и II групп. К ним по заявке приезжают курьеры из Росреестра.

    Срок регистрации зависит от того, каким способом документы отправлены

    • Если напрямую в Росреестр, то на ожидание уйдет ровно неделя. Специалистам МФЦ понадобится 9 дней. Столько времени уходит на правовую экспертизу документа.
    • Быстрее всего оформить регистрацию права собственности помогает нотариус, потому что он сам проверяет законную чистоту договора. Сегодня документы отправлены – завтра уже получены права на владение квартирой.

    Расторжение договора

    Бывает такое, что стороны вдруг захотели аннулировать сделку. Расторгнуть ДКП квартиры вполне реально. Правда, нужны веские на то причины. Если они есть, то покупатель получит обратно деньги, а продавец свою квартиру.

    Расторгнуть договор можно двумя способами:

    1. По соглашению сторон. Продавец и покупатель мирно договариваются о возвращении денег и объекта недвижимости. Главное, чтобы у них не было претензий друг к другу, тогда можно обойтись без суда. Имеет значение, на каком этапе сделки стороны решили пойти на попятную. Легче всего аннулировать документ, когда еще в Росреестр не отправлена заявка на регистрацию права собственности. В соглашении нужно указать все условия. Например, если покупатель уже отдал продавцу деньги, то прописать, когда и в каком размере тот вернет их обратно. Когда документы ушли в Росреестр, но их пока рассматривают, можно отменить регистрацию права собственности – по заявлению от сторон сделки. Сложнее, когда право собственности успели зарегистрировать. Сделка свершилась, договор купли-продажи исполнен, и аннулировать его не удастся. В этом случае обычно подписывают обратный договор: продавец превращается в покупателя и наоборот. На основании этого документа меняются деньгами и квартирой.
    2. Расторжение в одностороннем порядке. Здесь понадобится помощь суда и веские аргументы. Иски о расторжении договора купли-продажи подают по самым разным причинам. К примеру, продавец получил не всю сумму за жилье, а покупатель обнаружил в квартире такие недостатки, что готов отказаться от нее. Прежде чем подавать в суд, лучше сначала отправить другой стороне письменное предложение о расторжении договора. И только в случае отказа или молчания можно оформлять иск.

    Как изменить условия в договоре

    Иногда продавец или покупатель вдруг понимает, что не учел кое-какие нюансы в договоре. Но он уже подписан. Как быть? Переоформить договор не получится, если покупатель уже получил право собственности. Во всех остальных случаях выход есть. Ситуацию исправит соглашение, которое дополнит документ купли-продажи. Их без проблем зарегистрируют вместе. Но если заявка на регистрацию прав собственности уже в Росреестре, действует другая схема. Нужно сначала отменить ее, составить допсоглашение, а потом весь пакет документов отдать в Росреестр.

    Срок действия ДКП

    Договор считается исполненным и прекращает свое действие после того, как жилье поступило в полное распоряжение покупателя, а продавец получил за него деньги.

    Восстановление договора купли-продажи

    Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.

    Восстановить документ не получится. Вместо него на руки выдадут только дубликат или копию.

    • Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинал договора купли-продажи;
    • Копия выдается лишь для ознакомления.

    Где получить копии и дубликаты:

    • Имеет значение период, когда была куплена или продана квартира. До 1998 года не было госрегистрации сделок с недвижимостью. Справку о владении квартирой можно взять в БТИ;
    • Обратиться к предыдущему собственнику. У него есть второй экземпляр договора;
    • Если сделка была после 1998 года, то копию документа выдадут в Росреестре. Запрос на него можно получить через МФЦ. А можно не выходя из дома – через сервис ЕГРН.Реестр;
    • Если сделка и сам договор прошли через нотариуса, то нужно обратиться в нотариальную контору. Так выдадут не копию, а дубликат.

    Когда договор будет недействительным

    В судебной практике немало случаев, когда суд признает ДКП недействительным. Юристы делят недействительные сделки и договоры купли-продажи на два типа – ничтожные и оспоримые.

    • Ничтожный: документ составлен с явными нарушениями закона. Да и сам факт заключения таких договоров – уже нарушение, он как бы не считается. Хотя и с ними умудряются продавать и покупать квартиры. Чтобы договор признали ничтожным и вернули жилье продавцу, нужно идти в суд. В суд может обратиться любое заинтересованное лицо. Участнику самой сделки главное успеть это сделать в течение трех лет после заключения договора. Столько длится срок исковой давности, но его могут продлить до 10 лет. Человек, который имеет отношение к недвижимости, но не принимал участия в сделке, может подать иск в течение трех лет после того, как узнал о нарушениях закона.
    • Оспоримый: закон тоже нарушен, но какой именно – решит суд. И не всегда он встает на сторону истца, потому что границы «законных и не законных действий» размыты. Сделку можно оспорить в течение года после того, как истцу стало известно о нарушении его прав.

    Рассмотрим эти виды сделок подробнее.

    Договор будет ничтожным, если:

    • В нем не соблюдены нормы закона. К примеру, договор заключил ребенок до 14 лет. Или стороны сделки нарушили права несовершеннолетних.
    • Применены мошеннические схемы: подделаны документы и подпись. Например, жилье продали по доверенности от уже умершего владельца.
    • В купле-продаже участвовал недееспособный человек.
    • Сделка притворная. Под этим термином прячется продажа квартиры под видом дарения. Так покупатель хочет скрыть доход от налоговой.
    • Сделка мнимая. Договор заключается только для вида, на самом деле квартира просто передается другому человеку. Классический пример такой сделки – муж скрывает все нажитое от приставов и «продает» жилье жене.

    Договор будет оспоримым, если:

    • Участник сделки – ограниченно дееспособный человек. Чтобы доказать, что он не мог заключать договор без согласия опекунов, нужна судмедэкспертиза.
    • Договор подписывал ребенок в возрасте 14-18 лет, но родители не давали на это согласия.
    • Человек во время сделки не понимал, что делал – был в алкогольном или наркотическом опьянении, например.
    • Сделка заключена под угрозой насилия или по сговору сторон.
    • Сделка состоялась, но в договоре не учли согласие кого-либо, например, жены или мужа.

    Алгоритм покупки недвижимости в 2021 году

    Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.

    Статья обновлена 16.12.2021 года.
    В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры(комнаты, жилого дома), актуальный в 2021 году.

    (не путайте сделку купли-продажи квартиры с зарегистрированным правом собственности со сделкой по переуступке прав требования дольщика по новостройкам)

    Если вам прежде необходимо продать квартиру — читайте так же статью: Алгоритм продажи квартиры

    Купля-продажа дома с земельным участком подробно описана здесь.

    Купля- продажа комнаты в коммунальной квартире(общежитии) подробно описана здесь.

    Алгоритм купли продажи квартиры

    1 шаг:

    Чтобы выработать правильный алгоритм сделки с недвижимостью, сначала нужно определите юридический статус квартиры (жилого дома или иного объекта недвижимости).
    Если права собственности на объект недвижимости не зарегистрированы, то есть нет записи о правах в Едином государственном реестре недвижимости(ЕГРН), сделка по отчуждению прав на другое лицо невозможно.
    Нет зарегистрированного права — нет возможности его перевести на покупателя или одаряемого.

    Немало объектов недвижимости еще не включены в ЕГРН по старому жилому фонду, а так же и по новостройкам и даже не состоят на кадастровом учете.

    На первом шаге определите юридический статус объекта недвижимости:

    • — без зарегистрированного права собственности(нет записи о правах в ЕГРН) — есть только право устанавливающие документы, это «первичка»;
    • — с зарегистрированным правом собственности ( наличие записи о правах в ЕГРН) — есть право устанавливающие и правоподтверждающие документы, это «вторичка».

    Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка» — читать подробнее

    Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг:

    Получите достоверную информацию из Росреестра (ЕГРН) об объекте недвижимости его кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .
    Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет.
    ВНИМАНИЕ!
    01.01.2020 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6
    Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.
    Это серьёзно укрепляет позиции приобретателя недвижимости и снимает риски финансовых потерь.
    01.01.2020 вступила в силу ст.68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
    Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ за утрату прав на единственное жильё.
    Поэтому значение выписки из ЕГРН нельзя переоценить.
    Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
    (Имя владельца я изменила)
    Выписку из ЕГРН можно заказать через сайт Госуслуги
    Там можно заказать:

    • — выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
    • так и специальную выписку о переходе права собственности — это история предыдущих сделок с объектом недвижимости
      Такая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

    Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

    Изучите правоустанавливающие
    и право подтверждающие документы на квартиру

    Правоустанавливающие документы, которые могут быть у продавца недвижимости:
    — Договор купли-продажи, Акт приёма-передачи, подтверждение оплаты;
    — Договор долевого участия и Акт приёма-передачи;
    — Договор дарения;
    — Договор мены;
    — Решение суда;
    — Свидетельство о праве на наследство;
    — Свидетельство о праве собственности — выдается нотариусом пережившему супругу, если объект недвижимости был в совместной собственности. (НЕ ПУТАТЬ со Свидетельством о государственной регистрации права);
    — Договор приватизации»
    — Решение(постановление) Администрации и т.д.

    Выясните у продавца, что ( из вышеперечисленного) у него является правоустанавливающим документом и обязательно разберитесь, все ли условия его уже выполнены. Например, в договоре была прописана рассрочка оплаты.

    Получите от Продавца оригиналы документов на недвижимость, обратите внимание на наличие на право устанавливающем документе регистрационной надписи (штампа и печати Росреестра).
    Запросите копии документов для более детального изучения дома.

    Правоподтверждающие документы:
    — Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. В ней будет указан правообладатель.
    — Свидетельство о государственной регистрации права (выдавалось с 31.01.1998 г по 15.07.2016 г.)

    Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:

    Составьте и подпишите с продавцом Соглашение о задатке.
    Обязательно получите(выдайте) расписку подтверждающую передачу или подтверждение получения денег от покупателя.
    Передача задатка в обязательном порядке оформляется письменным соглашением .
    Составить документы для оформления предварительных договоренностей можно с помощью конструктора договоров (видеоинструкция там есть)

    Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:

    Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

    Получите от продавца расписку о получении от вас денег. Разъяснения о том, какая расписка правильная здесь.

    Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:

    Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .
    Если вы составите предварительный договор купли-продажи квартиры с помощью конструктора договоров, то список необходимых документов будет включен прямо в этот договор.

    Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

    Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:

    Составьте проект Договор купли-продажи, согласуйте его с Продавцом заранее.

    • Видео консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

    Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

    Подпишите договор купли-продажи за столом переговоров.

    Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.
    ВНИМАНИЕ! Нотариусы не принимают сторонние договоры, заранее, с запасом времени до сделки, обратитесь к нотариусу.

    Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:

    Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности 2000 рублей. Подробнее прочтите здесь

    Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:

    Все участники сделки подают в Росреестр заявления о переходе и регистрации права, Договор купли-продажи и Акт приема-передачи (если объект недвижимости был передан в день сделки) и все подготовленные документы.

    Документы в Росреестр подаются через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра( по межрегиональным сделкам не везде принимают документы через МФЦ, уточняйте).

    Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.

    Получите от делопроизводителя МФЦ (специалиста отдела приема документов Росреестра) Опись (расписку) с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

    • — адрес объекта и кадастровый номер; регистрационное действие, о котором вы заявили;
    • — список документов, количество оригиналов и копий;
      — персональные данные;

    Уточните место получения зарегистрированных документов и способ проверки их готовности на сайте МФЦ.

    Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

    Получите из Росреестра (МФЦ) договор купли-продажи , удостоверенный регистрационной надписью государственного регистратора с номером записи в ЕГРН.

    Так же вам выдадут Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН ) о государственной регистрации права.
    С 15.07.2016 года Свидетельство о государственной регистрации права не выдают.

    Проверьте на отсутствие ошибок!

    Интеллект-карта для оформления покупки квартиры

    Всегда рада разъяснить. Автор

    Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

      • ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» , вступил в силу 02.01.2017 года ( с изменениями от 29.10.2021 года);
      • Правила ведения Единого государственного реестра прав;
      • Гражданский кодекс РФ;
      • Жилищный кодекс РФ;
    • Семейный кодекс РФ.

    Официальный сайт Росреестра: rosreestr.gov.ru

    Наши услуги по сопровождению сделок с недвижимым имуществом

    Договор купли-продажи квартиры

    Одним из отдельных видов сделок по купле-продаже является договор купли-продажи квартиры.

    П. 1 ст. 549 ГК РФ устанавливает требование по передаче объектов недвижимости, осуществляемой сторонами в рамках договорных отношений. Недвижимое имущество передается от продавца покупателю посредством передачи права собственности на него.

    Составление договора купли-продажи квартиры является необходимым условием перехода права собственности на объект недвижимости, отчуждаемое продавцом покупателю за оговоренную стоимость.

    Преамбула договора

    Астиков Владислав Витальевич, 7 апреля 1977 года рождения, проживающий в г. Курган, пол мужской, паспорт РФ ХХХХ ХХХХХХ, выдан Отделением УФМС России Курганской области в г. Кургане по адресу_________ 01.03.2015 г., код подразделения 666-666, зарегистрированный по адресу: Курганская область, ___________________________, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны,

    Андреев Роберт Николаевич, 15 июля 1952 года рождения, проживающий в г. Курган, пол мужской, паспорт РФ ХХХХ ХХХХХХ, выдан Отделением УФМС России Курганской области в г. Кургане по адресу _________ 17.02.2010 г., код подразделения 444-444, зарегистрированный по адресу: Курганская область, ___________________________, именуемый в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны»,

    заключили настоящий договор о нижеследующем:

    В преамбулу входят:

    • дата и место заключения сделки;
    • наименование разновидности сделки;
    • имена и роли участников сделки;
    • паспортные данные, место жительства, дата рождения.

    Документ будет считаться заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

    Существенными условиями являются:

    • предмет соглашения;
    • цена сделки;
    • перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

    Документ, в котором существенные условия не оговорены, не будет считаться заключенным.

    Со своей стороны, мы рекомендуем руководствоваться представленным типовым шаблоном.

    Если же вы решите составить данный документ самостоятельно, рекомендуем обратить внимание на точность формулировок, т.е. четко описать, что и за какую стоимость приобретается.

    Предмет соглашения

    Предметом является объект недвижимости, то есть сама квартира.

    Данные о предмете указываются в начальных пунктах договора:

    1. ПРОДАВЕЦ продал ПОКУПАТЕЛЮ, а ПОКУПАТЕЛЬ купил в собственность квартиру, расположенную по адресу: Курганская область, город Курган, дом 20 (Двадцать), квартира 20 (Двадцать), далее – «КВАРТИРА».
    2. Указанная КВАРТИРА находится на 7 (Седьмом) этаже, состоит из 4 (Четырех) комнат, ее площадь составляет 60 (Шестьдесят) квадратных метров.

    Указанные условия являются обязательными для заключения такого вида сделки. Отсутствие таких условий влечет ее ничтожность.

    Таким образом, характеристики квартиры (область, город, номер дома, номер квартиры, количество комнат, площадь квартиры) являются основой данного документа.

    Цена договора

    Данное существенное условие также прописывается в пунктах документа:

    • ПОКУПАТЕЛЬ купил у ПРОДАВЦА указанную КВАРТИРУ за 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется выплатить указанную сумму ПРОДАВЦУ в течение 1 (Одного) дня после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации по Курганской области.

    Стоимость квартиры указывается в цифровом и буквенном обозначении. Также указывается валюта, в которой будет производиться выплата.

    Несоблюдение этих условий влечет ничтожность сделки.

    Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением:

    В силу ст. 558 ГК РФ существенным условием является перечень лиц, которые имеют право на пользование квартирой.

    То есть, в пунктах документа перечисляются члены семьи Продавца, которые на момент подписания договора еще прописаны в квартире. Также указывается обязательство и сроки их выписки.

    Несоблюдение этого существенного условия влечет ничтожность сделки.

    Форма договора

    Важным существенным условием является форма документа. Так, документ может быть заключен в простой письменной форме, или же, составляется в виде нотариального договора.

    Самым простым способом заключения сделки является составление документа в простой письменной форме. Преимущество состоит в том, что он является самым дешевым, т.е. не нужно тратить деньги на услуги нотариуса. Однако, в случае, если содержание договора составлено неграмотно, могут наступить определенные последствия для сторон (чаще всего для Покупателя).

    К таким последствиям может относиться отсутствие условий, порождающих отсутствие некоторых обязательств. Например, сроки фактической передачи квартиры.

    Важно, чтобы в содержании документа, формулировки всех обязательств были составлены корректно, ведь в случае возникновения судебных споров, суд будет опираться на содержание приписанных условий.

    Способ заключения сделки в виде нотариального договора является более надежным. Так, если заключение в простой письменной форме контролируется только сторонами – все зависит от грамотности сторон. Нотариус же тщательно проверяет каждый пункт документа, юридически грамотно оформляет содержание и разъясняет сторонам нюансы исполнения обязательств.

    Также, нотариус удостоверяет дееспособность, добровольность сторон, контролирует наличие пакета документов, необходимых для совершения сделки. Дополнительно нотариус может заняться процессом регистрации перехода права собственности в Росреестре, что сэкономит определенное количество времени и облегчит процесс сделки для сторон.

    Таким образом, заключение договора у нотариуса снижает риски возникновения проблем после его подписания, поскольку все условия тщательно контролируются профессионалом.

    Регистрация

    Зарегистрировать договор купли-продажи квартиры можно в МФЦ, в территориальном отделении Росреестра, а также при помощи нотариуса.

  • Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: