Договор купли продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Как продать квартиру, если собственник — ребёнок

Могут ли дети распоряжаться недвижимостью

Несовершеннолетние могут владеть жильём, так же как и взрослые. Но не имеют права им распоряжаться. Все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их законные представители (родители, опекуны, усыновители, попечители). Именно они совершают сделки с квартирами от имени ребёнка. С 14 до 18 лет дети считаются частично дееспособными и могут участвовать в сделках с письменного согласия своих представителей.

Распоряжаться имуществом можно начиная с 18 лет, но бывают исключения. Так, возрастной порог снижается при вступлении в брак или при устройстве на работу с трудовым договором.

Как дети становятся собственниками недвижимости

Ребёнок может быть как единоличным хозяином квартиры, так и одним из её сособственников. Это нормальная практика. Есть несколько вариантов, как дети становятся владельцами недвижимости или доли в ней:

  • оформление квартиры на ребёнка родителями и другими родственниками;
  • получение наследства;
  • дарение;
  • приватизация: все прописанные в квартире автоматически становятся владельцами её долей, если не оформили отказ;
  • покупка недвижимости с использованием материнского капитала: по закону детям должны быть выделены доли в такой квартире;
  • использование бюджетных средств — целевых субсидий на приобретение жилья, социальных выплат; собственность оформляется на всех членов семьи.

Условия продажи квартиры несовершеннолетнего

Сделку в обязательном порядке согласуют органы опеки. Они одобрят продажу квартиры, принадлежащей собственнику-ребёнку, только если после сделки он получит недвижимость не хуже, чем у него была. Просто продать квартиру, чтобы потратить деньги на что-то другое, нельзя (есть несколько исключений, о них расскажем дальше). К приобретаемой собственности предъявляются довольно строгие требования:

  • Принадлежащая ребёнку площадь в новой квартире должна быть не меньше, чем в продаваемой. При покупке комнаты или однокомнатной квартиры возникают свои сложности: площадь в новом жилье должна соответствовать нормативам для проживания двух человек, так как один ребёнок жить не может.
  • В строящемся доме оформить право собственности нельзя. Это тоже может стать проблемой. Органы опеки дают разрешение на сделку, если дом построен больше чем наполовину. И до момента его ввода в эксплуатацию ребёнок должен быть где-то прописан. Когда дом будет сдан, ребёнку нужно выделить причитающуюся ему долю и сообщить об этом в органы опеки.
  • Учитывается стоимость квартиры (по оценке БТИ) — у нового жилья она должна быть не меньше. Небольшую разницу в цене могут согласовать при условии, что недостающую сумму перечислят на счёт ребёнка, доступ к которому он получит после совершеннолетия
  • Если качество нового жилья заметно хуже (аварийное, нет удобств, неразвитая инфраструктура района), сделку тоже могут запретить. Органы опеки учитывают и расположение жилья: если взрослые продают квартиру в центре и покупают дом в деревне, это нужно будет обосновать. Такую сделку согласуют, например, при наличии проблем со здоровьем, требующих жизни за городом, и подтверждающей их справки.

Если покупать другое жильё не планируется

Довольно часто продажа квартиры не подразумевает покупку новой: как же быть с требованием обеспечить несовершеннолетнего жильём? Можно выделить соответствующую площадь в другой квартире, но это непросто. Нужно оформить договор купли-продажи на долю в новой квартире. Но у близких родственников ребёнок по закону приобретать недвижимость права не имеет, поэтому «купить» квартиру у бабушки с дедушкой не получится. Подарить долю в каком-нибудь другом жилье, принадлежащем семье, тоже не вариант: органы опеки не будут расценивать эту сделку как «взаимозаменяющую» продажу доли ребёнка. Получается, что для такой сделки подойдёт только жилплощадь, принадлежащая фактически чужим людям.

Ещё один вариант — перечисление на счёт ребёнка денег от продажи его доли с условием «заморозки» до наступления совершеннолетия. Эти деньги могут быть использованы родителями для приобретения жилья, если такие планы появятся, но только с разрешения органов опеки. Если ребёнку потребуются средства на дорогостоящее лечение или обучение, шанс снять их с «замороженного» счёта тоже есть, но опека такие ситуации рассматривает с пристрастием, может и отказать.

Важно: законные представители, их родственники и супруги не вправе покупать недвижимость у детей, так что просто выкупить долю у несовершеннолетнего не получится.

Можно ли продать квартиру в одном регионе и купить в другом

Обычно в этом случае органы опеки разрешают сделку. При этом они заморозят на банковском счету ребёнка деньги от продажи квартиры и установят срок, в течение которого должна быть куплена новая. Когда она будет найдена, опека по месту регистрации ребёнка рассмотрит предложенный вариант и, если он соответствует требованиям, даст разрешение на сделку и использование денег со счёта ребёнка.

Важно: после продажи квартиры нужно обязательно где-то зарегистрировать детей. Если родители не купят новое жильё в установленные сроки, сделка может быть аннулирована.

При переезде в другую страну продажу жилья обычно разрешают без каких-либо ограничений. В органы опеки необходимо предъявить документы, подтверждающие получение иностранного гражданства или вида на жительство.

Если родители разводятся и продают квартиру

При разводе родители часто вынуждены продавать общую квартиру, а купить новую или выделить где-либо необходимую площадь ребёнку не могут. В такой ситуации ОПП сделку обычно одобряют, так как благодаря ей «устраняется неблагоприятная для психики несовершеннолетнего обстановка». Конечно, если у родителей после сделки останется какая-либо недвижимость, их обяжут выделить в ней долю ребёнку, пусть даже меньшую.

Читайте также:
Типовой договор купли продажи автомобиля

Ребёнку нужно дорогостоящее лечение. Можно продать для этого его квартиру?

Проблемы со здоровьем у детей органы опеки рассматривают как уважительную причину для продажи жилья без покупки другого. Возможны следующие ситуации:

  • Ребёнку необходимо дорогостоящее лечение, поэтому родители продают квартиру и покупают более дешёвую. Все документы, подтверждающие оплату лечения и медицинских препаратов, нужно сохранять, чтобы предъявить их по требованию органов опеки.
  • Ребёнку необходимо посещать спецшколу или получать постоянное лечение, а там, где он живёт, это невозможно. Семья вынуждена переехать в населённый пункт побольше, где ребёнок получит всё необходимое, но жильё стоит дороже и купить равноценное родителям не по средствам.

Несовершеннолетние собственники квартиры зарегистрированы в разных местах

Документы в органах опеки рассматриваются по месту регистрации ребёнка, а не по месту расположения недвижимости. Поэтому регистрация детей в разных районах или городах серьёзно осложняет сбор документов. Удобнее получать одобрение сделки, если зарегистрировать всех несовершеннолетних в одном месте.

Необходимые для сделки документы

Для продажи квартиры несовершеннолетнего собственника придётся собрать довольно большой пакет документов:

  • заявление от законных представителей несовершеннолетнего на разрешение сделки и письменное согласие на неё;
  • паспорта законных представителей;
  • свидетельство о рождении ребёнка;
  • письменное согласие ребёнка старше 14 лет проживать на новой жилой площади
  • предварительное согласие на сделку от органов опеки;
  • документы на продаваемую и покупаемую квартиры:

поэтажный план с описанием;

  • об отсутствии задолженности из налоговой инспекции;
  • из БТИ с указанием стоимости объектов;
  • об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • из Росреестра о праве собственности на объекты;
  • из домовой книги;

копии лицевых счетов.

Порядок сделки

Главная инстанция в вопросе оформления таких сделок — органы опеки и попечительства. Получив их предварительное разрешение, можно регистрировать сделку. После этого будьте готовы к запросам от опеки подтвердить новую регистрацию ребёнка и его права на собственность соответствующими документами. При соблюдении всех требований сделки проходят оперативно и без осложнений.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Пpoдaжa квapтиpы c нecoвepшeннoлeтними coбcтвeнникaми и дeтьми, нaxoдящимcя пoд oпeкoй или пoпeчитeльcтвoм, пpoпиcaнными в oбъeктe, нeдвижимocти вoзмoжнa. Нo нa cдeлкy нyжнo пoлyчить дoпoлнитeльнoe paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. B cтaтьe paccкaжeм, кaк пpaвильнo пpoвecти cдeлкy, в кaкиx cлyчaяx oнa нeвoзмoжнa.

Moжнo ли пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм или пpoживaющим

3aкoны Poccии нe зaпpeщaют cдeлки c нeдвижимocтью, пpaвo coбcтвeннocти или пpoживaния нa кoтopyю нaxoдитcя y нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa. Coглacнo Ceмeйнoмy и Гpaждaнcкoмy кoдeкcaм, нecoвepшeннoлeтними cчитaютcя лицa, нe дocтигшиe 18 лeт. Coглacнo cтaтьям 26–28 ГК PФ, нa дeecпocoбнocть дo 18 лeт влияeт вoзpacт:

  • c 14 дo 18 лeт peбeнoк cчитaeтcя oгpaничeннo дeecпocoбным — тo ecть мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax, нo нe мoжeт caм иницииpoвaть paзныe cдeлки c нeдвижимocтью;
  • c 6 дo 14 лeт peбeнoк cчитaeтcя чacтичнo дeecпocoбным, нo нe мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax;
  • дo 6 лeт peбeнoк cчитaeтcя пoлнocтью нeдeecпocoбным, и вcю oтвeтcтвeннocть зa нeгo нecyт poдитeли либo oпeкyны.

B oтдeльныx cлyчaяx peбeнoк cтaнoвитcя пoлнocтью дeecпocoбным в 16 лeт — нaпpимep, пocлe эмaнcипaции или в peзyльтaтe вcтyплeния в бpaк. B этиx cлyчaяx гpaждaнин 16–18 лeт мoжeт caм pacпopяжaтьcя cвoим имyщecтвoм, и yчacтиe opгaнoв oпeки в cдeлкe нe тpeбyeтcя.

Пopядoк пpoдaжи квapтиpы c дoлeй нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa в 2021 гoдy включaeт в ceбя oбязaтeльнoe пoлyчeниe paзpeшeния oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Бeз нeгo cдeлкy мoгyт пpизнaть нeзaкoннoй и aннyлиpoвaть. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy, нyжнo пoдaть в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa зaявлeниe. Coтpyдники opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa мoгyт вcячecки пpoвepять cдeлкy, нaпpимep, бeceдoвaть c peбeнкoм и poдитeлями, oпeкyнaми, изyчaть дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмyю нeдвижимocть, зaпpaшивaть дpyгиe бyмaги, ocмaтpивaть жильe.

Кaкиe тpeбoвaния пpeдъявляют к cдeлкe opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa

3aщитa имyщecтвeнныx пpaв нecoвepшeннoлeтниx — oднa из фyнкций opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Oни кoнтpoлиpyют cдeлкy и тpeбyют, чтoбы peбeнкy пpeдocтaвили:

  • дoлю copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя
  • coбcтвeнникoм квapтиpы;
  • cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию в нoвoй квapтиpe;

дeньги нa pacчeтный cчeт, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти, либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.

Нaпpимep: Пeтя и eгo poдитeли имeют пo ⅓ дoли oт квapтиpы. Oни peшили ee пpoдaть и пpишли в opгaны oпeки, чтoбы пoлyчить paзpeшeниe. Oпeкa пoтpeбyeт, чтoбы Пeтe выдeлили в нoвoм жильe дoлю copaзмepнo плoщaди пpoдaвaeмoй квapтиpы. Нaпpимep, ecли плoщaдь 60 м² и Пeтe пpинaдлeжит ⅓, в нoвoй квapтиpe eмy дoлжнo пpинaдлeжaть нe мeнee 20 м². Ecли нoвaя квapтиpa бyдeт 80 м², дoля Пeти cocтaвит чeтвepь. A y Bacи и poдитeлeй двe квapтиpы, в кaждoй из кoтopыx — пo ⅓ дoли. Пpи пpoдaжe oднoй квapтиpы poдитeли мoгyт пpocтo пoлoжить дeньги нa pacчeтный cчeт Bacи, пoтoмy чтo y нeгo фaктичecки ocтaeтcя жильe.

Читайте также:
Лицензионный договор присоединения

Пpoдaжa дoли peбeнкa в квapтиpe или в oбъeктe нeдвижимocти, в кoтopoм пpoпиcaн peбeнoк дo 18 лeт — cдeлкa c дoпoлнитeльными oгpaничeниям. Opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa мoгyт зaпpeтить ee, ecли:

  • Oдин из poдитeлeй или oпeкyнoв oткaзывaeтcя oт cдeлки. Пo зaкoнy, пpoдaть нeдвижимocть мoжнo, тoлькo ecли вce yчacтники cдeлки coглacны c нeй. Интepecы peбeнкa пpeдcтaвляют oбa poдитeля или oпeкyнa, пoэтoмy нyжнo coглacиe poдитeлeй нa пpoдaжy квapтиpы нecoвepшeннoлeтнeгo или eгo дoли.
  • Нoвoe жильe xyжe пpeдыдyщeгo. Нaпpимep, ecли пocлe пpoдaжи квapтиpы peбeнкa пepeceлят в жильe мeньшeй плoщaди, бeз peмoнтa или в aвapийнoм cocтoянии.
  • Пpaвa peбeнкa yщeмлeны. Нaпpимep, ecли пocлe пpoдaжи eдинcтвeннoй дoли нecoвepшeннoлeтнeгo coбcтвeнникa eмy нe выдeлят дoлю в нoвoм жильe.
  • Peбeнoк нe пpoпиcaн в нoвoм жильe. Пo зaкoнy, peбeнкa нeльзя выпиcaть «в никyдa» — выпиcкa peбeнкa из квapтиpы пpи пpoдaжe квapтиpы coпpoвoждaeтcя peгиcтpaциeй пo дpyгoмy мecтy житeльcтвa. Этo ocoбeннo aктyaльнo для тex, ктo пpoдaeт жильe c нecoвepшeннoлeтними пpoпиcaнными лицaми.
  • Пoкyпaeмoe жильe нeдocтpoeнo. Ecли cтpoитeльcтвo зaвepшeнo мeнee, чeм нa 70%, opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa oткaжyт в выдaчe paзpeшeния. Укaзaнный пpoцeнт aктyaлeн для Tюмeни, в peгиoнax знaчeниe мoжeт oтличaтьcя.
  • B нoвoм жильe нeт yдoбcтв. Ecли в дoмe или квapтиpe, кoтopyю вы бyдeтe пoкyпaть, нeт инжeнepныx кoммyникaций или иx чacти, opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa oткaжyт в paзpeшeнии. К yдoбcтвaм oтнocятcя гopячaя и xoлoднaя вoдa, элeктpичecтвo.
  • Peбeнoк — нacлeдник, нe вcтyпивший в пpaвa. Пpи пpoдaжe нeдвижимocти, нacлeдникoм кoтopoй пo зaвeщaнию являeтcя нecoвepшeннoлeтний, нyжнo cнaчaлa вcтyпить в пpaвo нacлeдoвaния и oфopмить coбcтвeннocть нa peбeнкa.
  • Дoля в нoвoм жильe мeньшe. Ecли poдитeли peшили кyпить мeньшee пo плoщaди жильe и выдeлить тaкyю жe дoлю, кaк и paньшe, нaпpимep, ½, opгaны oпeки oбяжyт иx выдeлить бoльшyю дoлю. Пo зaкoнy, мeтpaж coбcтвeннocти peбeнкa нe мoжeт yмeньшaтьcя.

Нaпpимep: Poдитeли Maши пpoдaют квapтиpy плoщaдью 90 м². У кaждoгo — пo ⅓ дoли, тo ecть кaждый влaдeeт 30 м². Cлeдoм oни пoкyпaют нoвyю квapтиpy плoщaдью 75 м². B этoм cлyчae poдитeли oбязaны выдeлить дoлю, paвнyю нe мeньшe 30 м² — cкoлькo былo в пpeдыдyщeй квapтиpe. To ecть Maшa пoлyчит ⅖ oт жилья.

Кoгдa мoжнo пepeчиcлить дeньги oт пpoдaжи нa cчeт peбeнкa

B нeкoтopыx cлyчaяx чacть cpeдcтв oт пpoдaжи квapтиpы пepeчиcляeтcя нa cчeт peбeнкa. B дaльнeйшeм иx мoжнo иcпoльзoвaть c paзpeшeния opгaнoв oпeки нa пpиoбpeтeниe дpyгoгo oбъeктa нeдвижимocти, пpи ycлoвии нaдeлeния peбeнкa coбcтвeннocтью в нeй. Taкжe peбeнoк в пpaвe cнять дaнныe дeнeжныe cpeдcтвa пocлe coвepшeннoлeтия. К тaким cлyчaям oтнocитcя:

  • Пepeeзд в дpyгyю cтpaнy. B этoм cлyчae poдитeли мoгyт нe выдeлять дoлю peбeнкy, y кoтopoгo былa дoля в пpoдaннoй квapтиpe. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пepeeздa, нaпpимep, oфopмлeннyю визy нa дoлгocpoчнoe пpoживaниe.
  • Пepeeзд в дpyгoй гopoд. B этoм cлyчae тoжe мoжнo нe выдeлять дoлю, нo c oдним cyщecтвeнным oгpaничeниeм. Дeньги, пoлyчeнныe oт пpoдaжи дoли нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны быть пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa.

B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa

3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:

  • Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
  • Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
  • Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
  • Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.

Baжнo! У coтpyдникoв opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa нeт чeткoгo peглaмeнтa дeйcтвий, кoтopoгo oни oбязaны нeyкocнитeльнo пpидepживaтьcя. B кaждoм cлyчae paccмaтpивaютcя вce нюaнcы cдeлки, и oпeкa дeйcтвyeт в интepecax peбeнкa. Ecли opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa зaпoдoзpят, чтo вы пытaeтecь «пpикpытьcя» oднoй из вышeпepeчиcлeнныx cитyaций для пoлyчeния личнoй выгoды, cдeлкa зaтянeтcя или вoвce нe бyдeт paзpeшeнa.

Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним, имeющим пpaвa нa нee

Дaвaйтe paccмoтpим вce cитyaции, в кoтopыx для пpoвeдeния cдeлки тpeбyeтcя paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Bceгo иx чeтыpe:

  • нecoвepшeннoлeтний являeтcя coбcтвeнникoм пpoдaвaeмoй квapтиpы;
  • peбeнoк имeeт дoлю в пpoдaвaeмoм жильe;
  • нecoвepшeннoлeтний пpoпиcaн в квapтиpe;
  • peбeнoк yкaзaн в зaвeщaнии, нo нe вcтyпил в пpaвa нacлeдoвaния.

У вcex этиx cитyaций ecть cвoи ocoбeннocти — мы пoдгoтoвили пoшaгoвыe инcтpyкции для кaждoгo из чeтыpex cлyчaeв.

Читайте также:
Договор аренды квартиры с правом выкупа образец

Кaк пpoдaть квapтиpy, ecли coбcтвeнникoм вceй квapтиpы или ee дoли являeтcя нecoвepшeннoлeтний peбeнoк

Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний peбeнoк быть coбcтвeнникoм квapтиpы? Moжeт, ecли eгo poдитeли дo этoгo кyпили жильe и oфopмили в eгo coбcтвeннocть, либo peбeнoк вcтyпил в нacлeдcтвo. Moжeт ли oпeкyн пpoдaть квapтиpy нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa? Moжeт, нo c жecткими oгpaничeниями:

  • ecли нecoвepшeннoлeтнeмy бyдeт кyплeнa квapтиpa нe xyжe и тaкжe пepeдaнa в coбcтвeннocть;
  • ecли дeньги oт пpoдaжи бyдyт пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa, нo тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннoe жильe в coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo.

Чтoбы oфopмить cдeлкy, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции.

Шaг 1. Coбepитe дoкyмeнты

Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa и зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa y в Pocpeecтpe, вaм пoнaдoбятcя:

  • 3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa.
  • Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции peбeнкa (пpи дocтижeнии 14 лeт) + cвидeтeльcтвo o poждeнии, или cвидeтeльcтвo o poждeнии (ecли peбeнoк нe дocтиг 14 лeт).
  • Пacпopтa или дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй нecoвepшeннoлeтнeгo — poдитeлeй либo oпeкyнoв.
  • Bыпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa нa квapтиpy — пoлyчитe ee в мecтнoм Pocpeecтpe или зaкaжитe oнлaйн, нa oфициaльнoм caйтe.
  • Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпки пpaв тpeбoвaний пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, peшeниe cyдa o пpизнaнии пpaвa coбcтвeннocти.
  • Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.
  • Кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй — ecли пo кaким-тo пpичинaм oн yтepян, пoлyчитe eгo в БTИ.
  • Cпpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти — цeнy мoжнo пocмoтpeть нa caйтe Pocpeecтpa либo зaкaзaть выпиcкy из EГPН.

Oпциoнaльнo oпeкa мoжeт пoтpeбoвaть дpyгиe дoкyмeнты. Нaпpимep, бyмaги, пoдтвepждaющиe пpиoбpeтeниe нoвoгo имyщecтвa — coглaшeниe o зaдaткe либo дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

Договор купли продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Сделки с участием детей имеют ряд существенных особенностей. Какие это особенности? Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником?

На эти и другие вопросы отвечает заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Республике Башкортостан Лилия ХАНТИМЕРОВА.

– С какого возраста ребенок считается совершеннолетним и может совершать сделки с недвижимостью?

В соответствии с российским законодательством совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно, именно с этого возраста гражданин приобретает дееспособность в полном объеме и может самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.

При этом гражданское право различает две категории несовершеннолетних: не достигшие 14 лет (малолетние) и в возрасте от 14 до 18 лет. Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, обладают частичной дееспособностью и более свободны в заключении сделок. Они самостоятельно могут заключать договоры, расписываться в документах. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей.

Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители.

Вместе с тем, даже не достигшее 18-летнего возраста лицо может быть признано судом полностью дееспособным вследствие эмансипации или вступления в брак.

– Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего, необходимо понять, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство…

Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например, при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет). Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия.

Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства.

Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном и действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение. Иное лицо представляет доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением).

Таким образом, при обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры.

Если же несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию самостоятельно, с письменного согласия своих законных представителей.

Читайте также:
Договор купли продажи оргтехники образец

Еще один важный момент: в настоящее время в соответствии с действующим законодательством сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

– Обязанность совершения сделки через нотариуса исключает ли необходимость получения согласия органов опеки и попечительства?

Согласие органов опеки и попечительства при сделках с недвижимостью практически всегда обязательно, и совершение сделки через нотариуса не является исключением.

– Можете привести примеры тех сделок с недвижимостью, где ещё может понадобиться согласие органов опеки и попечительства?

Согласие органа опеки необходимо, в частности, на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего:

– отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;

– сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;

– передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;

– передача имущества несовершеннолетнего в залог;

– отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, от участия в приватизации, отказ от наследства;

– раздел имущества несовершеннолетнего;

– сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего.

– А если несовершеннолетний не включен в число собственников квартиры, а просто проживает совместно с родителями, потребуется ли согласие органа опеки для продажи этой квартиры?

Следует отличать сделку, где собственником является несовершеннолетний, от сделки, где несовершеннолетний имеет лишь право пользования, то есть только прописан в отчуждаемой квартире.

В первом случае ребенок становится участником сделки, поэтому требуется разрешение органов опеки. Во втором случае он не является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Разрешение органов опеки потребуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, и ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры все прописанные должны сниматься с регистрационного учета.

– Еще какие особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних можете озвучить?

Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них.

Особое внимание нужно уделить п. 3 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой установлено, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Согласно указанной норме законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом.

– Как проверить, был ли использован материнский капитал при покупке квартиры?

Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск лучше сразу устранить.

– Какие еще советы можете дать?

Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:

– совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;

– совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей;

– нарушение закона о материнском капитале.

Совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать. Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы. В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов. Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.

По материалам Управления Росреестра по Республике Башкортостан

Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний

Закон не запрещает продавать недвижимость с правом собственности ребенка. Но такая сделка возможна при соблюдении нескольких условий.

Читайте также:
Договор купли продажи экскаватора между физическими лицами

Разбираемся, как проходит продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, зачем обращаться в органы опеки и обязательно ли взамен проданного жилья покупать детям другую недвижимость.

При продаже недвижимости, где собственник несовершеннолетний, важно не нарушить права ребенка. Фото: moidomrf.ru

Как ребенок может получить право собственности

По закону дети могут становиться собственниками недвижимости. На это не влияет то, сколько ребенку лет — право собственности может получить и новорожденный.

Несовершеннолетние становятся собственниками недвижимого имущества в случае:

  • вступления в наследство;
  • принятия недвижимости в дар;
  • участия в приватизации. Для этого дети должны жить в квартире, которая не приватизирована. Ребенок при приватизации получает такую же долю, как и доля других лиц, проживающих в жилье;
  • добровольного выделения доли матерью и отцом;
  • выделения доли в жилье, которое приобретено за средства материнского капитала. Государственные средства, выделяемые семьям с детьми, могут использоваться для покупки дома, квартиры, в том числе и с использованием ипотеки. В таком случае закон обязывает выделить детям доли в приобретенной недвижимости. Это необходимо сделать не позднее 6 месяцев после снятия обременения, если жилье покупали с использованием банковского кредита.

Долю ребенку выделяют обязательно, если квартиру купили с использованием маткапитала. Фото: kvartiry-novostrojki-rostova.ru

Возможна ли продажа квартиры, которая принадлежит ребенку

Дети до 18 лет не могут полноправно распоряжаться своей собственностью. Продать недвижимость можно, но это могут сделать только их законные представители. Это могут быть родители, усыновители, опекуны или попечители.

Родители иногда могут распоряжаться собственностью так, как выгодно им, а не так, как должно быть в интересах ребенка. Чтобы защитить права ребенка, продажа проводится с участием органов опеки и попечительства.

Принимая решение о возможности одобрения сделки, проверяют, куда и как будут потрачены деньги, вырученные от продажи жилья. В большинстве случаев требуют, чтобы родители купили другую недвижимость, где ребенку выделят аналогичную по величине долю. При этом состояние жилья не должно быть хуже того, где несовершеннолетнему принадлежало право собственности.

Должны ли дети принимать участие в сделке

Ребенок до 14 лет может принимать участие в сделке, но свою подпись он не ставит на предварительном или основном договоре купли-продажи. За него принимают решение законные представители, расписываясь в документе.

Дети 14-18 лет считаются частично дееспособными. Они принимают участие в продаже и ставят свою подпись на документах, но их законные представители тоже расписываются, подтверждая, что дают согласие на проведение сделки.

Те, кому исполнилось 18 — полностью дееспособны. Одобрение родителей для сделки не требуется — ребенок, достигший такого возраста, принимает решение о продаже самостоятельно.

Несовершеннолетние дети, которые достигли 16 лет, тоже могут быть признаны полностью дееспособными. В таком случае они могут самостоятельно принимать решение о возможности продажи квартиры. Дееспособность может быть признана, если несовершеннолетний вступил в брак. Также дееспособность наступает при работе по трудовому договору.

Ребенок, достигший 16 лет и вступивший в брак, может распоряжаться недвижимостью по собственному желанию. Фото: nevsedoma.com.ua

Условия, при которых сделку одобрят

Единых требований и критериев, которых придерживаются сотрудники органов опеки, принимая решение об одобрении сделки, нет. Они руководствуются необходимостью защиты прав несовершеннолетнего. Бывает, то в одинаковой ситуации в одном регионе можно получить разрешение на проведение сделки, а в другой — отказ.

В большинстве случаев сделку одобряют, если:

  • ребенок в новой недвижимости получает долю больше, чем в проданной;
  • в приобретаемом жилье больше площадь;
  • новая недвижимость расположена в районе с более развитой инфраструктурой;
  • состояние новой квартиры лучше, чем проданной.

Когда в проведении сделки откажут

Органы опеки при вынесении отрицательного решения не объясняют причину отказа. Но отказывают чаще всего в таких случаях:

  • один из родителей ребенка не дает согласия на проведение сделки;
  • родители хотят жить в населенном пункте или районе, которые значительно хуже, чем тот, где они намерены продать квартиру или дом;
  • в новом городе, где родители планируют купить квартиру, хуже инфраструктура или неблагоприятная экологическая обстановка;
  • общая площадь приобретаемой недвижимости меньше, чем той, которая продается;
  • новая доля в праве собственности, которую выделяют ребенку, меньше проданной;
  • родители на вырученные от продажи средства планируют сами построить частный дом.

Нужен ли для сделки нотариус?

Сделка, в которой собственник всей недвижимости или ее части несовершеннолетний, относится к сделкам, которые в обязательном порядке проводятся в присутствии нотариуса.

Если родители, усыновители или опекуны ребенка решат обойти закон и заключат договор купли-продажи, но не заверят его у нотариуса, такую сделку признают недействительной.

ДКП при продаже жилья с правом собственности несовершеннолетнего нужно заверять у нотариуса. Фото: yuristprav.ru

Продажа квартиры с долями детей: частные случаи сделок

С особыми условиями продают недвижимость с правом собственности несовершеннолетнего при покупке жилья в ипотеку или в строящемся доме, при продаже жилья в связи с разводом родителей, при необходимости использовать полученные деньги на лечение ребенка.

Разрешат ли продать недвижимость, если вместо нее покупают другую с использованием ипотечного кредита

Бывает, что родители собираются купить новую квартиру в ипотеку, а старую продают, чтобы внести первоначальный взнос или погасить уже оформленную ссуду. В такой ситуации также нужно получать разрешение органов опеки. Но это сложнее, чем в сделках, когда новую квартиру покупают без использования средств банка.

Читайте также:
Максимальный срок действия договора коммерческого найма

Сложность в получении разрешения связана с тем, что квартира, которую покупают в ипотеку, будет в залоге у банка. Если родители по каким-либо причинам не смогут выплатить кредит, банк имеет право реализовать квартиру и получить свои деньги за счет вырученных средств. Если это произойдет, ребенок лишится жилья.

Принимая решение, учитывают:

  • размер кредита;
  • сроки погашения ссуды;
  • источник дохода, за счет которого будет погашаться долговое обязательство;
  • условия, на которых банк предоставляет ссуду.

Можно ли купить квартиру в доме, который еще не построен

При оформлении ДДУ для покупки нового жилья в строящемся доме реже одобряют проведение сделки. Пока дом не достроен и не введен в эксплуатацию, на него нельзя оформить право собственности и, соответственно, выделить долю несовершеннолетнему.

Чтобы принять решение, проверяют:

  • репутацию компании-застройщика и то, соблюдает ли он сроки при сдаче объектов;
  • содержание договора, оформленного между застройщиком и покупателем;
  • готовность дома. Иногда органы опеки дают разрешение при условии, что готовность дома — 50%. Иногда требуют, чтобы он был достроен на 70%;
  • застрахована ли гражданская ответственность застройщика.

Согласие на сделку тяжелее получить, если новое жилье покупают в строящемся доме. Фото: progorodsamara.ru

Одобрят ли сделку, если родители не планируют покупать другое жилье

Это не обязательно ситуации, когда мать и отец действуют только в собственных интересах. Например, после продажи квартиры семья может переехать в большой дом, который принадлежит бабушке или дедушке ребенка.

В таких или аналогичных случаях могут разрешить не покупать недвижимость взамен проданной, но обяжут положить деньги, вырученные от продажи доли несовершеннолетнего, в банк. Счет в таком случае открывается на имя ребенка. После достижения совершеннолетия он сможет воспользоваться деньгами по своему усмотрению. Если до этого момента родители захотят купить квартиру и использовать эти деньги, нужно будет снова обратиться в органы опеки для получения разрешения.

Как получить разрешение на продажу, если семья переезжает в другой регион

Бывает, что родители продают недвижимость в одном регионе, а новое жилье собираются купить в другом. При этом вариантов для покупки еще нет. В таких случаях дают одобрение на сделку, но средства, полученные за продажу доли ребенка, временно размещаются на его счете в банке. Когда жилье будет найдено, опека по месту регистрации ребенка будет принимать решение о том, соответствует ли квартира или дом предъявляемым требованиям и давать разрешение на покупку.

Если родители собираются переезжать в другую страну, органы опеки проверяют ВНЖ или документы, подтверждающие получение иностранного гражданства.

Особенности получения разрешения на сделку, если родители разводятся и продают квартиру

Когда родители разводятся, после продажи общей квартиры не всегда есть возможность купить другую недвижимость. В такой ситуации чаще одобряют сделку, поскольку при совместном проживании разведенных родителей может создаваться ситуация, неблагоприятная для психики ребенка. Вырученные средства кладут на счет ребенка в банке. Но если у кого-то из родителей есть другая недвижимость или кто-то из них приобретает новое жилье, в ней обяжут выделить долю для ребенка.

Продажа недвижимости с использованием вырученных средств на лечение

Если у ребенка проблемы со здоровьем, ему нужно лечение, операция или реабилитация, такая ситуация принимается как уважительная причина — родителям разрешают продать одно жилье без покупки другого. Но при приобретении лекарств, оплате услуг медицинских учреждений нужно сохранять чеки, подтверждающие затраты на лечение, чтобы предоставить отчет в органы опеки.

Используя деньги за проданную квартиру для лечения ребенка, нужно собирать чеки. Фото: pochkimed.ru

Где брать разрешение на продажу, если несовершеннолетние прописаны в разных местах

Разрешение нужно брать в регионе прописки ребенка, а не по месту расположения недвижимости. Если в семье двое или больше детей, которые зарегистрированы в разных регионах, лучше прописать их по одному адресу, и после этого обращаться в органы опеки.

Какие документы нужно собрать

Для одобрения сделки в органах опеки нужны:

  • паспорта или свидетельства о рождении всех собственников жилья;
  • выписка из ЕГРН на недвижимость, которая продается;
  • правоустанавливающие документы на реализуемое жилье;
  • проект ДКП или предварительный ДКП. Если новая недвижимость уже куплена, необходима выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на нее.

Порядок продажи жилья – что нужно сделать, чтобы провести сделку?

  1. Составить проект договора купли-продажи новой недвижимости или заключить предварительный договор купли-продажи.
  2. Собрать документы и составить заявление для органов опеки. В документе расписываются оба родителя и дети в возрасте от 14 до 18 лет. Допускается подпись только одного родителя, если это мать-одиночка или второй родитель умер, безвести пропал, находится в розыске или лишен родительских прав.
  3. Получить разрешение органов опеки. Его забирают оба родителя, которые расписывались в заявлении.
  4. Продать недвижимость, заключить ДКП для покупки на другого дома или квартиры.
  5. Зарегистрировать право собственности.
  6. Предоставить в органы опеки отчет о сделке. То, через сколько он должен быть предоставлен, пишут в документе, которым дают разрешение на сделку. Срок предоставления отчета чаще всего составляет 1 или 2 месяца.

Если отчет о покупке новой недвижимости и выделении в ней доли ребенку не предоставить, сделку могут аннулировать.

Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем

Любые сделки с имуществом несовершеннолетнего проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Права членов семьи собственников жилого помещения (в том числе детей) закреплены в статье 292 Гражданского кодекса РФ.

Читайте также:
Факт заключения договора перевозки груза подтверждается

Статус ребенка

В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней зарегистрирован (прописан), является собственником или имеет пока не реализованное право собственности?

1. Ребенок не собственник, но воспитывается в благополучной семье и не находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства.

Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.

2. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.

Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать — ухудшение жилищных условий не допускается, а также приложить пакет документов на это жилье.

3. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру.

Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки.

Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.

Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.

4. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права были нарушены).

Тут есть несколько вариантов, объясняем подробнее.

  • Права были нарушены при приватизации квартиры.

Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру (договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).

Распишем детали. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней.

В течение этого срока родители должны подать заявление в загс и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей.

До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей. Проверьте, так ли это?

  • Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.

И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.

Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их получится в судебном порядке. А лучше — поискать для покупки другую квартиру.

Маткапитал

Когда квартира приобретается с использованием материнского капитала, родители обязаны включить несовершеннолетних детей в число собственников — выделить детям доли, пропорциональные выплаченной сумме.

Закон не оговаривает размер доли, поэтому она высчитывается исходя из общего метража и стоимости покупаемой квартиры. Доли могут быть маленькими (вплоть до одного «квадрата») в больших городах и очень большими в регионах, но все они делают детей собственниками, интересы которых обязательно нужно учитывать.

Потенциальный покупатель должен потребовать у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании этой выплаты. Справку имеет право взять мать несовершеннолетнего или отец, если мать умерла или лишена родительских прав.

Напомним, что с 2020 года маткапитал выплачивается при рождении и первого ребенка.

Получение разрешения опеки на сделку

Для получения разрешения на сделку кроме заявления также потребуется список документов:

— копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;

— документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт, если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении, если младше);

— копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);

— документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего;

— письменное согласие собственников жилого помещения (его можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо заранее оформить у нотариуса);

Читайте также:
Субабонентский договор теплоснабжения

— письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;

— информацию о рыночной стоимости жилого помещения;

— копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;

— единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (их можно получить при оказании услуги);

— для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;

— для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.

После того как сделка будет зарегистрирована, а ребенок благополучно переедет на новое место жительства, этот же набор документов требуется принести в местное отделение органов опеки или МФЦ.

Если не планируется покупать недвижимость взамен продаваемой

Предположим, семья собирается переехать на ПМЖ за границу и не намерена приобретать недвижимость в России взамен той, что продается. Как мы уже упоминали, в этом случае в обязательстве, предоставленном в органы опеки, родители обещают выделить долю ребенку в дальнейшем.

При такой сделке открывается специальный целевой счет («Поступление и хранение средств от продажи недвижимости») на имя несовершеннолетнего. На этот счет родители переводят долю ребенка из средств, полученных после продажи недвижимости. До совершеннолетия ребенка распоряжаться этим счетом разрешено только с согласия органов опеки и попечительства.

В Москве органы опеки обычно работают при префектурах (туда можно отнести документы напрямую), в Московской области и многих регионах — через МФЦ или отдельно.

Разрешение на продажу квартиры получено? Переходим к сделке.

Как покупателю обезопасить себя?

Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.

Это грозит сложностями нынешнему собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, еще перед заключением сделки нужно очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.

Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок (для детей до 14 лет) был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.

Если речь идет об альтернативной сделке и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу.

В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить этот документ у нотариуса: продавцу это обойдется в 1,2–1,5 тыс. рублей.

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Балбек, заместителя генерального директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости».

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?

Краткие ответы на популярные вопросы родителей

Решили продать квартиру. С чего начать?

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Как получить согласие органа опеки на продажу квартиры?

Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:

  • сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
  • данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
  • сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.

Что делать, если орган опеки не дает согласие на продажу недвижимости?

Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.

Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.

Какие возможны риски при продаже квартиры с долей ребенка?

Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.

Читайте также:
Разграничение договора мены и купли продажи

Потребуется ли нотариальное удостоверение сделки?

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Как быть, если вы решили продать квартиру, но новую пока не покупаете?

В такой ситуации органы опеки обычно выдают разрешение на сделку только с условием, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.

Что будет, если не перечислить на спецсчет деньги, вырученные от продажи доли ребенка?

При продаже квартиры нужно внимательно отнестись к условиям, которые выдвинул орган опеки для дачи своего согласия. Их несоблюдение может повлечь судебные тяжбы и аннулирование сделки.

В редакцию «АГ» был направлен такой вопрос: «Орган опеки дал согласие на продажу квартиры при условии, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на указанный счет. Чем грозит отказ от перечисления средств? Деньги в целости и сохранности, а не отдаю их под контроль органа опеки, потому что невыгодно хранить их на спецсчете, так как инфляция съедает часть этих средств».

Несоблюдение договоренностей с органом опеки может стать причиной признания сделки недействительной. На это указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25. Позже высшая судебная инстанция подтвердила свою позицию. В одном из своих определений Верховный Суд отметил, что условием выдачи разрешения на сделку со стороны органа опеки была покупка ребенку другой жилплощади. Но поскольку это сделано не было, согласие считается неполученным (Определение ВС РФ от 27 февраля 2018 г. № 48-КГ18-1).

В случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, суд, признав сделку недействительной, обяжет вас вернуть деньги покупателю. Кроме того, покупатель дополнительно будет вправе потребовать с вас проценты за пользование его денежными средствами (Определение ВС РФ от 17 августа 2017 г. № 305-ЭС17-3817).

За неисполнение решения суда грозит уголовная ответственность по ч. 1 ст. 315 УК РФ. В этом случае может применяться наказание в виде штрафа в размере до 50 тыс. руб. или заработной платы за период до шести месяцев, либо обязательных работ на срок до 240 часов, либо исправительных работ на срок до года, либо лишения свободы на срок до года.

Вместе с тем суды при рассмотрении таких споров стараются уходить от формального подхода и пытаются разобраться, были ли нарушены права ребенка (Определение ВС РФ от 15 декабря 2015 г. № 25-КГ15-12). Если вам удастся доказать, что деньги детей в целости и сохранности, что они не были потрачены на ваши личные нужды, в иске органа опеки будет отказано. Однако безопаснее будет перечислить средства на специальный счет, а потом, получив согласие органа опеки, перевести их на вклад, открытый на имя ребенка.

Можно ли вместо покупки недвижимости потратить деньги на обучение ребенка?

Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.

Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.

Как перечислить деньги, которые находятся на спецсчете?

Поскольку речь идет о счете, открытом на имя ребенка, распоряжаться хранящимися на нем денежными средствами можно только с согласия органа опеки. Как и при продаже жилья, нужно будет доказать, что траты пойдут на ребенка.

Сколько времени дается на покупку квартиры?

Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.

Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?

Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд. Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.

А если супруги решат развестись и дети останутся у одного из них, а квартира с их долями – у другого?

Если квартира была куплена в браке, супруги имеют на нее равные права – за вычетом тех долей, что принадлежат детям. Это значит, что оба супруга вправе в ней проживать. В случае развода такую квартиру можно разделить. При этом продать свою долю посторонним будет сложно. Верховный Суд РФ еще в 2013 г. указал, что отчуждение родителем своей доли незаконно, если оно ущемляет права детей.

Читайте также:
Разграничение договора мены и купли продажи

Если же квартира была приобретена вне брака или по безвозмездным сделкам, то второй супруг никаких прав на нее не имеет.

Как осуществляются сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних?

Важно знать, что детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.

Какие существуют категории несовершеннолетних лиц?

Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. Учитывать эти особенности при совершении сделки с недвижимостью необходимо, иначе это может привести к недействительности сделки.

Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):

  • лица в возрасте от 14 до 18 лет;
  • лица, не достигшие 14 лет.

Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок с недвижимостью.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).

При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства

Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).

При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.

Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:

  • по обмену или дарению;
  • сдаче внаем (аренду);
  • сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
  • влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
  • любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.

Обращаем внимание! Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

Нотариальное удостоверение сделки

Завершающее требование – обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).

Подача документов на регистрацию

Поскольку договор купли-продажи квартиры, продавцом (одним из продавцов) которой является несовершеннолетний, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит нотариальному удостоверению, за государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.

Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:

  • лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
  • лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
  • дистанционно с помощью единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи;
  • лично в офисах Федеральной кадастровой палаты Росреестра (по экстерриториальному принципу);
  • почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган или офис Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: