Арендные каникулы как прописать в договоре образец

Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре

Больше материалов по теме «Ведение бизнеса» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

  1. Что такое арендные каникулы и для чего они нужны
  2. Особенности арендной платы
  3. Как прописать в договоре
  4. Чего делать не рекомендуется

Арендные каникулы можно назвать точкой соприкосновения интересов арендатора и арендодателя, позволяющей обеим сторонам получить выгоду на денежной почве. Для первого – это способ сэкономить собственные ресурсы, подогнав под свой бизнес арендуемое помещение. Для второго – возможность сохранить арендатора и получить хоть какие-то деньги при серьезной конкуренции на рынке аренды жилого и нежилого помещения.

Как согласовать «арендные каникулы», если вы хотите сохранить за собой помещение?

Что такое арендные каникулы и для чего они нужны

Под данным термином можно понимать определенный отрезок времени, в течение которого наниматель не платит арендную плату, либо платит некоторую ее часть. В законодательстве нет такого понятия, как «арендные каникулы», но при этом нормы не запрещают их устанавливать.

Данная практика одинаково применима в условиях найма как жилого помещения, так и нежилого. Но с той лишь оговоркой, что в первом случае договоренность, чаще всего, заключается в устной форме, в то время как во втором основные условия отражены в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему.

В период действия каникул арендатор вправе пользоваться помещением. При этом он либо не платит аренду, либо оплата назначается со скидкой, что не относится к коммунальным платежам. Каникулы вводятся по взаимному согласию преимущественно в двух случаях:

  1. для проведения в снимаемом помещении косметического ремонта, перепланировки, переоборудования;
  2. для привлечения клиентов с целью сдачи помещений на возможно долгий срок.

Существуют также и другие причины установления арендных каникул, и все они должны быть согласованы участниками. Срок каникул колеблется от 1 до 6 месяцев, но по взаимной договоренности может быть и дольше. Все зависит от вида проводимых работ, площади и состояния помещений.

Заключение договора найма, а также определение его условий регулируются ст. 421 ГК РФ, в то время как арендные отношения – гл. 34 Гражданского кодекса.

Но, несмотря на свободу договора, существуют определенные нюансы, которые следует учитывать, чтобы не вызвать подозрительность налоговых экспертов. В противном случае контроллеры организуют проверку фиктивности сделки и обоснованности введения льготы, а также примут меры для поиска скрытых расчетов.

Вопрос: С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»?
Посмотреть ответ

Особенности арендной платы

Арендная плата в договоре аренды недвижимости является ключевым моментом, определенным в п. 1 ст. 654 ГК РФ. При этом наниматель помещения обязуется регулярно оплачивать счет по аренде, а арендодатель, в свою очередь, вправе требовать своевременность платежей. Без указания стоимости аренды договор считается незаключенным.

Принимая в расчет ст. 421 ГК РФ, участники могут самостоятельно определять основные условия составляемого документа: размер ежемесячной платы, скидки, а также арендные каникулы. Условие о каникулах должно быть прописано особенно четко и однозначно. Каждый его пункт не должен вызывать сомнений у контролирующих органов. Содержание документа в обязательном порядке должно указывать:

  • какие работы будут выполнены во время ремонта/перепланировки;
  • в чьей компетенции проведение ремонта/перепланировки;
  • в каком помещении будет проведен ремонт/перепланировка;
  • какое время потребуется для проведения планируемых работ;
  • каким образом будет предоставлено освобождение от арендной платы или ее уменьшение (необходимы точные цифры).

При отсутствии упоминания об арендных каникулах в договоре найма помещения или дополнительном соглашении к нему, арендатору придется вносить арендодателю полный размер арендной платы независимо от того, пользуется ли он на данный момент помещением или нет (постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2005 № А56-22433/04).

Как прописать в договоре

Существуют несколько рекомендаций того, как правильно прописать в договоре условие об арендной плате, не вызывая подозрений ФНС и лишних проверок.

Вариант 1: снижение арендной платы

Самый простой вариант – на время проведения отделочных работ снизить плату за аренду:

Пример 1
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.
П. 2.2. На период проведения работ по капитальной отделке арендуемого помещения (с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года включительно) арендная плата составляет 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей в месяц, включая НДС.

На уровне закона нет ограничений в плане понижения стоимости аренды (п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 105.3 НК РФ). И, тем не менее, указывать в договоре символическую плату за пользование арендуемой площадью тоже не разумно, так как налоговики могут принять такую сделку как безвозмездную со всеми вытекающими последствиями.

ВНИМАНИЕ! Все договоры аренды недвижимости, заключенные на срок более одного года, должны пройти регистрацию в органах Росреестра, иначе они считаются незаключенными и непригодными для расчета налогов. При этом судебная практика часто показывает обратное.

Вариант 2: равномерное распределение арендной платы на первый год аренды

Исходя из годового размера арендной платы с учетом каникул рассчитывается ежемесячная аренда в фиксированном размере на весь первый год аренды.

Пример 2
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата в первый год аренды составляет 125 000 (сто двадцать пять тысяч) рублей, включая НДС.
П. 2.2. Размер арендной платы за следующий год и последующие периоды устанавливается дополнительным соглашением к настоящему договору.

После окончания первого года аренды участникам необходимо перезаключить договор и приложить к нему дополнительное соглашение, в котором укажут другой, более высокий, размер арендной платы.

Читайте также:
Договор купли продажи офисной мебели образец

Вариант 3: зачет расходов арендатора на ремонтные работы в счет арендной платы

Для такого варианта в договоре следует указать на обязанность арендодателя возмещать расходы на проведение арендатором текущего ремонта арендуемого помещения (п. 2 ст. 614 ГК РФ). При этом в договоре устанавливается полный размер арендной платы, которую арендатор фактически не уплачивает в течение периода проведения текущего ремонта.

Пример 3
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.
П.2.2. Арендатор за собственный счет проводит необходимые ремонтные работы в помещении для приведения его в состояние, пригодное для целевого использования. Арендодатель возмещает расходы арендатора на ремонт путем их зачета в арендную плату за первые четыре месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, подписанным обеими сторонами.

Чего делать не рекомендуется

При заключении договора аренды настоятельно не рекомендуется указывать на безвозмездное пользование арендуемым помещением на срок текущего ремонта. Такая формулировка повлечет за собой дополнительную налоговую нагрузку для обеих сторон.

Из примера 1: в связи с проведением ремонтных работ в арендуемом помещении период с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года признается Сторонами налоговыми каникулами, в течение которых Арендатор освобожден от арендной платы за пользование помещением.

У арендатора в этом случае возникает внереализационный доход, с которого должен уплачиваться налог на прибыль (ст. 250 НК РФ). Арендодатель, в свою очередь, будет вынужден начислять НДС на сумму фактически неполученной арендной платы, которую по умолчанию приравняют к стоимости аренды подобного помещения. Также на период арендных каникул арендодатель не сможет начислять амортизацию по упомянутому помещению.

СПРАВКА. Еще одним сомнительным вариантом оформления арендных каникул является несовпадение даты передачи помещения в пользование арендатору и даты, с которой арендные платежи начинают поступать на счет арендодателя. В этом случае контроллеры первую дату могут принять как начало периода реального пользования помещением.

Другими словами, чтобы избежать ненужных проблем с налогами и лишними расходами, рекомендуется тщательно продумывать и прописывать условия арендных каникул, чтобы нельзя было их интерпретировать как безвозмездное пользование недвижимостью.

Как прописать в договоре арендные каникулы – образец

  • Арендные каникулы и их правовая подоплека
  • Варианты оплаты за период арендных каникул
  • Образец текста о каникулах в договоре аренды
  • Налоговые последствия каникул для арендодателя
  • Налоговые последствия каникул для арендатора
  • Итоги

Арендные каникулы и их правовая подоплека

Арендные каникулы — понятие, законодательством не предусмотренное. Понимают под этой формулировкой тот период действующего договора аренды помещения, когда арендная плата за него устанавливается в меньшем размере или отсутствует совсем. Протяженность такого периода в зависимости от конкретной ситуации может достигать нескольких месяцев. При этом не следует арендными каникулами считать промежуток времени, когда арендатор в счет оплаты за аренду несет расходы по ремонту, поскольку такие расходы расцениваются как одна из форм арендной платы (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Чем может быть обусловлено снижение размера арендных платежей? Как правило, тем, что договор аренды заключен и помещение передано по акту, но арендатор в силу каких-либо причин не может на протяжении некоторого времени пользоваться помещением совсем или использовать его в полном объеме. Такими причинами могут становиться:

  • необходимость достройки здания или перепланировки его помещений;
  • выполнение отделочных или ремонтных работ;
  • проведение целевого технического оснащения помещения;
  • продолжительный переезд арендатора.

Механизм арендных каникул позволяет арендодателю:

  • гарантировать привлечение арендаторов еще на этапе, когда помещение фактически не может использоваться;
  • удерживать арендаторов от расторжения договора аренды в периоды ограниченных возможностей по использованию объекта.

Можно ли согласовать арендные каникулы на период режима самоизоляции из-за распространения коронавирусной инфекции и что делать арендатору, если аренда стала обременительной? Ответы на эти и другие вопросы дали эксперты КонсультантПлюс:

Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Очевидно, что при краткосрочной аренде предоставление арендных каникул оказывается невыгодным для арендодателя.

Арендатор же выигрывает не только в части экономии на арендной плате, но и получает гарантию предоставления ему помещения в интересном для него месте.

Наличие арендных каникул и параметры, действующие во время их применения, оговариваются в условиях договора аренды:

  • непосредственно в его тексте, если арендные каникулы приходятся на начало действия договора;
  • в дополнительном соглашении к нему, если необходимость снижения платы за аренду возникает уже в процессе использования объекта.

То есть каникулы являются неотъемлемой частью договора аренды, и взаимоотношения арендатора и арендодателя во время них продолжаются на основании именно этого документа. Право на уменьшение арендной платы по согласию сторон предусмотрено п. 3 ст. 614 ГК РФ.

О том, что различает аренду и лизинг, читайте в материале «Чем отличается аренда от лизинга?».

Варианты оплаты за период арендных каникул

Предоставление в аренду — услуга, предполагающая ее возмездность (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия платы за аренду пользование может быть сочтено безвозмездным и тогда будет подчиняться правилам другой главы ГК РФ (гл. 36). То есть совсем отказываться от арендной платы во время арендных каникул не следует, но правомерным является обоснованное адекватное снижение платежей.

Вариантами такого снижения могут стать:

  • прямое уменьшение величины месячной платы на определенный период;
  • предоставление отсрочки по оплате, предполагающей, что в течение арендных каникул оплата не производится, а платежи за этот период (рассчитанные от сниженной ставки) осуществляются путем добавления их равными долями в течение нескольких месяцев к сумме основной арендной платы, которая начинает в полном объеме уплачиваться по завершении арендных каникул.
Читайте также:
Регистрируется ли договор купли продажи квартиры

Причем снизить можно именно арендную плату. Коммунальные платежи (если они имеют место) во время каникул арендатор должен оплачивать без снижения их размера.

Об особенностях признания в расходах единовременного арендного платежа, осуществленного за несколько налоговых периодов, читайте в статье «Минфин России: расходы на аренду признаются равномерно».

Образец текста о каникулах в договоре аренды

В тексте документа, устанавливающего арендные каникулы, должно присутствовать указание:

  • на причину введения каникул;
  • их продолжительность;
  • величину действующей в этом периоде арендной платы;
  • порядок оплаты арендных платежей.

Когда арендные каникулы предусматриваются прямо в договоре, эти моменты могут быть описаны либо в особом разделе этого документа, посвященном каникулам, либо будут содержаться в отдельных пунктах разделов, отведенных для освещения соответствующих вопросов (например, предмет договора, обязательства, расчеты).

Содержание отдельного раздела договора по арендным каникулам может быть, например, таким:

3.1. На период подготовки арендуемого помещения к эксплуатации в соответствии с заявленными Арендатором требованиями к его техническому оснащению устанавливаются арендные каникулы.
3.2. Продолжительность арендных каникул равна 2 (двум) месяцам с даты подписания акта передачи помещения Арендатору.
3.3. Величина месячной арендной ставки во время арендных каникул составляет 30 000 (тридцать тысяч) рублей.
3.4. Оплата арендной платы за период арендных каникул осуществляется в рассрочку на протяжении 6 (шести) месяцев с даты подписания акта о завершении технического оснащения помещения путем увеличения ежемесячной суммы платы за аренду, предусмотренной п. 5.1 Договора, на 10 000 (десять тысяч) рублей.
3.5. Оплата процентов за предоставление рассрочки не предусматривается.

Если арендные каникулы оговариваются в дополнительном соглашении, то оно может вводить в текст договора в отношении этих каникул:

  • дополнительный раздел, состоящий из нескольких пунктов;
  • дополнительные пункты в несколько разделов;
  • дополнительное условие, раскрывающее детали определенного пункта (или пунктов) договора.

В последнем случае текст, относящийся к арендным каникулам, может быть, например, таким:

1. Арендодатель, исполняя закрепленную за ним п. 3.1.5 Договора обязанность по проведению капитального ремонта помещения, организует проведение соответствующих работ в период с 01.06.2018 по 31.07.2018.
2. В связи с возникающими в указанный период ограничениями по возможности полноценного использования помещения Арендатором на время проведения ремонтных работ в соответствии с п. 1.6 Договора устанавливаются арендные каникулы.
3. На время арендных каникул величина ежемесячной арендной платы снижается на 50% и составляет, соответственно, 118 000 (Сто восемнадцать тысяч) руб., в т. ч. НДС 18% 18 000 руб.
4. Порядок уплаты арендной платы не меняется и соответствует установленному п. 4.2 Договора.

О том, как регулируются арендные отношения по международным стандартам, читайте в материале «МСФО № 17 “Аренда — особенности применения”».

Налоговые последствия каникул для арендодателя

Уменьшение суммы арендной платы влечет за собой возможное для арендодателя снижение величины налога на прибыль, УСН, НДФЛ или НДС в зависимости от особенностей налогового режима, применяемого арендодателем. Крайне важными здесь оказываются обоснованность уменьшения и адекватность уменьшенных платежей по аренде. В случае отсутствия грамотного обоснования этих действий стороны договора аренды могут быть заподозрены в сговоре с целью снижения налогов, уплачиваемых арендодателем.

Полный отказ от взимания арендной платы на период действия арендных каникул будет сочтен проверяющими как отношения, существующие на условиях безвозмездности. А это означает, что арендодатель:

  • не сможет начислять амортизацию по переданному в аренду объекту (п. 3 ст. 256 НК РФ);
  • несмотря на отсутствие дохода, должен будет уплачивать НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ), исчисляя его с рыночной стоимости услуг по сдаче в аренду аналогичного объекта (п. 2 ст. 154 НК РФ).

Об особенностях отражения операций по аренде в бухучете у арендатора и арендодателя читайте в статье «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

Налоговые последствия каникул для арендатора

Для арендатора снижение величины арендной платы приводит к уменьшению затрат, учитываемых при расчете налога на прибыль (УСН-налога или НДФЛ), и суммы НДС, которую можно по этим затратам взять к вычету (в зависимости от вида налогообложения арендатора).

О том, при каком условии можно учесть расходы по содержанию арендованного помещения при УСН, читайте в материале «Может ли арендодатель учесть для УСН расходы на содержание объекта аренды?».

Но наиболее негативной для него в плане налогов оказывается возможность пользоваться имуществом безвозмездно. Обусловлено это тем, что безвозмездное использование имущества приравнивается к внереализационному доходу (п. 8 ст. 250 НК РФ), который арендатору придется включить в базу по налогу на прибыль, оценив этот доход по его рыночной цене.

Таким образом, для арендатора обоснованное снижение платы за аренду на период арендных каникул приобретает не менее важное значение, чем для арендодателя.

О том, на каком счете бухучета учитывается взятый в аренду объект у арендатора, читайте в статье «Забалансовый счет 001 “Арендованные основные средства”».

Итоги

Арендные каникулы — это период, в течение которого действуют сниженные ставки арендной платы, обусловленные либо временно существующей для арендатора невозможностью использовать арендованное помещение, либо наличием ограничений, не позволяющих пользоваться объектом в полном объеме. Наличие арендных каникул устанавливается договором или дополнительным соглашением к нему. В тексте, относящемся к этому предмету, следует оговорить причины введения каникул, их продолжительность, величину устанавливаемой сниженной оплаты за аренду, особенности осуществления платежей. Отсутствие условия об оплате за период действия каникул приведет к тому, что отношения будут расцениваться как существующие на принципах безвозмездности, а это повлечет за собой негативные налоговые последствия как для арендодателя, так и для арендатора.

Читайте также:
Является ли срок существенным условием договора поставки

Энциклопедия решений. Арендные каникулы

На практике распространены случаи заключения договоров аренды с условием предоставления арендатору так называемых “арендных каникул”, под которыми понимается период времени, в течение которого арендатор уплачивает периодические арендные платежи в существенно меньшем размере по сравнению с обычным периодом аренды или вовсе освобождается от внесения арендной платы. Это соответствует принципу свободы договора, в силу которого стороны гражданско-правового договора вправе определить его условия по своему усмотрению, за исключением случаев, когда содержание того или иного условия предписано императивными нормами законодательства (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Как правило, “арендные каникулы” связаны с передачей в аренду помещений и предоставляются на период, в течение которого помещения, хотя и находятся во владении и пользовании арендатора (переданы ему по акту приема-передачи), но фактически использовать их по назначению для арендатора невозможно в связи с необходимостью проведения ремонта, обустройства в помещениях, переезда в них и т.п.

Иногда под “арендными каникулами” понимается период уменьшения арендной платы, вносимой в денежной форме, на сумму понесенных арендатором расходов на ремонт помещений. В этом случае речь идет фактически не об уменьшении арендной платы, а о внесении арендных платежей за определенный период времени в форме затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Обычно срок “арендных каникул” составляет от 1 до 6 месяцев, однако в зависимости от конкретных обстоятельств он может быть и более продолжительным. Стороны договора аренды не лишены права согласовать условие, в соответствии с которым продолжительность “арендных каникул” варьируется в зависимости от тех или иных обстоятельств, например, от срока, в течение которого осуществляется государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, постановление Семнадцатого ААС от 26.06.2016 N 17АП-6515/16).

Предоставление “арендных каникул” является условием договора аренды. Соответственно, пользование арендатором имуществом арендодателя в этот период, которое может осуществляться без внесения арендной платы, само по себе не является признаком заключения между сторонами договора безвозмездного пользования (договора ссуды) (ст. 689 ГК РФ). Каких-либо иных отношений, помимо арендных, в связи с пользованием имуществом между сторонами в такой ситуации не возникает (разумеется, если они намеренно не прикрывают арендой договор ссуды). Предоставляя “арендные каникулы”, в частности, на период проведения ремонта в помещениях, арендодатель рассчитывает на внесение в последующем арендных платежей за период времени, в течение которого это имущество будет пригодно для его использования по назначению.

Договор аренды, содержащий условие об “арендных каникулах” может предусматривать обстоятельства, в связи с которыми это условие считается не действующим и у арендатора возникает обязанность оплатить аренду в полном размере за весь срок действия договора, например, в случаях, когда договор досрочно расторгается арендатором по его инициативе или арендодателем в связи с нарушением арендатором договорных обязательств. Наличие в договоре таких положений может защитить интересы арендодателя, рассчитывающего на длительность арендных отношений и на добросовестность поведения арендатора (см. постановление АС Уральского округа от 25.02.2016 N Ф09-323/16).

Условие об “арендных каникулах” может быть включено и в договор аренды государственного или муниципального имущества (см. постановление Семнадцатого ААС от 27.08.2014 N 17АП-9786/14). Это относится и к договору аренды, заключенному по результатам торгов в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”, поскольку законодательство не запрещает предоставлять “арендные каникулы” в период действия такого договора.

От “арендных каникул” следует отличать отсрочку во внесении арендных платежей, когда арендатор не освобождается от оплаты аренды, а лишь получает право внести арендную плату за соответствующий период (например, первый месяц после передачи ему объекта аренды) в более поздний срок по сравнению с иными периодами расчетов по договору. В случае возникновения спора по вопросу о том, предусматривает ли договор “арендные каникулы” или отсрочку во внесении арендной платы, окончательное решение по нему может принять суд исходя из толкования условий договора по правилам ст. 431 ГК РФ (постановление Восемнадцатого ААС от 02.10.2015 N 18АП-11158/15). Во избежание разногласий между сторонами в договоре аренды следует приводить формулировки, не допускающие двоякого истолкования, например, прямо указывать, что за тот или иной период владения и пользования имуществом арендная плата не начисляется и не уплачивается (арендатору предоставляются “арендные каникулы”).

Арендные каникулы

30 марта 2020 года в России введен карантин. Торговля, общепит и другие сферы деятельности полностью или частично приостановили работу. Бизнес несет убытки и встает вопрос о его “выживании”. На государственном уровне были приняты антикризисные меры поддержки предпринимателей. 1 апреля 2020 г. принят ФЗ – 98 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций”. В том числе, введены “арендные каникулы”, которые помогут сократить расходы на аренду помещения.

В статье мы расскажем нюансы и порядок как безоговорочно получить “арендные каникулы” на помещение, и как прокачать продажи при снижении потребительского спроса.

Что такое “арендные каникулы”, представители какого бизнеса могут ими воспользоваться и на каких условиях?

Под “арендными каникулами” понимается определенный промежуток времени, когда предприниматель освобождается от уплаты платежей за аренду помещения полностью или частично (по договоренности). Однако, для этого должны быть прописаны специальные условия в договоре аренды или в дополнительном соглашении к договору.

Также стоит понимать, что «арендные каникулы» не подразумевают безвозмездное пользование арендованным помещением. Здесь речь идет об особом порядке ценообразования и порядке платежей, предусмотренных сторонами по возмездному договору аренды.

Читайте также:
Договор купли продажи гидроцикла

В связи со сложившейся ситуацией с коронавирусом Правительством РФ подготовлено Постановление № 439 от 03.04.2020, согласно которого:

  1. Арендодателям рекомендовано уменьшить плату за аренду, учитывая фактическое использование помещения арендатором и установленных президентом нерабочих дней.
  2. На уровне регионов рекомендовано снизить арендодателям налог на имущество, земельный налог за период предоставления отсрочки для арендаторов.

Условия предоставления “арендных каникул”

  1. Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности (ПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС) на территории соответствующего субъекта;
  2. Арендные каникулы закрепляются дополнительным соглашением к договору;
  3. Арендатор осуществляет деятельность в одной из отраслей, особо пострадавших от коронавируса.

Какие отрасли бизнеса входят в этот список?

  • авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
  • культура, творческая деятельность, деятельность в области искусства и организации развлечений;
  • физкультурно-оздоровительная деятельность, спорт;
  • деятельность туристических агентств и прочих организаций, представляющих услуги в сфере туризма;
  • гостиничный бизнес;
  • общественное питание;
  • деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
  • деятельность по организации выставок и конференций;
  • деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

Что нужно учесть по “арендным каникулам”?:

  1. Срок действия отсрочки – с начала ввода режима ПГ или ЧС и до 1 октября 2020 года;
  2. Задолженность по арендной плате выплачивается не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Выплаты распределяются равномерными платежами каждый месяц, но не более 50% от суммы ежемесячной аренды;
  3. Во время действия режима ПГ или ЧС в регионах – отсрочка действует на всю сумму аренды. После отмены режима ( до 1 октября 2020 года) – на сумму 50% от аренды, после 1 октября 2020 года отсрочка не предоставляется.
  4. При отсрочке штрафы за неуплату и дополнительные платежи не устанавливаются.
  5. На коммунальные услуги отсрочка распространяется только в случае, если если на региональном уровне арендодатель освобожден от их уплаты.

Что нужно для получения права на “арендные каникулы”?

  1. Написать арендодателю уведомление/заявление с просьбой об отсрочке и/или снижении арендной платы (законом не запрещено и то, и другое), ссылаясь на ст. 19 ФЗ – 98 от 01.04.2020 г. Скачать образец заявления на арендные каникулы в связи с коронавирусом
  2. Получить письменное решение арендодателя (в течение 30 дней с момента получения от арендатора такого обращения).
  3. Подписать дополнительное соглашение с новыми условиями аренды.

Как правильно прописать условия в договоре?

Если в договоре найма помещения или дополнительном соглашении к нему нет положения об “арендных каникулах”, арендатору придется вносить арендодателю полный размер арендной платы независимо от того, пользуется ли он на данный момент помещением или нет. Поэтому необходимо правильно прописать новые условия в договоре или дополнительном соглашении.

Избегайте формулировки о безвозмездном использовании помещения. Это может повлечь дополнительную налоговую нагрузку в отношении обеих сторон. В договоре лучше указать обоснованное снижение арендной платы.

Вариантами такого снижения могут стать:

  • прямое уменьшение величины месячной платы на определенный период;
  • предоставление отсрочки по оплате, предполагающей, что в течение арендных каникул оплата не производится, а платежи за этот период (рассчитанные от сниженной ставки) осуществляются путем добавления их равными долями в течение нескольких месяцев к сумме основной арендной платы, которая начинает в полном объеме уплачиваться по завершении арендных каникул.

В тексте документа, устанавливающего арендные каникулы, должно присутствовать указание:

  • на причину введения каникул;
  • их продолжительность;
  • величину действующей в этом периоде арендной платы;
  • порядок оплаты арендных платежей.

Когда арендные каникулы предусматриваются прямо в договоре, эти моменты могут быть описаны либо в особом разделе этого документа, посвященном каникулам, либо будут содержаться в отдельных пунктах разделов, отведенных для освещения соответствующих вопросов (например, предмет договора, обязательства, расчеты).

Может ли арендодатель отказать арендатору в предоставлении арендных каникул?

Введенные государством меры носят рекомендательный характер. Применять их или нет, решает собственник помещения. В любом случае, согласно ГК РФ, если вы несете убытки, то можете обратиться в суд и защитить свои права.

Сокращение расходов за счет снижения арендной платы существенная помощь для бизнеса, но не стоит забывать, что это временно.

Какие еще существенные меры помогут бизнесу в кризис?

По данным Яндекс.Маркета и компании GfK покупки в интернете становятся всё более обычным делом: доля россиян, заказывающих товары онлайн, растёт и по итогам 2019 года превысила 42%. В 2020 году в связи с Covid-19 этот тренд только усилился.

Предприниматели открывают новые каналы продаж в онлайн, не дожидаясь пока ситуация с пандемией разрешится. К тому же современные решения позволяют это сделать быстро и недорого.

Можно на готовой платформе создать интернет – магазин, подключить различные сервисы, а курьерскую доставку отдать на аутсорсинг. Или выбрать вариант “под ключ”. Например, компания МТС предлагает антикризисное решение для среднего и малого бизнеса, которое включает все необходимое для запуска онлайн – торговли. Вам не потребуется покупать дополнительное оборудование, подключать дорогие сервисы и заботиться о технических вопросах. Специалисты компании все вопросы берут на себя – от создания интернет – магазина до привлечения клиентов в интернете.

Решение от компании МТС для перевода бизнеса в онлайн с минимальными вложениями

  • Готовый интернет – магазин за 1 день.
    Вам не нужно заботиться о технических вопросах – наша команда развернет интернет-магазин, осуществит загрузку товаров в каталог, настроит онлайн-оплату, подготовит всё для принятия заказов.
  • Настройка продаж через соц.сети
    Мы поможем создать Магазин на ваших бизнес-страницах в Фейсбуке и ВКонтакте. Потенциальные клиенты смогут не выходя из своих страничек и общаясь с друзьями делать заказы ваших товаров. При этом каталог с интернет – сайта выгружается в соц.сети автоматически.
  • Запуск онлайн – продаж и доставки за 1 день без лишних затрат
    Курьеру достаточно иметь личный смартфон и установленное на него бесплатное приложение МТС Касса из GooglePlay.
  • Поток новых клиентов и продаж
    Вместе с интернет – магазином, вы получаете маркетинговые инструменты для привлечения клиентов и увеличения заказов.
  • Соответствие 54-ФЗ
    Если у вас нет онлайн-кассы, мы поможем её выбрать и настроить. Вы сможете приобрести кассу или взять в аренду. Более того, одна касса может одновременно использоваться для онлайн и офлайн- торговли.
  • Контроль продаж и доставки в режиме онлайн
    Мы создадим для вас личный кабинет, где вы сможете отслеживать выручку, статус заказов, время первого/ последнего чека, количество продаж и т.д.
Читайте также:
Договор купли продажи сарая образец

Если у вас уже есть касса, то можно уложиться в 2000 рублей в месяц. Если кассы нет, то покупать ее вовсе не обязательно – можно просто взять в аренду.

Оставьте нам заявку, и мы сделаем для вас подробный расчет.

Подведем итоги

Как отмечают многие эксперты, кризис, связанный с пандемией, продлится не менее года. Какими мы из него выйдем, зависит от нашей способности быть гибкими, находить верные решения и внедрять их в свой бизнес.

30 марта 2020 года в России введен карантин. Торговля, общепит и другие сферы деятельности полностью или частично приостановили работу. Бизнес несет убытки и встает вопрос о его “выживании”. На государственном уровне были приняты антикризисные меры поддержки предпринимателей. 1 апреля 2020 г. принят ФЗ – 98 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций”. В том числе, введены “арендные каникулы”, которые помогут сократить расходы на аренду помещения.

В статье мы расскажем нюансы и порядок как безоговорочно получить “арендные каникулы” на помещение, и как прокачать продажи при снижении потребительского спроса.

Что такое “арендные каникулы”, представители какого бизнеса могут ими воспользоваться и на каких условиях?

Под “арендными каникулами” понимается определенный промежуток времени, когда предприниматель освобождается от уплаты платежей за аренду помещения полностью или частично (по договоренности). Однако, для этого должны быть прописаны специальные условия в договоре аренды или в дополнительном соглашении к договору.

Также стоит понимать, что «арендные каникулы» не подразумевают безвозмездное пользование арендованным помещением. Здесь речь идет об особом порядке ценообразования и порядке платежей, предусмотренных сторонами по возмездному договору аренды.

В связи со сложившейся ситуацией с коронавирусом Правительством РФ подготовлено Постановление № 439 от 03.04.2020, согласно которого:

  1. Арендодателям рекомендовано уменьшить плату за аренду, учитывая фактическое использование помещения арендатором и установленных президентом нерабочих дней.
  2. На уровне регионов рекомендовано снизить арендодателям налог на имущество, земельный налог за период предоставления отсрочки для арендаторов.

Условия предоставления “арендных каникул”

  1. Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности (ПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС) на территории соответствующего субъекта;
  2. Арендные каникулы закрепляются дополнительным соглашением к договору;
  3. Арендатор осуществляет деятельность в одной из отраслей, особо пострадавших от коронавируса.

Какие отрасли бизнеса входят в этот список?

  • авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
  • культура, творческая деятельность, деятельность в области искусства и организации развлечений;
  • физкультурно-оздоровительная деятельность, спорт;
  • деятельность туристических агентств и прочих организаций, представляющих услуги в сфере туризма;
  • гостиничный бизнес;
  • общественное питание;
  • деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
  • деятельность по организации выставок и конференций;
  • деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

Что нужно учесть по “арендным каникулам”?:

  1. Срок действия отсрочки – с начала ввода режима ПГ или ЧС и до 1 октября 2020 года;
  2. Задолженность по арендной плате выплачивается не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Выплаты распределяются равномерными платежами каждый месяц, но не более 50% от суммы ежемесячной аренды;
  3. Во время действия режима ПГ или ЧС в регионах – отсрочка действует на всю сумму аренды. После отмены режима ( до 1 октября 2020 года) – на сумму 50% от аренды, после 1 октября 2020 года отсрочка не предоставляется.
  4. При отсрочке штрафы за неуплату и дополнительные платежи не устанавливаются.
  5. На коммунальные услуги отсрочка распространяется только в случае, если если на региональном уровне арендодатель освобожден от их уплаты.

Что нужно для получения права на “арендные каникулы”?

  1. Написать арендодателю уведомление/заявление с просьбой об отсрочке и/или снижении арендной платы (законом не запрещено и то, и другое), ссылаясь на ст. 19 ФЗ – 98 от 01.04.2020 г. Скачать образец заявления на арендные каникулы в связи с коронавирусом
  2. Получить письменное решение арендодателя (в течение 30 дней с момента получения от арендатора такого обращения).
  3. Подписать дополнительное соглашение с новыми условиями аренды.

Как правильно прописать условия в договоре?

Если в договоре найма помещения или дополнительном соглашении к нему нет положения об “арендных каникулах”, арендатору придется вносить арендодателю полный размер арендной платы независимо от того, пользуется ли он на данный момент помещением или нет. Поэтому необходимо правильно прописать новые условия в договоре или дополнительном соглашении.

Рекомендации

Избегайте формулировки о безвозмездном использовании помещения. Это может повлечь дополнительную налоговую нагрузку в отношении обеих сторон. В договоре лучше указать обоснованное снижение арендной платы.

Вариантами такого снижения могут стать:

  • прямое уменьшение величины месячной платы на определенный период;
  • предоставление отсрочки по оплате, предполагающей, что в течение арендных каникул оплата не производится, а платежи за этот период (рассчитанные от сниженной ставки) осуществляются путем добавления их равными долями в течение нескольких месяцев к сумме основной арендной платы, которая начинает в полном объеме уплачиваться по завершении арендных каникул.
Читайте также:
Максимальный срок действия договора коммерческого найма

В тексте документа, устанавливающего арендные каникулы, должно присутствовать указание:

  • на причину введения каникул;
  • их продолжительность;
  • величину действующей в этом периоде арендной платы;
  • порядок оплаты арендных платежей.

Когда арендные каникулы предусматриваются прямо в договоре, эти моменты могут быть описаны либо в особом разделе этого документа, посвященном каникулам, либо будут содержаться в отдельных пунктах разделов, отведенных для освещения соответствующих вопросов (например, предмет договора, обязательства, расчеты).

Может ли арендодатель отказать арендатору в предоставлении арендных каникул?

Введенные государством меры носят рекомендательный характер. Применять их или нет, решает собственник помещения. В любом случае, согласно ГК РФ, если вы несете убытки, то можете обратиться в суд и защитить свои права.

Сокращение расходов за счет снижения арендной платы существенная помощь для бизнеса, но не стоит забывать, что это временно.

Какие еще существенные меры помогут бизнесу в кризис?

По данным Яндекс.Маркета и компании GfK покупки в интернете становятся всё более обычным делом: доля россиян, заказывающих товары онлайн, растёт и по итогам 2019 года превысила 42%. В 2020 году в связи с Covid-19 этот тренд только усилился.

Предприниматели открывают новые каналы продаж в онлайн, не дожидаясь пока ситуация с пандемией разрешится. К тому же современные решения позволяют это сделать быстро и недорого.

Можно на готовой платформе создать интернет – магазин, подключить различные сервисы, а курьерскую доставку отдать на аутсорсинг. Или выбрать вариант “под ключ”. Например, компания МТС предлагает антикризисное решение для среднего и малого бизнеса, которое включает все необходимое для запуска онлайн – торговли. Вам не потребуется покупать дополнительное оборудование, подключать дорогие сервисы и заботиться о технических вопросах. Специалисты компании все вопросы берут на себя – от создания интернет – магазина до привлечения клиентов в интернете.

Решение от компании МТС для перевода бизнеса в онлайн с минимальными вложениями

  • Готовый интернет – магазин за 1 день.
    Вам не нужно заботиться о технических вопросах – наша команда развернет интернет-магазин, осуществит загрузку товаров в каталог, настроит онлайн-оплату, подготовит всё для принятия заказов.
  • Настройка продаж через соц.сети
    Мы поможем создать Магазин на ваших бизнес-страницах в Фейсбуке и ВКонтакте. Потенциальные клиенты смогут не выходя из своих страничек и общаясь с друзьями делать заказы ваших товаров. При этом каталог с интернет – сайта выгружается в соц.сети автоматически.
  • Запуск онлайн – продаж и доставки за 1 день без лишних затрат
    Курьеру достаточно иметь личный смартфон и установленное на него бесплатное приложение МТС Касса из GooglePlay.
  • Поток новых клиентов и продаж
    Вместе с интернет – магазином, вы получаете маркетинговые инструменты для привлечения клиентов и увеличения заказов.
  • Соответствие 54-ФЗ
    Если у вас нет онлайн-кассы, мы поможем её выбрать и настроить. Вы сможете приобрести кассу или взять в аренду. Более того, одна касса может одновременно использоваться для онлайн и офлайн- торговли.
  • Контроль продаж и доставки в режиме онлайн
    Мы создадим для вас личный кабинет, где вы сможете отслеживать выручку, статус заказов, время первого/ последнего чека, количество продаж и т.д.

Сколько стоит?

Если у вас уже есть касса, то можно уложиться в 2000 рублей в месяц. Если кассы нет, то покупать ее вовсе не обязательно – можно просто взять в аренду.

Оставьте нам заявку, и мы сделаем для вас подробный расчет.

Подведем итоги

Как отмечают многие эксперты, кризис, связанный с пандемией, продлится не менее года. Какими мы из него выйдем, зависит от нашей способности быть гибкими, находить верные решения и внедрять их в свой бизнес.

Дата публикации: 14.05.2020

Налоговые последствия «арендных каникул»

Автор: Жигачев Александр Викторович, кандидат юридических наук, налоговый юрист, доцент ФГБОУ ВО «Саратовская государственная юридическая академия», г. Саратов

В рамках арендных отношений арендодатель и арендатор нередко предусматривают некий период, за который арендная плата не начисляется и не уплачивается. Как правило, стороны согласовывают такое специфическое условие для того, чтобы арендатор имел возможность без дополнительной финансовой нагрузки (в виде арендных платежей) произвести ремонт арендуемого объекта, переоборудовать его под свою деятельность или просто – для «раскрутки» бизнеса арендатора.

Этот неоплачиваемый временной интервал чаще всего устанавливается при аренде зданий, помещений и может именоваться по-разному – «арендные каникулы», льготный период, неоплачиваемый период и др. (далее мы будем использовать термин «арендные каникулы»).

С точки зрения гражданского права «арендные каникулы» – вполне допустимое договорное условие, не влекущее, как правило, споров и иных сложностей при его правовой оценке.

А вот налогово-правой аспект «арендных каникул» весьма неоднозначен, что связано с проблемами квалификации «арендных каникул» для целей налогового законодательства.

Рассмотрим далее налоговые последствия «арендных каникул», применительно к аренде коммерческой недвижимости.

Возмездно или безвозмездно?

Собственно говоря, спорность налогово-правовой оценки «арендных каникул» связана с вопросом о том, следует ли их воспринимать как период безвозмездного предоставления объекта арендатору (т.е. как безвозмездное пользование). Ведь если квалифицировать «арендные каникулы» именно так, то возникает целый ряд налогово-правовых последствий (как правило, невыгодных ни для арендодателя, ни для арендатора):

1. Если объект аренды у арендодателя относился к амортизируемому имуществу, то придется временно прекратить начисление амортизации по этому объекту (п. 3 ст. 256, п.п. 6, 7 ст. 259.1, п.п. 8, 9 ст. 259.2 НК РФ).

Читайте также:
Договор купли продажи сельскохозяйственной техники

2. Если арендодатель применяет общую систему налогообложения (ОСН), то за период «арендных каникул» ему придется начислить НДС как с безвозмездной реализации (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом согласно п. 2 ст. 154, ст. 105.3 НК РФ налоговая база в этом случае должна определяться как рыночная стоимость аренды. А вот арендатор этот НДС к вычету принять не сможет, поскольку он ему к уплате не предъявлен (п. 1 ст. 168, п. 2 ст. 171 НК РФ, п. 19 Правил ведения книги покупок, применяемой при расчетах по налогу на добавленную стоимость (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2011 № 1137 (ред. от 01.02.2018), Письма Минфина России от 13.12.2016 № 03-03-05/74496, от 27.07.2012 № 03-07-11/197).

3. Безвозмездное пользование имуществом в течение «арендных каникул» может быть расценено как «натуральный» налогооблагаемый доход арендатора. Это применимо не только к случаям, когда арендатор применяет ОСН (п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ, если арендатор – организация и уплачивает налог на прибыль; ст. 211 НК РФ, если арендатор – индивидуальный предприниматель и уплачивает НДФЛ), но и к случаям, когда арендатор применяет УСН (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248, п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ). При этом оценка доходов в обоих случаях по общему правилу должна осуществляться исходя из рыночной стоимости аренды (согласно ст. 105.3 НК РФ). А вот, например, если арендатор применяет патентную систему налогообложения (ПСН) или систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход (ЕНВД) и арендует объект именно для деятельности в рамках этих налоговых спецрежимов, то, по нашему мнению, «арендные каникулы» не приводят к образованию у арендатора дополнительного налогооблагаемого дохода (поскольку в данном случае такие «арендные каникулы» полностью относятся к деятельности в рамках соответствующего налогового спецрежима («сопутствуют» ей), их нельзя считать доходом от какой-то иной деятельности; такая логика, но, правда, применительно к другим операциям, прослеживается, например, в Письмах Минфина России от 06.11.2008 № 03-11-04/3/495, от 26.12.2011 № 03-11-11/321, от 01.06.2012 № 03-11-06/3/40, от 08.08.2012 № 03-11-11/234, № 03-11-06/3/57, от 25.10.2012 № 03-11-06/3/73, от 21.02.2013 № 03-11-11/78, от 14.05.2013 № 03-11-12/16633, от 03.03.2014 № 03-11-06/2/8836, от 12.05.2014 № 03-11-06/2/22114, от 20.05.2016 № 03-11-12/28930 и др.).

Как видим, квалификация «арендных каникул» в качестве безвозмездного предоставления объекта арендатору (безвозмездного пользования) влечет столь существенные налоговые последствия, что это может полностью отбить у сторон желание использовать этот договорной инструмент в своих отношениях.

Но верна ли такая квалификация?

С одной стороны, «арендные каникулы» действительно приводят к тому, что формально в течение срока аренды имеет место временной промежуток, конкретно по которому платежи не предусмотрены (не начисляются и не уплачиваются). Если этот временной промежуток «вырвать из контекста» общего срока аренды, то как бы получается безвозмездная реализация.

С другой стороны, и эту позицию мы считаем более правильной, аренда по конкретному договору – это единая длящаяся операция (длящийся договор), реализуемая, как правило, с момента передачи до момента возврата объекта аренды. «Арендные каникулы» составляют неотъемлемую часть этой единой арендной сделки, которая в целом осуществляется возмездно.

В связи с этим, на наш взгляд, отсутствие оплаты за некоторые месяцы (из числа общего периода аренды) – «арендные каникулы» – вовсе не свидетельствует о том, что имеет место безвозмездное пользование объектом. Это говорит лишь об особом порядке ценообразования и особом порядке платежей (расчетов), предусмотренных сторонами по возмездному договору аренды (кстати, стороны могут предусмотреть в договоре и иные неоплачиваемые периоды в течение срока аренды, например, периоды длительного отключения электроэнергии, водоснабжения на объекте и др.).

С этой точки зрения, считаем, предусматриваемые в течение срока аренды «арендные каникулы» нельзя считать безвозмездным пользованием (безвозмездной реализацией).

Исключение, пожалуй, могут составлять только случаи, когда стороны «замаскировали» договор безвозмездного пользования под договор аренды (например, предусмотрев преобладающую часть срока пользования объектом в виде «арендных каникул», а оставшуюся часть – в виде оплачиваемого периода, по явно заниженной цене). Но это уже, как говорится, совсем другая история, предопределяющая оценку добросовестности сторон и реальности их отношений.

Какие варианты?

А. Во-первых, можно идти «в лоб», отстаивая точку зрения об отсутствии у «арендных каникул» признаков безвозмездности. Но этот вариант вовсе не означает, что не нужно предпринимать вообще никаких мер по минимизации налоговых рисков. Главная «защита» в данном случае – правильно отразить в договоре суть «арендных каникул», а именно:

1. Обязательно следует отразить в договоре, в связи с чем установлены «арендные каникулы» (ремонт арендуемого объекта, переоборудование его под деятельность арендатора или др.), т.е. их экономическое или иное обоснование.

2. Следует обозначить в договоре аренды, что «арендные каникулы» учтены сторонами в последующих арендных платежах, например, приблизительно так (формулировки, конечно, нужно адаптировать под структуру и порядок платежей конкретного договора):

«В связи с ______________ (указывается причина установления «арендных каникул») Арендодатель предоставляет Арендатору льготный (неоплачиваемый) период в течение ______________ (указывается продолжительность «арендных каникул»). Оплата за указанный льготный (неоплачиваемый) период отдельно Арендатором не производится, поскольку учтена Сторонами в арендных платежах за иные периоды в течение срока аренды».

Подобная формулировка в договоре аренды покажет, что период «арендных каникул» в действительности не является безвозмездной арендой, поскольку учтен в платежах за последующие периоды в рамках срока аренды.

Читайте также:
Прекращение срочного трудового договора по инициативе работодателя

3. Желательно предусмотреть в договоре, что при досрочном расторжении договора аренды арендатор дополнительно оплачивает/компенсирует (полностью или как-то частично/пропорционально) ранее предоставленный период «арендных каникул». Это опять же покажет, что период «арендных каникул» связан с общим сроком аренды и учтен в платежах за последующие периоды аренды (в связи с чем при досрочном расторжении договора аренды и, соответственно, при отсутствии арендных платежей за весь изначально предполагаемый срок аренды арендатор оплачивает/компенсирует арендодателю ранее предоставленные «арендные каникулы»).

В. Принципиально другой вариант минимизации налоговых рисков – «спрятать», распределить «арендные каникулы» в течение срока аренды (т.е. учесть их финансовый эффект в виде уменьшения арендных платежей, а не в виде полностью неоплачиваемого периода). Способов такого распределения – множество. Но при таком манипулировании размером арендных платежей важно не создать поводов для налогового контроля за ценами.

На практике такой вариант не всегда приемлем, поскольку арендатору может быть принципиально важно получить льготу именно «концентрированно» и именно в первые месяцы аренды, а не «растянуто» в течение продолжительного периода аренды.

С. Если «арендные каникулы» обусловлены проведением арендатором ремонта (реконструкции, перепланировки и т.д.) объекта аренды, то в качестве альтернативы «арендным каникулам» можно рассмотреть вариант передачи арендодателю результата таких работ в счет оплаты за соответствующий период аренды.

Конечно, этот вариант тоже далеко не всегда приемлем, поскольку:

и у арендодателя, и у арендатора появится реализация и соответствующие доходы, закрываемые зачетом, что может быть невыгодно с налоговой точки зрения;

стоимость выполняемых работ может быть несопоставима с размером арендной платы за закрываемый период аренды;

в составе выполняемых работ могут быть отделимые улучшения, которые арендатор предполагает забрать после окончания аренды;

стороны и без того могут рассчитывать на возмещение арендодателем арендатору выполняемых работ и тогда в качестве альтернативы «арендным каникулам» их уже не зачесть.

Топ-5 договорных условий для выгоды арендодателя

Универсального средства, которое позволит не судиться с арендаторами, нет. Но чем больше вопросов оговорят стороны на этапе заключения договора аренды, тем меньше рисков завершить арендные отношения в суде.

1. Способ определения арендной платы

Условие об арендной плате относится к существенным. В незакрытом перечне ГК предусмотрено 5 способов определения арендной платы. При этом на практике 95 % договоров аренды заключаются по фиксированной ставке.

Стороны самостоятельно выбирают способ определения арендной платы. Главное условие при этом –понимать, каким будет ее размер.

Большинство договоров заключаются с применением эквивалента в иностранной валюте по курсу на дату оплаты.

Рекомендуем предусматривать в договорах аренды переходные положения на случай введения законодательного запрета использовать валютную привязку.

Возможна привязка к нескольким валютам. Это позволит дифференцировать риски. Влияние внешних условий на большой период спрогнозировать трудно. Поэтому в долгосрочных договорах аренды (свыше 10 лет) больших площадей стороны, как правило, оговаривают возможность смены валюты.

Процент от выручки

Такой способ определения арендной платы становится все популярнее. Причина – в мировых тенденциях и требованиях брендов, которые приходят в Беларусь. Данный подход характеризует аренду уже как некий совместный бизнес арендодателя и арендатора, где каждая из сторон заинтересована в том, чтобы продукт арендатора продавался как можно успешнее. Возможен еще вариант с использованием процента от дохода. Но в этом случае сложнее подсчитать размер дохода.

Стороны, как правило, используют вариант с определением конкретного процента от выручки (например, 5 %).

Можно также предусмотреть фиксированную ставку арендной платы вместе с процентом от выручки (например, € 5 с каждого квадратного метра и дополнительный процент от выручки).Не возбраняется и альтернативный вариант. Например, оплата по фиксированной ставке либо процент от выручки в зависимости от того, что из них выше в отчетном периоде, и т.д.

Нужно четко сформулировать в договоре, с какой базы будет исчисляться процент от выручки. Так, если речь идет о торговом объекте, стоит указать, включаются ли в выручку все суммы, прошедшие через кассу или выписанные по безналичному расчету. Если магазин имеет интернет-площадку – включаются ли товары, отгруженные из этой торговой точки, но через интернет-магазин.

На практике арендатор ежемесячно предоставляет арендодателю отчет о выручке. Возникает логичный вопрос, как контролировать арендатора в правильности исчисления арендной платы в подобной ситуации.

В договоре следует прописать обязательность ежегодного или периодического аудита правильности исчисления арендатором арендной платы. Целесообразно согласовать конкретную аудиторскую компанию. Кроме того, предусмотреть обязанность арендатора доплачивать арендную плату до сумм, отраженных в аудиторском заключении, а если же арендатор умышленно занизит арендную плату, то обязан будет уплатить арендодателю штраф.

Частные случаи расчета арендной платы через оказываемую услугу или передачу вещи применяются редко. Они подразумевают смешанный договор аренды и оказания услуг. На наш взгляд, удобнее использовать два разных договора, а затем сделать по ним зачет.

В смешанном договоре возникает вопрос о согласованности существенных условий сразу двух его составляющих. И в части договора оказания услуг проблематично согласовать весь объем услуг на весь период аренды.

Арендная плата через обязанность арендатора провести улучшение объекта аренды

В этом случае чаще всего речь идет о каком-то улучшении со стороны арендатора и компенсации со стороны арендодателя либо об арендных каникулах. Тогда важно установить в договоре:

— период аренды, который покрывается улучшением;

-вид улучшений (описание или смета с указанием условной минимальной суммы, которую арендатор должен выделить на улучшения);

— последствия невыполнения арендатором условий договора по улучшению арендованного имущества (например, альтернативная ставка: если условие об улучшении не выполняется – арендная ставка определяется как фиксированная).

Читайте также:
Максимальный срок действия договора коммерческого найма

2. Способы предоставления арендных каникул

В России, если договор предусматривает арендные каникулы, налоговые последствия для арендатора и арендодателя такие же, как если бы арендная плата уплачивалась. Определяется рыночная ставка арендной платы, и с нее уплачиваются налоги.

В Беларуси налоговые органы не придерживаются такой позиции. Поэтому в договорах часто можно встретить условия с прямым указанием о предоставлении арендных каникул, т.е. об освобождении от обязанности вносить арендную плату.

Иногда условие об арендных каникулах может быть завуалировано в виде несовпадения даты передачи объекта в аренду и даты начисления арендной платы. Например, объект передается 1 мая, а арендная плата начинает исчисляться через два месяца.

Также в договоре может быть ограничено (запрещено) право арендатора использовать объект по целевому назначению в течение определенного периода с момента передачи.

Безвозмездность отношений сторон в период арендных каникул трансформирует договор аренды в договор безвозмездного пользования имуществом. Соответственно, налогообложение осуществляется как при безвозмездном пользовании имуществом. Арендодатель не может отнести на затраты амортизационные отчисления и иные расходы в связи с содержанием имущества. Это налоговые последствия арендных каникул.

Выходом из этой ситуации может быть использование в договоре иных инструментов, прямо исключающих безвозмездность отношений сторон во время арендных каникул. Например, можно предусмотреть снижение арендной платы в первом месяце аренды.

Определение арендной платы за имущество частной собственности не ограничивается нормами . Это значит, арендная ставка может быть любой. Если есть возмездность – отсутствуют признаки ссуды.

Никто не возбраняет распределить арендную плату на первый год аренды равномерно. Например, два месяца арендных каникул вычитаются из годовой арендной платы, а получившаяся сумма распределяется на все месяцы аренды, в том числе месяцы арендных каникул. Тогда экономический эффект для арендатора будет тот же, как если бы на арендные каникулы не начислялась арендная плата.

Можно также перенести плату за первые два месяца на третий месяц или распределить планомерно в течение года. Если арендатор производит улучшения, можно зачесть их стоимость в счет арендной платы за несколько месяцев или на период арендных каникул. Эти способы позволяют исключить безвозмездность отношений.

3. Способы изменения арендной платы

К стандартным способам изменения арендной платы относится соглашение сторон. На наш взгляд, если иное не предусматривает договор, и стороны решили подписать дополнительное соглашение и изменить арендную плату, п. 3 ст. 585 ГК в этом не препятствует.

Таким образом, можно неограниченное количество раз в течение года подписывать дополнительные соглашения и изменять арендную плату. Норма п. 3 ст. 585 ГК имеет значение в одном случае – если договор предусматривает одностороннее изменение арендодателем арендной платы и не определяет интервала этого изменения. В таком случае разрешается изменить в одностороннем порядке арендную плату только один раз в год.

Допускается также изменение арендной платы в одностороннем порядке одной из сторон договора. Для этого необходимо четко прописать в нем такую возможность. По аналогии с односторонним отказом от договора это оформляется уведомлением арендатора об изменении арендной ставки.

Как правило, арендаторы не часто соглашаются на подобные условия. Но при закреплении конкретных критериев изменения и ограничений на него такие условия могут иметь место.

Можно предусмотреть в договоре и автоматическое изменение в соответствии с согласованным алгоритмом. В частности, стороны обозначают обстоятельства, которые влекут пересмотр размера арендной ставки.

Так, можно установить, что при увеличении ставки рефинансирования Нацбанка на определенное количество процентных пунктов увеличивается и ставка арендной платы.

Когда арендная плата привязывается к европейской валюте, целесообразно опираться на инфляционные показатели европейской валюты и индексировать арендную плату, выраженную в евро.

4. Бремя расходов

При взыскании в судебном порядке с арендатора эксплуатационных расходов арендодателю необходимо доказать их необходимость и стоимость. Это требуется, если в договоре нет конкретного перечня коммунальных и эксплуатационных и иных услуг, которые должен возмещать арендатор. Рекомендуем описывать в договоре не только услуги, стоимость которых возмещает арендатор, но испособы определения размера возмещаемых расходов.

Такие способы могут быть разными для каждого вида услуг. Например, на основаниипоказаний приборов учета и тарифов поставщиков ресурсов, на основании процента занимаемой площади,количества сотрудников, общего потребления зданием и т.д.

Если поставщиком услуг выступает сам арендодатель, в договоре следует четка прописать, какой тариф он использует.

Пример

Арендодатель имеет газовую котельную, покупает у государства газ и продает арендатору тепло. В договоре можно определить тариф, по которому арендатор покупает тепловую энергию у арендодателя.

Для исключения возможных споров в договоре также необходимо отразить порядок возмещения расходов за места общего пользования.

5. Улучшение арендованного имущества

Единого подхода по поводу отнесения к отделимым либо неотделимым улучшениям установленного освещения, вентиляции, систем кондиционирования и пожарной безопасности нет. Поэтому каждый случай улучшения следует рассматривать индивидуально. Так, система кондиционирования может быть встроенной, тогда это неотделимое улучшение. Когда устанавливается кондиционер, который можно снять, речь идет об отделимом улучшении.

Оптимально изначально определитьв договоре, какие улучшения будут относиться к отделимым, а какие нет. Неотделимые улучшения производятся с согласия арендодателя. По умолчанию неотделимые улучшения находятся в собственности арендодателя, отделимые – арендатора. Однако договор может закреплять и иное в отношении отделимых улучшений.

Если арендуемое помещение продается, права и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику. В договоре купли-продажи необходимо указать, учитывается ли в договорной цене сумма компенсации арендатору, получившему согласие арендодателя на улучшения. Это позволит исключить споры между старым и новым собственником.

Если арендодатель улучшил характеристики арендованного имущества по требованию арендатора, компенсацию он требовать не вправе. В то же время не запрещается увеличить арендную плату с учетом произведенных улучшений.

Читайте также:
Как сделать дополнительное соглашение к договору образец

Если арендодатель произвел улучшения за свой счет – он увеличил стоимость своего имущества, а следовательно, амортизационные отчисленияи размер налога на недвижимость.

Если отразить стоимость улучшений в увеличении арендной платы, то увеличится и налог на прибыль. Это делает вариант улучшения объекта аренды арендодателем менее выгодным в сравнении с вариантом улучшения арендатором.

Опубликовано в журнале «Промышленно-торговое право», 2018, № 4

Арендные каникулы как прописать в договоре образец

Массовое закрытие торговых площадей, точек общепита, заведений, предоставляющих различные услуги, перевод офисных работников на удаленку или в нерабочий режим привели к тому, что арендаторы перестали использовать коммерческие помещения и получать доход от их использования. При этом многие договоры аренды остались не расторгнутыми, и по их условиям арендодатели вправе ожидать оплаты аренды. Учитывая тот факт, что бизнесмены, не имея доходов, обязаны выплачивать заработную плату всем сотрудникам, можно сделать вывод, что нагрузка еще и по аренде может оказаться неподъемной для многих.

Об актуальности новых правил аренды можно судить по тому, с какой скоростью были приняты поправки в законодательство: Госдума пропустила поправки в «арендные» статьи законов через 3 чтения за один день – 31 марта 2020 года. А 01.04.2020 Закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ (далее Закон № 98-ФЗ) был подписан Президентом РФ и опубликован. С этого же дня он считается вступившим в силу.

Отношениям арендатора и арендодателя посвящена ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

Пройдемся подробнее по ключевым изменениям.

Отсрочка арендных платежей (арендные каникулы)

Рассматриваемое новшество устанавливает, что при введении в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендатор вправе требовать от арендодателя заключить дополнительное соглашение об отсрочке арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Условия отсрочки должны определить отдельные постановления Правительства РФ. Пока таких документов нет. В связи с чем, новшество вызывает больше вопросов, чем ответов. Например, не ясно: следует ли арендодателю давать отсрочку по всем платежам за 2020 год или только по тем месяцам, в которых действовал режим повышенной готовности или ЧС?

Кроме того, закон не делает различий между теми арендаторами, кто приостановил деятельность и теми, кто продолжает работу в рамках ограничений.

В отсутствие новых нормативов можно рекомендовать арендодателям и арендаторам исходить из общих правил делового оборота и достигать взаимоудовлетворяющих договоренностей по отсрочке оплаты, поскольку у арендаторов тоже есть обязательства по содержанию помещений, ремонту, коммунальному снабжению и т. п.

Изменение размера арендной платы

Данное новшество не такое уж и новое, поскольку никак не изменяет уже существующий порядок. По соглашению сторон арендатор и арендодатель и раньше могли менять размер арендной платы по своему усмотрению.

По оценкам специалистов, смысл данного положения в том, чтобы ограничить одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем. Напомним, что таковое разрешено по общему правилу не чаще одного раза в год и в 2020 году оно невозможно без согласования арендодателем.

Снижение арендной платы по запросу арендатора

Пункт о снижении арендной платы в ст. 19 Закона № 98-ФЗ тоже, по сути, ничего нового не добавляет.

Напомним, что по нормам ГК РФ (п. 4 ст. 614 ГК РФ):

«Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.»

Есть в практике и соответствующие решения судов. Судьи вообще допускают снижение арендной платы при невозможности использовать помещение до нуля (см. например, п. 4 подраздела III раздела практики Судебной коллегии по экономическим спорам в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015) (утв. Президиумом 26.06.2015)).

Таким образом, положения п. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ скорее напоминают сомневающимся арендодателям, что и снижение, и даже отказ арендатора от оплаты аренды возможны при особых обстоятельствах. А то, что текущие обстоятельства особые, уже никто не сомневается.

Как снизить или отсрочить арендную плату при коронавирусе

Резюмируя вышеизложенное, можно рекомендовать такой порядок действий арендатора:

  1. Обратиться к арендодателю с письменным заявлением на отсрочку и/или снижение размера арендной платы (напомним, что срок реагирования 30 дней установлен только на отсрочку; поэтому если хотите еще и пересмотра ставки, объединяйте запросы в один документ). К заявлению, на наш взгляд, можно приложить подтверждения того, что помещение не используется и не будет использоваться еще неопределенное время и почему.
  2. Провести необходимые переговоры с арендодателем и прийти к взаимно устраивающему решению.
  3. Подписать дополнительные соглашения к договору аренды по достигнутым договоренностям.
  4. В случае если достигнуть соглашения не удалось, можно требовать расторжения либо изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (по ст. 451 ГК РФ).

Арендную плату можно не оплачивать, опираясь на приведенные выше нормы ГК РФ и судебную практику. Разумеется, все это возможно, если вы действительно не используете помещение, ведь у арендодателя сохраняется право ограничить или запретить доступ арендатора и его сотрудников к имуществу арендодателя.

Подведем итоги

Основная поправка – право арендатора требовать арендных каникул из-за коронавируса и обязанность арендатора отреагировать на это в течение 1 месяца.

Положения про изменение арендной платы по соглашению сторон договора аренды и право на снижение арендной платы дополнительно подтверждают уже существующие нормы.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: